房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

今天的主角，就是一个将社区关系处理的很好的项目，主力户型约132-153㎡，总价差不到50万。此外，这个社区仅约260户(不包含租赁住房)。260户是一个什么概念呢？就是业主们加一起都没法装满一个微信群。并且，项目均做纯板式小高层，改善气质很明显，给人一种“小家碧玉”的感觉。这便是西三环外金沙的一个全新项目——玉润金沙。（玉润金沙示范区实景）撇开项目本身，在顶格价遍地飞的改善市场，单凭玉润金沙预计约3万/㎡的单价(包含装修)，就足以让很多人动心。而片区内优秀的教育及生态资源，可谓是为项目提升了不少竞争力。1区域介绍作为主城发展时间线较长的区域，青羊的教育及生态资源，其余区域难以望其项背，长久以来，青羊拔尖的教育水平就一直在NO.1的位置。而玉润金沙所在的外金沙板块，虽说教育不如“青二区”那般出类拔萃，但也可碾压不少区域。其中，就项目北侧约100米左右的成都市花园(国际)小学(清波校区)来说，本部原名为实验小学成都花园分校，后改名为成都市花园(国际)小学，秉承了实小的深厚底蕴，又发展了自己的特长，其师资资源强大，一直保持着良好的口碑。清波校区17年开学，学校对口楼盘中，蓝光雍锦园与华润金悦湾挂牌均价都近3万/㎡，生源较好。目前还未有明确直读中学，但大概率与项目南侧金沙小学清波分校一样直读成都市树德实验中学(清波校区)(以官方划片为准)，清波校区是树德一校两区办学的其中之一，血统纯正。此外，五幼、六幼等幼儿园均距离项目不远。外金沙的第二个优势便是生态资源。玉润金沙项目北侧便是清源公园。（清源公园实景）距离项目约1km范围内，还有苏坡公园、百仁公园(规划)、金沙滨河公园等。其中，约1700亩的百仁公园因涉及金牛区和青羊区，属于跨区工程，导致进展缓慢，近期有消息称，公园内的“钉子户”已经拆迁完毕，大众期盼已久的百仁公园或许真的在路上了。目前，在轨道交通方面，项目主要倚赖1km以外的4号线与9号线换乘站成都西站，在建的地铁27号线一期蜀鑫路站，预计将于2024年底建成通车，距离项目约600米。（玉润金沙周边实景）（玉润金沙项目施工实景）此外，就居住环境而言，周边海亮樾金沙、金沙海棠、保利·金香槟、华润金悦湾、雍锦园等社区均较成熟，并且建成时间都不是很长，片区内城市界面整体比较干净。项目虽位于清波路及蜀鑫支路交叉处，但好在，车流量不是很高。距离东侧的三环路大概约700米，影响不大。2项目简介玉润金沙项目占地约35亩，容积率2.0，该项目所在地块是由成都兴城建于2019年12月4日以“11900元/㎡＋20%无偿移交租赁住房比例”摘得。项目由7栋10-16F纯板式小高层、1栋17F租赁住房组成，整体围而不合。其中，租赁住房规划有单独的人行出入口，但尚不知后期是否会与住宅部分连通(租赁住房在建成后会移交与政府进行管理，所以后文不再提及)。（玉润金沙总平图及户型分布）7栋小高层南低北高，楼栋间退距尺度优秀，最大约53米，最小约45米。除西侧5＃楼为东-西向，其余楼栋均为南-北向(非正)，其中南-北向(非正)户型阳台均朝南。2＃、8＃楼位置最佳，南北内庭视野宽阔，均为15F、2T2户设计，为本项目楼王户型153㎡所在，这里还将诞生约263㎡底跃户型，仅约4户。4、3＃楼全部分布150㎡，是唯二的1T2户楼栋，于是得房率也稍高于其余户型。此外，还有少量108㎡首层带花园户型(花园面积以最终结果为主)位于5＃楼。虽说5＃楼不为南北向，但阳台面朝中庭，有将近百米的内庭视野。在景观面前，朝向什么的都不是问题。项目南北两侧，总共规划两处单独的人行出入口，车行出口则规划于西侧蜀鑫支路及项目东南角，保证了人车分流，而非机动车位则全部安排在了地下，提升了社区的整体居住品质。（玉润金沙项目沙盘）33亩土地上，玉润金沙的建筑密度不到19%，有约12亩的绿化面积，绿化率达到了35%。260户业主，人均绿地面积有约31㎡。加上租赁住房的业主共有359户，人均绿地面积有约22㎡。2020年“西控”区域人均公园绿地面积的目标是16.4㎡。而同样的绿化率，落地到总户数不同的项目，业主的体验也是不一样的。3预售情况项目主力户型共有5种，分别为132、134、139、150、153㎡，除132、134㎡为三室设计，其余均打造四室户型。所有户型的阳台进深均约1.8米。项目预计近期将推出3＃、5＃、7＃楼，房源约122套，包括建面约132、134、139、150㎡户型。（玉润金沙户型分布）得益于低楼层设计，玉润金沙户型的公摊约17%-20%，整体得房率较高。（建面约132㎡户型）（建面约134㎡户型）132㎡与134㎡户型均为三室两厅两卫，竖厅设计，动静均没有明显的分区。大三房的设计，整体有较好的尺度感。以134㎡为例，三叶草户型，双入户玄关，H型厨房，双阳台。客餐厅开间约4米，进深约9.5米，主卧一侧三开间朝中庭，主卧设计L型衣帽间。约3.3米长的入户玄关有专门设计一处凹形储藏空间，保证功能性的同时还坚固了玄关的尺度感。（建面约139㎡户型）139㎡户型，设计四室两厅两卫，户型方正，动静分区，做到了四开间朝南。客餐厅面宽约6.9米，进深约4.8米。厨房设计实用性较强的L型台面，有单独放双开门冰箱的空间。后期，业主可在此小做改动，打造一处独立岛台，实现中西双厨。主卧设计单独衣帽间，三个次卧中，有一个面宽约2.4米，但进深有约3米，打造书房及小卧室均可。（建面约150㎡户型）（建面约153㎡户型）150㎡、153㎡与139㎡的设计差别不大，只是尺寸及部分功能区的布局改动。但同样的四室设计，150㎡的得房率要稍高于153㎡户型，因为前者为1T2户，后者为2T2户。于是，150㎡户型的整体尺度感高于153㎡，最明显的便是客餐厅开间与进深，150㎡均要大约30cm。两者在出电梯后均有独立的入户玄关设计，其中152㎡的独立入户玄关约8㎡。（132㎡样板间实拍）（153㎡样板间实拍）精装方面，还是实打实的上了不少好东西。入户配置子母门、三星指纹锁，卫浴品牌围绕汉斯格雅、杜拉维特等品牌，厨房配置烟机灶具三角套及西门子洗碗机、弗兰卡水槽，此外，三大件使用日立、威能等品牌。4结语近年来，伴随青羊区住宅地块的“告急”，城西的地价是越拍越高。金雁锦绣金沙地块，成交楼面价18512元/㎡，并自持2%租赁住房；西派金沙地块，成交楼面价16700元/㎡；新力曦悦地块，成交楼面价16200元/㎡；德商地块，成交楼面价16900元/㎡，无偿移交2%；毗邻西派金沙的合信地块，成交楼面价18400元/㎡……而以上地块，除金雁锦绣金沙所在的内金沙板块外，其余大多数于青羊新城。（青羊新城、外金沙范围示意）从2017年伊始，绿城城投•凤起蘭庭、中铁建西派金沙、新力曦悦、龙湖西府琅悦、五矿西棠、首创禧瑞光华、远洋朗基香汇等项目在此落地，均剑指高端，预售价格也是居高不下。（青羊新城部分项目预售价格情况）未来，毗邻三环的外金沙供应将“走下坡”，青羊新城的土地供应将集中在外光华片区。而对于那些对城西怀有独特情怀的人，外金沙再往外或许就不再是他们的考虑范围了。玉润金沙，预计3万/㎡左右的单价，居住氛围还不错，周边配套也比较齐全，贷款新政或许对其大户型产品有所影响，但长久来看，平等的社区关系、高性价比、得房率等优势或让其走出“独立行情”。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-4-14

目前，高端改善型产品已经成为市场主流。去年，成都市共推出203宗涉宅用地，供应平均楼面价5505元/㎡，较去年上涨20.35%；成都的万元地数量也增加至48宗，最高名义楼面地价再次刷新——渝太地产以20700元/㎡的楼面地价竞得高新区新川宅地，成为成都名义上的最高楼面地价。此外，据中成房业统计：从2016年到2020年，成都100㎡以上产品成交占比由43%上涨到83%，90㎡以下的小户型占比从48%下降到6.2%。（图据中成房业）对许多刚需购房者来说，现在要买一个小面积、低门槛的房子相当困难。那么，预算不高但只想买新房的刚需朋友，在市场上还有哪些选择呢？房猫今天给大家做个盘点，聊聊目前成都市场上为数不多的刚需盘（总价约在150万以内）。1首先来看一下5+2主城区。从最近一个月的取证来看，5+2主城区新入市房源大多在400万以上，200-300万的房子都不多，且熔断概率极大。高新区对于刚需购房者而言，高新区应该是最难买入的。首先，高新区新房房源最少，且主打改善，房价整体偏高。二手房房价在全成都也是数一数二的；其次，高新区的竞争压力非常大，性价比高的楼盘基本被刚需顺位靠前的包揽。目前，高新区能称之为刚需的仅有长冶南阳御龙府。长冶南阳御龙府四川省成都市双流区高新区应龙北一路96号长冶南阳御龙府，位于高新区应龙北一路96号，最近的地铁站点为6号线陆肖站、1号线天府五街站，但均在一公里以外。现在还剩最后1栋楼，约224套房源，主力户型为建面约99㎡、117㎡的套三双卫，清水交付，预计均价约1.1万/㎡，总价预算在108-130万左右（详情请见：“天选之子”们，请继续等南阳御龙府！）。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。锦江区作为发展较早的老牌主城区，锦江区的优势是普遍有较好的学区资源，商业、交通等配套都较为优质。但区域供地较少，新建楼盘不多，并且价格较高，总体上车门槛较高。刚需最为关注的是ICC天峻。成都·ICC天峻四川省成都市锦江区东大路地铁D、E出口ICC天峻位于锦江区东大路328号，楼下百米范围内就是2号线和8号线的东大路站。项目目前已经是现房状态，推新套数1132套，建面约51-126㎡，上批次取证在2016年，清水均价13200元/㎡。值得注意的是，项目15的容积率，5梯16户，100㎡以下的户型不通气，对于住家刚需而言需要慎重考虑。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。成华区成华区的户籍购房者，算得上是成都主城区最幸运的了。该区域可以算是目前主城区内新盘供应最多、规模最大的一个区了，且大部分楼盘都有小户型供应，而价格相较于动辄3万＋的青羊、锦江、武侯等区而言也要温柔的多。SM锦悦（详情请见：等SM锦悦，请三思！）隆鑫印象东方（详情请见：成都东客站片区刚需现房，建面83平起）青羊区青羊区总体供应极少，且多为高端改善型项目，对刚需来说非常不友好。纵览青羊区，唯一可期待适合刚需上车的楼盘仅有光华壹号下批次高层房源了。光华壹号花园营销中心四川省成都市青羊区光华北一路与光华东一路交叉口东南方向20米光华壹号位于青羊区光华大道一段南侧，树德中学（光华校区）东侧，属于万家湾板块，最近的地铁站点为4号线的中坝站和13号线（在建）的万家湾站，均在一公里范围内。去年12月光华壹号取证，推出了200多套高层房源，均价1.3万，主力户型为100-110平米的套三；此外还推出了约100套洋房户型130-169平米跃层，均价2.5万。房源均是清水交付。目前高层产品已经售完，还有部分洋房在顺销中，总价350万起。据置业顾问表示：下批次高层目前暂无开盘计划。总的来说，在成都“5+2城区”，改善当道，刚需夹缝求生，首付30多万的房源相当稀少，且大部分楼盘目前都并没有要开的意思。相比较而言，二圈层可能对刚需更加友好一点。2目前来看，二圈层也逐渐趋于改善，不少项目都在打造洋房产品，户型也大多都在110㎡以上。不过总体而言，刚需可选择的空间还是比较多的。双流区双流刚需盘中，中铁骑士府邸住宅售罄，目前备受关注的就是川网国际花园二期，预计将推出589套建面74-175㎡的房源，均价约11000元/㎡。但该项目从2016年取证以后，就一直没有动静，此前加的一个置业顾问都已经离职了。至于空港陆号上批次房源于去年12月推出，下批次房源暂无消息。川网国际花园四川省成都市双流区白衣上街空港陆号四川省成都市双流区黄河北路7号附近此外，双流还有部分刚需项目正在顺销中：东韵花园去年4月取证，清水13300-16150元/㎡，建面73-143㎡，主要就是飞机噪音比较劝退；明城购物中心去年7月取证，清水13830-14620元/㎡，建面40-138㎡；经典玲珑庭去年11月取证，清水13092起，建面89-115㎡。龙泉驿区新盘主要是左岸名都，后期将推出192套建面98-125㎡的清水房源，预计单价一万左右，目前暂无开盘计划。左岸名都营销中心四川省成都市龙泉驿区西江大道555号其他顺销“刚需盘”主要就是：慧生时代广场，清水均价11000元/㎡，建面83-89㎡，预计2022年12月交房；城投锦澜悦山，精装13264元/㎡起，建面102-143㎡。郫都区郫都区的刚需盘主要为老盘新推，且不少项目都尚处于顺销状态：楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）富元君庭97-132清水70+瑞和上院82-123清水65+中建锦绣天地91-138——115万+西郡府邸94-135清水90+龙腾御锦城87-108精装90+温江区上周，位于温江区骑士大道与友贤路交汇处的金科集美星宸刚刚取证，建面93-100㎡，精装交付，高层95万元起，洋房115万元起，目前正在名单复核中。金科集美星宸四川省成都市温江区骑士大道与友贤路交汇处此外，还有部分项目顺销中：书香华府，建面98-142㎡，精装交付，总价95万起；置信国色天乡鹭湖宫17区，建面118-161㎡，清水总价104万起；吾家花苑，建面87-96㎡，精装总价80万起。新都区‍新都区的价格整体来讲是比较便宜的，小户型房源也比较多，有地铁，离主城位置也比较近，值得刚需重点关注。目前区域内即将预售和顺销的刚需盘都比较多。即将预售——顺销中——楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）奥园棠玥府71-109清水85+奥园玖俪湾93+——120+香城云庭72-99清水85+领地悦府92-140清水95+锦绣园108-148清水80+九境堂112-164清水130+桂湖名城91-117精装110+朗诗未来著95-128精装130+3目前，就150万左右这个价位段，主城区数量极为稀少，且开盘时间遥遥无期，即便是开了，也基本上是各区顺位一的菜。而二圈层，小户型低总价楼盘，相对而言要多一些，虽然个别楼盘也暂无开盘计划，但是有不少小户型低总价的楼盘都在顺销中，可以留意一下。最后，大家还晓得有哪些总价低，性价比高的楼盘，都可以在评论区留言，房猫去帮你们踩！—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房妞

来自开普勒452b2021-4-7

年后，因为重庆被列入热点城市，将实现住宅用地“两集中”，造成面粉断供了几个月，新房纷纷惜售，供不应求。根据公告，重庆两集中供地第一次供地在四月，四月会供多少地？价值几何？人们十分期待。这不，今天一大车面粉来了。4月7日，在重庆日报上公告了第一次集中供地情况：第一次供地主城九区将有46宗土地入市，而不是之前传言的只有13宗。这量真不小。简单计算一下，这波供地一下子拿出来6600亩！全年计划供地约13000亩，三次供地，第一次就拿出一半的地。这下面粉不愁了，一下子拉来了一火车皮。估计会对目前供不应求的新房市场造成冲击，对稳定市场发挥重要作用！仔细想想也在情理之中。前几年的供地节奏也是这样的，上半年大规模供地，下半年少供地，一般上半年要供70％以上。大家也知道，重庆市场这些年都是上半年火一点，下半年冷一点。这种供地模式正好稳住房价，不得不说重庆对于稳房价很有经验。6600亩地出手后，市场还焦虑吗？粗略计算了一下这46宗土地，起拍货值大约450亿！开发商一下子拿出这么多钱真是个考验，特别是三道红线之下，高负债的开发商难呢。还等什么呢？准备钱吧。这波地估计可以建近8万套房子，对购房者真是大利好呀！文章来源于重庆楼 ，作者重庆楼

房妞

来自开普勒452b2021-4-6

最近，西安购房有点“房荒”，3月30日新政出台，三月份西安2个万人摇，7个千人摇3个平台共27盘7685套房登记推售4月份即将推出新房源的楼盘，大家可看一看。

房妞

来自开普勒452b2021-4-6

最近，政府领导留言板针对网友的留言作出回复，其中涉及大家关注的拆迁、城建、学校等问题，我们一起来看看。学校类 01西安市第一实验学校问：西安市第一实验学校（龙朔南路西侧、凤城十二路北侧），办学主体是西安市教育局还是西安市经开区？答：网民您好！非常感谢您对学校建设的关注，现将您咨询的内容回复如下：西安市第一实验学校位于我市经开区，是一所公办九年一贯制学校。按照属地管理原则，学校日常教育教学工作接受经开区教育局管理，行政关系隶属于西安市教育局。目前，学校建设用地正在进行地面清表作业，计划2022年9月投用。 02曲江大明宫实验学校问:未央区恒大帝景小区附近房屋建设很多，无学校配套，规划的曲江大明宫学校，无人监管进度，目前工程进度缓慢，一个小学校，为何迟迟无法建成，无人替周边10万居民监督，请书记为孩子们最基础的上学需求做主，谢谢。答:尊敬的市民朋友: 您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持。经了解，西安正弘丰置业有限公司于2019年1月通过划拨形式取得位于凤城四路与御井路交汇处东北角地块的建设权，其中协议约定由其负责建设大明宫实验小学，并于2023年12月建成交付。目前，该地块正在进行土方开挖及支护工作，我委大明宫保护办将全力督促建设方在保质保量前提下，加快施工进度，力争于2022年8月完成建设，并移交未央区政府统一管理。我委工作人员已于3月29日19时将有关情况电话告知您。欢迎您继续关注并监督我们的工作。 03经开第五小学问：领导您好 经开区第五小学近期要扩建，扩建工期多长时间？答：网民您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持。收到您的留言后，我委高度重视，已对您反映的问题进行了核查，现将核查情况向您进行回复：西安经开第五小学计划2021年4月份开工建设，11月份建成交付，2022年春季投入使用，建成后一次性解决学校部室和教师办公室不足、学生就餐、教师及家长接送学生停车等问题，满足家长对学校硬件质量提升的需求。欢迎您继续关注并监督我们的工作。城建类 01地铁14号线命名问：3月23日下午5点，陕科大蒲公英幼儿园临时通知不再接受西安工大教师子女入托，陕科大学因对地铁14号线在学府路一站命名为“西安工业大学站”不满，因此拒收西安工业大学教师子女。我们西工院的孩子是按社会普通生源入园的，没有任何照顾和学费的减免，本身和这个西工院的身份就没关系，地铁站命名能和孩子幼儿园上学有什么关系？答：网民您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持,关于您反映的问题，现将具体情况回复如下：经了解，未央区学府蒲公英幼儿园位于陕西科技大学沁园小区内，2018年经区级相关部门审批设立，属普惠性民办园。该园共开设大、中、小15个班，在园幼儿545名。此次被要求退园的40名幼儿均为西安工业大学教职工子女。收到您的留言及部分家长投诉后，区级相关部门立即召开紧急处置会议，安排工作人员赴幼儿园调查了解，根据调查情况，已采取如下处理措施：一、鉴于该幼儿园存在决策机构未按程序履行职责、园所管理不规范、违反幼儿园招生入园政策等问题，区级相关部门已向其下发《责令整顿通知书》。二、区级相关部门积极联系周边3所幼儿园，争取到79个学位，已制定幼儿分流方案，将积极协助做好40名幼儿分流工作，确保平稳入托。三、积极向上级教育行政部门报告有关情况，请求协调督促两所大学，务必将幼儿利益放在第一位，妥善处理好40名幼儿入托问题，维护规范稳定的学前教育秩序。如您关于此问题有任何疑问，可直接联系我区教育部门进行咨询，联系电话：86239656。欢迎您继续关注并监督我们的工作。 02纺织城铁路主题公园问：纺织城铁路主题公园能否按照承诺的5月底开园？之前灞桥区有关部门回复说5月底开园，但是从现场看，根本就没有任何建设施工的动作？所以承诺的事情就这么不算数了？答：您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持。收到您的留言我们高度重视，工作人员电话联系您，就铁路主题公园目前建设情况做了解释和答复，主要回复内容如下：铁路主题公园预计2021年8月底开园。目前，我们正在积极进行开园前准备工作，主要为以下几项工作：完善公园内安全防护措施；对公园内所有场馆进行招商；对公园进行绿化维护；对公园内热力管道进行安全防护及美化。待所有准备工作就绪，满足开园条件后预计8月底开园。 民生类 01D类人才子女上学问：书记您好，我是经西安经济技术开发区管理委员会人力资源和社会保障局认定的D类人才，现自购的商品房位于未央区文景路与明光路十字，户口也在房子上，工作也在附近。我家孩子今年是幼儿园中班，明年6月要上小学，想要上西安经开第一学校（西安经发学校），距离我家很近，此校属于私立学校，从去年开始摇号，作为D类人才，子女上这个私立学校有何政策？报名流程是怎样的？这是对私立学校而言。如果是上对口划片区的公办学校，又有何政策？流程是怎样的？事涉上学，恳请领导予以解答，谢谢。答：网民您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持。收到您的留言后，我委高度重视，已对您反映的问题进行了核查，现将核查情况向您进行回复：经开区教育局工作人员于2021年3月30日上午9：00致电您了解到：您户籍类型属于经开区家庭户，且房户一致，有西安经济技术开发区管理委员会人力资源和社会保障局认定的D类人才证书，孩子2022年9月份入学。经开区教育局工作人员在与您的沟通过程中，明确告知您：西安市教育局印发的《西安市高层次人才子女就学实施办法》规定：高层次人才子女就读义务教育阶段学校，坚持“免试就近入学”原则，D类人才子女在同等条件下优先。根据您的实际情况，在孩子入学当年，您需准备全家户口本、房产证（或购房合同）、D类人才认定证书到学区学校审核登记，领取报名条。如果要上民办学校，需要根据报名条上的信息，进行网上报名，统一电脑派位，民办没有电脑派位上的，公办兜底。但是2022年的学区划分要以当年的招生政策为准。 02限价房问：您好，我是一名拥有限价房购买资格的市民，我想了解下原规划的限价商品房鸿基新城27#地是否会调整为共有产权房？还有另外两个限价房项目百姓家园和中宝达理想时光现在是什么进度？什么时候开始销售？答：网民您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持。鸿基新城27#地块是限价商品房项目，不是共有产权住房项目。中宝达理想时光、百姓家园二期限价商品房两个项目正在完善土地手续，以上限价房源均未达到预售条件，具体销售时间以西安市住房和城乡建*河蟹*官方网站发布信息为准。我局工作人员于3月25日12点12分至12点14分用87613264办公电话联系市民，并告知以上情况。欢迎您继续关注并监督我们的工作。 03二手房市场问：近半年西安二手房市场太过于混乱 漫天要价 随时涨价 希望可以像刚刚成都出台的政策一样 对于二手房价格限制答：网民朋友： 您好！ 近年来，我市住宅价格上涨的主要原因是西安市国家中心城市建设大力推进，交通、教育、医疗等配套设施逐步完善，城市品质明显提升，人口吸附能力大大增强，群众安居置业需求激增，住房供给阶段性不足，二手房价格随之上涨。 为稳定住房价格，我市先后实施了一系列政策措施：一是严格实行住房“限购”政策，自2017年9月13日起，暂停向已拥有2套及以上住房（包括二手住房）的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。2019年6月20日,再次出台《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》（市促房领发〔2019〕1号），加大限购力度，遏制投资投机购房需求，引导合理住房消费；二是进一步发挥差别化信贷调节作用，2020年11月30日下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发【2020】143号），根据购房人已有房屋和拟购房屋面积情况，对购买第2套住房（包括二手住房）的商业贷款及公积金贷款首付比例提出新要求，遏制投机炒房；三是强化“限售”政策，住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与），暂停向企事业单位及其他机构出售住宅。多措并举，综合施策，促进房地产市场平稳健康发展。 针对部分中介机构哄抬房价、炒作市场等行为，市住建局将结合我市实际，采取系列措施，坚决予以打击： 一是在全市范围内组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击炒作市场、哄抬房价等违规行为，规范房地产市场秩序，稳定房地产市场预期；二是指导涉事辖区区、县住建管理部门对涉嫌违反《房地产经纪管理办法》的经纪机构依法依规调查处理；三是加快推进我市房地产中介行业信用体系建设，拟通过“红黑名单”等方式，将房地产中介机构及从业人员的失信行为予以公示，并推送至信用中国（陕西西安），对失信机构及人员实行联合惩戒，促进房地产中介市场平稳健康发展。 同时，市住建局还将会同相关部门继续强化房地产调控，加快推进共有产权住房建设，完善多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，最大限度地满足不同收入居民家庭多层次的住房需求。来源：领导留言板，西安楼市情报整理

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一夜之间，西安调控再升级！仔细看看调控的内容，其实会发现：土地供应增加、地价房价联动、着手建立二手房价格参考机制、严查经营贷……这些基本都是抄作业模式。但其中最具冲击力的是：二手房房本满五年才能上市交易。注意，不是满5年才能免增值税，而是满5年才能交易！根本原因在于：从去年以来，二手房交易火热，业主挂牌涨价凶猛。接下来，我们一起来回顾下3月的二手房市场情况。 01升温，城东涨价，城南惜售！ 根据诸葛找房数据显示，2021年3月主城区业主挂牌价相较于2月份，出现明显的涨幅。2月份的时候，主城区12个板块里，涨幅超过1%只有4个。 但3月份12个区域里，10个涨幅均超过1%，其中更是有7个板块涨幅超过2%。可见3月份随着楼市回暖，新房紧缺，业主的涨价预期也越来越强烈。 而且，3月份的涨价区域里，有三个地方值得关注。 一、城东出现较高的挂牌价涨幅。 大家发现没，城东无论是灞桥区，还是浐灞生态区，或者老城东的新城区涨价幅度都比较高。主要是受幸福林带即将建成、浐灞6宗万元地、龙湖天曜、红星天铂纯新盘入市的影响。 二、城南出现较为明显的惜售。 整个雁塔的行政区（含曲江、高新），房源较2月份挂牌下降超过11%，特别是曲江，2月底房源还有7116套，目前挂牌房源6053，下滑15%左右。主要是受曲江二手房成交价上涨，整个区域的房源并不多，不少业主开始出现惜售心理。三、浐灞站稳西安房价第二梯队。 从去年以来，浐灞二手房价格超过经开，逐渐站稳第二梯队，紧跟曲江、高新，排名第三！ 主要是浐灞生态区是目前西安唯一可售的“次新板块”，区域规划兑现，生态良好，有可售的次新房，同时区域还有待开发和规划的土地，给区域的成长留下想象空间。 02围观 ！各区热点二手房涨跌幅出炉 西安目前二手房小区有超过9000多个，但对市场有影响的，受关注度较高的头部小区，也就1000多个左右。 我整理了1064个热点小区最新二手房挂牌价及涨跌情况，其中，有783个小区房价都涨了！涨幅最大的是山水家园，均价14422元/㎡，涨幅16.53%01-曲江新区曲江3月二手房均价 281672 元/m²环比上月上涨 2.89% ↑ 02-高新区高新3月二手房均价 20562 元/m²环比上月上涨1.01% ↑03-雁塔区雁塔3月二手房均价16924 元/m²环比上月上涨 2.01% ↑04-长安区长安区3月二手房均价16113 元/m²环比上月上涨3.39% ↑05-经开区经开3月二手房均价 17511 元/m²环比上月上涨 2.05% ↑06-未央区未央3月二手房均价 15588 元/m²环比上月上涨 1.69%↑07-莲湖区莲湖3月二手房均价 13815 元/m²环比上月下降 0.48%↓ 08-新城区新城区3月二手房均价 13721 元/m²环比上月上涨 2.08%↑09-灞桥区灞桥区3月二手房均价 16084元/m²环比上月上涨 2.62%↑10-浐灞生态区浐灞生态区3月二手房均价18666元/m²环比上月上涨 2.99%↑11-碑林区碑林区3月二手房均价13702元/m²环比下降 0.76%↓整体来看，金三银四西安购房需求升温，因为新房紧俏，导致二手房升温明显，近期也有不少粉丝反应二手房业主挂牌价出现明显的涨幅，或者要求加价买车位。但当前西安的升温明显有不理智的因素，在此次调控升级后，势必对业主的挂牌心态造成影响。文章来源于西安楼市情报，作者楼探长

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西安的二手房市场受新房市场联动影响大，成交忽冷忽热，月度价格也不太稳定。这是自2019年8月以来的一个基本特征。2021年3月16日，西安住建局发文提出要对二手房“控价”；3月30日文提出要逐步建立二手房价格指导机制后，市场怎么样？当下二手房是否是合适的卖出时机？新房难买的情况下，选择二手房是否可行？从西安市二手房交易服务平台、诸葛找房和链家网上，可以看出一些近期二手房挂牌、价格及成交等情况。不妨先来看一下诸葛找房上的数据：3月29日上午，该平台数据显示，西安有87103套有效二手房挂牌待售，均价17533元/㎡，环比上月上涨7.99%，90天成交8871套，降价房源1241套，新上房源800套。到了4月1日（3·30新政发布后），数据则为挂牌房源78203套，比3月29日少了8900套；均价17545元/㎡，基本没变化；环比上月涨13.37%，挂牌房源价格较3月29日上涨不少。降价房源为756套，新上房源1103套。到了4月5日，相关数据则又发生了变化。二手房挂牌量恢复到87048套，接近3月29日的数字；均价为17530元/㎡，环比上月涨13.33%，和4月1日显示的涨幅水平持平。降价房源1263套，新上房源1072套。从该平台的数据看，在3月29日到4月5日，二手房的挂牌量、新上房源量及降价房源量经历一个起伏过程，显示3·30新政发布到解读出台，对二手房市场的影响还是有的，至少来了个“有惊无险”的惊魂过程。看上去二手房的均价上涨了不少，按照17539元/㎡的均价水平看，要比当前中心城区的港务区、浐灞及航天局部的新房价格水平高。对新房的“千人摇”、“万人摇”产生了助力。但是从90天成交约8800-9200套的量看，即2021年的前3个月每个月平均成交2900-3100套，仅是2020年月度平均成交量的一半不到，低于2019年同期约1万套和2018年同期约1.4万套的水平。西安二手房市场在前90天中，虽有个别板块的房源可能较为抢手，但总体上没有想象的那么火爆，这与同期新房的供应量上来有一定关系。当前，西安的二手房敢不敢买？手上有房，能不能卖？我们有必要来重温一下3月16日和3月30日的两个文的精神。一个是，在3月16日，西安住建局发布的关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知中，第四条提出：规范存量房（即：二手房）交易秩序。明确要求，中介结构不得为不符合住房交易条件的房屋提供挂牌服务；不得煽动出卖方抬高房屋挂牌价格；不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息。第二个是，在3月30日，西安市政府办公厅发布的关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知中，第四条明确：整治规范市场秩序。提出“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。”就是说，西安二手房定价无需、缺少规范和权威价格参考的时代将宣告结束。对二手房交易建立参考价格机制，在深圳、成都等地已经开始，西安也快了。而从深圳实施的情况看，对市场的影响还是不小的。对于近期西安二手房挂牌价格的提高，我们在浏览了三个平台近期发布的房源信息看，有部分房源比较优质，地段成熟度高，房龄新；但也有部分房源的价格依然存在一定的虚高成分，不排除有在指导价格发布机制建立前“浑水摸鱼”的情况存在，既然西安提出来要建立二手房交易参考价格发布机制，预计动作不会慢。对于当下想买二手房的朋友，可以择优而选、选择性价比高的。而手上有房可出的，需要腾出房票来选择新房，则在价格相对靠谱的情况下，可以择机出手。

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西安楼市的魔幻之处在于：一边是调控层层加码，一边房价节节攀升。房价成了330新政后的超话。未来的走向是憋死购房者还是憋死房价，大家各有论断。我们选登了一份粉丝投稿，求鉴定求评论！粉丝来稿住房自古以来就被用来生活，随着经济的发展，逐渐成为一种投资商品。毫无疑问目前买房抗通胀是当下人们认为最好的投资保值方式。之前身边不少人通过买卖房产的方式，积累下了人生一桶金甚至许多桶金。但是房地产投机，国家只有一个词：不！西安330新政一出台，楼市又成为社会热点话题。新房不好买，二手房卖不掉，楼市调控的背后蕴含着太大的信息量。住房投机已经成为中国住房的基调。急需的和投机者都成了国家监管的焦点。特别是，房地产投机近年来一直遭到一致反对。（图片来源于网络）那么2021年到底是不是买房的好机会？刚需到底能不能买房？就目前来看楼市有3个最值得关注的地方：1开发商去年“三条红线”对于开发商的负债有了严格的要求，将开发商分成“红、橙、黄、绿”四档管理，“越是缺钱越是限制融资，逐步引导开发商降低负债”。从2021年开始，一直到2023年6月底，开发商需要完成“三条红线”的要求。2021年对于融创来说属于财务彻底稳固的一年，2021年底，融创净资产将达1700亿，2021年，融创将完全逆转过去的高负债率形象。恒大地产2021年的合约销售目标为7500亿元，有息负债目标将再下降1500亿元。可以看到，在保持增速的同时，降负债仍是恒大2021年的主旋律。（图片来源于网络）业内普遍来看，至少在未来三年，踩着高压线发展的开发商为了偿还债务、缓解现金流压力，势必会更依赖销售回款。从过去的几个月来看，已经有恒大、万科等多个开发商抓紧回款，这一趋势还会延续，新房不妨可以关注一下。2土地拍卖2021年开始，不少重点城市将开始“集中公告、集中供应”的“双集中”模式。双集中，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。集中供地政策有利于抑制地价上涨，土地溢价率或将有所降低，联合拿地的方式或将进一步提升。（图片来源于网络）相较分散供地的方式，集中供地面临更高的机会成本，在资金有限的情况下，在取得土地的同时，意味着失去其他地块的竞拍机会，需要开发商会全盘考虑战略布局，合理分配资金。因此可接受的预期土地溢价率将会有所下降。3贷款收紧年初上海就有要求各家银行对于去年六月份以来的消费贷、经营贷、以及住房贷款进行全面自查，并对违规行为给予惩戒。最近深圳闹得沸沸扬扬的“严打经营贷流入楼市”，北京、广州等多个城市都在对于经营贷严打严查。另外今年开始，央行已经严格限制各类型银行对房地产贷款的比例。（图片来源于网络）房地产贷款占比的最高上限为40%，个人住房贷款占比的最高上限为32.5%，从供给端对银行进行限制。 还有炒房客妄图以“经营贷”抢楼炒房，已经越来越难...对于买房人来说，无论是金融贷款还是土地拍卖上，都已经发生了重要的变化，有人预测，今年的房价将超出想象。对比以往的限购、限贷的传统手段，当下市场已经从金融、土地、房企等多个维度进行房价管控，限制了各种炒地炒房的行为。尽管今年以来房地产调控也面临着巨大的调整，各方面也在预期调控收紧。一些城市房价也是借机上涨，但随着官方的不断表态以及重申房住不炒和发出预警，可以说房价还是稳定了下来，大多数城市都处在稳定通道中。虽然有个别城市依然火热，但不改稳定大趋势。显然，高涨的房价正成为过去式。

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从去年开始，全国楼市逐渐复苏，从深沪涨到苏州成都，再到年初以来的严厉打压！ 我们几乎都感受到了一股资产潮正在涌来，面对泛滥的流动性压力，官方定性十足，快速出手，先从深圳上海入手，再次给杭州成都防微杜渐，加上西安等城市积极表态，似乎一根绳索已经将大家串联在了一起。 但恐怖的苗头并没有彻底熄火，就在今年三月份，郑州又出现了四年以来的市场转暖，要知道从2017年以来，郑州市场从郊区凉到主城，竟然在今年三月份也出现了无房可买，特价房在迅速减少，市场在加速盘整，或是升级精装，或是优惠减少，这座曾经北方城市之中的“暴涨之王”，隐隐又有了上涨之势...... 那西安连涨59个月，究竟是谁在作祟？这一切还要从王石删掉的一条微博开始说起。最近，王石发布的一条关于通货膨胀的微博引起了争议。虽然王石随后删掉了该条微博，但网友们还是在热烈讨论。客观上来讲，这条微博并没有问题，但因为“委内瑞拉”这个国家几乎每年都有成百上千的通货膨胀率，只能说这个国家异常魔幻，盲猜或因此被删掉了，但有一个概念我们还是要注意——输入型通胀。 什么是“输入型通胀”？顾名思义就是由于外部大量的货币投放，创造了国内的通货膨胀，其缘由和构成并不复杂，稍有经济学常识即可理解，我们直接说现象。 现在各个国家都在加速印钞票，通过超发来刺激流动性，个别国家还经常发钱，寄希望于用“直升机撒钱”的方式，减缓经济影响带来的阵痛。 但这绝对不是一个最好的方案，小国家市场小，没有办法拉开纵深，因此，印钞票是最后一招。我们的情况就有所不同，我们是一个全产业链的大国，虽然在微笑曲线的正下方，但我们市场够大，不会出现恶性通货膨胀。 但有一点却是回避不了的，就是外部环境热钱涌入之后的通胀压力，因为在布雷顿森林货币体系崩溃之后，一直是三美霸权，如此，美联储无锚印钞，各国经济体跟着洪水泛滥。 1.9万亿美元刺激计划之下，我们稍有耳闻的世界大城，无一例外，都涨了起来。但在全球大流行和流动性泛滥的双重影响之下，房价涨幅已经成为一个社会问题。 因为国内管控比较好，虽然输入型通胀压力巨大，但始终是顶着压力限制，通过成熟的管理方法来解决经济问题，只有上海、深圳、广州、东莞、杭州等城市在去年疯涨了一波，今年捎带着北京也有所上涨，但其他城市基本被摁倒在地。 但再高超的管理手段始终还是要遵循市场规律，在我们国内房价涨幅过程中两个情况比较特殊：一个是主流城市学区房跟着大涨，另外一个是经营贷进入楼市。 其一，学区房涨幅：众所周知，名校学区房是中国式家庭“寄希望于下一代”的泡沫，是教育资源垄断导致阶层固化的结果，在任何一个一二线城市都是标配。一个家庭可以没有路奔宝，但如果没有一套学区房，说明还是没有挤进城市核心圈子，学区房如同一个奢侈品，也是一个身份标签。 其二，经营贷入市：这一轮楼市能上涨的核心原因是经营贷进入楼市，但政府工作报告中明确提及，2021年经营贷小微贷款要涨30%，所以总量还是会涨，必须防微杜渐。目前，个别城市对于经营贷的打击力度空前，此外，还有严查首付资金来源等等，但我们始终不能忘了银行也是盈利单位。 其实，西安也是如此，虽然，经营贷情况在西安或许少一些，但西安学位房涨幅却达到了行业高度，典型如高新学位房!但西安市场与其他城市略有不同，西安除了经营贷、学区房两个因素之外，还有一个刚性原因，就是库存量不足。 西安的库存量可以分为两个，一个是隐性库存，一个是账面库存。其一，从隐性库存来看，从2017年以来摘地未入市的项目，至少有50家，仅万元楼面价的案例就超过30家。其二，从账面库存来看，西安新项目入市，罕有不需要摇号楼盘，几乎都是在入市之后，被抢售一空，账面库存十分有限。 为什么会出现这种情况？其实，原因主要集中在“备案价”，前期摘地成本高，备案价达不到预期，不少项目都在等“十四运”之后，寄希望于限价政策能够略微放松一些，让这些高价地能够逐渐入市，但全运会之前房源紧张已经十分严峻！ 一大批房源无法备案，造成三个情况：其一，无法备案的项目拖着等价格备案，大量的项目无法入市销售，市场始终房源紧张；其二，即便是入市的项目也纷纷采用降标等手段降低成本，有些售楼部样板间都开了，最终，却被拆成一堆建筑垃圾。其三，更隐蔽的一点，是西安高层取证必须建到七层以上，但这个时候原材料价格又是一阵猛涨，成本太高。在这种情况之下，西安不能放松限价，一旦放松限价，房价立马上涨。但如果不放松，供不应求的局面就会持续发酵，一直处于房源紧张状态！文章来源于徐三刀评楼市，作者燕十三

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3月最后一周，一批楼盘结束登记，大批“供量”直接解渴西安楼市，本周，各项目资料核验陆续结束，节后又是一波开盘潮，一起随房博士来看下吧！一、启迪大院儿启迪大院儿是第二次开盘了，本次本次开盘销售楼幢2#、3#楼，全部准售住房房源共318套，面积区间109-143㎡，均价15860.90元/㎡。该项目的核验看似够“严苛”，线上登记1156组家庭，核验仅通过268组，通过率令人惊讶，关于该现象，到底是项目“有意”不愿摇号？还是雁塔区严查首付来看，大批购房者被刷，说法也是比较多。项目周边的区域面貌也是非常一般，周边存在较多的需要整改拆迁的城中村等，但充沛的教育资源是一大亮点，项目以豪宅标配的公建化外立面搭配大面积low-e玻璃幕墙，整体风格非常高大上，在目前整个 板块上是属于标杆的。该项目今日开盘选房，去化率又会如何？我们拭目以待！二、保利天悦本轮登记中，保利天悦热度算是“拔尖”了，均价21001.73元/㎡，线上登记家庭数15030个，核验通过12998个，本次全部准售房源926套，中签率7.1%，平均14个家庭竞争一套房源。保利天悦也成为了西安楼市首个2万+的万人摇项目，虽是老盘加推，该项目的亮点还是比较突出的，高新核心区域+长时间蓄客+6000元/㎡的倒挂，即使户型被指“槽点”满满，热度还是爆表。项目将于4月10日摇号，1.2万+家庭陪跑，没摇中的又要默默哭一会了!三、保利熙岸林语保利熙岸林语本次是继去年下半年入市后，第二次推出新房房源，也是今年首次。该项目位于灞河东岸，占地82.43亩，总建面17.54万㎡，容积率2.35，产品规划有精装高层、小高层。项目亮点突出：1、项目邻灞河湿地公园，部分业主推窗可见灞河，拥有河景视角；2、距离距离地铁9号线香王站约280米距离。3、保利为央企品牌，在西安开发楼盘比较多，品质不错。这次登记的是1、2、11、16#4栋精装小高层，其中1#为8F精装小高，产品为86-112㎡，2#为9F精装小高，产品86-110㎡，11/16#为11F精装小高，产品为87-111㎡，此次项目共推出186套房源，整体备案均价为15151.6元/㎡。110㎡以下的精装小高层，在主城区还是比较稀缺的。本次项目登记家庭数1498个，核验通过1110个，中签率16.8%，将于4月6日摇号。四、老城根蓝光雍锦世家老城根蓝光雍锦世家项目所处的位置，可以称得上是二环内大兴新区的“白菜心”。项目位于大兴新区大兴东路龙湖星悦荟对面，占地共57亩，分大小两个地块，大地块占地约40亩，由三栋高层和两栋小高层组成；小地块大约有17亩，是项目代建的城市公建配套：汉文化博物馆及绿地公园。小区建好后，售楼部将会改造成汉文化博物馆，也是唯一一个自带公园和博物馆的小区。项目本次加推的主力户型有120㎡、141㎡、190㎡，均价18088元/㎡，总房源241套，线上登记913组，核验通过764组，中签率31.5%，将于4月6日摇号。除了这些马上开盘的，还有2盘即将开启线上登记，均位于高新比较核心的区域。1、伟业公馆本次开盘销售楼幢（6 ）楼，位于（西安市雁塔 ）区（科技 ）路（299 ）号，全部准售住房房源共（50 ）套，总面积面积约（11466.44 ）㎡，面积区间206-232 ㎡，均价 20142 元/㎡，将于4月8日开启线上登记。项目周边配套比较成熟了，距离地铁3号线丈八北路站仅300米左右的距离，公交线路也比较多，出行方便，周边是一些已经交付入住的小区，居住氛围成熟，6#已经封顶，等待周期短，但户型比较大，总房款400万+，还是比较适合不缺钱的改善一族去选择。 2、金域锦悦府本次开盘销售楼幢1#楼，位于（高新）区（锦业二路88号），全部准售住房房源共（184）套，总面积约（18482.71）㎡ ，主力户型86㎡、117㎡，住房均价(17200)元/。整个项目占地约7亩, 建筑面积26312 ㎡, 与高新智尚一样，只有一栋楼，绿化率31%、容积率5.18，楼高25层，1-2层为商业，3-25层为住区，两梯四户设计，共两个单元。金域锦悦府距离已经开通的地铁6号线一期造字台站大约1公里的距离，距离丈八高速出口约800米，作为寸土寸金的高新区域上的一个楼盘，该盘周边城市发展的成熟度也可见一斑。以繁华商业著称的高新自然不缺乏大型商业，如益田假日购物中心、绿地缤纷汇等大型商超，都距离项目不远。交通方面，项目门口就有多条公交途径，将来开通的高新有轨电车，有望接驳地铁3号线、6号线，都极大地方便了业主生活。此外，造字台公园、紫薇城市运动广场等休闲场所，也为该盘加分不少。值得一提的是，项目主体早已建设完成，目前应该在做精装修工程，可以说是准现房推售，而这无疑又给该盘增加了强势“卖点”，项目将于近日开启线上登记。文章来源于安家西安，作者房博士