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来自开普勒452b2021-5-20

最近，全国第七次人口普查结果。与2010年第六次人口普查的13.4亿人相比，这十年，全国增加了7206万人，增长率5.38%，继续保持低速增长势态。7200万增长人口中，重庆贡献了约320万，总体增长率为10.6%，平均增长率为3.6%。“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，年均30万+人口增长，对于重庆楼市真的是一个大利好吗？（近十年重庆人口净增长约320万）01每年32万净增人口持续利好重庆楼市毋庸置疑，人口和房子是供需关系，只有人口持续流入的城市，房地产市场才会持续向上发展，不会横盘甚至阴跌。人口净增320万，每年净增32万人口，对重庆楼市意味着什么？近5年，重庆住宅的年均销售面积，在5000-5400万㎡，到底有多少被新增人口买走呢？（近5年重庆楼市住宅销售面积）或许有较真的人说，新增人口，有很大一部分是新生儿，他们总不会直接买房吧。事实上，重庆市卫生委官方数据，近5年重庆新生人口在30-35万/年，而死亡人口在20-25万/年。换句话说，每年从外地流入重庆的人口在20-25万人，粗算一下，即使只有一半的人买房，即是12万套/年，按重庆销售最多的户型面积90㎡算，即是每年1080万㎡住宅，也就是约1/5的住宅被外地入渝的新增人口买走。（近年重庆常住人口持续增涨。数据来源中商产业研究院）而这个数字，只会多，不会少！且不提重庆自贸区、保税港、长江上游经济中心这些过往的国家级定位，在今年3月，发布的《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，15项重大事项直接提及重庆，包括重要经济中心、成渝城市群、成渝世界级机场群、长江国际黄金旅游带……这也意味着，未来5-15年，各个行业还会有大量的人才流入重庆，他们的到来将持续利好重庆楼市。（基于渝新欧的跨境电商，也是重庆未来的重头戏之一）02公租房托底低总价刚需产品利好有限长远看来，重庆经济将带动房地产市场持续利好，但是并不是每一种产品都有足够的利好空间。比如说，小面积、低总价、低门槛的刚需产品，是近10年重庆楼市销售的主力产品，不仅因为刚需人群多，更因为入手门槛低，成为众多“初级”投资者的首选。在大家看来，这类产品，未来也会因为低总价、低门槛，易于被新客户群体接盘。或许在其他新一线城市，这样配置资产毫无问题，收益空间也不错。但是，重庆有个特别的存在，公租房！从2011年重庆首批公租房接房入住至今，重庆已分配了54万套公租房，过去3年，每年向市场供应约2.5万套公租房。大量租金便宜、地段方便的公租房，让刚需客群有了不买房的另一种生活。（重庆公租房小区的环境也很不错）按照以往规律，重庆每年都会有4次公租房摇号配租，而今年3月30日，是2021年的第一次摇号。共有106912名申请人，而房源仅有9709套，能够获得公租房的整体概率仅有9.08%，差不多就是11个申请人当中只有1个人能够摇号成功。即使成功率不到10%，每次还是有大量的申请人，宁愿等公租房摇号，也不愿意花钱买房。不仅仅是因为公租房便宜，而且公租房的配套也越来越好，小区环境、周边的商业、轻轨都越来越齐全。而这也意味着，即便门槛低、总价低，未来流入重庆的购房者也不一定选择接手刚需产品，公租房比他们更实惠。（今年3月 部分公租房申请情况）03想投资先找到“接盘客群”未来大量的高新人才入渝是趋势未来重庆经济发展，是真好，带动楼市利好，也是真好，既然低总价、低门槛的刚需产品，可能会砸在手里，那么重庆楼市的哪种产品才适合家庭资产配置呢？不管是房地产，还是其他行业，都讲究个“客户导向”，说得直白点就是，分析未来哪些客户是购买我们手上“二手房”的主力，通过深挖他们的需求，找到他们愿意接盘的产品！未来，“接盘侠”主力军，肯定是重庆产业发展引入的高新人才！不管是两江新区，这个中国内陆第一个国家级开发新区，还是科学城，这个国家科技部支持打造的国家（西部）创新中心，电子科技、人工智能、医药生物等一系列高新产业，都是按百亿甚至千亿的产业集群进行打造。（科学城将是重庆未来发展的重要引擎）而这些千亿产业，需要的人才，只能用“数以万计”来形容，重庆本土的高校，根本满足不了庞大的产业需求。所以近年来，不管是两江新区，还是才刚刚起步的科学城，都在人才引入上下了“狠手”——从上百万的安家补助金到上千万的创新实验经费补助，吸引力十足。这些不断的利好、人才支持吸引的高新人才，正源源不断的从全国各地来到重庆，生根扎营。（重庆产业吸引力十足的人才引进政策）

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来自开普勒452b2021-5-20

昨天，国家统计局发布2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个城市中，有62个城市新建商品住房价格上涨，而重庆以1.4%的一手房涨幅、1.3%的二手房涨幅成为4月份全国房价上涨最多的城市。（重庆楼市领衔4月销售）01新盘即开即罄，二手惜售涨价不止是4月，5月的重庆楼市，还在继续火爆。5月15日，大学城曾家，龙湖学宸名著的洋房开盘，建面1.4-2.0万/㎡的单价，对于板块内来说，并不算便宜，但开盘即售罄。事实上，上周重庆4个开盘的项目，全部100%售罄！（龙湖学宸名著开盘即售罄）近2个月以来，重庆主城新增商品房一直持续供不应求、供应市场低位，再加上4月集中土拍的影响，给很多购房者带来了一定的恐慌情绪，他们不仅频繁看房，还为买不到房而焦虑。没有“抢”到江北嘴鲁能巴蜀旁的公园里，购房者何老师觉得，自己“亏了1个亿”，“建面1.6万/㎡的价格，连中央公园都买不到了，何况这还是大江北嘴，旁边还有鲁能巴蜀，说不定还有可能转成公立学校。”（数据来源：铭腾机构）“恐慌”的不仅仅是购房者，还有卖房者。早就计划要在上半年卖房、置换一套洋房的陈老师，纠结再三决定先把房子“下架”，虽然这套位于牛角沱的老房子，虽然比年初挂牌的价格涨了10万，甚至有人愿意开出全款的条件，“我就是怕卖亏了，哪怕再多卖个3、5万也是好的。”贝壳数据显示，5月以来，重庆二手房的挂牌量直线下降，不仅是成交上涨，还有一部分客户“惜售”，观望价格。02不要慌重庆楼市将稳步回到正常虽然新盘供应仍不高、二手房挂牌量还在下跌，但是S姐还是想给各位购房者说一句，买房，可以稳一稳。为什么？首先，政策及利率的调控。4月重庆这一波房价上涨，成为全国集中土拍以来，被中央第一个“点名”房价的城市，而来自银行的小道消息，在购房利率方面，几大行都开始收紧，特别是对于二套及以上、未还清贷款的新增购房。（对于二套房及以上，利率大幅上涨）其次，新增供应即将入市。2020年主城土地供应1398万㎡，同比上涨38%，成交1298万㎡，同比上涨47%，成交土地可开发体量2097万方，同比上升高达49.7%。特别是年末更是一个土拍高峰，12月单月成交可建规模521万㎡，为全年峰值。按照房地产开发周期约4-6个月计划，去年4季度大规模的土拍项目，将在5、6月集中入市，所以购房者无需担心无房可买。（四季度的土拍项目，将在5、6月开始集中入市）再次，热度受集中土拍激化，将慢慢回落。其实重庆楼市这一波热情，是被集中土拍推动的。今年1、2月，重庆房价的涨幅不过0.4%和0.5%，而到了4月，1.4%的涨幅可谓是“质的飞跃”，不过2、3个月时间，为啥会有这么大的差别。无疑，集中土拍，拍出去的40宗地里边，25宗地价破万，其中22宗溢价率超过了50%！面包不可能低于面粉价出售吧？面粉价的突然大涨，给了买卖双方对面包预期售价的信心!然而事实上，虽然全国都在说重庆房价低，建面均价1.1万/㎡，但是这是拉通了38个区县的平均价格，事实上主城区价格并不算低，再被奉节、云阳、忠县这些5、6、7千的房价平均一下，也就只有1.1万/㎡。整体来说，重庆的经济、人均收入在那摆着的，主城价格迅速大幅攀升的可能并不大，未来3个月会逐步回落的。（数据来源：重庆楼市）03刚需稳住在能力范围内实现最优配置虽然说，不仅是从政策、从供应等方面来看，重庆楼市将逐步恢复正常，但对于刚需购房者来说，该买还得买，不过别着急，稳住心态在能力范围内实现最优配置。为什么该买还得买，重庆经济发展、国家政策的倾斜，决定了房价不会有大幅回落，只会稳步正常发展，而现在主城市面上还是有很多性价比不错的产品，值得刚需购房者挑选。// 板块：如果是选购新房，单价建面在1-1.5万/㎡的项目，主要集中在蔡家、大渡口、巴南、茶园、大学城等板块，建议在这些板块附近工作的购房者考虑。如果想在主城核心的江北、渝北、渝中入手，则建议面积在90㎡以下、房龄在10年左右的二手房，如大坪、红旗河沟、新牌坊等核心区域的次中心地段，生活配套齐全，总价可控。（新牌坊附近二手房）// 轨道二手房：对于刚需购房者来说，轨道房意味着通勤的方便程度大大增加，再加上重庆轨道发达，2、3、5、6号线众多站点，都有大量的好房子值得去看看。而S姐特别推荐换乘站点:红旗河沟（3、6号线）;冉家坝（5、环线）;四公里（3、环线）。以冉家坝为例，不仅是双轻轨站点，而且旁边还有爱融荟商业和水晶郦城商业区，生活十分方便，而且建面单价均在1.2-1.5万/㎡左右。// 学区房：如果是奔着结婚买房，提前做好学区打算是最好的布局，毕竟孩子说来就来了。新房的话，还是建议西永、大学城，毕竟这里的教育资源是又多又好；二手房的话，可选择的就多了，不过从性价比来说，建议按区重点小学来看，毕竟像巴蜀、人民、人和街这些市重点小学，旁边的老破小也不便宜。没有经验的准家长们，可以根据下图中的学校找找对应的学区房。（各小学市级骨干老师的数量 代表了一定的水平）04改善稳一稳除了产品本身还要看资源什么叫改善？《说文解字》说：“善，吉也，引申为吉祥、美好”。一说到改善住宅，市面上用得最多的标签是：“大”，大面积、大开间、大空间，但作为进阶的居住产品，改善住宅不仅是小区、户型、建筑立面的改善，更是对资源的一种占有。S姐归纳了一下，改善型生活的资源，无非就是江、湖、山、水、园、林、城七种。对于重庆来说，江景、公园、城市核心是购房者接受度最高的。// 江重庆主城的江景虽然丰富，但是也分三六九等，江北嘴、弹子石可看两江交汇的二手房，明显优于其他。以江北嘴为例，虽然单价从2-3万/㎡不等，但是景观资源不可复制。（江北嘴核心项目单价站上3万/㎡）// 园重庆公园景观房，最有名的莫过于中央公园，毕竟这是目前最热门的板块之一。目前中央公园一线项目所剩不多，只有公园大道、香港置地·衿湖翠林、金辉中央銘著等寥寥几个，单价都在2万/㎡上下，且买且珍惜吧。// 城城，主要是城市综合配套。说得直白点就是核心商圈的核心地段。从主城的传统核心商圈来看：二手房则有更多的选择，江北嘴寰宇天下、紫御江山；弹子石的长嘉汇、九龙坡万象城的华润二十四城、观音桥的龙湖唐宁ONE。（万象城背后的华润二十四城，也是一个宝藏项目）照母山商圈的光环商业已经开业，约克郡洋房、别墅都是不错的选择；礼嘉商圈规划商业是60万㎡，天街只占不到20万方，在龙塘湖和白云湖公园之间，还有较大体量商业待动工，所以礼嘉商圈的昱湖壹号也是可以入手并长期持有的。（礼嘉商圈，还只是刚起步）绝大多数我们对重庆未来的发展，都持乐观态度，长远看来，房价肯定是稳涨的，但是这个一个长周期，并不是这么1、2个月就迅速追赶上一线城市。买，肯定是要买的，但是可以别那么急，看到别人买，自己不买就是亏？最要紧的自己要有清晰的认识和判断，毕竟对于刚需来说，稳一点，或许可以节约十万、二十万，对于改善来说，稳一点，可以地段更好、产品更好、前景更好。

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来自开普勒452b2021-5-13

很多粉丝要求我写一篇分析土拍的文章，但是我不能写啊，原谅我吧，土地和新房之间的关系，我历史文章写了很多了，大家可以查看历史文章，怎么查，我们在很多文章后面都写了的，抖音直播我们也分析了。但是我这里还是要呼吁大家冷静，因为我就是个衰人屌丝，这点毋容置疑，某树昨天还在嘲笑我，让我卖掉股票，和他一起买璧山投资，但是我从来不追热点，买房和买股票，我都喜欢买冷门，天天被损友植物系大V嘲笑。其实我的逻辑很简单，因为我穷，没有植物大V起家就是几百万资金，他在金源不夜城月入几万的时候，我工资才900元一个月，只能宁可错过，也不做错，被套一次，我就不一定能抗住，所以在房价的一个区间，例如4000-15000这个涨幅区间，我一般是5000-6000买入，9000-10000卖出，结果很悲剧，对于刚需住宅而言，任何时候卖，都是错的，因为后面回调后，你都很难买回来。这也是某树天天嘲笑我的梗，5000一平买的房子，10000一平卖掉，最后涨到15000一平。你要让我4000的价格买，15000的价格卖，直接把我揍一顿算了，有这本事，我不早把某树给锤爆了啊。我也就是帮大家分析数据，踩踩盘，避坑这类文章，我这人比较

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截止2021年5月2日，重庆新房价格再创新高，达14283元/平米（建面），两个多月涨了近1000元/平米（7.21%）。（数据来源：铭腾数据）就连重庆的二手房挂牌量，从春节前的2月1日到今天上午10点为止，整整少了10180套，而五一期间，挂牌量就少了4348套。蓝柱：全重庆，红柱：重庆主城（数据来源：贝壳找房）市场突如其来的巨大变化，还得从节前4月28日、4月29日两天重庆主城的46块土地拍卖说起。215711元/平米重庆新地王诞生经过2021年4月28日、4月29日两天的6场鏖战，2021年重庆主城区首场史诗级集中土拍虽然在4月29日晚上八点二十分落下了帷幕。但关于重庆未来房价的走势，以及这座城市的未来，才刚刚开始。这次土拍之所以称之为史诗级，不仅在于集中出让的土地规模，以及总成交金额。规划建筑面积：695.31万平米； 住宅：601.72万平米 商业+商务：93.41万平米土拍总金额：635.05亿元；平均楼面价：9133元/平米；整体溢价率：42.99%；万元地块数量：25块。重庆公共资源交易信息网公开资料整理本次土拍也诞生了多个第一。01-重庆新地王诞生。保利位于两江新区两路组团地块，最终以15711元/平米的楼面价成为重庆主城新晋地王。02-重庆年度万元地块有史以来最多。本次土拍楼面价超过万元的地块数量多达25块，占比过半（54.35%）；8000元以上地块34块（73.91%）；5000元以下地块仅8块（17.39%）；5000-8000元之间的地块仅有4块（8.70%）。03-科学城楼面价首次突破万元大关。科学城区域最高楼面价达12950元/平米，万元楼面价地块达6块。尤其值得注意的是，本次土拍最高溢价129.98%也诞生在科学城。04-蔡家楼面价首次突破万元大关。佳兆业蔡家组团地块以10683元/平米的楼面价成为蔡家有史以来第一块万元地块。3高新区已经迫不及待的释放出重庆楼市的下一个风口的明显信号分区域来看，除了渝中区和江北区本次没有上拍地块外，其余主城7区中，渝北区以21宗地，257.89万平米规划建筑面积，286.37亿元土地出让总金额高居榜首位置。01-主城各区出让土地数量排序重庆公共资源交易信息网公开资料整理02-主城各区出让土地规划建筑面积（万平米）排序重庆公共资源交易信息网公开资料整理03-主城各区出让土地收入（万元）排序重庆公共资源交易信息网公开资料整理分区域平均楼面价来看，九龙坡区以11818元/平米楼面价高居榜首。巴南区以4725元位于本次拍卖各区末尾。值得注意的是，就在两个月前，沙坪坝区大学城的最高楼面价达到8702元/平米的时候，大家直呼高新区房价要起飞了，而本次以西永为主的区域，平均楼面价已经达到了9339元/平米，最高楼面价也达到了12950元/平米。04-主城各区出让土地平均楼面价（元/平米）排序重庆公共资源交易信息网公开资料整理本次土拍让人意外的是，以西永为主的高新区，整体土地溢价率高达69.39%，比第二名的大渡口区域整体高了19.81%。而本次土拍溢价率超过50%的地块数量多达22块，仅有6块地为零溢价。05-主城各区出让土地平均楼面价（元/平米）排序重庆公共资源交易信息网公开资料整理从本次土拍结果来看，北区依然是未来一段时期内房屋供应的主战场，但西区，已经开始释放出其作为重庆房地产开发的下一个风口的明显信号。4融创、龙湖在本次土拍中独占鳌头本次土拍还有两个值得注意的看点。在4月26日文章中提到：截止4月25日，公开信息统计显示，本次集中土拍一共54家房企报名参加46宗地竞拍，平均下来，每家房企还分不到一块地。从昨天土拍的结果来看，确实和当时的判断一致，参拍的54家开发商中，有31家开发商纯粹“陪跑”，最终“颗粒无收”。这次土拍最大的赢家当属“融创”、“龙湖”两家公司。上述两家公司分别以独家或联合拿地方式摘得8宗、4宗土地。重庆公共资源交易信息网公开资料整理（以上统计金额中涉及联合拿地金额取平均数进行统计）从拿地总金额来看，两家公司合计掏出了164.32亿元，占本次土地出让总成交金额的25.87%；从拿地总规划建筑面积来看，两家公司合计拿地规划建筑面积达211.51万平米，占本次出让土地总规划建筑面积的30.42%。反而之前呼声颇高，扎堆在精信中心办公，为了拿地彻夜未眠的“闽系”开发商在本次拿地中，却爆出了最大的冷门。一边是两家龙头房企占据了几乎三分之一的份额，一边是报名参拍的54家开发商中，绝大多数成为了陪跑的“小隐形”。5重庆房地产市场的K型复苏&行业分化内卷看完本次重庆土拍，套用最近经济学家对全球经济复苏通用的一个说法“K型经济复苏”。所谓“K型经济复苏”，翻译成一个大家通俗易懂的词就是“两极分化”。为什么把重庆土拍称之为“两极分化”，理由不外乎如下三方面。第一，开发商企业层面，大型企业和中小型企业的分化未来的重庆房地产市场势必走向赢家通吃，强者恒强，弱者恒弱的局面；第二，市场购房者层面，高房价让更多的普通老百姓更加的买不起房高价地块占比呈压倒性优势，未来高房价走势成为了一张明牌，也就是说，重庆房价势必在较短时期内脱离“低价房城市”的标签，并逐步和周边城市（成都、西安）缩小房价的差距。伴随房价上涨同步到来的就是，越来越多的普通工薪阶层更加的买不起房。6透过土拍看到了重庆城市转型升级的迫切性房企的K型复苏，购房者的两极分化背后，28号、29号两天重庆主城的土拍其实还释放除了另外一个更深层次的关键信息。重庆城市升级转型的迫切性尤其是在去年上半年重庆以微弱优势在GDP总量上短暂超越广州之后，随之而来的全年甚至于2021年一季度的大幅度落后，对于重庆算得上是狠狠的上了一课。重庆城市的发展和转型升级，还有很长的路要走说到重庆城市的升级转型，有两个重要的背景。第一，“成渝双城经济圈”；第二，重庆城市老龄化日趋严重。而这两个前提，都指向了同样一个至关重要的数据，截至2019年，在重庆常住人口中，60岁以上及65岁以上人口占比分别高达20.60%、14.96%。2019年重庆市政府统计公报也就是说，重庆已经进入了深度老龄化，也就是说，重庆的适龄劳动力，未来会更加紧缺，结合“成渝双城经济圈”作为中国未来经济增长的第四极引擎，显然需要的是高附加值的“高精尖”产业来支撑未来经济的发展。对于重庆来说，未来经济从“制造”转向“智造”，大量非劳动密集型产业需要的是大量高端技术性人才的增量。吸引年轻化的高端人才来到重庆，一方面不仅能解决重庆未来产业升级的问题，还能在某种程度上缓解“重庆城市老龄化加剧”的问题。7高房价是人才的“过滤器”看完上面插入的信息，大家是不是有些懵圈，城市转型升级怎么就和这次土拍联系在了一起？回答这个问题其实很简单，只需要一句话就明白了。房屋除了“居住属性”之外，天生还具备了“资产属性”。重庆长期的低房价似乎对于普通老百姓而言具有很大的“吸引力”，但从另外一个角度来理解，过低的房价和长期的低房价，其实并不利于高端人才的引进。对于绝大多数家庭来说，房产作为家庭资产占比最重难过的一个组成部分，如果他长期持有一个不升值的资产，对于他本身而言，就是一次相当不划算的“投资行为”。这就是为什么大家看到的高端人才集中地，无论是国内的北上广深等一线城市，还是国外的国际化大都市，无一例外，高房价的城市同时也是高端人才的聚集地。这就引入了另外一个经济学上的概念，高房价是人才的“过滤器”，无法实现高收入的低端人才，自然就会被高房价城市所淘汰。最终能在一线城市留下来的，无疑都是天之骄子，通俗点说，就是有能力挣钱在这些城市生活（存）下去的人。这是社会发展的需要，是市场在发展过程中的主动性选择。也是产业升级必须面对的“现实”。回到重庆，在经历了直辖二十多年的发展之后，作为传统的工业制造型城市，现在迫切需要进行转型升级。这就是为什么在当前“房住不炒”的大政策背景下，这次重庆的土拍，却创造了多了“第一”，溢价率也是屡创新高。甚至平均楼面价都达到了9133元/平米，直逼万元大关。这或许可以理解为是一次市场主动进化的选择，而这个结果的后面，是重庆的市场在倒逼城市的快速转型升级和“高端人才引进”。8史诗级土拍吹响了重庆下一个十年发展的号角高房价的背后，是不是普通老百姓就没法再买房了？其实不然，重庆作为国内二手房挂牌量居高不下的城市，截至发稿前，贝壳找房上挂牌在售的二手房套数虽然经历了五一期间的“去库存式”的下降，但总数依然还有157807+套。虽然这其中有相当一部分属于重庆购房者口中的“老破小”，但有一个明显的优势，就是这些房屋普遍的单价和总价都比新房要低很多。以自住为主的购房者，完全可以在这些二手房中进行购买。分析到这里，其实未来重庆的房地产格局已经很明确了，高（总）价的商品房卖给高收入群体，实现人才的“过滤”。普通老百姓可以购买低（总）价的二手房为，甚至还有数量相当庞大的公租房可供选择。这个模式，是不是似曾相似，没错，这就是新加坡的住宅模式。一味的通过“堵”的方式来控制房价，倒不如通过“疏”的方式来引导市场。这或许才是这次让所有重庆人都“惊呼意外”的”史诗级土拍“后面真实的内涵。而像”融创“、”龙湖“这些敢于高价拿大量地块的房企，或许是真的嗅到了重庆下一个十年城市发展的”机会“。”史诗级的土拍“，难道不正是一次开启下一个十年重庆发展的前奏。

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有没有那么一瞬间，你突然觉得，这里的一切都是那么陌生PART | 壹没有什么是一蹴而就的。如果有，那就是房价。它可能与区域发展的现状格格不入，在一片荒芜的土地里，生生走出了一条让人望而生畏的上涨曲线，也可能在高楼大厦的雨后春笋中，静默的像一尊石像，动也不动一下。比如我们说西咸新区，再比如我们说国际港务区。每天我们都要花大约一个小时的时间，去回复来自购房者的疑问和私信，凭借着对城市与楼市的熟悉度，大多数时候都轻车熟路，然后博得一声“十分感谢”。但有些问题，我们也只能选择性忽视，或者说无法给出一个让人信服的答案。 像上面我们说的两个板块不同走势的房价曲线，像当下西安楼市的房价格局，像土拍市场不断涌现的新地王，像房价与区域兑现之间的矛盾等等，很多事情，都难以自圆其说。为什么？不只购房者想问。PART | 贰我们一个一个来说。2018年西安正式启用意向登记平台，曾几何时，我们说“摇号”是一个项目性价比最直观的体现，那会有不少项目，为了体面的数据助推营销，大妈们不再去超市抢菜，而直接来售楼部领礼品。跑腿小哥和外卖小哥们，摇身一变就出入在各大奢华售楼部里，吹着空调领着工资。乍一看，售楼部人里头窜动，再一看，意向平台数据保障，回过头看，核验通过断崖式下跌......闹了不少笑话，现在想想，那真是一个让人怀念的时间段。 因为至少，房企还怕房子卖不出去。现今的项目总们自然是信心满满，也不屑于玩那些把戏。同样的，意向登记的背书和信服力也变得越来越差，在这个“摇号常态化、千人摇屡见不鲜、万人摇才能上头条”的时代。不摇号的项目，骨子里才流淌着“熊猫血”。 调控一波又一波，高潮了多少次，巧舌如簧，都败给了现实。调控发力了，ZF发狠了，时尚最严政策来了，重磅，突发，利好……轻轻问一句：那为啥房价越来越高，还越来越难买了？PART | 叁“捂盘惜售”这个词，除了政策文件，好久都没听到了。不久前，面对某项目营销总，我乐呵呵的抛出这个话题，它当初回绝，我们这绝对不算是，我们的压力也很大，售楼部盖起来都快一年时间了，每天的开销和花费也是巨额的，恨不得明天就开盘，但开不了啊。这是一个过时的词汇。它的替代品显得落落大方，谁也挑不出啥毛病，叫“博弈”。 很早就有入市的条件了，蓄客了一批又一批，宣传了一波又一波，临门一脚的“备案价”却始终是一个迈不过的槛，提交备案价-拨回-继续提交-继续拨回，这样的项目在西安有不少。软件新城去年的地王，高新CID的地王，纺织城板块的地王，灞河新区的地王，不缺曝光率，也不缺购买力，就是价格实在上不去。《阿房记》的不少粉丝埋怨，某些项目置业顾问说开盘从去年八九月，推到国庆后，后来又推到年底，开年三四月，现在又是五月份。明日复明日，明日何其多。不能理解，但现实就是如此。 之前我们说过，调控的副作用正在变得越来越大。就拿限价来说，本来是一件好事，但因为限价，一大批项目不断推后入市节点，楼市供给变得越来越紧张，大家看着地价的疯狂，反而让登记数据居高不下。为什么明明不愁卖，那些万众瞩目的项目就是不开盘，我给你答案。PART | 肆地价的疑惑，也是盘旋在购房者心中的一个疑惑。当高新的地价一次次破万，普通人嘟囔着骂：疯了吧这是。习惯了之后也慢慢就想通了，那毕竟是高新啊，一直以来西安最繁华、配套最完善、产业最集聚、房价最高的地方，整个西安都涨了，高新自然更加稀贵。提起高新各个区域的未来，人们高山仰止，仿佛已经窥见了一副更加恢弘的未来。 后来呢，没有了期待，只剩下骂街。长安、航天、曲江、城北大明宫、能源金贸区、沣东新区、浐灞生态区的万元楼面价层出不穷，说到地价上新，高铁新城、秦汉、泾河、空港也都赫然在列。远成狗了，偏成狗了，毛都没有的地方，凭啥卖那么贵？我无数次听到这样的言论。想起一句话，雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。楼市全面上涨，地价轮番上新的时候，大水已然漫过了西安＆西咸的每一个角落，如果有哪里没有燥热起来，那都是罪过。更离谱的是，这些地方的房子，个例地段好、产品好、价格低的卖的好就罢了。那些不知道凭啥的，也卖的分外的好。 谁给了这样的底气，让哪哪都奔着两三万价格去了，又如何让人信服“限地价”政策，这些，有没有一个标准。PART | 伍楼市的最难理解，还属新区的价格。我大概翻了一下西安各大新区的在售项目价格。沣东超过2万，沣西1.7万，秦汉1.5万，空港1.3万，泾河1.2万。这不是最高价，是在售主流项目的均价。还有这样一份数据：能源金贸区和沣西新城某些项目，半年时间上涨了大概6000元左右。原本一万三四的房子，最近已经卖到了两万，原本一万六七的房子，现在卖到了两万二左右，开发商没有给出任何理由。姗姗来迟的购房者也不问理由，只是一个买买买。 而据一些小道消息，这些板块即将入市的一批新盘，正在酝酿着重塑区域价格逻辑，也就是说，要更高了。西安主城区的房价对比一下，让人直呼“真香”。所以，新区的房价怎么就能高过西安主城区？限价政策之下，西安主城区的新盘入市，难如登天，主要是备案价格和开发商预期相差太大，而新区呢，如何就批出了一批又一批高房价，销售价格就跟坐了火箭一样，悄悄的又一个让人不能理解的事情出现了。鲁迅说，人类的悲欢并不相通。西安各区域的项目命运，看来也并不相通。

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2021年1月，西安市主城区及各开发区，共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，线上登记3886套房源，共吸引43638组家庭，平均人房登记比约11.2:1。其一、初改价格盘：御锦城、骊山·德裕天下。均价基本在1.3万/㎡以下，最低均价为骊山·德裕天下，价格为8645.87元/㎡。其二、改善价格盘：融创宸阅和鸣、招商城市主场、华润置地·未来城市、中粮奥体壹号、融创时代奥城 (西安融创奥城）、当代境、摩卡新天地。其三、高端价格盘：红星·天铂、新一代·伟业国际、天地源·兰樾坊、碧桂园·国湖，集中于高新、南二环、沣东新城区域。本月登记市场中，热度最高的项目是华润置地·未来城市DK-5，吸引大量登记，人房登记比为46.46:1，中签率仅为3.11%，成为4月登记市场中最难摇号项目。除此之外，如融创宸阅和鸣、融创时代奥城、中粮奥体壹号等项目也较为抢手，中签率全部低于10%；同时，中粮奥体壹号弃验率最低，其次依次为融创宸阅和鸣、红星·天铂、融创时代奥城。2021年4月，西安市主城区以及各开发区，共计23个项目开盘，共计7929套房源开盘销售，其中共7454套房源进行认购，平均去化率约为94%，对比3月，去化率再上升5个百分点。重点备注：1、以下为开盘即时数据，开盘后销售数据不计在内，因此，仅能作为参考，不能作为投资依据。2、因为统计的时间不同，解筹率高低或有多个版本，因此，大家要参照去看。3、有些项目开盘情况不好，但实际卖得不错，也存在这种案例，因此，不要人云亦云。其一，供应方面：本月房源供应量有微弱上涨，供给集中区域均为城市热门板块，如港务区、浐灞，房价较高的区域如曲江、航天、高新，均无供应或少量供应。其二，认购方面：去化率为100%的项目（表格中标记黄色）包含中粮奥体壹号(港务区)、融创江山宸院（长安）、当代境MOMA（浐灞）、保利熙岸林语（灞桥）、远洋御山水（浐灞）、保利天悦（高新）、融创时代奥城（港务区）、御锦城（浐灞）、红星天铂（东二环）、融创宸阅和鸣（灞桥）、招商城市主场（港务区）、华润未来城市（港务区）。此外，东原印未央（未央湖）、启迪大院儿（曲江）、天地源蘭樾坊（沣东）、蓝光雍锦世家（城西）等项目，去化率在80%及以上。2021年已经过去了三分之一，新房市场供给量虽然有小幅上涨，但是，登记人数上涨明显，摇号盘占比越来越高，去化率也越来越高，各个区域都出现不同程度的缺房现象。其一，港务区扎堆供应。十四运到来之际，港务区兑现速度加快，住宅集体扎堆供应，且逢推必摇，目前，纯新盘中粮奥体壹号、融创时代奥城是港务区的两大红盘。其二，摇号盘占比增高。2021年4月共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，其中，摇号盘有10个，占比77%，城六区与长安区项目均需要摇号，供需矛盾十分明显。其三，刚需门槛被提高。2021年4月登记项目中，城六区与长安区均价最低项目为御锦城，均价约1.27万/㎡，刚需门槛再一次被提高，在西安房价环比上涨60个月的行情下，以及数十宗万元地即将入市，这个门槛可能即将被提高到1.5万/㎡。4月份，罕见地出现商品房新批备案价零公示，是项目工程进度跟不上，还是房企与政府之间房价的博弈？我们不得而知，在严重供需失衡的当下，不管接下来是“房荒”的到来，还是全面改善的到来，刚需唯有趁早上车。近几年来，西安楼市一直传出房价即将暴跌，二手房挂牌量激增，或将产生相互踩踏，某某楼盘二手房暴跌几十上百万……知名大V喊出“西安房价暴跌，其他城市放开想象”，但这个遥不可及的美梦终于破碎了。在目前这个楼市周期，我们需要认清现实，但不必要恐慌抢购，因为没有一个市场能够一直疯狂，有风起的时候就一定有风停的时候。

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来自开普勒452b2021-5-13

五一节前，成都第一批集中供地消息流出，随后立即被秒删！引发圈内热议。今日，成都市公共资源交易服务中心陆续发布公告，土地面积和供地宗数与之前网络流传保持一致，基本坐实消息为真。网页链接 5宗 共计256亩青羊区 2宗 共计91亩锦江区 1宗 共计66亩金牛区 2宗 共计30亩成华区 3宗 共计173亩武侯区 2宗 共计66亩高新区 4宗 共计235亩龙泉驿区 2宗 共计293亩双流区 2宗 共计 182亩郫都区 5宗 共计980亩新都区 1宗 共计86亩温江区 4宗 共计315亩青白江区 4宗 共计298亩新津区 3总 共计359亩粗略统计，此次“面粉”总供给3430亩（舍去小数点），其中近郊郫都区供应量最大980亩，二圈层金牛区、锦江区供应面积垫底。很明显，这点面粉对于嗷嗷待哺的成都房企只是杯水车薪，5大传统主城区供地面积收紧，且土地相当分散。自成都宣布实施“两集中”供地政策以来，很多人都期望通过集中供地来降低地价、进而降低房价，但经历近期重庆土拍之后，大部分人已经打消了这个念想。以重庆为例，46宗地块全部成交，总成交金额为635亿元。要知道，重庆土拍并未设置“双限地”、“无偿配建”等诸多限制，而成都土拍接下来会以怎样的方式收尾，不妨提前做一个预测。1、高溢价依然是成都土拍关键词。目前成都最高楼面成交价20700元/㎡，不出意外，这个记录仍然不会被刷新，但会以各种其他方式“溢价”。2、带头大哥出现。弱肉强食的年代，谁有充足现金流，谁就能拿地，从重庆土拍经验来看，融创、龙湖、万科、招商蛇口、佳兆业等房企会是这40宗土地的最佳竞逐者，而四川本土房企也会不甘示弱。3、联合开发成常态。资金实力更强的国企、央企会加入到拿地阵营，而有高端开发经验的中小私企会选择抱团取暖，一个负责资金，一个负责操盘。

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来自开普勒452b2021-5-8

2021年4月28日-4月29日，重庆主城区集中供地46宗，房企们逐鹿山城。4月28日的结果已经出炉，首日出让的24宗地全部成交，成交金额合计为416.8亿元。其中北区和西区是热点区域，融创、龙湖、中交等知名企业已经豪掷巨资补仓。4月29日，重庆渝北区、南岸区、巴南区、九龙坡区的多个地块即将走上拍卖台。黄桷树财经认为，这场土拍硝烟四起，一定会给当地楼市带来深远的影响，放眼未来，重庆楼市正在呈现四大趋势：（一）资本正在发现重庆的城市价值成渝地区双城经济圈的“第四极”定位，将让重庆和成都驶上发展的快车道，成渝地区的一体化进程加速，使得四川中小城市正在与重庆深度融合，重庆慢慢能够积聚到一些四川这个人口大省的资源，再加上成都限购，重庆购房大门向四川人民敞开，大量的资本会涌入重庆楼市。请注意，重庆土拍首日没有出现地块流拍的情况，这一方面反映出重庆地价的便宜，另一方面也反映出资本对重庆未来发展前景的认同。作为一线城市的广州，在前几天的土拍当中出现了几宗地块流拍的情况，包括广州市白云区的一宗地，起拍报价33.26亿元，起拍楼面价1.51万元/平方米，但无人报名竞拍。（二）高新区有望取代两江新区成为龙头4月28日的土拍当中，北区（注：两江新区、渝北区、北碚区）的12宗地当中，有6宗地的成交楼面价格超过1万元。西区（注：重庆高新区、沙坪坝区、大渡口区）的12宗地当中，有6宗地的成交楼面价格超过1万元。从结果上来看，北区和西区似乎分庭抗礼。但放在历史的进程当中来看，五年前，西区的楼面价格还远远低于北区。但现在，西区正在迎头赶上，并有望实现反超。这次西永拿出来的7宗地当中，有6宗地的成交楼面价格超过11500元/平方米，火爆程度可见一斑。另外单独提一下，大渡口也非常耀眼，仅龙湖一家在这个区域便砸下65.6亿元，传递出该区域的前景可期。（三）中小房企的拿地机会越来越少现在的土拍，比拼的是资金实力。4月28日的土拍当中，基本上都是大型民营房企或者有央企背景的房企在拿地，比如，融创75.9亿元斩获两江新区、北碚区、沙坪坝区、高新区合计5宗地块；中交48亿元斩获两江新区2宗地块。与财大气粗的它们相比，中小房企没有什么机会，只能拿一些总价偏低的地块。比如，海成5.28亿元竞得渝北区两路组团21040地块，楼面价10870元/平方米，溢价率29.72%；重庆越嘉房地产开发公司1.3亿元摘得渝北区两路组团21052号地块，楼面价4785.3元/平方米。（四）刚需买二手房，改善买新房在房价的调控上面，重庆一直有心得，秘诀在于向市场加大土地供给，同时提供低租金的保障性住房。中国各大城市正在把“房住不炒”作为一项政治任务，正面案例是长沙，负面案例是深圳，深房理在搞房产的资产证券化和房产份额转让，严重突破现行的政策制度，背后蕴含的风险不可忽视。深房理事件曝光前，深圳查不出多少经营贷违规流入楼市，深房理事件曝光后，深圳市长、深圳市监察委主任、深圳市中级法院院长和深圳市检察院院长在短时间内进行了更换。可以预见的是，重庆会坚定不移地执行“房住不炒”政策，未来的重庆楼市，有可能会大面积出现一些2万+、3万+的新房，但这些新房主要是低密度住宅，主要针对改善性需求人群，许多二手房的价格可能保持在1万+，主要针对刚需人群。任泽平总结的规律房地产规律是，短期看金融，中期看土地，长期看人口。中国第七次人口普查数据一直未披露，但有几个关键看点：国家正在减轻儿童学业支出，央行的学术论文开始讨论放开生育，制定延迟退休的声音越来越强烈，这些都显示中国的人口正在面临一个严峻挑战。这不是危言耸听。作为一二线城市当中的佼佼者，深圳、广州、重庆的小学招生人数在2020年出现下降，对于房价来说，这绝对是一个利空消息！

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来自开普勒452b2021-5-8

01新房价格创新高。根据铭腾最新发布的数据，上周（4.26-5.2）主城区商品住宅的供应量、成交量、成交价，全部创了今年以来的新高。供应面积，65.23万方；成交面积75万方。成交建面均价，14283元/㎡。这不仅是主城区今年以来的价格新高，也是有史以来的价格新高。如果以80%得房率反算套内均价（得房率=套内面积/建筑面积），上周新房的套内均价约17854元/㎡，非常接近1.8万/㎡了！数据整理自铭腾至于上周涨价的原因，据铭腾披露，主要是由于集中土拍提升了市场热度，部分热点区域的项目收回折扣，导致价格上涨。上周的数据没有完全包括五一节，只截至到5月2日。而整个楼市真正被点燃的时间节点，应该是在五一节期间。所以，这一周主城区商品住宅的成交建面均价很可能会比上周更高。因为收回折扣的项目更多了，而相对便宜的房源更少了。14500元/㎡？这周星期天就能看到答案。02二手房挂牌量创新低。1月20日，重庆二手房的挂牌量约166469套。数据来自贝壳找房4月20日，重庆二手房的挂牌量约162928套。数据来自贝壳找房3个月时间才减少3541套。但土拍过后，二手房的挂牌量迅速减少。截至今天中午，约157801套。从4月20日的“162928套”到今天中午的“157801套”，半个月减少4373套。数据整理自贝壳找房但“157801”都不是今天的最终数据，这也是为什么我会特别指明是“截至今天中午”。因为挂牌量仍在不断减少。发稿的前一刻，我第N次刷新网页，最新数据为157456套。对比今天中午，减少345套。数据来自贝壳找房重庆二手房的挂牌量在短期内明显减少，可能是两种原因共同作用的结果。受新房的市场热度影响，成交量上升；受土拍的房价预期影响，业主开始惜售。个人认为，“业主惜售”也许是影响更大的因素。现在有不少业主，只要是不着急卖房的，都在惜售、涨价，期望卖出更高的价格。涨价10万到20万，已经是常规操作。信息来自诸葛找房或者，本来已经跟买家谈好了价格、甚至签好了合同，看着楼市势头这么好，觉着自己卖亏了，宁愿赔1倍定金也不愿意在此时卖房。已经有买家遭遇了卖家临时反悔03这个五一期间，我的全副精力都花在吃瓜上，有种回到2017年的感觉——今天是这个楼盘卖爆了、明天是那位朋友百米冲刺去上车了。悦来某楼盘，低调开盘1栋楼，当晚售罄；园博园某楼盘，买房的人从售房部里排到售房部外；唐家沱某楼盘，计划近期加推92套房源，已蓄客将近200组；寸滩某楼盘，有朋友排队到晚上11点，只剩2到4楼的少量房源可选，不满意也只能买了；还有几位朋友，一位从成都跑回重庆，花200万全款买房；一位从拉萨飞回重庆，也只为买房；一位已经买了4套；……园博园某楼盘的卖房现场，5月1日拍摄重庆楼市现在的局面，对刚需是最不利的。尤其是那些总价和单价都相对便宜的楼盘，因为跟刚需抢房的人太多了。这类价位的楼盘，根本不是买不买的问题，而是买不买得到的问题。而对于刚需朋友买房，下面四条建议，请一定参考一下。1，不要想有折扣，更不要因为没有折扣而犹豫不决。目前重庆楼市的热度，不出意外，会持续到本次拿地的项目集中入市的时候。大概会在今年10月份左右。市场情况越乐观，越不要想买房有折扣。2，不要想房价会跌，更不要抱着房价会跌的预期而延迟买房。当下这个档口，重庆的新房市场是“行情性涨价”和“结构性涨价”一起上。就算等到今年年底时，本次土拍中拿地的项目集中入市，想想地价，房价也不可能低得下去。今年买房，时间是最不能被浪费和拖延的东西。3，不要去问别人“值不值得买”，符合需求就是值得。对于刚需而言，买房用于自住。只要这套房子的位置、配套、价格、面积等因素，都比较符合需求，那就是值得你买的房子。并且，你很难遇到完全符合需求的房子。请一定记住一个原则，将你的需求按照重要程度排序，只要这套房子能满足你最重要的需求，先上车。只有买到了第一套房子，后面才有换房的筹码。4，买二手房同理，同时，善用看房工具。现在卖家坐地起价的情况越来越普遍。这个时候要尽量降低被卖家跳涨的概率，有一种方法。一些专业的二手房网站，会有涨价房源和降价房源的信息。它们很有用。涨价房源，看涨价幅度。一涨就是几十万的卖家，很可能是不诚心卖的。再次跳涨、临时反悔的概率，不会很小。降价房源，市场这么乐观的情况下还愿意降价，卖家的出售意愿大概率会比较强烈。另外，对于降价房源，一定要仔细考察，避免房源是因为有什么“隐疾”而在市场大好时选择降价。

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来自开普勒452b2021-5-8

近几年我们经常能听到一个词叫做租售同权，提倡租客跟业主应该享受同样的权利...这“同权”中最重要的，就是租客上学权利。因为房屋租赁不是购买，所以没有学区内的户口。如今教育成为一道难题的情况下，通过买房落户上学似乎是这道难题唯一的答案。很多人着急买房为了给孩子上学，却不清楚西安目前的上学政策。今天我们来聊一聊关于上学跟买房的那些事。1着急上学，买套房就能解决问题？我们能考虑的无非是买新房或者二手房，但管用不管用，还取决于上学到底有多着急。新房因为目前西安市场都是期房预售，必须等到交房后才会有具体的学区划分，在这之前无法100%确认学校。很多人觉得交房就行，这个理解是错误的。需要小区交房通过验收后在派出所开大户，具备入住条件才行。（学区相关回复 图源领导留言板）需要注意的是新房预售的时间到交房一般在2年左右，加上需满足居住条件，肯定是要大于两年的。如果这个时间段内着急上所买房子的学区，靠买新房是行不通的。再来看二手房，在上学上比新房有绝对的优势。因为二手房是“现房”，并且每年都有已划分的学区可参考，但还需衡量好孩子需要入学的时间。西安每年的学区划分政策公布在5月左右，各大学校的摸底基本从三、四月份就已经开始，截止这几天很多学校摸底已经临近结束。贷款买房的情况下肯定是来不及的，全款或者能赶得上进度，但这个代价太大。所以在购买学区二手房的时候，最好是提前一年，或者在学校摸底之前，不然赶不上当年的进度。2先买房，后期再转学行吗？既然新房交房时间不确定，二手房也有时间限制，是不是可以先买房？等新房交房或者二手房符合时间要求再转学过来？从理论角度来说，可行。从实操角度来说，有些难度。（学区相关回复 图源领导留言板）因为学区划分涉及到的节点就是幼升小、小升初。目前西安公办学校的要求都一样，在房户一致的情况下优先区域内“双籍”（户籍学籍）。比如买了经开区的房子为了给孩子上学，但是因为没交房先在经开区之外的区域就读。即使后期新房交房划分学区后孩子算是转学，学籍并不属于经开区，不符合优先户籍学籍条件。而且相对热门或者好一点的学校，每年的招生名额都非常紧张，转学是行不通的。如果买了新房而且面临这种情况，建议把父母任意一方的户口迁到所买新房区域的派出所集体户。让孩子先就读同区域内的其他学校，保证学籍后期能跟户籍统一。3买房上学跟户口关系大吗？第一种情况，隔代户。（雁塔某小学2020年入学要求）孩子跟爷爷奶奶等同在一个户口本上，近几年行不通，不少学校会拒绝将其作为将近入学的依据。第二种情况，父母任意一方跟孩子同户口。这也是西安目前学区内房户一致的最低要求，只要父母任意一方跟孩子在一个户口本上就行。但是这些年随着公办教育资源日趋紧张，开始有各种各样的限制条件。比如早几年，曲江系学校对落户时间以及单户的名额都有要求，设置小学六年轮回制。好在近几年新建学校增多，这类条件已经取消。但对于老牌或者实力较强的公办的学校，还是有很多人买房倾向于此，名额很紧张的情况下“积分制”出现了。从去年开始，西安有多个学校开始了积分制度。根据户籍、居住证明、务工证明、社保等项目来积分，积分越多则在录取顺序越靠前。（2020年碑林区某小学积分制要求）在这其中，我们重点来看下房子跟上学挂钩的积分要求。首先是户籍跟以前大有不同，父母双方跟孩子在一个户口本上的可积4分，父母一方跟孩子在户口本上的可积3分，隔代以及集体户可积1分。然后是学区内有购房的，有房产证可积2分，购房合同则是只积1分。也就是说在积分制的情况下，父母单户籍弱于父母双户籍，购房合同弱于房产证。不要小看这几分的差距，遇到招生名额紧张的情况下，一分就可能拉开十几甚至上百人，如果买房就是为了上个好学校，就要好好了解这些细则要求。积分上学制目前全国已有多个城市推行，西安在公办优质教育资源日趋紧张的情况下，积分制也或将成为主流。4公办学校太麻烦，买学位房不就行了？学位房是一种100%上学的保证，但即使买了学位房，还需满足以下条件。第一个条件，户口。西安五大名校以及一些优质的民办学校，都需要最少父母单方的跟孩子的户口在房子上，这点跟学区房没有任何区别。我遇到不少咨询买学位房的，都只问买房时候的户口问题，不考虑买房后的户口问题。但学位房对于学籍要求不高，比如幼升小或者小升初的节点是跨区并不影响入学。第二个条件，入学节点。西安民办学校对于二手学位房直升名额的要求，都是以幼升小以及小升初的升学节点招生，不接受插班生。也就是说买小学的学位房需要从一年级入学，买初中的学位房需要从初一入学，而学位房的价格又非常高，所以入学要求在购买的时候必须确认好。5买法拍房给孩子上学可行吗？这也是我当时接咨询遇到的一个楼粉的问题，因为自己跟妻子孩子的户口都在外地老家，加上近几年即将拆迁不想迁户口。所以只为了解决教育问题，在购房选择上只考虑优质学区且不限购的法拍房。但如果父母任意一方跟孩子的户口不在这套学区内的房子上，入学顺序肯定是排在大多数学区内业主之后的。运气好点可能当年招生名额够也就上了，但最大的可能还会被分流到其他学校，这样可就惨了。END是不是觉得在西安上学太夸张了？其实不是的。因为以上的情况只针对那些花大价钱为了孩子能上对应学校的购房者。如果对上学这件事佛系的话，这事就很简单了。比如外来务工、租房等虽然无房无户，只要出示相关资料都是可以上学的，只是在学校上无法选择，要看哪些学校有剩余名额才能接收。看了看最近热播的电视剧小舍得，不管是佛系家庭还是有钱家庭，都沦陷在教育焦虑中...但还是要正确认识孩子的教育情况跟手上的钞票。买房挑学校或许是投资买房的致富之道，但并不是解决自家教育问题的万能公式...