房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

西安楼市的四月注定不凡！新房市场，几乎都要摇号，“千人摇”，甚至“万人摇”屡见不鲜，且很多购房者都需六成首付起。土地市场，全面开花，几乎每次都刷新地价，主城楼面价破万已成常态，新区全面迈向万元。登记市场飘红，千人摇、万人摇扎堆4月截止目前，大西安共计10个项目，合计3394套房源进行了线上意向登记，均价最低为12701.15元/㎡，最高20916.02元/㎡。从上面数据可以看出，3月-4月20日，新房登记一片飘红，整个市场处于一个亢奋的状态，其中诞生“万人摇”3个，分别为紫薇·云璟时光、保利·天悦、高科麓湾国际社区，而“千人摇”楼盘有10个，可以说但凡有主城高性价比楼盘，都能迎来千人摇现象。从三四月的登记项目中，有三个看点值得关注：1、港务区新盘，几乎逢推必摇。无论是3月份登记的招商城市主场、中梁奥体壹号、融创时代奥城，还是4月份登记的华润置地·未来城市、融创望江府，几乎每个港务区登记的新盘，都是逢推必摇，且还是“千人摇”。受全运会开幕倒计时影响，且从全西安的房价来看，港务区作为配套兑现能力最快且性价比最高的区域，自然成了购房者们的心头爱。2、万人摇多出在主城区！从3月的“万人摇”楼盘来看，紫薇·云璟时光、保利·天悦两个盘子都在高新，可见购房者对主城高新区还是极为认可的，另外“老网红”高科麓湾国际社区受其价格倒挂及学校加持，也成为了购房者争相抢购的对象。由此不难看出，高新区、带优质名校的倒挂盘在主城市场依然能掀起波澜，更受市场追捧。3、流摇项目多为周边区域楼盘，以及主城部分楼盘在已结束核验的楼盘中，撤销或未通过核验的家庭比例较大，弃验率超过50%的分别是：启迪大院儿、湖滨府以及新城首府。首次开盘的新城首府，206套房源，意向登记293组家庭，核验后仅剩下95组，选择撤销或未通过审核的比例高达67.58%，远大于核验通过数！启迪大院儿、湖滨府分别有76.8%，68.1%登记家庭申请撤销、放弃核验。此外，还有一点值得注意，从案场反馈过来的情况可见，很多项目的登记中，普通家庭远大于刚需家庭，且多数人为二次购房，首付在六成以上，可见大放水之下，更多购房者对买房这件事比较热衷。土拍频频刷新！新区地价迈向万元除了登记市场火爆，三四月的土拍市场也在频频刷新人们的认知。昨天，西咸新区26宗土拍热拍，秦汉新城楼面价达到9993元/㎡，刷新记录！一周前，西咸新区23宗土地成交，摘金约51.92亿！熔断、摇号、高溢价拿地，楼面价刷新，每一个词都刷爆眼球，简直燃炸了！从当前的土拍市场可以看出：1、西咸新区平均地价已破万元，秦汉、泾河地价涨幅达到58%。土拍作为楼市的风向标，对房价格局起着至关重要的作用，从西咸新区各大组团当前的土拍情况来看，楼面价天花板已迈向万元！其中泾河新城较上次土拍溢价18.8%，秦汉新城较上次土拍溢价58%，再一次夯实了板块房价。从目前泾河新城地价和房价对比来看，在售的新房性价比相对较高，毕竟按照8451元/㎡的楼面价，后期新房入市价格可能在2万一平左右。而秦汉新城兰池大道两侧楼盘定位向来较高端，此次土拍楼面价近万元，后期产品预估价格可能在3万左右。2、沣东、沣西，逐渐坐稳西咸地价“头把交椅”，后期或将成改善主战场。2020年，沣东新城+能源金贸区卖地29宗，平均楼面价已达到10418.77元/㎡。随着入驻的房企越来越多，区域内已经形成了成熟的居住板块，地铁1号线二期已经通车，16号线也已经开始动工，也引入了众多企业，区域价值不断升高。房价方面，从去年3月到现在，涨幅达到约23.96%，远远高于西安主城。比如，沣华熙城的小高层在2020年4月的时候，均价约1.9万元/㎡，到现在已经达到约2.1万元/㎡。再看沣西，在2018年最高楼面价才4738元/㎡，但到了今天，沣西最高楼面价就已经达到12615元/㎡，3年时间上涨166%！而从房价来看，沣西新城一年的房价涨幅高达41.92%，排行五大组团之首，典型如紫薇·铂樾府去年均价约1.2万元/㎡，今年3月就达到1.45万元/㎡，涨了2500元/㎡。结语：从登记情况来看，主城高性价比楼盘依然是购房者争相追逐的热土，但从改善置业及产品迭代情况来看，西咸新区无疑走在了前端，这个金三银四，大西安楼市登记火热，土拍溢价，下个季度西安楼市将何去何从，我们拭目以待。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

至今，西安3.30新政已经正式实施半月有余，在这半个多月里，西安楼市各界依旧“迎来送往”，看似平静的交易旗帜下实则也发生着位移，这些被新政催生的因素搅动着每一个购房者的心。那么，重要的问题来了，3.30新政实施半个多月后，西安楼市究竟“降温”了没？01 忆新政！重点在土地、金融监管开始之前，我们先回忆一下3.30新政解读后的重点，梳理下来，真正戴上“紧箍咒”的有三个部分。①土地市场的变化，每年按季度集中出让土地，超出“三道红线”的房企不得参与土拍；全市商品住宅/共有产权房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。②金融监管加强，严查经营性贷款违规流入房地产领域。③二手房市场的规范，二手房市场限售由满二满三变成满五，另外建立二手交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。尤记得3.30新政解读出来之后，购房资格的“宽松”让很多人松了一口气，也有部分购房者觉得政策是“高高举起轻轻放下”，如今回看实则不然，短短的半个月，西安楼市在土拍、登记、资金方面都迎来了新的变局。不得不感叹，每一次调控的收紧都有其“独到之处”。02 看落实！半个多月来楼市变局那么，新政究竟对楼市产生了什么样的影响？还是要看一看这半个多月里楼市都发生了什么？①新政第二天，两万+楼盘万人登记诞生要看市场的反应，还是先看看登记市场，橘子统计了一下，330新政实施半个月之时，西安楼市7盘1610套房源上线登记，意向登记申请数达27838个，人超房子17倍之多，摇号率也在85%以上。只要打开登记平台，就能看到飘红，更值得深思的是，新政第二日，西安2万1的保利天悦便迎来登记破万的局面，创下了西安楼市又一新纪录。从数据以及市场反应来看，一定程度上，新政催化了部分购房者的焦虑情绪。②土拍首迎摇号，泾河新城楼面地价破天花板若论变局，变化最大的在于土地市场，而且基本都集中在西咸新区不限购区域。4月6日，卓越、正荣溢价106%入驻泾河新城，最高楼面地价7112元/平，刷新了泾河新城土地楼面价；4月9日，华润以22.4亿元34.45%中签率杀出重围首进沣西，这也是西安首宗“熔断+摇号”用地，自此，西安土拍市场进入摇号时代；4月12日，万科首入泾河，溢价43%摘得泾河新城146亩住宅地，紫薇以6267元/㎡的楼面地价摘得秦汉新城153亩住宅地；我们可以看出，西安的土地供应正在向西咸的不限购区域转移，而泾河新城7112元/平的楼面地价也确定了一个事实，泾河新城很快也不再是大家心中的价格洼地。同样，沣西新城的“首摇”不仅是开启了一个新的局面，也使得沣西置业成为一时热门，所以，从区域角度讲，330新政后劲的“着力点”在于不限购区。③又一重磅！西安严查首付款来源严查首付来源真正意义上是330新政的进一步落实，始于4月的第二周，部分楼盘接到了330政策的要求，要严查首付款的来源，要求在买房人提供征信报告的同时，会核验购房人满足首付款提交的存款证明。同时，还要求按揭的购房者提供近半年的银行流水，半年的流水最后余额活期显示需要达到一定要求。此外，首付款要求为家庭自由资金，如果是直系亲属转入，也要提供直系亲属近半年流水等。据了解，启迪大院儿、御锦城、保利熙岸林语都在核查首付款来源方面有所动作，而这一政策的真正落实，会在缩减西安楼市时下的购买力的同时“误伤”部分有真正需求的买房人。④二手房市场：环比上涨14.75%前文提到，330新政关于二手房的限售进行了升级，虽然针对的是新政之后置业的购房者，但二手房市场也引起了不小的波澜。来自诸葛找房的数据显示，西安二手房环比上个月上涨了14.75%，而与新政落地后第一周情况不同的是，目前的二手房市场出现了“价量齐涨”的局面，这个量，指的是成交量，最新的数据显示，西安二手房三个月成交量已经破万套。| 图：4月14日二手房数据 图源：诸葛找房| 图：4月6日二手房数据 图源：诸葛找房单单对比数据可以看出，在最近的一周多的时间里，西安的二手房挂牌量、降价房源量“双增长”，而二手房交易参考价格机制的发布，估计动作也会很快，当下置业二手房依旧是择性价比而选。03 降温否？会降温否？总分总的叙事手法下，来回答最初的问题，新政实施半个月，楼市到底降温没？答案是：并未先从登记看，来自市场需求端的热情并未受到被消解，反而摇号常态化的情形更为明显，而土地市场的首摇除了将购房视线引入沣西之外，也让大家看到了不限购区域的“潜力”，刚刚开始的严查首付款来源倒确实是在“下狠力”，二手房市场无论是挂牌量还是成交量都向前迈进了一步，件件事实纪录，并无降温痕迹。那还有一个问题，接下来的楼市会降温吗？答案是：看力度如果“限房价、定品质、竞地价”严格执行，如果严查首付来源力度到位，那么市场一定会降温。具体的，还是看执行，毕竟，西安在政策端能出的“招儿”还有很多。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

看点一“赶场”式的土拍还有6天，重庆房地产市场可以真正热闹起来，沉寂许久的土拍终于开张。跟以往不太一样的是，这次的模式发生了一些根本性的变化。原来有点像“逛超市”的模式，每个月都有，大家来随意看，西，北，南区随意选自己缺什么就补什么，没补到的也别太着急，反正下个月还有，有点“丰俭由己”的含义在里面。而现在得更像一种“赶场”的模式，属于“三年不开张，开张吃三年”，这次错过，下次就要等到7-8月份去了，而且货的质量还不保证，要么这次就买够货。这样一来，玩法就完全变了，从原来的“自由选择”变成了有点“赶鸭子上架”的意思，原来时不时还可以看到流拍的情况，在新规则之下，不会出现。看点二“狼多肉少”，难免神仙打架官方公告，这次主城区将会推出46块土地，如果算上之前1,2月份成交的数据。4月将会总共推出近50块土地。如果平摊到前四个月来看，数量不算少了。但现在集中在一起就有意思了，要知道重庆的开发商可不少，这么说吧，全国前50的开发商有40多家都进入了重庆要知道，这还只是部分而已，还有诸如：荣安，天地源，海成等不容小觑。算下来，人均都还买不到一块地。在这样的局面下，多家竞争，神仙打架是在所难免！看点三重庆市场的无限看好比起重庆二手房的万人唾弃，口诛笔伐，新盘市场的火爆是公认的事实（部分高总价的别墅，大平层不在讨论范围以内）。重庆的新盘就是一块“香饽饽”，房产君帮你们统计了一组数据：2018年，重庆新盘销售30.4万套，均价11444元/㎡2019年，销售了24.77万套，均价11935元/㎡。▲ 以上数据来源于克尔瑞到了2020年，数据变成了17.1万套，12900元/㎡。▲ 以上数据来源于铭腾新盘市场是真的火爆，虽然量是越来越少，但是价格却实打实的涨上去了，在这样的大前提下，更是要开启“买买买模式”，小孩子才做选择，成年人是我全要。看点四不拿地，大家都只有等死一家开发商，不管多么地牛皮，只要手上没有土地，就只是没牙的老虎，不足为惧。土地，就是开发商的“药”。不管前期口碑多烂，资金多紧张，只要有地，就存在着绝底翻盘的可能。不巧的是，重庆整个市场都没什么货了，▲ 图片来源于锐理从市场来看，各家开发商都卖得不错，而土储却严重的不足。用于俗话来讲，很多地主家里面都没有余粮，2020年重庆土储前10名加起来都不够2021年1季度的销售量。现实中，很多开发商已经接近走到没货可卖的地步，这也不是什么好消息，再不拿地的话，估计下半年大家都可以提前下班回家过年了。比如龙湖：在新任总经理的带领下，势必在这次的土拍中分一杯羹。要知道现在龙湖也没什么货在售了；比如中海，这几年的动静十分平淡，也就只剩下：天钻，九龙壹号，十里长江了。虽然前段时间拿了块红旗河沟，但是远远不够；比如金科：前几年重仓的蔡家也卖的7788了，剩下的都是一些合作项目，缺乏再度证明自身的一些机会；又比如在如今高压红线之下，有着强大背景的国企，央企，会不会以势压人，靠着低廉的资金优势在这个土拍市场上频频出手（华润，中交等）。这还是一些已经入驻重庆的开发商，上周，房产君接待了一个首次入渝的外地开发商的前期团队。一行9人专门来重庆看地，只看西区和北区。前期的规划是争7保4。连续跑了2周的市场以后，已经把目标缩减到争5保2了。这次的土拍，是一个最佳的时机。按照这个玩法的话，我多拿一块地，竞争对手就会少拿一块地。重庆新盘市场非常好，但是土地供应却在逐年减少，开发商却越来越多，这次又来个“赶场式”的拍卖。这次的土拍，注定是一个腥风血雨的开始。″关于土拍的几个大胆预测🌆 多块地价格将创新高，联合拿地成为常态这次土拍不乏一些非常优质的地块：观音桥，弹子石，中央公园，大杨石等，蔡家等。放在以往，每一个值得单独拿出来说道，但集中在一起，难免不会存在着互相抬价，最后价格达到一个新的高度。联合拿地将会成为常态，在这样的场景下，任何一家开发商都不可能吃下来，只有强强联手，才有可能获得更大的份额。先把圈层做窄，筛掉足够多的对手！大家再来一起商量该怎么分配。于是我们可以看到很多种组合，有类似之前的“龙湖+平安”（豪强和资方联手），有类似“中梁+海成”中梁+海成（新贵之间的抱团取暖），也有类似“金科+美的”的深层合作。🌆 区域进一步被细化这次的土拍，将进一步细分重庆的住宅市场格局，刚需集中于西区，南区，而北区则逐渐走上了刚改，改善的道路。同时，核心区的上车门槛将会进一步刷新，从价格上来看整体市场价格将会趋于平均化，但价值端的差距却在进一步的扩大。毕竟现在主流的就业，教育，医疗，休闲娱乐都集中于传统主城区。🌆 属于中介渠道时代的来临不难想象，属于渠道的时代即将来临，大家差不多时间拿地，差不多的时间修建开售，怎么才能在众多的竞争者中脱颖而出呢？少不得渠道的卖力吆喝。那问题来了，如何保证渠道只卖你的货，不卖你对手的呢？″结论🌇 房地产玩法或将发生根本性的变化在国家的严格调控，政策打压之下，房地产逐渐走过了“黄金10年”，赛道变得越来越窄，从原来的重资金变得重运营，重操盘，重周期。如何在当下的市场还能保持长盛不衰，对各大开发商而言，才是重中之重的任务。🌇 高周转之下，房价的水涨船高大概率而言，这次的土拍会刷新重庆土拍的平均价格，甚至不排除会打破之前卓越保持的记录。面粉贵了之后，面包大概率会涨价，虽然市场上不缺一些“高价地，保本（亏本）销售”的案例，但拉通整个市场来看， 房价会有一个合理幅度的上涨。🌇 警惕期房，小心维权的再次发生在当下，高周转是一个常态（拿地2-3个月开工，2-3年修建完成），而高周转在给开发商带来了大量的利润同时，也埋下了不小的风险。近年来维权事件频发，大多来源于开发商品质上的“缩水”。这点广大购房者尤其要注意。以上，就是房产君对于这次土拍的一个大致的猜想，如果你有什么更好的建议，欢迎留言给我们。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

01今天重庆楼市又上热搜了。上热搜的原因是据说重庆的二手房库存量已经突破了20万套，妥妥的全国第一。图源网络在重庆二手房库存上热搜的同时，重庆部分中介上调二手房中介费的新闻也被央视爆光。图源网络从今年春节之后开始，重庆部分中介公司（以贝壳系为主，包括链家、德佑、恩居、21世纪不动产等）就将二手房中介费从原有的2%（卖家免费、买家2个点）上调为3%（卖家1个点、买家2个点）。这两条新闻之间据说是有因果关系。根据央视新闻中重庆贝壳市场负责人的说法，正是因为重庆的二手房库存已达到20万套，所以重庆的二手房市场已经变成了买方市场，所以才需要向卖方加收1个点的中介费来平衡市场供需关系。图源网络但在我看来，这样的说法未免有些牵强。02首先，重庆的二手房真的是“买方市场”吗？打开贝壳或者链家的APP，点击“二手房”，系统显示的二手房挂牌量是164463套，其中还有不少是周边区县的房源。真正在主城的二手房挂牌量只有15万多套，只有20万套的75折。当然，并非所有的二手房源都会挂在贝壳或链家，所以总量20万套，也勉强可信。但近期重庆二手房市场的回暖的迹象却是非常明显的。比如价格。今年以来，重庆二手房的挂牌价格呈明显上升的趋势。不要说挂牌价上涨不叫涨价，只有成交价涨价才算涨价。如果降价都卖不掉，怎么会有那么多神经病业主还会挂牌价越挂越高？事实上，就算是成交价，也是在不断上涨的。而带看成交的成功率也有明显提升。今年以来，每成交一套二手房需要带看的次数明显下降。这样看起来，重庆的二手房市场正处在不断回暖的过程中，并没有挂牌量数据显示的那么糟，更没有到需要加收中介费来平衡市场的地步。03既然市场并没有那么糟，那么上调中介费的理由似乎就不那么站得住脚了。事实上，这次贝壳系上调中介费的城市除了重庆之外，还有郑州。而贝壳系在上海、广州、深圳、成都等城市的中介费也一直都是按3%收取。很显然，这些城市的二手房市场并不是所谓的“买方市场”。并且，在多收卖家1%的中介费的同时，买家的中介费并没有减少。所以平衡市场供需是假，多赚中介费是真。这样看起来，这次贝壳在重庆上调二手房中介费更像是一次企业内部战略的调整，市场环境并不是决定性因素，至少不是全部因素。重庆的20万套二手房挂牌量，顶多是给贝壳的战略调整创造了一定的外部条件而已。04这种调整的结果其实是显而易见的。那就是进一步增加购房者的买房成本！这多出来的1个点的中介费明明是向卖家收的，为什么会增加买方的成本？经济学中有个概念叫“消费者剩余”。 是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。只有当消费者剩余为正时，交易才能达成。比如一双鞋，我愿意为它付出的成本是110元，而商家只卖100元，这个时候消费者剩余是10元，交易就能够达成。这10元的消费者剩余是可以由买卖双方共同瓜分的。如果商家只卖100元，那10元的消费者剩余就全部归我；如果商家涨价5元，我仍然会买，这个时候商家和我一人分得5元；如果商家涨价10元，也许我还是会买，这个时候消费者剩余全部归了商家。在二手房交易中，同样存在消费者剩余。中介费上调，不管向谁收取，实际上都是瓜分了本应属于买卖双方的消费者剩余而已。图源网络重庆人卖房历来都只谈“净收”。向卖家多收1%的中介费，就相当于让卖家再降价1%。如果你认为重庆的二手房卖家会乖乖就范，那就太天真了。哪怕市场上有20万套的挂牌量也没用。因为二手房与开发商手中的新房有着本质属性上的区别，二手房并不是“必卖品”。不管市场好坏，不管开发商有多想赚取高溢价，开发商手中的房子始终都是要卖掉的。最多在市场好的时候捂几次盘，涨几次价，但终归是必卖的。在市场不好的时候，二手房挂牌量可能激增；但一旦市场由冷转热，或者某个区域突然出现重大利好，二手房业主极有可能坐地起价，甚至直接把房源撤下不卖了。比如最近我在关注约克郡汀兰的二手房，今年以来，有不少卖家都上调了价格，还有一些业主干脆给中介说暂时不卖了。原因是光环购物公园马上就要开业了，他们想等开业之后再看看。光环购物公园（图源重庆购物狂）卖家卖房都只关心能净收多少，买家买房也只关心拿出去的总成本是多少。至于中介费名义上是向谁收，根本不重要。就算卖家真的想降价，直接让利给买家难道不香吗？何必让中介再多瓜分1%的消费者剩余？05虽然中介费上调了，不过重庆贝壳方面表示，即便如此，买方的购房成本也可能不会提高。因为在以前的收费模式下，按揭贷款的购房人需要支付1.5％的贷款服务费，如今取消了。总价的1%和贷款金额的1.5%，算下来基本相当。所以的实际的中介费并没有增加。以后在二手房交易中，贝壳系会倾向于只收固定点数的中介费，而不再加收其它额外的服务费用。这样看起来，这次上调中介费就更像是一次企业内部的战略调整，而与市场好坏关系并不太大。但要知道，重庆除了贝壳系，还有许许多多的非贝壳系的中介。而二手房也很少有独家房源。所以有多少购房者愿意接受这3%的中介费呢？你愿意吗？

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

前两年，在楼市调控的影响之下，很多项目被贴上了精装房的标签。对于购房者而言，不管愿不愿意，他们俨然成为了成都楼市走进精装时代的首批试用者。如今，这批精装房楼盘也陆续进入交房大考。去掉效果图、样板间的美颜滤镜之后，开发商交出了怎样的“答卷”呢？房猫找房系列稿件【验房】为你一一展示。【验房】第一期：阳光城半山悦二期（半山艾马仕）（项目实景图）验房楼盘：阳光城半山悦二期交房时间：2021年3月底验房时间：2021年4月初户型建面：120-160㎡高层精装标准：约3400元/㎡洋房精装标准：约3600元/㎡阳光城半山悦位于麓山大道381号(麓山大道入口处左侧)，麓山大道与梓州大道交汇处，处于成都天府新区直管区核心门户位置，总占地面积约174亩。一期由160余套别墅物业组成；二期为5栋洋房（6-8F）+4栋高层（17-33F）。（二期总平图）今天推出的是阳光城半山悦二期园林景观+建筑品质评测内容。园林景观虽然疫情影响了工程进度，但还是在合同约定时间准时完工交房，这是大房企的品牌优势，值得肯定。依托浅丘地貌，半山悦将地面水平线抬高约10米。▲东门行人主入口▲东门行人主入口扶梯▲东门行人主入口电梯东大门为行人主入口，设置了电梯和扶梯进入，与其他同类型相比较为人性化，只是扶梯较为狭窄。▲停车场入口和行人次入口行人次入口未完全实现人车分流。▲中庭园林景观▲羽毛球场、休憩区▲儿童活动场所▲塑胶跑道整体景观设计比较主流，水景、乔木、灌木、花卉、草坪等配置齐全。由于现在还是春天，景观效果还未完全呈现，夏天感觉应该会更好一些。地面上石砖铺地，并辅以一定的花纹拼接，步道内侧，是沿中庭一圈的塑胶跑道，步道两旁为灌木草地、景观小品、儿童活动场所、运动场所、休息区等。总体来看，高绿化率，低容积率，公园式社区景观，还是让人眼前一亮的。建筑品质因为产品分高层和洋房两种类型，呈现也有一定的差异。主要来说一下高层部分。外立面采用米白色真石漆搭配深灰色涂料进行装饰，局部辅以线条勾勒和框线造型，整体看起来很洋气，符合现代审美。目前，阳台未进行统一封窗。▲入户大堂及入户门厅单元入户大堂，采用前后空间格局设计，前面大堂、后面电梯厅，两者有一段过渡空间。入户大堂面积比较小，做了一个小型的休息区，有软装座椅、装饰画等，顶部做了格栅吊顶美化，装有水晶吊灯，排水管进行美化包裹。电梯采用金属装饰板增高，电梯控制面板为竖向金属装饰板。各楼层灯光为感应式开关，比较人性化，不过步行梯楼道处理有点儿忽视了。（向右滑动）以下为洋房部分实景图↓↓↓（向右滑动）室内精装本期，房猫随同网众验房师查验的，是阳光城半山悦二期9栋（高层）一套面积约122㎡的房屋。该房屋为套三双卫户型，竖厅结构，精装交付（精装标准3400元/㎡）。房屋所在楼栋为2梯5户格局。值得一说的是，业主购置此房时，是在2018年年底，购置单价也仅约1.25万元/㎡（含装修）。整体来看，中央空调、新风系统两大件齐全，中央空调为国内品牌海信，新风系统品牌为兰舍；厨卫都是采用欧派、西门子、摩恩、欧普、科勒等知名品牌，整体品质看起来还不错，也有一些人性化的设计，例如厨房的龙头采用了摩恩抽拉龙头，使用起来更加方便。▲厨房此外，客厅、卧室顶面和背景墙有造型设计，整体现代简约风，全屋墙面铺贴墙纸，相较于一般的乳胶漆品质会更好一些；在走廊过道上，设计了人体感应小夜灯，家人起夜时，方便安全。卧室地面铺木地板，卫生间，做了干湿三分离。▲卫生间▲室内精装该套房屋验房过程中，新风系统打不开，需要后期开发商进行调试，其他没有大的质量问题，主要是细节上的小瑕疵比较多，例如：客厅插板有松动、墙纸损伤、勾缝收缝、地板边缘不平、刮痕、污渍等等，装修过程中注意即可。（向右滑动）写在最后——阳光城半山悦二期，尤其是高层部分，在细节上的瑕疵很多，但不影响整体质量，公共区域和小区绿化也很不错。参考出售价格来看，也是水平之上了。我们后续将继续推出【验房】系列稿件，或许就有你买的项目，敬请期待。感谢中国第三方验房平台——网众验房对本栏目的支持。如果您有任何关于验房方面的问题或需求，可添加房猫找房微信进群了解。—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

感觉不重要，重要是站在30米高。正文前，先陪猫姐唠唠嗑。在主城住宅地块逐步“低密化”的时候，许多容积率在2.0或以下的项目开始选择“高低配”。而“禁墅令”的存在，让独栋别墅的开发成为历史。近两年时间，低密项目中“王牌产品”叠墅的打造在高端项目中成为常态，高改客群简直挑花了眼(想拥有这种烦恼)。在高改项目的选择中，“大平层＋叠墅“的混合项目占据绝大多数，圈层更为纯粹的纯叠拼项目则为少数。据猫姐不完全统计，如今主城与部分二圈层区域拥有叠墅产品的在售及待售项目多达64个(其余未添加的项目，欢迎大家在留言区补充)，这其中近90%的项目为“高低配”，纯叠墅项目仅6个。（含叠墅项目一览 据不完全统计）相较于高低配，纯叠墅项目更具低密性，后者的容积率多数在1.5左右，例如奥园半岛ONE容积率为1.5、德信麓湖云庄容积率为1.6、三盛麓湖左岸容积率为1.8。当然了，纯叠墅的改善属性及私密性更高，品质也更为均衡。（德信麓湖云庄示范区实景）本文的主角便是位于锦江东侧的纯叠墅项目德信麓湖云庄，容积率仅1.6，将打造主力面积段约180-300㎡叠拼产品。——请横屏查看项目具体位置及配套——项目今日刚取证，推出164套约177-322㎡户型，预售清水价格约24441-29999元/㎡，清水总价约526－966万，精装交付，目前精装价格待定。以最小的主力上叠户型177㎡来说，总价门槛预估约600万。1先说几个项目的优势。一、德信麓湖云庄位于麓湖板块，在2020年天府新区的学区划片中属于天府新区C区，是整个天府新区学区最好的区域，有哈密尔顿麓湖小学、哈密尔顿麓湖小学幼儿园、天府七小、天府七中等优质教育配套；（天府新区C区划片范围）二、项目整体建设在天然红砂岩石之上，全南北朝向，与地面最大高差从7-30米不等，有“一览众山小”的地理优势，也造就了优质的景观视野；（德信麓湖云庄实景）（麓湖云庄西侧红砂岩石壁效果图）三、在拥有视野的前提下，项目周边的景观资源也可圈可点。（德信麓湖云庄西侧锦江实景）项目西邻锦江、北临大幅公园绿地(规划)、南临别墅和泓半山、东临纯叠墅三盛麓湖左岸，东侧距离项目约300米为麓湖。坐北朝南的楼栋布局，使得部分户型向北可看公园，西端部分户型可看锦江。这样的景观搭配，在新房市场中，实属罕见。2麓湖云庄占地约63亩，由南北向的16栋叠拼、1栋统筹住房(统筹住房位于4＃楼，8F，共48户，后文不再赘述)排列组成，绿地率35%。叠拼总户数294户，13＃、17＃楼栋为上下双叠产品，其余均为上中下三叠。社区主入口在北侧，宽约50米，高约10米，十分大气。东侧还设有次入口。（德信麓湖云庄总平图，圈中为预售楼栋）项目楼间距从18-23米不等，与楼高的比例普遍约为1∶1.2。因先天的地势原因，麓湖云庄整体由东向西、由南向北，拾级而上，楼栋间形成梯级落差。南侧，项目与和泓半山高差最大约20米；东侧，与三盛麓湖左岸高差最大约7米；西侧，与成仁路高差最大约30米。项目将户型的主阳台均设计为朝南，并充分利用地块的高差优势，放大了产品的景观视野。（示范区景观视野）上图是站在项目示范区往西南方看向云龙湾大桥的视野，高度对应17＃楼首层。西侧楼栋的西端户可看江景，其中上叠户型视野更佳。（在建的17＃双叠楼栋背面实拍）传承杭派建筑风格，项目对立面的投入较大，运用大面积的玻璃幕墙与棕铜色铝板，空调机箱用金属栏栅遮挡。此外，据工程规划图显示，麓湖云庄的住宅停车位有879个，每户平均车位数接近3。嗯，高改气质扑面而来，开个车展不成问题。3首批次推出164套约177-322㎡户型，分布在1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、16＃、17＃楼栋。上叠主要为约177㎡、211㎡；中叠主要为约227㎡、251㎡；下叠主要为约271㎡、292㎡。户型分布见下图所示。（预售楼栋户型分布）六个主力户型中，下叠与中叠规划有私家花园，以及约5.5米挑高的地下室(计入产权面积)，花园面积不等，平均约30-60㎡，部分端户花园面积更大些；上叠无地下室，规划屋顶花园。在电梯方面，下叠未配置电梯；中叠在首层的私家花园搭乘私家电梯入户；上叠独立入户，与隔壁户共用1T2两侧双开门电梯。介于户型过多且布局相似，本文着重讲主力户型下叠292㎡、中叠251㎡、上叠211㎡户型。上叠约292㎡户型（建面约292㎡户型图）292㎡户型由地下室、1F、2F组成，地下室面积约64㎡，挑高约5.5米，可打造夹层。相比项目较小下叠户型地下室使用天窗采光，292㎡下叠可通过夹层采光，下沉式的庭院将采光面更大化，在夹层部分可规划保姆房等功能空间。通过夹层可直达私家花园，品质感十足。下叠1F，入户独立玄关，设计一处约3㎡的储藏室，客餐厨形成约5.5米面宽、10米进深的LDK中央社交空间，老人房朝南，面向私家庭院。2F为双阳台设计，南侧主阳台面宽约9.3米，与主卧、次卧相连，北侧阳台连接书房，面宽也有约5米。主卧套房面宽约5.5米，设计步入式衣帽间，主卫配置五件套。值得注意的是，上楼后并无过道设计，而是一处约22㎡的开放式空间，这样的布局提升了整个2F的空间尺度感，作为书房、起居室、小孩玩乐区均可。中叠约251㎡户型（建面约251㎡户型图）中叠251㎡户型也是有约5.5米挑高的地下室，面积约35㎡。若搭建夹层后，中叠户型的归家动线是通过地下室－>夹层－>私家花园－>私家电梯－>3F(中叠首层)。3F及4F的空间布局与下叠户型相似，在此不再赘述。上叠约211㎡户型（建面约211㎡户型）对比以上两者，除去少了地下室，以屋顶花园代替私家庭院外，上叠211㎡户型的功能布局基本相似。首层玄关、客餐厅、可开放式厨房、老人房、公卫、双阳台；2F同样是先到达一处约15㎡的开放式空间，再步入主卧或次卧。其余户型见下。请向右滑动看更多户型————总体来说，麓湖云庄的户型设计在品质感上把握的很好，在空间塑造及功能性两者之间，有真正考虑到高改产品的特殊性——不在于房间的多少，而是重在打造尺度感及家庭社交空间的丰富性。这也是目前市面上大多数叠拼户型未顾及之处。目前，样板间还暂未开放，只能从置业顾问处知晓部分精装用材。比如：东芝、威能、兰舍三大件；厨房使用西门子三件套、摩恩等；卫浴使用杜拉维特、汉斯格雅、奥普等；海格智能家居；柏厨柜体；诺贝尔墙砖、地砖；客厅地面云朵拉灰大理石……具体请依照最终呈现。对比前期天府新区推出的叠拼产品，奥园麓语ONE清水交付，约550万起步；卓越晴翠精装交付，约620万起步；中海麓湖公馆精装交付，约420万起步；万科天府公园城清水交付，约340万起步……麓湖云庄的价格优势并不明显。但凭借区位、圈层纯粹、地势等优势，即便全城比选，项目的竞争力依旧强悍，而普通资格大概率无缘177㎡户型。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

说到大西安价格洼地，你会想到哪里？不限购区域应该算首选。很多人说新区是刚需最后的避风港，但是以最近的风向来看，这个问题似乎值得讨论。1从今年开始，不止西安主城区的高价地冒头频繁，不限购新区地价也迅速攀升。年初能源金贸区1.6万/㎡刷新不限购新区地价记录。进入二季度后的首次土拍也让很多吃瓜群众大吃一惊。1、大西安首宗摇号土地诞生，沣西楼面价突破1.2万+。2、泾河新城楼面价突破7000元/㎡。去年沣西首宗万元地引来市场一片惊呼，时间刚过半年，华润摇号摘得115亩住宅用地，楼面价突破1.2万+。泾河也是如此，2020年9月份，南飞鸿4082元/㎡的楼面价已经刷新区域地价天花板。而本周二（4月6日）土拍，泾河新城2宗住宅用地土拍，其中最低楼面价7084元/㎡。短短半年时间，不限购新区2000-3000元/㎡的地价涨幅实在惊人。2不止地价，西安市不限购区的房价也是持续走高。数据来源：前瞻顾问月报整体来看，非限购区域内除了周至外，均呈现不同幅度的上涨。观察近1年房价走势，西咸新区的成交均价已经上涨了1500元/㎡，到了2月，价格已经突破14000元/㎡。就西咸这个均价来说，说是与港务区房价肩并肩都不过分。再来看其它板块。高陵区去年2月均价6389元/㎡，到了今年2月均价上涨2526元/㎡，达到了8915元/㎡。鄠邑区今年2月8376元/㎡，而去年同期为6095元/㎡。周至房价相对比较平稳，保持在5000元/㎡左右。蓝田县近几月因为供货影响，房价波动明显，但是区域内房价相比去年已经上涨上千元。整体涨幅可能感受不算直观，咱们聚焦大家熟悉的西咸新区来具体说一下。数据来源：前瞻顾问月报沣东新城的最新均价已经超过了1万7/㎡，区域内2万/㎡左右的项目不在少数。沣西新城板块的价格也是逐渐攀升，去年下半年开始整个板块内房源稀缺。泾河新城也已经突破了万元大关，而秦汉、空港两大新城均价都早早过了1.2万/㎡，直逼1.3万+/㎡。3正值“金三银四”，各区域楼盘也开始加推，但是房价格局已经大变样。能源金贸区的奥园璞樾ONE，上批次加推时间为去年9月，均价为1.8-2.1万/㎡，目前在售均价为2.3万/㎡。同区域莱安万莱逸宸同样如此，去年10月份首开，现在均价已经2.2万/㎡，距离开盘涨幅已经近5000元/㎡。不止沣东热门板块涨幅惊人，其它新城也是如此。位于沣西新城的科为城熙府，去年11月首开均价约1.55万/㎡，而目前均价1.8万/㎡。泾河新城也不例外，金辉城高层产品均价10000-10500元/㎡，仅年后均价上涨近1300元/㎡。绿地智创金融城，去年6月30日首开，成交价9300-11300元/㎡，而下批次即将加推的均价预计1.35万/㎡。另外区域内雅居乐北城雅郡、黄冈学府城、金地乐华翰林意境均价也都出现了不同幅度的上调。空港新城去年暂时停售的绿地国宝21城，近期也即将推售，预计成交价12500元/㎡，相比之前价格也有上涨。福星惠誉美术城·云玺去年5月1.05万/㎡，而目前在售的房源，已经达到1.3万元/㎡，涨势疯狂。秦汉新城中梁壹号院目前均价1.2万/㎡,而半年前均价10800元/㎡。整体来看，除了有些项目因长时间未推货，新推房源出现上涨外，还有像类似奥园璞樾ONE产品更新出现房价上涨。不过，价格实实在在上涨的不在少数。4不管是从地价还是房价来看，我们都能有一个很直观的感受，新区的价格洼地正在逐渐缩小、消失。这世间，果然没有永远的价格洼地。不过为什么曾经购房者“爱答不理”的新区，如今竟逐渐有了“高攀不起”的苗头？咱们先从政策端说起，近几年西安调控不断升级，非限购新区迎来“福利期”。购房资格不断压缩，迫使很多想要扎根主城的置业者被挤压到了周边区域。另外，最近的两次“深夜新政”后，不限购区域的新房价格都迎来了猛涨。再来说说土地端，主城土地供应有限，新拍土地大都集中于新区地带。非限购板块楼面价频频创新高，一路走高的地价，也让很多购房者对于未来预期看好。最后说说人口因素。政策挤压，限购升级，购买力大量涌入非限购区域。不用落户，无需社保，有钱就能买，很对外地置业者胃口，仅泾河新城，陕北、甘肃、宁夏的投资客都占很大一部分购房群体。终究，价格洼地不会永远存在，只有短暂的、相对的洼地。日益消失的房价洼地，未来天花板究竟在哪，仍然是谜。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

刚刚过去的一季度，西安楼市经历了4次万人摇，拍出8宗万元地……楼市的火爆，最终引发更严的330新政。购房资格，成为第一道“门槛”。同时，西安主城区房价迈向2万+时代、西咸新区即将突破1.5万。房价，成为第二道“门槛”。对于真正想买房的人来说，两道门槛之下，哪里才是突破口？1近期，西安楼市情报梳理了西安+西咸+咸阳300多个楼盘价格发现，大西安楼市格局快速迭代，房价梯队形成了明显的区分：大西安板块均价示意图（仅供参考）第一梯队（均价2W+）高新、曲江、沣东，位于西安房价第一梯队，同时几乎也是西安万元地最集中的区域，目前新房均价已经突破2万/㎡，而随着未来高价地块入市、老盘逐步清盘，区域房价可能会继续攀升。第二梯队：（均价1.5W-2W）城南、城东、城西、城北、长安、航天、浐灞、经开、沣西、秦汉位于西安房价第二梯队，是新房主要的分布板块，受到刚需和刚改的重点关注。第三梯队：（均价1W-1.5W）第三梯队主要集中在城内、高陵区、港务区、灞河新区，随着3.30政策的出台，不限购区也迎来了更多购房者，咸阳市区、空港和泾河这些曾经的“洼地”板块，住宅均价也进入了1W+的时代。第四梯队：（均价万元以内）而均价低于万元的梯队中，目前仅仅剩下鄠邑、富阎三板块（富平、阎良、三原），对于经济不宽裕的刚需以及投资客来说，这些地方成为重点关注的区域。从价格角度来说，三原的均价最低，都是当地小开发商的楼盘，集中在5000元/平方米左右。如何衡量这四个梯队里，区域的发展潜力、楼盘的未来价值，非常考验购房者的眼光和智慧。置业投资必须有发展的目光，随着西安都市圈的确立，作为西安的北大门，三原的优势凸显无疑。这里交通日益完善、产业发展迅速，而房价只有西安的三分之一，未来的潜力充满期待。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

4月集中供地：规模最大的两宗地当属大渡口H分区（2号线建桥站），据了解兜底单位是龙湖；两宗地合并指标：占地643亩，计容约85.6万方，商业约16.7万方，商业占比约20%；起拍总价约44.4亿，楼面价5196元/㎡；规模之大，总价之高，商业之多非大企业不可，一般企业根本没法参与；商业自持：商业计容约10.8万方，需自持40年，自持商业占整体比例约12.6%；自持占商业比值65%；自持商业需2025年10月1日前开业；另需销售部分商业体量约5.9万方；其他配建：2个9班幼儿园合计5400㎡，按照装配式建筑要求实施。龙湖为何选择在这个时间点进驻大渡口？首先我们肯定要，客观承认龙湖具有超强的品牌号召力和经营能力；但从城市基本面来看，大渡口的投资价值无法与其他区相提并论；我们看到近两年在大渡口的房地产领域的大笔投资整体并不乐观的，并没有太多正面参考；这一点是否也代表只有大渡口才有这种大规模拿地机会或者大渡口这种条件拿地概率更大；龙湖过去的发展逻辑，是紧跟城市发展步伐的，重仓北区和西区，这里的西区更多是西永、大学城；而本来高新区科学城的发展红利，也跟大渡口关系不大；那龙湖为何改变过去成功的投资逻辑？是企业变了还是时代变了，或者说时代变了倒逼企业转变；按照这样的勾地条件，应该有其他企业能参与，但假如放在其他区，会引来更多竞争吗？其他区的优势更多，比如沙坪坝的学区、九龙坡的经济与人口、两江新区的综合优势等；龙湖的困境：当前主要体现在规模和土储，参考铭腾年报、月报统计的土储数据发现；龙湖在存量结构以及去存周期来看，与其他头部房企相比处于相对劣势，而从保有规模和市场份额角度来说，龙湖压力山大；土地市场：龙湖过去的优势和投资打法已经没有优势了，加之龙湖土地储备不足和对规模的追求；而规模方面金科和融创不断下沉区县，参考大重庆的业绩排名，金科和融创领先优势明显；假如龙湖顺利摘得大渡口该宗地，按照过去两年的新增储备来看，基本可以确定新增土储入围今年TOP3，甚至可以顺利夺得头筹。 龙湖如何摆脱这种局面，除了“天街”龙湖还有什么牌能够打？大渡口万达广场经营并不算好，加之九宫庙商圈有传统优势和较大体量规模；大渡口是否还需要这样规模的商业体？人口、消费力等是否足够支撑？而北区、九龙坡等地的中高端商业是否会吸纳更多大渡口区域的消费外溢； 成本问题如何考虑：大量商业占比和自持，对资金占用要求严苛；带PC的建安成本按照3300计算，商业自持部分按照地价和建安反补均摊，按照这个逻辑测算，则对应真实地价为大概在6400左右；按照住宅建面清水1.5w计算叠加可售商业车位，预计全盘货值大概120亿，这个逻辑地货比是2.7；考虑资金投入和占用的话，还有利润吗？ 在不考虑商业占比与自持的背景下，楼面价5196静态来看也没有太大优势；从现金流的角度来看：大渡口最为爆量的项目以低价刚需盘，金地自在城和荣盛城等为代表，而龙湖并不会选择在低端去爆量；那么龙湖住宅的逻辑是什么？龙湖通常不会选择低端市场，那么就优先考虑中高端市场，大渡口当前的市场表现是缺乏高端支撑的；或者说高端很难做，如中国铁建西派宸樾；龙湖具备拔高的能力但是也会受限于大渡口基本面的支撑，而中端市场积累了大量的竞争；假如龙湖考虑参考一江之隔的春江天镜成为板块的标杆项目，叫好又叫座，那么区域、价值、资源、包括市场条件等是否有支撑； 商业价值怎么考虑：龙湖的商业体从地块摆放来看，与万达广场正对，大渡口的基本面并不足以支撑中高端商业；因此龙湖商业与万达无法形成差异，必将有直面竞争与分流，那这就让本不富裕的商业基础更加难堪；换句话说为了拿到这么大的地块，拿这样的商业是否值得，这笔账该怎么算？ 有效货值：商业与车位的货值怎么考虑，假设不考虑自持商业的货值；5.9万方商业按照临街底商或者街区商业能否消化完？是否需要考虑商业塔楼（公寓或者写字楼等）？68万方住宅按照6千个车位推算，那么可售商业和车位保守预计货值约17亿（商业按照单价2万，车位按照成本价9万/个推算）；那这个有多少算作有效货值；还有就是商业车位去化周期的考虑； 最后将商业与住宅合并来看，商业能否成功并不重要；商业的逻辑在于拿地需要并且通过商业打造提升整体价值；而住宅规模达68万方，从近三年供地规律来看，基本可以定义为主城新第一大盘；这样的规模本身具备复杂性，再考虑市场的复杂性，住宅是有潜力；假设考虑住宅4-5年的销售周期，是否支撑全盘的投入，这笔账该怎么算； 从指标及用地条件来看，该宗地为商业勾地，即龙湖天街拿地；重庆公开市场是非常透明的，价高者得，这样拼的是资金实力，龙湖不再具备特有的优势，因此我们看到过去两年龙湖在一手市场拿地并不太理想；以个人对龙湖的了解来说，天街几乎是龙湖唯一能打的底牌了；假如按照天街勾地的逻辑来说，跟万达广场、吾悦广场等逻辑是一样的，但是商业过剩或者经营困难的局面怎么考虑？总之政策、市场或者趋势已经这样了，逼你把最后的底牌翻出来；那么项目就不再只是单个项目了，而是解决企业发展问题的真实演绎；至于谈论单项目能否成功，意义不大；因为就算不成功，又还能怎么办呢？

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

自今年2月底“两集中”新政以来，土地市场进入“暗流期”，表面风平浪静，实际暗流涌动；静的地方在于土地正式公告、交易停滞长达超过40天；动的地方在于政府、土储以及房企有大量工作，包括土地梳理、资料准备、市场研判等；根据土地预公告资料，首批次44宗地即将正式公告（预计4月7日），按照这个逻辑推演；1、时间：拍卖时间暂定4月27日-4月30日之间，同一天完成44宗拍卖难度很大，因此通过2-3天来拍卖相对可行；2、兜底：按照常规逻辑推演，44宗地都找到了兜底方，这样能够确保不流拍，不影响政府计划以及市场信心；3、股开：过去供地坚持投后不能股开，这样合作就必须投前谈拢，经过集中供地所对应的资源博弈，是否能够放开投后，值得期待；关于土地从供应土地来看，我们还是能够看出一些规律或者特征；第一、坚持，在指标控方面，依然坚持不平衡、限容、限高等；包括配建、装配式等问题；第二、价格，整体来看还是市场定价法，即参考近期成交价，并未大幅折损地价；当然也会有一些价格分化，但静态来看，房地价空间依然不大；第三、去产业化，参考2020年全年商住土地成交数据；以土主板块为代表的多宗产业勾地让人印象深刻，在4月批次地块对产业引进力度整体偏弱；假如以房地产开发经营为视角，产业本来就不应该与房地产开发关联甚至绑定；市场化企业开发看重的是现金流或者是利润率，与产业的经营逻辑不同；而产业必然要大量资金投入并需要通过一定周期与孵化的；其次涉及领域不同，术业有专攻，本质上房地产企业，要么没有产业，要么产业难兑现；过去房企拿地有些靠信息不对称或者产业愿景拿地，但如今在重庆市场已经越发困难，政府见多识广；假若你的产业不能提升区域价值，带动经济与就业，要想拿到地是很难的；换句话说想产业勾地不拿地真家伙或者投入是很难拿地的；例如复地勾西站地块，商业占比高达43%同时需要引进老字号以及部分商业自持；融创+传化勾土主地块，自持20%以上商业并要求打造现代物流基地，其余产业地块直接与产值挂钩等；那么现在问题关键就是产业在实际应用的价值与意义；我理解的产业本质还是通过投入带动产生的经济价值和就业问题，从城市发展角度来说，适当填充产业有助于完善板块的功能属性；那么产业为何必须与房地产开发绑定呢？这是资源平衡的问题，从供方来说逻辑是合理的；但是从买方来说是个问题，房企打造产业在重庆范围成功难度极大，基本也没有成功案例；但是让供方纯投钱招商引资也是极大难度，毕竟财政并不宽裕；从企业竞争来说，重庆不缺房地产开发商，而缺产业运营商，因此城市更需要真正的运营商或者经营商，而不是单纯的开发商或者打着某种名义的开发商；有一个可能可行的办法，产业补贴，宅地高价，确定反哺比例，这个前提就在于资源调动和分配问题，当然这样的做法肯定也有难度；从企业拿地来看，本质上就是个算账的问题，企业最终会寻找一个最佳的算账逻辑和方案。关于市场1、先发优势：4月份首批次集中供地的优势有几点：第一、从开发与周转角度来说，大概率今年能够开盘入市并回笼一定资金；第二、最快感受市场变动，4月土拍表现良好或者二季度市场上行，那么必将影响二批次7月供地价格；第三、从常理来看，上半年是企业投资的窗口期，资金相对充裕；2、狼多肉少：假定重庆市场有100家房企，很显然首批次44宗地是不够分配的；当然一方面有部分房企不着急拿地，另外一方面基于对规模的追求，不可能只拿一块地；但总的来说肯定是供不应求的；3、价值分化：44宗地从地价来看肯定存在极大分化，价格背后对应的是价值，对位到企业投资的预期判断；不同企业的投资偏好与产品策略即同质也分化，但是重庆是较为透明的市场，而且大多数企业深耕多年，肯定存在一定规律；比如核心区或者热点区，价值风口，供需良好，企业偏好并敢于给予高预期，必然造成大量企业参拍导致竞争激烈；如大杨石、科学城等地，在一季度个别土拍中已经有所反应；而二环或者外环周边，地段相对较差，例如龙兴、西彭等地，参与企业相对偏少，底价摘牌或者低溢价获取概率大；4、市场对标：土地信息是公开的，地价和指标，配建等信息是确定的，对大企业来说，成本是刚性的，包括建安、两费以及财务费用；相对不确定的就是价值评估以及价格预期，因此价格存在不确定性，价格问题取决于两点，产品策略以及价格对标参考；就同板块而言，你参考区域什么段位就决定了你的举牌上限，按照过往的拿地举牌来看，举牌梯队分化明显；对比板块静态价格上限为基准线，基本只有持平或者超越才有可能拿地；5、产品策略：在公开市场所有条件都相同的情况下，动态组合来看产品与价格；这个时候就看产品策略以及价格预期了，市场主流体现的就是精装溢价、业态溢价以及产品力溢价；6、关注差异：企业拿地就是一门生意投资，要算账考虑赚钱，至于说怎么算账，如何赚钱是存在差异的；第一、有些企业关注安全边际，这种策略偏向核心地块，核心地块价值彰显，安全边际高，但是竞争激烈，获取难度较大；第二、有些企业关注地货比或者利润率，这样策略偏向房地价空间较大的区域，以内环以外新区居多；但是新区的问题在于潜在供应极大，二级市场竞争激烈，价格被透资增长乏力；第三、有些企业偏好快周转，这样需要良好的施工与报建条件，这样的企业多偏好内环以外新区，但问题在于竞争与利润问题；第四、有些企业偏好投资回报率，包括资金占有率以及自有资金回报率，即静态价格实现以及利润看起来并不乐观；但只要有资金杠杆或者其余财投，那么自有资金的收益依然可观；总之不同企业投资逻辑对应了相应的市场判断及产品策略，最终都需要通过项目经营来真实演绎；在重庆集中供地的玩法，大家都是第一次，都准备了这么久，我最关注的是能够给市场及企业带来怎样的变化！