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来自开普勒452b2021-5-8

这两天，对于西安人来讲最重要的事情莫过于“十四五规划”纲要。全新的纲要对西安2021-2025年5年的国民经济和社会发展有了具体的指向。不过，面对仅阅读就要个把小时的纲要，很多朋友明显无法快速罗列重点，接下来5年西安有哪些利好，哪些区域将迎来重点发展。今天四海为家就通过对纲要的拆解为大家展示接下来5年西安市各区域的重点变化，也为购房者们置业指明方向。北跨和东拓成为重点“十四五规划”对西安市接下来5年的重点发展区域做了进一步的规划和梳理，除了城市发展的模式从“多轴线、多中心、多组团”的空间发展模式，变为“坚持国家中心城市定位”之外，购房者们需要知道接下来5年发生极大变化的两个板块。西安市接下里的城市空间规划会有一定的调整，原先的“北跨、南控、西进、东拓、中优”被“北跨、南控、西融、东拓、中优”取代。虽然看起来，是“西融”这一空间布局发生了变化，但其实在“北跨”和“东拓”方面才是真正的重点。以前的“北跨”：实现跨渭河发展，打造渭河世界级滨水景观带，依托工业大走廊，推进富阎一体化，形成大西安发展的强劲驱动力。重点通过富阎板块、渭北工业组团、西咸空港组团的发展，加快大西安北部“工业增长极”建设，使渭北区域成为工业新重镇、城市新组团。全新的“北跨”：加快实施跨渭河发展，加大渭河生态环境保护力度，提升渭河城市核心段两岸生态景观和建设品质，完善两岸交通路网，补齐城市功能和公共服务短板，重点发展航空、汽车、轨道交通等产业，建设渭北先进制造业集聚区。能够看到区域在重点产业方面有了进一步的落地，重点发展航空、汽车、轨道交通等产业，为接下来城北区域发展迎来了全新的价值，同时未来城市北部也将依靠重点产业布局和发展，引来全新的价值蝶变。以前的“东拓”：依托大西安东轴线，以全运会、自贸区、“一带一路”峰会会址等大项目带动，使东部区域成为开放新高地、国际化大通道、服务业增长极，面向世界的时尚新窗口。重点通过大西安新中心、临潼文化旅游度假中心、临渭现代服务中心的打造，辐射带动整个东部区域发展，加快大西安新兴功能的拓展。全新的“东拓”：加快拓展东部区域功能，提升陆港、使领馆区、“三中心”、欧亚经济论坛永久会址、临潼全域旅游示范区等城市服务功能和国际交往功能，进一步集聚国际资源要素，彰显现代、开放、时尚新形象。建设中欧班列西安集结中心，发展现代物流、现代金融、文化创意、会议会展等现代服务业，打造开放发展重要承载区。和以往的区别在于，全新的“东拓”将进一步提升国际港务区的功能，不止发展浐灞生态区、临潼，还将国际港务区列入了重点发展范围，因此可以预见接下来的5年，国际港务区将通过国际内陆港的定位以及“三中心”的建立，成为城市东部发展的重要区域。通过对空间的发展规划，大家可以首先锁定城市北部的诸多板块，其次将目光看向国际港务区，毕竟在整个空间的规划下，这两个区域将在城市发展的重视程度上迎来一个全新的变化。高新、航天布局重点产业较多除了城市的大方向对各版块的发展前景进行了定义之外，“6+5+6+1”的产业体系布局在助力城市发展的同时，也奠定了未来升值潜力较大的区域有哪些。16大支柱产业电子信息制造、高端装备制造、汽车产业、新材料新能源、航空航天、生物医药25大新兴产业人工智能、机器人、5G、大数据和云计算、增材制造36大生产*河蟹*业现代金融、研发设计、现代物流、软件和信息服务、检验检测认证、会议会展41大文旅产业文化旅游产业接下来的发展重点是，6大支柱产业增强核心竞争力，5大新兴产业要突出新基建，文旅特色产业应当聚焦多维度发展，以此做强、做大、做精西安的现代产业。▲西安各开发区产业布局就目前的产业布局和发展来看，给接下来区域的发展增添了许多价值，而通过对各大产业的分布我们也可以看到，由于重点产业和新兴产业更有利于带动区域和城市的经济发展，它的多项产业布局落地也意味着城市某个区域将在一定的时间内迎来爆发式的发展，因此我们将这两个重点产业分布进行了梳理，得出以下分布图。▲六大支柱产业和五大新兴产业布局示意图从分布图中我们能够看到，仅根据产业落位来看，城市发展的两大主力区域将是高新和航天新城，而这两个区域也将在接下来的五年内进一步爆发价值。5大方面改善日常生活对于老百姓来讲，城市发展越来越好有利于生活，也让大家更愿意留在西安；对购房者来讲，全新的发展规划对各区域后期的升值潜力有进一步的界定，也让购房者们对接下来买房有了新的打算。除了上述我们讲到的产业、区域规划布局之外，购房者们生活的衣食住行和民生建设，在规划中也有提及，对购房者们选择区域和选择住宅有一定的指导意义。交通接下来的5年，西安市将完善西安普通干线铁路网，完成轨道交通第三期建设规划任务，建成运营7条地铁线路和1条机场城际线路，运营里程突破245公里。建成1号线三期、2号线二期、6号线二期、8号线、10号线一期、14号线、15号线一期、16号线一期及有轨电车项目。适时启动关中城市群核心区城市轨道交通线网及西安城市轨道交通第四期建设规划，扩大轨道交通覆盖范围，增加网络密度，加强轨道交通多种方式衔接，基本形成都市圈1小时轨道通勤网。根据这些地铁线路的建设可以看到随着多条地铁线路的通车，城市东部和城市西部将用地铁串联，而地铁通达的地方交通通达度极佳，对于很多上班族来讲是不错的选择。生态以渭河、沣河、灞河和环山公路为重点，串联灞、渭、沣、浐、潏河湿地、秦岭北麓、白鹿原等，构建“三河一山”绿道网络，完善城市功能、改善环境质量、维护生态安全，打造一条呈现多彩自然的生态廊道、体验古都山水文化的遗产廊道。以渭河、沣河、灞河和环山公路为重点构建的“三河一山”绿道网络对今后市民的宜居生活极其有益，接下来沣东和沣西所在的沣河沿线，泾渭新城和高铁新城所在的渭河沿线以及浐灞生态区和国际港务区所在的灞河沿线将打造成为生态宜居的重点区域。接下来想要享受生态宜居的购房者们可以关注三条河道沿线的住宅产品，而因为临河资源的加持，未来三河沿线也将成为改善住宅的聚集地，为更多追求临水而居生活的购房者提供绝佳的购房选择。教育加快学前教育公益普惠发展，到2025年，优质学前教育资源覆盖率达到70%，普惠性幼儿园覆盖率达到90%以上，公办幼儿园占比和公办幼儿园在园幼儿占比巩固在50%以上。全面提高特殊教育普及水平，提升民族教育发展水平，推进普通高中育人方式改革，稳步实施高考综合改革，实现普通高中教育高质量、多样化、有特色发展，到2025年，创建市级普通高中特色学校60所。根据2021年重点建设项目的信息来看，2021年秋季开学投用新建、改扩建中小学幼儿园126所，其中新建78所、改扩建48所；按学段分，幼儿园41所、小学59所、初中19所、高中7所，建成后可新增学位10.8万个。部分新建/改扩建学校信息如下：西安市经开区直属公办学校建设项目西咸新区学校建设项目长安区基础教育三年行动计划学校建设项目西安国际港务区教育基础设施项目未央区教育基础提升项目西安市宏景小学建设项目航天基地学校建设项目（续建）浐灞生态区新建学校项目灞桥区基础教育提升改造项目鄠邑区基础教育建设项目高陵区教育基础设施提升项目阎良区基础教育提升项目2021年周至县教育基础设施建设项目西安市第八保育院扩建项目航空基地学校建设项目雁塔区基础教育学校建设项目航天基地新建学校项目（新开工）西安体育学院鄠邑校区后勤配套项目曲江新区新建学校项目西安市第一实验学校建设项目临潼区义务教育项目西航职院扩建项目碑林区基础教育三年行动计划项目5G+儿童体质体能智慧教育平台建设项目高陵产教园区建设项目延安大学西安创新学院临潼校区项目西咸新区学校建设项目（前期）丝绸之路国际教育文化中心航天基地学校建设前期项目莲湖区中小学校建设雁塔区基础教育校建前期项目中国科学院大学西安学院项目（一期）曲江第十七小学后宰门小学幸福校区西安航空基地第二小学项目医疗未来5年，西安市将完善突发公共卫生事件监测预警处置机制，加强卫生应急队伍建设，建立应急物资储备、调运系统。健全市县镇村四级疾病预防控制网络，完善重大慢病管理“医防融合”机制。加强各级医疗卫生机构基础设施和能力建设，加快优质医疗资源扩容，完成市儿童医院经开院区等一批项目建设。加快建设分级诊疗体系，建强紧密型县域医共体和城市医疗集团，建成整合型医疗卫生服务体系。据悉，2021年在医疗方面，西安市将建设13个医院项目，增加医疗卫生床位16775张。13所医院西安市儿童医院经开院区红会医院高铁新城院区西安市公共卫生中心中医医院南院区第一医院(迁建)第三医院(二期扩建)第九医院(改扩建)西安市中心医院经开院区曲江新区医院国际陆港医院西安渭北综合医院省人民医院西咸院区省中医药研究院（迁建）商业重点实施曲江中央文化商务区（CCBD）、高新锦业路中央商务区、沣东中国国际丝路中心、西安高新中央创新区（CID）、幸福林带西安环球港、土门西安中央活力区（CAZ）等国际高端商业服务配套。重点推动大唐西市、曲江创意谷、诗经里、白鹿仓、茯茶小镇、西安国际时尚小镇等特色商业街区建设。此外，商业将打造高新科技路商圈、经开张家堡商圈、西咸三桥商圈、浐灞国际会展商圈、临潼国际旅游度假商圈等区域商圈和口岸商业区，促进区域商圈的形成。这里需要重点关注，未来经开、临潼这样的新型商圈板块将脱颖而出，成为接下来购房者关注的重点片区，商业的发展将进一步引导人群进入，从而对区域生产和生活起到促进作用。总的来讲，“十四五规划”纲要的出炉，对整个大西安未来五年内的发展重点进行了明确规划，而这些规划无不影响着我们的生活和购房，接下来买房购房者们只需按照纲要的布局，寻找适合自己的片区，根据自己心中的重点配套规划进行置业。END

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4月，龙湖昱湖一号(点击查看)与渝太润达丰悦蓉东方相继取证，可算是拉开了新川改善之争的序幕。这里分布着天恒(点击查看)、华宇&大发(点击查看)、人居、中旅(点击查看)、建信(点击查看)等众多改善项目，土地楼面价从16600-20700元/㎡不等，并且多数有无偿移交比例，未来预售价多数会站在第一梯队。（新川项目分布）不过，在新川一众“高价”项目中，猫姐发现了一个刚需可关注的楼盘——保利和光逸境，为保利高端系列“和光系”。（保利和光逸境售楼部实景）该项目所在地块原属高投，后经保利参股共同打造(保利占股51%)，原土地成交楼面价仅8100元/㎡，地价优势明显。项目预计会在6月取证，首推其叠拼户型，预估约2.5万/㎡左右的清水的价格，门槛不到500万，在整个新川板块，实属“真香系列”。＊请横屏查看项目地理位置及周边配套＊保利和光逸境位于华宇&大发地块东侧、人才公寓高投.新悦府东北侧，周边配套齐全，并大部分在700m范围内，包括六组团一幼、六组团一小、新川二中、地铁6号线、新川之心公园、邻里中心等。新川的规划模仿了新加坡“城市像素”理念，以尺度宜人、多功能融合小街区为核心特色，打造城市功能高度融合的小街区，构建“15min步行生活圈”。有湖区，有高端产业，有丰富的公建配套，有均匀分配的公园绿地，未来的新川会是城南较为宜居的板块之一。这也是片区项目的一大优势所在。1项目介绍保利和光逸境总占地约57亩，容积率2.5，由2栋8-9F洋房、15栋叠拼、3栋公寓排列布局组成，呈正南-北朝向，建筑密度30%，绿地率25%。（项目总平图）住宅部分，洋房预计仅34套，1T2户，建面约131㎡，精装交付，普通资格大概率无缘；叠拼约222套，包含建面约183㎡－210㎡户型，清水交付，为1T2户，无私家电梯。两栋洋房，12＃楼位置稍佳；15＃楼北侧有14＃公寓楼栋遮挡，两者楼间距约16.5米，北向视野或有所影响，项目唯二的两户日照不足的住宅公寓便位于该楼栋的1F。不过，洋房户型的主阳台面朝叠拼组团，7F以上户型的南向视野较佳。叠拼组团，楼栋间楼间距在23－28米不等，楼高比大于1.2:1，中规中矩。北侧3＃、21＃楼临公寓楼且楼间距较小，或有压迫感。保利和光逸境为片区内少有的商住项目，且公寓楼栋会有底商，居住纯粹度会打些折扣，不过三栋公寓与住宅组团之间有门禁相隔，相互不影响；洋房则与叠拼相连，共享小区绿化。2户型介绍洋房只有一个户型，建面约131㎡，打造四室两厅两卫，为横厅设计，正南北朝向，动静没有特别分区。（建面约131㎡户型）入户独立玄关，客餐厅开间约7.2米，主阳台朝南，无生活阳台，公卫盥洗分区。三个次卧中，一个次卧开间仅约2.7米，可打造书房。主卧开间约3.6米，带H型步入式衣帽间。总的来说，131㎡户型适合对功能性要求较高的刚需购房群体。叠拼户型中，下叠约210㎡户型带花园，有地下室赠送，但具体面积还暂未知(具体情况以项目最终呈现为准)。（下叠建面约210㎡户型）下叠一层布局入户玄关、客餐厅、厨房、公卫及一个老人房，客餐厅面积约50㎡，开间8米。二层三室设计，有一处面宽约3.5米阳台，主卧配置独立衣帽间。上了楼梯之后为走廊设计，空间感稍欠佳。目前项目已开放叠拼样板间，主色调以白色和红色为主。（下叠样板间实景）不过，交付为清水，样板间实景图仅作参考。中、上叠户型与下叠差别不大，只是尺寸及部分布局改动，在此不多赘述。（上叠建面约186㎡户型）（中叠建面约183㎡户型）“高低配”盛行的当下市场，不乏叠拼供应，保利和光逸境虽然户型设计不过出彩，但其核心优势在于其不到500万的总价门槛，以及高新南新川这一区位优势。而项目的洋房产品，实为“抢手货”，精装交付，面积适中，总价段预计在350万左右，仅30余套的供应，普通资格多半归为“看客”。

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来自开普勒452b2021-5-8

昨日，规划局发布了来自成都正芑泰置业有限公司的项目建筑工程规划许可证。该项目系2020年12月29日，正荣以“15400元/㎡楼面价+1%无偿移交”摘得的武侯新城约44亩纯住宅地块。根据土地出让要求，该地块明确了成品住宅比例为0%，并限定可售商品住房清水最高销售均价为23500元/㎡。＊请横屏查看正荣地块位置及周边配套＊正荣项目位于武侯新城机投桥片区，西侧毗邻西樾锦城，北侧毗邻三聚亿地块，南侧对过为武侯区人民政府政务服务中心，距离地铁17号线与9号线换乘站机投桥站及17号线白佛桥均约1.1km。周边有包括武青西一路小学(在建)与武青西二路幼儿园(在建)、武青中学(建设中)、成都市第二十二幼儿园等教育资源。龙湖金楠天街、吾悦广场(武侯店)等大型商业配套在项目2km左右。周边新房价格方面，片区在售的项目较多，叠拼项目保利西堂里院均价2.77万/㎡，西樾锦宸住宅售罄，目前在售别墅均价2.4万/㎡，中南华宇君启均价2.55万/㎡，人居柏荟城(人才公寓)清水均价1.8万/㎡……区域内二手房年限较长，参考均价在1.4万/㎡左右，较新的如2014年建成的蓝光金双楠项目，参考二手房均价约2万/㎡。项目规划正荣地块占地约44亩，容积率2.0，整体建筑密度不到20%，绿地率约35%。由12栋9—16F板式小高层围合加点状布局而成，整个项目无日照不足的住宅公寓。（正荣项目总平规划）五大中庭及7个小边庭均匀分布在建筑四周。其中，最大中庭偏长条形，其东西向尺度有约90米，南北向尺度有约38米。其余4个中庭，南北向尺度在约60-70米左右。可见，在项目的景观打造上，尽可能的扩大各户型的内庭视野是设计主逻辑。因航线原因，武侯新城多数为小高层建筑，15F以上楼层建筑为少数，较高楼层的外向视野优势明显。1＃、2＃、7＃、9＃楼四周无太多遮挡，视线范围较广，7＃、9＃楼占据楼高优势，12F以上户型视野开阔。2＃与9＃楼为项目唯二的独栋独单元楼栋，户型可实现270度的采光面，中庭景观尽收眼底，或诞生项目未来最贵户型。项目规划总户数预计440户(需无偿移交的7套统筹住房分布于12＃楼3-9F)，整体居住密度较小，人均绿地面积达到约23.4㎡，车位比约1:1.8。单从数据来看，颇具改善品质。项目整体呈南-北向(非正)，除西、东两侧4栋楼外，其余均为南北向。东、西临支路侧，有宽约10米及15米的规划绿地(含沟渠)，可隔绝部分灰尘及噪音。从总图规划来看，正荣项目户型视野占优，开阔的楼间距及全系小高层凸显改善品质，后期的园林景观打造或也是其一大“杀手锏”。区域项目所在的机投桥，位于武侯新城北，这里相较武侯新城南部而言，城市界面稍显破旧，道路交通也未完全成型。武侯新城北老旧的城市界面曾劝退了很多改善置业者，先前纯叠墅保利西堂里院、袖珍盘中南华宇君启等项目的“滞销”便有此原因。但发展本就是一个动态的过程，武侯新城北部片区的道路、地铁、教育等配套建设都在同步进行。进驻的房企也越来越多，区域发展将逐渐明朗。（武侯新城轨道交通规划）就在正荣拿地当日，德商、三聚亿也同时入驻武侯新城。其中，德商53亩纯住地距离正荣地块约400米，成交楼面价15100元/㎡，配建并无偿移交住宅比例2%，容积率2.0。该地块也明确了成品住宅比例为0%，限定了可售商品住房清水最高销售均价为23300元/㎡。目前，该项目将与石榴合作开发。根据总图规划，项目采取高低配，由高层住宅及叠拼组团构成，建筑密度约20%，绿地率30%，同样剑指高端。（德商地块总平规划）三聚亿32亩纯住地与正荣地块连襟，15100元/㎡楼面价+2%无偿移交，限定可售商品住房清水最高销售均价23500元/㎡，成品住宅比例为0%。此外，就在今年1月6日，武侯新城又迎一匹黑马——绿城，当日，一宗约55亩纯住地被绿城以“15400元/㎡＋8%无偿移交”的代价收入囊中，成品住宅面积比例同为0%，但不同于以上三个地块，该地块并未设置清水限价。而后不到两周，在武侯与青羊的交界处，鼎仁拿下距离地铁9号线培风站约300米处约13亩纯住地，该地块容积率仅1.5，成交楼面地价14000元/㎡，无特殊配建要求。如今，武侯新城北部的改善之势已起，大批品牌房企的入驻，将逐步革新区域破旧的城市界面。在武侯新城南部，由武侯金茂府、天宸原著、中粮瑞府、当代璞誉、西樾锦宸等项目组成的小型高端板块的崛起仅用了三年多的时间。借鉴区域先前的发展经验，武侯新城北部的区域兑现说不定会更快一步。2021，“一场好戏”即将在武侯新城上演。

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来自开普勒452b2021-5-8

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步规范成都市房地产市场秩序，维护成都市房地产市场平稳健康发展，5月7日，成都市住建局会同成都市司法局联合印发了《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》（以下简称《通知》）。《通知》对进一步完善成都市中心城区商品住房开盘销售公证摇号排序选房有关规定作出了一系列明确。优化选房排序扩大公证摇号排序选房基数根据《通知》，成都将加强购房资格预审工作，提高购房资格复核效率。通过细化预审资料及报名登记要件标准，提升资格预审及复核的准确性、精准度。登记购房人报名登记时，须按成都市商品住房购房登记系统要求上传相关购房资格材料，并对材料的真实性、准确性负责。对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，《通知》明确按以下要求进行购房资格复核、公证摇号排序和选房：1第一，复核通过的人数应达到房源数的3倍，复核后无房居民家庭及棚改货币化安置住户总数不足房源数3倍的，由已报名登记的普通购房家庭递补。2第二，递补的普通购房家庭，参照无房居民家庭排序规则进行排序后，依序递补。3第三，全部无房居民家庭及棚改货币化安置住户选购结束后，剩余房源由普通购房家庭依公证摇号排序结果选购。明确剩余及退出房源销售规则增加普通购房家庭购房机会根据《通知》，对于登记购房人数在当期准售房源数1.2倍及以上的商品住房项目，商品住房买卖合同备案前，购房人依公证摇号排序结果选房后剩余及退出房源，按以下要求进行销售：1第一，公证摇号排序选房结束且公证机构出具公证书后的2个工作日内，开发企业通过购房登记系统发布剩余、退出房源销售信息。2第二，剩余及退出房源由原纳入公证摇号排序的登记购房人，依公证摇号排序结果，在公证机构监督下再次依序选购。未在开盘销售公告公布的选房时期到场的，按开盘销售公告公布要求处理。3第三，依序选房结束后，开发企业对选房结果进行公示，公证机构对选房结果进行证据保全。4第四，本轮依序选购结束后，有退出房源的，由开发企业组织原纳入公证摇号排序的登记购房人依序选购。此外，根据《通知》，登记报名人数在房源数1.2倍及以上的商品住房项目，已通过购房资格复核并纳入公证摇号排序选房的登记购房人，其本人及其家庭成员12个月内累计未在开盘销售公告公布的选房时期到场达3次的，自其第3次起，12个月内不得参与购买商品住房的报名登记。加强监测严查各种违法违规行为《通知》提出，将全面实现信息适时共享与比对等服务功能，做好公证摇号排序、按序选房等信息与购房登记信息的互联互通，为确保登记购房主体、公证摇号主体、选房主体、合同签订主体、网签备案主体五个一致提供数据支持。住建行政主管部门应进一步加强对报名登记异常的商品住房项目监管监测，会同相关部门严查开发企业及经纪服务机构恶意炒作、借名买房、诱导规避调控政策等违法违规行为。对查实的开发企业及经纪机构，暂停网签备案系统、存量房交易服务平台使用权限；情节严重的，暂停商品房预售许可、现售备案，并列入失信名单，实施联合惩戒。《通知》自印发之日起实施，原有规定与《通知》不一致的按《通知》执行。

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来自开普勒452b2021-4-30

近日，省市级一季度经济数据先后出炉。 一季度西安GDP达2459.94亿元，同比增长16%，两年平均增长5.5%，按照历年“高开低走”的调性，今年全市的GDP无疑仍将站上万亿门槛。 聚集房地产领域，整个陕西省卖出两套房子，就有一套来自西安。但西安一季度销量381.27万㎡，同比增长了30.2%，但两年平均下降了1.1%。 可同期房地产开发投资增速为11.1%，两年平均增速4.7%。房地产开发一直没有停下脚步，但楼市销量却出现了下滑，难道长牛了60个月的西安楼市要按下停止键了？ 壹丨4.5万组家庭鏖战 楼盘100%摇号！ 截止27日，西安主城区登记平台中共上线11个楼盘，这11个楼盘全部以摇号的方式开盘，目前暂无新推售项目计划在五一前登记，这也就意味着，2021年4月，西安主城区楼盘摇号率高达100%！ 这是西安规范摇号细则以来，首次出现如此火爆的景象。 这11个楼盘共推出3932套房源，核验通过人数高达45710组家庭，尽管有重叠核验现象，但约等于12组家庭抢1套房仍能说明市场的火爆，新房供应不足仍是当前西安楼市的主要矛盾。 相比其他月份，今年4月的新房供应量显然是收缩了。失衡的市场供需下，上至20000+元/㎡，下至13000元/㎡以下的楼盘，双双携手摇号。两年前还在为市场出现20000+元/㎡高价楼盘惊叹时，如今同样价位的楼盘已然加入摇号队列。值得一提的是，西安主城区已经40天没有新的价格公示出炉，如果5月再不加大供应量，短期内新房供应得不到改善，全城摇号的现象还将加剧。问题来了，导致新房短缺的，究竟是土地供应不足，还是另有原因？贰丨销量下滑 怪不到土地供应 一季度西安房地产开发投资增速的数据还不错，两年平均增速也有4.7%的水平。所有跟商品房有关的建设、代建、拆迁还建及配套设施的投资额，都可以算到开发投资中来。当然能够保证增速上涨的前提条件是，有土地可以供开发商们去投资、去开发，增速合理上涨，说明各家开发商囊中都不缺地。在过去的2019年、2020年，大家都知道软件新城和高新三期是主城区土地集中放量的土地，起初摘地时，市场都在感叹，这些区域新房终于放量了。但现实是，软件新城除了招商臻观府，高新三期除了紫薇华发中央首府，竟然没有一个新盘能够推出来，每次在盘点待售新盘时，总有这么些新盘，月月都在计划推货，但月月都推不出来。软件新城的中铁建西派国樾、高新天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯、高科天筑，高新三期的中海寰宇天下等等项目，一问推售节点，每次置业顾问的回复都是预计下个月或者近期入市，可从去年四季度拖到开年，现在已经到了二季度，谁也不知道这些楼盘究竟什么时候能推出来。 单是在我这咨询这些项目的购房者已经一把接一把了，其中不少人实在等不住了，上了别的区域或楼盘的车，想必这些项目从前宣再到售楼部开放，自身的蓄客也折损了不少。有人说这是国企、央企为区域作背书，高价站岗的地王项目，这些开发商融资成本、利润指标的确较低，但既然是房地产公司，不去搞开发、不去卖房，怎么去养营销团队？ 高科、隆基泰和摘地已有一年、中国铁建摘地一年零四个月、天地源，中海摘地一年零五个月、高新地产摘地两年零一个月...... 这些楼盘的营销中心、园林示范区早已落定，甚至部分楼栋的工程进度都已经接近封顶，却掣肘于严苛的新房限价政策，迟迟难以取证入市。 红极一时的高价地王，终究还是被政策扼住了咽喉。跟其中某新盘负责人曾有交流，现在他们项目的日常工作就是：递交备案价——被驳回——再修改——再驳回，如此循环。审批部门给的价格，远远低于项目本身的预期，甚至包不住开发成本和营销费用，现在就这么一直僵持着。 一直耗着也不是出路，于是我们在去年四季度和今年开年，看到了诸多降标做低备案价的新盘入市，即便销售装标和原始版本出入较大，但远低于预期的备案价，更是激发了购房者的热情。 叁丨限价不是长久之计 限价政策我们一直都在关注，从2017年首批价格公示后，我每次都在直播、公众号里跟大家分享，在长期的监测下，限价力度在“紧——松——紧——松”之间反复，以往下半年都是限价收紧的节点，但从目前的对比来看，今年上半年的限价政策依旧从严。 限价政策不会一直收紧，开发商们深知这一点，所以周转压力不是很大的开发商能扛就一直扛着，等待着限价放松的窗口，届时没有或减轻了价格的束缚，新房供应量将集中入市。主城区不是没地没房，只是暂时供不出来。如果短期内集中入市，肯定会对西安楼市进行冲击，其实主管部门也意识到了这样的问题，从今年的土地市场就看能看出托市的意味，今年主城区很少供地，供地主要集中外围非限购区。引导开发商去外围市场拿地，自然也会引导购房者进驻非限购区，用非限购区高昂的溢价、土地成本来反推主城区的价值，限价政策早晚会打开口子。一季度的销量下滑，并不能代表西安楼市转凉，但积压的供货总有一天会“开闸放水”，而那时才是考验区域价值真正的时刻。

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来自开普勒452b2021-4-30

在房产圈，土拍价就是星星之火，不仅能在前途未卜、暗黑不明的区域发展中点亮前路，更能在板块内形成燎原之势。4月12日万科在泾河以10.615亿元摘地，楼面价5464元/㎡，算是彻底“点燃”了泾河板块。其实在万科之前，已经有不少拓荒者先生一点，比如恒大、绿地、南飞鸿、正荣、卓越等等企业，已经在板块内深耕细作，不少项目也拔地而起，万科的入驻也仅仅是在火上浇了一滴油。这对于已经入驻的开发商是件好事，“轿子”准备好久了，终于等来了抬轿的“轿夫”。当天土拍消息一出，圈内人各种摇唇鼓舌、助威呐喊，笔者总是慢半拍抢不热点，只是与4月19日的土拍综合写了一篇《西安楼市“4.19土拍”狂想：当肥沃的关中平原用来“种楼”》，算是对泾河、秦汉等等新城热火朝天的土拍发表一点自己的看法，也被一些圈内人吐槽不懂行。其实，对于笔者来讲“懂不懂行”真不重要，只是不想穿凿附会、人云亦云，仅仅是站在个人的角度上对西安楼市发表一点自己观点，供大家参考！至于专业数据信息各个大V们分享的已经足够多了。于是在主城区房源紧缺，购买力旺盛，泾河板块不限购，价格又相对低，配套各个新区都差不多的情况下，泾河板块犹如干柴遇着烈火，就烧起来了！西安楼市的火爆，本身就来自于投资过热！于是，又有一句很有煽动性的话在购房中间流传，曰：买主城区就是自住，买泾河新城是投资，就是买未来！这句话可谓正中下怀，在经济下行压力巨大的当下，很多人想的就是拿什么抵御通货膨胀！于是，到处跑盘、看盘的购房者开始络绎不绝，反正行不行看看又不要钱，于是就有了售楼部排队看房的景象……目前泾河新城板块的均价已经到达了13000元/㎡档左右，目前，在贝壳新房平台上，板块内黄冈学府城（14500元/㎡）、滨江翡翠城（15000元/㎡）金辉世界城（10500元/㎡），价格直追西安浐灞、港务板块，势头迅猛。可是，板块内目前能拿出来说的恐怕也仅有一个2020年9月开学泾河新城第一中学、崇文塔、乐华城、伏茶小镇……当然也有利好！官方消息说2021年，泾河新城要大干一场，有61个重点项目要开工。在3月21日中星量子科技产业园项目奠基；3月30日丝路国际水务科创园奠基；4月7日西安交通大学附属泾河医院开工建设……不过，新区配套落地的问题一直让购房者“如鲠在喉”，这些利好其实并不能打消购房者疑虑！毕竟港务、浐灞、沣东、沣西这几个发展了已经十几年的新区直至目前仍旧难尽人意，泾河新城的配套落地又将会需要多少年？这个恐怕谁也说不好！所以站在自住的角度看，泾河新城板块内教育、交通、生活、商业配套都严重不足，买这个板块如果没有破釜沉舟的勇气，估计很难下这个决心。如果站在投资的角度，泾河新城不限购，至少在价格上也能有些优势，不过未来“无人接盘”的问题仍然存在，不管怎么看投资泾河新城都将是一场持久战。就像前面说那句，买泾河新城就是买未来，那未来有多远？是否可期？就是一场豪赌，买定离手最好！

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4月27日，重庆日报记者从市规划自然资源局获悉，按照自然资源部住宅用地出让“两集中”要求，2021年我市中心城区第一批次46宗住宅用地将于今（28）日和明（29）日集中组织6场交易进行出让。具体交易时序已在重庆市公共资源交易网公开。土地出让实行“两集中”，即集中发布土地出让公告、集中组织土地交易，且原则上2021年不超过3次，其目的是通过充分披露土地市场信息，引导企业理性竞争，促进房地产市场平稳运行。今年重庆市市辖区计划供应商品住宅用地30210亩。第一批次发布公告时间为4月7日，第二、三批次出让公告时间拟为今年7—8月、9—10月。具体时间以正式公告为准。为了帮助开发商充分了解供地情况，此前，我市专门编制并发放了《2021年中心城区拟出让房地产用地手册》。上面不仅介绍了我市今年的供地情况，每一宗地的面积、区域、详细地址、规划用途、容积率、规划计容建筑面积等信息均有详细介绍，包括每宗地的联系人和联系方式等，同时对拟供应住宅用地适时发布预公告，极大地方便企业收集信息，充分研判，科学决策。根据4月7日的公告，我市第一批次供应商品住宅用地约11280亩，其中中心城区涉及46宗，约6400亩，集中于4月28、29日进行，每天三场。其他市辖区73宗，约4880亩，在各区交易机构同期交易。据介绍，中心城区这46宗地涉及渝北区、两江新区、高新区、大渡口区、九龙坡区、沙坪坝区、北碚区、南岸区和巴南区。从4月27日截至的报名情况看，46宗地均有企业报名竞买。市规划自然资源局相关负责人表示，集中组织住宅用地出让，是重庆坚持“房住不炒”定位，积极落实住宅用地分类调控要求的具体举措，有利于促进土地和房地产市场平稳健康发展。市公共资源交易中心相关负责人表示，按照疫情防控要求，交易现场将进行管控，参与者需凭证件及健康码入场。资料来源：重庆市规划和自然资源局、重庆日报　　　　　重庆市规划和自然资源局宣传教育中心平台支持：重庆市规划和自然资源信息中心版权声明：除原创内容及特别说明之外，推送稿件文字及图片均来自网络及各大主流媒体。版权归原作者所有。如认为内容侵权，请联系我们删除。2021-04-28

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土拍第二天，上午场和下午场已经结束。中央公园成交6宗土地，成交楼面均价约14322元/㎡、平均溢价率约58.86%。重庆中心城区的楼面地价最高纪录，今天被刷新了4次。目前最高纪录为由中央公园保持，约15711元/㎡。……截至目前，共成交39宗土地，总成交金额约575.30亿、成交楼面均价约9313元/㎡、平均溢价率约44.38%。今天上午和下午成交的15宗详情虽然依然激烈，但很多人面对地价和溢价，已经淡定了。土拍的戏剧点变了。更有看头的，是经过五轮洗礼后，吃瓜群众、开发商、买房人、卖房人、中介、分销、业内人士等7类人的心理变化。01吃瓜群众。昨天：天啊！开发商疯了吗！我X！溢价率129.98%！大胆点！盲猜地价1万5！今天：哦，最高纪录被刷新了啊。一万三四的地价都看腻了。我已经是见过世面的人了。02开发商。惊喜来得太突然了！感谢同行衬托！小心试探型：大幅涨价？真当我头铁哦……先收回折扣，按备案价卖趁机出货型：手上正好有一些之前没卖掉的房子，现在不卖更待何时~氛围担当型：朋友，我家旁边搬来几个新邻居，它们的地价了解一下？站岗解套型：地价比我贵、位置没我好，苍天啊我终于解套了03业内人士。表示没看懂开发商的神操作“有些地不值这个价”“之前的高价地算是解套了”“等下一波土地行情，这些项目才能翻身”04分销。我现在很慌楼盘要么中止合作，要么降低分销提点接下来的日子不好过05中介。楼上的朋友，我也很慌很多业主直接不卖房了，准备观望土拍信息不允许发了，发现就开除06买房人。已经买房的：哈哈哈哈哈幸好买房了，机智准备买房的：不拖了，冲进售房部刷卡交钱外地买房的：不管了，先定一套算了原本不买的：心动了，是不是买到就赚到没买到房的：有点慌，继续看房子买不了房的：反正贷不到款，心已死，与我无瓜07卖房人。不着急卖的：不慌，等段时间可以卖更高着急卖房的：天助我也，赶紧把房子卖了正在卖房的：麻烦告诉买家，我要加价20万08现在重庆楼市的氛围，各种情绪夹杂。但“房住不炒”不是一纸空文，一步冲天更容易登高跌重。在整个市场的情绪都很飘浮的形势下，让买房人不心慌、不冲动，虽然真的很难，但我仍有几条诚恳的建议，希望正在买房的朋友能够小小地参考一下。1，刚需型买房人，特指总价预算在150万以内的朋友，的确需要尽快上车。总价150万以内在当前的重庆楼市，算是相对便宜的房源，消化速度是很快的。2，改善型买房人，如果总价预算在150-200万，目前选择也不多了，买房也需要加紧脚步。总价预算在200万以上，选择还有很多。

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距离3.22新政颁布一月有余，这段时间，成都楼市处于不断变化之中。最让业界关注的二手房指导价和集中供地细则迟迟不发，市场处于观望状态。 虽然市场整体有所控制，但冷热不均依然存在。 熔断盘退出房源增多，让苦苦等候的普通资格看到了一丝希望，但也只存在于部分500万及以上顶级豪宅，尤其是最近炙手可热的天府新区，即将迎来最惨烈的竞争时刻！ 而稍有剪刀差的网红楼盘，一出来便被刚需买家带走！传言即将取证的几个神秘楼盘，一个都没动静，刚需就像无头苍蝇，不知道该押哪个区，只能佛系等待。 眼下，就有一个让你彻底翻身的机会。据统计！五一之后，成都将有多个网红盘入市，有资格的购房者，不妨提前锁定恒大这三个盘，从高层到联排都涵盖，价格都是用脚投票出来的，数一数二的老网红。 恒大望江华府火爆指数：☆☆☆☆☆房源：48套联排物业费：5.5元/㎡·月容积率：3.8绿化率：25%面积段：167-179㎡价格：单价预计3万+取证时间：4月底、5月初 三个盘中，最快取证的就是恒大望江华府，从中介和置业顾问口中了解到，该批次房源将于4月底取证。 目前，恒大望江华府主推建筑面积约177㎡的商办跃层，层高9米，可能是市面上你能见到的最奢侈的LOFT。 而接下来取证的48套房源为70年产权联排别墅，由于处于攀成钢核心绝版位置，多年以来一直被雪藏。 参考周边最近取证的人居九林语、建发央玺高层价格，70年产权联排，放在攀成钢，怎么定价都不为过。 项目效果图项目总占地约34000㎡，建筑面积约13万㎡，总户数1212户，集高层住宅、联排别墅、百变空间为一体。 项目总平图 ▶项目亮点◀商业配套：攀成钢集合了成都最豪华的商业阵容，未来呈现后，能与东大街一决高下。目前周边中粮美食街、cosmo、华宇广场已经开业，生活配套已经非常醇熟。未来还有成都ICC、环球汇、乐天百货、泰合财富中心超大体量商业综合体出现，值得期待。 交通配套：毗邻东大路、二环路等城市要道，距离地铁2号线塔子山站仅约50米，多维度畅享极速交通。 教育配套：有成都市机关幼儿园、香港文轩、沙河堡 、成都七中育才等。 购买建议：总价500万起，锦江区社保+锦江区户口刚一资格冲，其他不建议。 恒大天府半岛火爆指数：☆☆☆☆☆房源：1124套楼栋：第七期，75#、76#、81#、82#共4栋物业费：3元/㎡·月容积率：4.33绿化率：30%面积段：91-128㎡价格：精装，预计1.3万-1.5万取证时间：5月待定 猫哥刚刚已经致电恒大天府半岛售楼部，置业顾问给的回复是：取证时间待定。但从上周开始，成都多个购房大群已经有爆料，恒大天府半岛将于近期取证。 恒大天府半岛最近一次取证时间是2020年3月19日，共计推出1170套房源，精装价格11000—13500元/㎡左右，与本批次取证同属于第七期，层高39F/48F，2梯5户、3梯5户。 图源来自网络 如果按每次取证有10%上浮空间计算，本批次取证的房源，价格应该在13000—15000元/㎡之间，同样是精装交付。相比二手房依然有优势。 ▶项目亮点◀项目体量：恒大天府半岛总占地1650亩，分十期开发，第七期131亩，是整个天府新区为数不多的超级大盘，大盘的好处就是各种生活配套和社区软硬设备都俱全，居住非常方便。 教育配套：幼儿园有金苹果幼儿园、斯坦福双语幼儿园、蘑菇幼儿园、四川省直属机关婴儿园半山爱马仕分园，中小学有华阳中学、华阳一小、花样锦江小学、华阳职高、西寺小学、光亚学校、实验外国语学校西区等。 购买建议：恒大天府半岛整体层高太高，居住密度较大，且一楼无架空层，刚需配置打造。第七期，距离1号线地铁广福站1.4公里，自驾通勤成本也相对较高，但是价格摆在那里，依然是天新、高新刚需首选。 恒大未来城火爆指数：☆☆☆☆房源：124套楼栋：四期9栋物业费：3元/㎡·月容积率：2.5绿化率：30%面积段：114-137㎡价格：精装，预计1.25万/㎡左右取证时间：4月底、5月初 恒大未来城即将推出项目四期最后一栋9号楼，置业顾问透露，预计四月底五月初取证，精装均价12500万/㎡左右。上批次取证时间是2020年5月9日，精装价格12500-13000元/㎡。温江区作为二圈层中生态教育资源相对较好的区域，一直是刚需置业热门，近期取证项目仅两个，凤溪院子和宇顺莲花仿，供应处于断层。 本次取证4期，占地约64亩，由7栋22~32F高层住宅、5栋1~2F独立商业和1栋2F的会所组成。▶项目亮点◀ 区位优势：项目所在的位置属于温江光华新城和城南新区交界的地方，往上是珠江新城繁华商业配套，往下是温江大学城美食城，生活配套成熟。 交通配套：恒大未来城是标准的双地铁盘，项目距离地铁4号线涌泉站D出口约800米，距离在建地铁19号线温泉大道站约400米。周边可通过温泉大道和凤翔大道到达主城，自驾非常方便。 购买建议：恒大未来城是温江为数不多的刚改项目，距离项目最近的在售新盘合谊万璟台也将于近期取证，两个项目精装价格相当，位置和品质上，恒大未来城明显更好，对于断供已久的温江区，算是久逢甘霖，势必会吸引一波二圈层刚需购房者关注。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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“必须要刚需，普通肯定摇不到”今天要讲的是天府新区纯新盘万科金域华府。该项目位于天府新区华阳板块，首次开盘推售的产品面积段为109-135㎡，约700套，若清水入市，单价预计在2万以内（精装预计2万出头），提前预定了“熔断”。（万科金域华府项目实拍）#万科金域华府#项目地址：天府新区中兴上街西侧销售动态：预计6月开盘售楼处动态：预计5.1开放产品类型：高层、洋房户型情况：109-135㎡销售楼栋：待定住宅套数：预计700套左右装修情况：待定 （以上销售信息，以销售端的信息为准）PART1 周边配套万科金域华府坐标：天府新区中兴上街西侧。PS：目前百度等地图上暂且搜索不到项目的具体位置，只能找到售楼部的位置。需要注意的是，售楼部并没有在项目附近，而是位于项目直线距离约6公里以外的万科公园传奇销售中心。根据置业顾问的说法是“项目没有修售楼部的地方”。楼盘所在区域为天府新区的华阳板块。根据规划，华阳板块主要以“旧城”改造为主，在此基础上，优化锦江两岸的中心城区，提升整个华阳的城市品质，依托南湖湿地公园，打造生态优美，布局合理的城市空间，实现跻身国际化成都第一阵营的战略目标。在成都市“南拓”和天府新区打造的“双核联动”新引擎的发展规划中，可以说华阳以绝对的优势成为了天府新区成都直管区的北大门，是天府新区直管区中利好最大的区域之一，发展潜力巨大。接下来再来看一下项目的具体配套——教育配套：小学学区资源划分在天府新区A学区，目前有9所小学，相对较多，其中距离项目最近的就是成都市天府新区华阳实验小学。此外，项目周边还有成都市华阳中学（第一所中国教育学会实验中学、四川省一级示范性普通高中）。（2020年天府新区学区划片A区，来源于网络）备注：华阳实验小学始建于清嘉庆十二年（1807年），距今已有214年的历史。从元音书院到华阳一小，从师范附小到华阳实小，学校多次易名，2013年12月1日起，华阳划入天府新区，学校也因此更名为成都市天府新区华阳实验小学。交通配套：项目周边公交站点比较多，只是上下班高峰期堵车会比较严重。最近的地铁站点为1号线的华阳站，步行距离大约1公里左右。商业配套：目前来看，项目附近大型商业综合体比较缺乏，但是周边老小区比较多，社区底商已经发展的相当成熟再加上华阳老镇的菜市、传统商业街等，完全可以满足日常生活所需。项目自身还带一定的商业比例。医疗配套：步行几百米就是成都市天府新区人民医院，1.5公里左右还有四川宝石花医院、成都华阳骨康综合医院。(成都市天府新区人民医院实拍)休闲娱乐配套：项目不到1公里就是南湖湿地公园，2公里范围内还有成都海昌极地海洋公园。总体来看，项目教育资源非常优质，周边配套成熟，生活氛围浓厚，稍显遗憾的就是城市界面相对老旧。PART2 楼盘解读万科金域华府，属于华阳商城旧城改造遗留项目。根据规划，项目总占地约56亩，体量不算大，总共规划了9栋住宅，包括4栋高层、5栋的洋房和一部分商业。（住宅：1#为高层，分两个单元，一单元34F，建筑高度97.25米，二单元31F，建筑高度88.7米；2#、3#、4#为洋房，11F，建筑高度32.22米；5#、6#为洋房，10F，建筑高度32.22米；7#为高层，地上25F，建筑高度74.45米；8#为高层，分两个单元，均为34F，建筑高度97.25米；9#为高层，22F，建筑高度63.05米。商业：1-S1、5-S1、6-S1、7-S1、8-S1楼均为地上1F，建筑高度6.4米。构类型为剪力墙结构，整体性好，安全度比较高，且由于没有梁、柱等外露与凸出，便于房间内部布置。项目总共1347套房源，计划分两批次开出。预计首批次将推出700套左右的房源，建面约109-135㎡，包括高层和洋房。其中洋房为1梯2户，建面126-128㎡；高层为2梯6户，建面109㎡、135㎡，本批次具体推出楼栋待定。建面约109㎡，3室2厅2卫整体来看，户型方正，无暗室，竖厅设计，观景阳台开间约4.1米；预留了约8.3米长的收纳空间和玄关电视墙一体化空间；主卧套房设计，没有衣帽间，但是带独立美妆卫浴间，约20㎡。建面约135㎡，4室2厅2卫户型方正，横厅设计，就采光来说，会比109㎡的户型要好一些，无暗室；进门处有玄关设计，还预留了储藏空间；另外中西双厨的设计也是一大亮点；次卧位置设计不是很合理，在实际使用中会存在着些微的不便。建面约128㎡，4室2厅2卫这个户型为洋房户型，横厅设计，观景阳台开间约5.8米，无暗室；进门处有玄关设计，同样预留了储藏空间；门口有一间房，位置比较尴尬，不管设计成卧室还是书房，都不是很方便；这个户型的次卫位置设计也有点儿别扭，紧挨着的次卧的私密性受到影响，两外两个房间使用也不便。总体来看，这几个户型有一个很大的亮点：收纳空间很多。PART4 购买建议首先，项目地段优势非常明显，配套成熟，虽然目前来看城市界面稍显欠缺，但是后期发展潜力很大；其次，项目上车门槛不算高。据置业顾问表示，由于项目拿地比较早，所以价格会比较便宜，清水单价预计在2万以内，如果做精装的话，预计会在2万出头。根据项目面积段来看，即便是做精装，总价也会在200-300万的样子，刚需刚改可以重点关注。目前项目周边多是一些房龄比较老的小区，相对比较新的就是南阳盛世，大约为2010年开盘，二手房价格约1.6-1.7万元/㎡。（图片来源于链家）总的来说，万科金域华府完全值得下手，但是用置业顾问的话来说“普通没有必要浪费时间，这个盘肯定会熔断，刚需都要看顺位的”，普通直接劝退。—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有