房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

上周，位于高新大源的合景泰富瑧林169套房源取得预售，总价450万起，不出所料，报名人数触发熔断，进入刚需优先摇号。 不难看出，高新区从来不缺少高端买家，只缺好的产品。错过合景泰富瑧林，接下来，高新区还有一个盘，值得深改客户关注，那就是龙湖昱湖一号。 想要真正了解这个项目，就必须从它的拿地开始说起。 去年，新川板块再次放地，仅有29.55亩，而且商业占比高达50%，还要求重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听等新经济领域产业；且竞得方必须自持商业部分的50%，同时将公司的工商、税收关系迁入高新区。 如此苛刻的条件，导致最终报名竞拍的开发商不多，最后被龙湖地产以11000元/平米的底价竞得。 这块地最终呈现，商业占比50%，容积率2.5，绿化率仅15%。当所有人都以为龙湖会在此打造一座龙湖天街时，龙湖昱湖一号最终还是选择了最快捷的方式——商墅。 目前，龙湖昱湖一号主推40年产权的湖心合院，建面约200㎡，只有35套，由于不限购，优缺点都很明显，这里就不过多赘述。 重点说下3月底即将推出的206㎡大平层，狠货一般都放在最后。 龙湖昱湖一号面积段：206㎡装修：精装房源：115套楼栋：1、2号楼层高：33层价格：预计30000+元/㎡取证时间：2021年3月底 通常情况下，户型越少，居住越高端，圈层越纯粹，这一点在很多一线城市豪宅上都得到了印证。龙湖昱湖一号整个小区仅有1、2号楼两栋住宅，户型全部为206㎡，总共115套房源。 一个小区，只卖一种高层户型，之前的龙湖世纪峰景、龙湖九里晴川上都没实现，足以看出龙湖昱湖一号的豪横。 项目所处位置是新川创新科技园核心5G智慧先导区，这和龙湖地块接下来要引进的产业息息相关。未来区域将成为继金融城CBD、大源软件园之后，下一个高科技产业孵化园。 龙湖昱湖一号距离新川之心公园湖区仅隔一条马路，目测50米左右。推窗就能见湖的豪宅本来就不多，尤其在高新区，银泰中心华悦府、成都文儒德可以算，但也是只部分楼栋可见。两栋大平层阳台正对湖区，每一户都能享受不一样的湖区视野，楼层越高价格越贵。效果图 目前新川之心公园一期已经呈现，整个湖域面积约300亩，跟天府新区秦皇湖水域面积相当。站在桥上，可以看见除了龙湖售楼部，周边两栋写字楼赫然矗立，分别是玖锦科技、AI创新中心大楼。 再看下户型，206㎡四室两厅三卫，双套房+步入式衣帽间，LDK户型布局，既能兼顾家庭三代同堂的功能需求，又能保证主人对于私密空间的占有，符合大部分客群的审美。 优点：弧形阳台是一大亮点，成都进入深改时代，以玻璃和铝扣板为主材的外立面开始更多应用于豪宅项目，不仅能在造型上做出高级感，也为后期物业升值提供保障。同时，主卧看湖，与阳台互不干扰，视野极佳。 不足：户型朝向偏北，采光会受到一定影响。而厨房直接连接阳台，缺少生活阳台，如果厨房增加一个转角阳台，屋内采光会好很多。 其实也是鸡蛋里挑骨头，整个户型给人一个最大的感受与震撼是，几乎每个户型都拓展着大平层的慷慨，这对于深改客户而言，真是新川高地价下的一种幸运！ 回到核心问题，龙湖昱湖一号206㎡大平层卖给谁？ 合景泰富瑧林的熔断，已经论证了市场的实力，而龙湖的品牌影响力早就完成了溢价。 关键就看户型的稀缺性：一看小区内该户型是不是供不应求。这里有两层意思，一个是受欢迎的户型，二是供应量少的户型，比如低总价的名校学区房或者小区中的楼王单位等，这是一种稀缺。 龙湖昱湖一号双楼王位置毋庸置疑，户型在整个区域独一无二，拥有了稀缺性户型，就拥有了较高的定价权。项目最大的弱点就是学区资源，这也是新川与金融城、锦城湖的地位之差。 600万起买新川湖景大平层，对很多人都是奢望，如果你只是普通刚需，也可以考虑龙湖昱湖一号隔壁的高投·新悦府人才公寓，面积段61-198㎡，精装25000元/㎡，上批次整体去化率80%。据悉，下一批次房源即将面向市场，仅限全日制本科学历及以上购买。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

3月16日，佳兆业以“12897元/㎡＋41％无偿移交”拿下锦江生态带75.8亩高价地！ 次日，一辆黄色的挖掘机浩浩荡荡驶入这片油菜花地，很明显，佳兆业准备开动了。在房企“三道红线”，银行“两道红线”面前，充沛的现金流和土地储备，往往决定了一家房企的生死存亡。 早一天动工，早一天变现，这就是房地产高频快周转的本质。 有兵贵神速的，也有按兵不动的，比如招商蛇口刚刚在双流西航港拿下的新地块，同样的高价地，对待的态度却截然不同。 拿地回顾 3月2日，双流区西航港街道湖夹滩社区三组，江安社区五组72亩纯宅地走上拍卖。经过多轮激烈竞价，招商蛇口以上限价87390.4万元+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例34%竞得，成交楼面价12075元/㎡，溢价率为15%。 同时，竞得者在地块南侧临街位置出资配建单独占地的幼儿园一所，不少于15个班，用地面积7108平方米，单方造价不低于5000元/平方米。 据业内核算，真实楼面价超过18000元/㎡，也是目前该区域楼面价最高的地块，没有之一。距离土拍过去两周多时间，该地块现在情况究竟如何？猫哥已经帮大家实际踩盘。从现场情况来看，目前该地块没有任何整理迹象，大量油菜花、蔬菜处于无人看守状态，也没有发现挖掘机入场。地块周边西航港新街、江安花园两条道路正在施工打围，挖掘机紧锣密鼓进行作业，该道路连接文星镇老街，未来车流量较大。周边还有地面高压线经过，给后期施工增加一定难度。 同时，地块周边被临江丽苑二期、临江丽苑三期、江安花园三个超大型安置房小区包围。正对的唯一商品房小区为景茂·雍水岸，贝壳找房显示，二手房挂牌均价15812元/平米。小区自带一定社区底商、幼儿园、电影院等。距离该地块最近的地铁口为8号线文星镇站，约800米，旁边是江安河，生态环境有保障，唯一的不足是周边城市界面较差，配套相对滞后。看完西航港地块，可能很多人都充满疑惑，地价18000元/㎡，这块地真的值吗？其实，招商最擅长的就是拿偏远地，专挑硬骨头。当年的招商依云上城，位于龙泉西河，因为紧邻龙泉垃圾场，曾经一度不被看好，如今龙泉西河因为东进、大运会，重新回归购房者视线，土地价值一路飙升。无独有偶，2018年，时隔4年之后，招商蛇口终于拿下双流区公兴街道草坪社区8组，占地面积约57亩纯住宅用地，该地块最终呈现招商·愉樾。项目周边宗地东侧紧邻公兴镇，南侧是在建的成都市第七人民医院天府医院（肿瘤医院），成都高新综合保税区双流园区，总体来讲，生活配套较为缺失。这块地既不属于怡心湖，又不属于双流核心区，位置之尴尬，与西航港地块不相上下。招商进入成都以来，从大魔方、中央华城、依云上城到后面的招商愉樾、招商时代公园，作品一直在线，但土地储备量也一度非常紧张。 从2020年开始，招商蛇口在成都开始疯狂拿地。据锐理数据统计，2020年58场热门土拍中，招商蛇口参与土拍17次，拿地共7宗。图源：锐理数据 加上西航港地块和近日拿下的简阳地块，目前招商蛇口在大成都至少有9块宗地，拿地数量和拿地效率都是最高的。不得不说，招商蛇口对“土拍”政策的敏锐度极高。如果接下来成都推行“集中供地”政策，最不慌的应该就是招商蛇口。 这年头，涝的涝死，旱的旱死。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

刚刚，高新南区天府三街项目合景泰富瑧林取证，推出全部住宅高层产品，总共仅169套，户型约143-209㎡，总价约480万起。对于高新南的“豪刚”们，这个价格已经是见怪不怪了，毕竟万科公园5号也才约520万起。如果觉得瑧林总价略高、户型略大的购房者们，还有另外一个项目也可关注。那就是陆肖TOD麓鸣九天，据悉，预计3月中旬，该项目将推出二期住宅，最小户型约125㎡。上批次，麓鸣九天推出356套建面约170㎡-238㎡大平层产品，总价约430起，最终有120余套房源进入顺销，据悉目前已全部售罄。而预计3月中旬项目推出的二期产品，面积段会“亲民”一些，普通也有希望上车。（项目二期地理位置）#本次推售信息#预售楼栋：1—7＃楼预售楼层：6＃楼29F，其余30F预售套数：577套预售面积：约125㎡、142㎡、145㎡、149㎡、185㎡，预售价格：预计3万/㎡左右，包含精装约3800元/㎡预售总价：约370万起梯户比：4＃楼2T2，其余2T3层高：约3.15m项目地址：高新南区-吉龙路699号（高新体育中心旁）1项目规划及周边配套陆肖TOD麓鸣九天为成都推出的首个TOD项目，总占地约1640亩，住宅用地仅占约15%，其余土地将打造商业、办公、教育、公园等配套。（项目规划）其中较为亮点的是二期住宅西侧将引入西南第一座日本最美书店——茑屋书店，约210米高的地标办公楼，以及约62万㎡的商业。（上海茑屋书店实景）众所周知，TOD最特别的就是地下空间，陆肖TOD各个功能组团的地下全部由公共步行系统联通，通过分散布置的下沉公园，与地面慢行系统立体相连，并通过公共通道直接连接地上建筑。也就是说，麓鸣九天可以从住宅部分的地下停车库，通过地下公共通道，直接步行到地铁站以及商业区的购物中心、写字楼等，可以在地下商业部分满足基本购物需求，也可以通过商业区周边布局的下沉庭院上到地面。例如，即将推出的二期住宅，在西侧布局了两处下沉庭院，业主可通过这里直接归家。（项目沙盘）在交通配套方面，离项目最近的是地铁6号线陆肖站，距离住宅区约240米，周边还有4条规划地铁线路，可换乘1号线天府三街站、5号线等。去年官宣的由高新区和华西二院合作开办的华西妇幼保健院距离项目约2km，位于6号线中和站东侧。（项目周边规划）教育方面，除二期南侧在建的幼儿园及小学，项目自身还要配建幼儿园、小学、中学，但具体就读还要看后期交房后的学区规划。2预售详情陆肖TOD麓鸣九天二期位于吉龙路与中柏大道交叉处东南方向，距离6号线陆肖站仅约260米。二期占地约53亩，容积率2.5，由6栋住宅高层围合布局组成，建筑密度仅约11.7%。（项目平面图）楼栋均为全南北向，除4＃楼栋为纯板楼，其余皆为塔板结合，层高均约3.15米。区别于一期的15-16F的小高层设计，二期均为29F及以上高层。（二期平面图及户型分布）景观视野最好的楼栋属约187㎡所在的4＃楼莫属，南北纯板楼，四周无遮挡，与其余楼栋最大楼间距达到了约63.5m。该楼栋户型三面采光，南向看内庭景观，北向高楼层户型可越过一期俯瞰北侧市政公园。除约187㎡外，大部分149㎡以及小部分143㎡的高楼层户型也可看到北侧市政公园。此外，住宅外立面均为干挂石材到顶，为项目品质加分不少。3预售户型及精装情况二期577套产品将一次性推出，其中约125㎡户型与约187㎡户型占比较少，各58套，主力为约143㎡、147㎡、149㎡户型。先来说本批次最小的约125㎡户型。该户型三室两厅两卫，为传统的三叶草户型，主卧在单独一侧，私密性较好。进门右侧为双台面厨房，左侧通往客餐厅，面宽约4米，进深约7.4米。景观阳台长约5.8米。约125㎡户型分布在最南侧1＃、7＃两栋楼尖头部分，购房者需注意临路、无中庭景观等劣势。约143㎡户型分布在南侧1＃、7＃两栋楼两端，三面采光，主阳台、主卧面朝中庭，拥有较好的中庭视野，部分高层户型还可看项目北侧的市政公园。所以，不恐高的购房者可选中高层楼层，视野面及景观面更广。四室两厅两卫，横厅布局，主卧朝北，避免了临路的噪音干扰，约7.2米面宽的阳台是对中庭景观最起码的尊重。不过遗憾的是，该户型的储物空间较少，特别是主卧。约147㎡户型分布在南侧2、3、5、6＃楼南侧尖头位置，设计四室两厅两卫。该户型最大的亮点在于约11.8米的主阳台。阳台连接主卧及南侧两个次卧，户型居家动线由此变得更为丰富，生活场景也更具想象力。与主卧相邻的次卧，两者中间的墙体不是承重墙，可将其敲掉，主卧就变为一个大套房，增加独立衣帽间、书房、影音室等功能；或者将该次卧做儿童房，方便父母亲照顾。而另一侧的次卧可做老人房，老人家早起晨练、阳光下看看报纸、小憩一会儿，何其乐哉……惊喜的是，2＃楼该户型往西视野或可见项目后期预计引进的茑屋书店，文艺气息十足。约149㎡户型分布在南侧2、3、5、6＃楼两侧端头位置，也是四室两厅两卫设计。三面采光，三开间朝北，主卧及主阳台面朝中庭。6＃楼西侧户型内庭视野较好且不临路，不出意外会是项目同约149㎡户型中最贵楼栋。3、5＃楼临吉龙路，不过这条路是景观大道，不会有货车出行，但也难免部分噪音干扰。（吉龙路实景）约187㎡是二期最大户型，总共只有58套，全部分布在4＃楼，也是二期唯一的2T2户楼栋，其余均为2T3户。四室两厅三卫，三个卧室朝南，设计双套房，其中老人套房位于单独的一侧，主卧配置独立衣帽间。主阳台面宽约8.4米，局部进深约2.9米，连接客厅与一次卧，可看中庭；生活阳台连接餐厅，面宽约3米，大概16F以上的高楼层可越过项目一期，俯瞰一期北侧的市政公园（以最终实景呈现为主）。总体来说，约187㎡是一个均好性较强的高改户型，更侧重于户型的功能性。首付预算约190万。（项目二期施工实景）在预计约3800元/㎡ 的精装标准下，项目还是上了不少硬货。譬如，厨房使用弗兰卡水槽，配置进口唯斯特姆厨房垃圾处理器，德国威能地暖，卫生间地面使用石材，主卧科勒浴缸，实木门，餐厅、客厅背景墙等（具体品牌及型号依据最终呈现）。此外，细节方面也是值得推敲，比如说安装电动窗帘；卫生间实木门框脚部贴有约10cm的石材，防水防霉；卧室门静音条等（具体品牌及型号依据最终呈现）。购买建议：二期首付预算预计约125－190万之间，户型以145㎡左右面积段为主，较为适合刚改到改善客群，而高改购房者的选择面就很窄了，仅约187㎡可做参考。对于改善购房者，建议首选约147㎡户型，约149㎡户型在选择时避开临路的3、5＃楼，约143㎡户型作为最后备选。后期项目取证情况，房猫将持续关注。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

“顺四都有可能没希望！”雪松雅居乐IN天府，这个位于成都东客站板块的项目，近期计划推出368套建面约100－144㎡房源，预计均价约2.5万/㎡（包含约3800元/㎡装修），普通基本没有希望上车。＊请将手机逆时针选择90度，查看项目地理位置及周边配套项目位于东站绿轴公园北侧，西侧毗邻德商迎晖天玺，东侧毗邻国际公立学校渥太华国际中学。片区内，近期取证的项目为人居九林语，推出主力建面约161-226㎡户型，均价约33700元/㎡，总价约550万起，这是继德商迎晖天玺后，东客站又一高改项目。商业占比较大的东客站，住宅供应一直较为稀缺，且多数为改善类项目。下一个项目估计是人居在1月14日以“16000元/㎡楼面价＋15%无偿移交”拿下的总占地约60亩的连襟地块，该项目大概率会面向改善。（人居地块地理位置）对比而言，总价最低预算250万左右、最小户型约100㎡的雪松雅居乐IN天府，也许是入住东客站片区的最低门槛了。1项目简介IN天府的历史要追溯到2019年8月6日。当日，粤系企业雪松控股以6897元/㎡的楼面底价拿下东客站约180亩商住地块。据土地出让要求，竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于宗地总计容商业建筑面积的50%，该地块还有产业引进要求，要求引入包括世界500强企业西南总部、国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部，以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻等。据悉，雪松控股西南总部将在此落地。在2020年4月，雪松控股引入雅居乐合作打造东客站项目，雪松持股比例为70%。（IN天府股权结构 图源：天眼查）雪松雅居乐IN天府总占地面积约180亩，总建面约60万㎡，包含住宅、商墅、写字楼、酒店、商业街、公寓等业态。项目主要分为三期共5个地块打造。（IN天府总平图）一期包含1、2号地块。1号地块，占地约58亩，容积率2.5，由7栋23－31F高层及80余套商墅组成，其中住宅包含建面约100㎡、120㎡、144㎡户型，层高约3.15米，均为2T4户南北向。2号地块，占地约30亩，容积率2.5，由5栋23－31F高层住宅组成，层高约3.15米，均为南北向2T2户纯板楼，居住纯粹度及品质均较高，户型建面约140㎡、167㎡、187㎡。二期包含3、4号地块。3号地块，占地约31亩，容积率2.5，由3栋25-30F高层住宅、1栋15F办公楼以及一条商业街组成。4号地块，占地约27亩，容积率2.5，由2栋26-27F高层住宅、1栋27F办公楼以及一条商业街组成。其中，住宅部分，包含建面约100㎡、120㎡、144㎡、167㎡户型。三期为5号地块，包括星级酒店、甲级写字楼、高端公寓等业态，还有约8万㎡商业。而该地块约275米的57F超高层地标建筑将入驻雪松控股西南总部。2预售信息本批次预售楼栋：1号地块3、4＃楼，建面约100㎡、120㎡户型，共232套；2号地块2、4＃楼，建面约140㎡户型，共136套。（IN天府1号地块总平图及户型分布）1号地块的7栋住宅均为独栋独单元，最大楼间距约61米，住宅1层均为架空处理，其中公共活动空间约2600㎡。该地块总共752户高层住宅，建面约120㎡及144㎡户型均位于楼栋两端，可实现三面采光。而楼栋中间两户均为建面约100㎡户型。北侧4＃、5＃、6＃楼临迎晖路这条主干道，恐有噪音干扰，不过好在，户型主阳台均面朝南。本批次预售的3＃、4＃楼栋位于1号地块西侧。其中，4＃楼临路，位置较3＃楼差些。建面约100㎡户型，在1号地块中占比最大，设计三室两厅两卫，动静分区，竖厅，有独立玄关，L型厨房台面，双阳台，三开间朝南，属于比较传统的刚需户型。朝南的景观阳台面宽约3.6米，一个次卧尺度较小，进深仅约2.5米，主卧设计L 型衣帽间。总体满足了基本的功能性。此外，该户型均位于楼栋突出部分，通透性会受到影响。建面约120㎡，同为三室两厅两卫布局，与约100㎡布局相似，各功能空间尺寸放大。不过该户型位于楼栋两端，通透性较约100㎡好很多，居住舒适度得到提升。主阳台面宽约6.9米，连接南次卧及客厅。推荐首选3＃楼最东端户型。建面约144㎡户型所处楼栋位置较好，均避开了地块北侧的迎晖路。其中，7＃楼西侧端户型视野较好，可看内庭水景。该户型为四室双厅双卫布局，横厅设计，动静基本分区，四开间朝南，独立玄关，同样适合首改客户。景观阳台面宽约7.1米，H型厨房，三个次卧尺寸相宜，主卫配置浴缸。总体均好性较强。（IN天府2号地块总平图及户型分布）2号地块较为袖珍，仅5栋住宅，呈点状布局，总计312户。架空层分布在1＃、3＃及5＃楼栋1F，其中公共活动空间约1240㎡。本批次预售的2＃、4＃楼位于地块南侧，均为17F。2号地块本批次预售户型均为建面约140㎡。该户型四室两厅两卫布局，L 型厨房，主阳台面宽约7.5米，连接客厅与一次卧。对比1号地块约144㎡户型，约140㎡户型的着重点在主卧，充实了主卧的功能。主卧空间约28㎡，其中主卫配置双台盆＋浴缸，整体舒适度有所提高。北侧次卧房间较小，面宽仅约2.5米，可充当书房或其他功能空间。客餐厅分区处理，玄关尺度放大，将一个次卧布局在单独一侧，可做老人房。对比约144㎡户型，虽然约140㎡户型少了约4㎡，但户型布局却更胜一筹，加之140㎡户型所在楼栋为纯板式，建议差不多的预算下，优先选择约140㎡户型。建面约167㎡户型，四室两厅双卫布局，是约140㎡户型的升级版本，各卧室面积扩大的同时，着力打造户型公区空间，更加匹配改善客户的居家需求。比如厨房部分，设计独立岛台，可做中西双厨。并能实现LDK一体化空间，有效的将居家视线范围扩大，增加户型尺度感。建面约187㎡户型，位于2号地块中间楼王3＃楼，为独栋独单元。该户型尺度感与功能性做的更足，但户型配比较小。约187㎡户型布局四室三卫双厅，为双套房设计，次主卫为暗卫。景观阳台约8米，客厅面宽约6米，餐厅面宽约4.6米，主卧增加储物空间，公卫盥洗分区，玄关仪式感更足。3结语东客站板块，正处“中优”范围，片区内低密的住宅规划使得整体居住品质较好，迎晖天玺、人居九林语等高端住宅也顺势而生，与此同时，片区内的刚需需求却难以得到满足。在主城东三环内，约100㎡户型、总价不到300万已是“稀缺”。从IN天府的整体规划来看，社区偏向改善，居住品质较好，商业配套也比较丰富。此外，项目一号地块的东、西两侧即是渥太华国际K12学校，这也是成都第四所国际公立学校（另外三所为蒙彼利埃小学、霍森斯小学和哈密尔顿麓湖小学），教育品质较高，虽然目前暂未划片，但就读几率很大（以最终划片为准），实属锦上添花。不过，首批次预售或将与普通购房者无缘，据置业顾问口径，顺四都有可能没希望，可见该项目的关注度有多高。目前，周边二手房参考均价普遍不高于2.1万/㎡，对比而言，IN天府预计约2.5万/㎡的均价并无太大优势。但地段配套与户型或才是购房者所追逐的理由。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

今日（3月17日），成都市规划和自然资源局对外发布了“温江区城区11(Ⅵ.C)单元控制性详细规划（第0.1版）温江区红桥片区控制性详细规划局部用地控规修改方案公告”。该规划用地所处光华新城板块，位于仁和春天大道以北、凤凰北大街以东，用地东侧毗邻青羊区马厂坝TOD。（今日公示规划用地详情及地理位置）本规划公告范围面积约为80.06公顷（约合1201亩）。规划拟修改内容如下：1、落实江安河50米绿化控制带要求，在A地块划定建筑控制线，B地块局部减少商业用地面积。2、优化提升范围内公共服务设施标准，同时在A地块内新增公交集中停靠站1处、在C地块内新增小型多功能运动场地1处、在D地块内新增综合运动场1处。3、对环城生态区周边地区未建且未出让的经营性用地容积率进行调整，细化部分用地兼容比例。具体如下：这是继2月22日，成都市规划和自然资源局发布《〈成都市城市规划管理技术规定（2017）〉的补充规定》（后文简称《补充规定》）后，首次对外公示大面积调整住宅用地容积率。在当日发布的《补充规定》中，重点提到了将历史城区外核心区土地改造住宅用地容积率由平均2.5提高到3.0，历史城区外一般地区土地改造住宅用地容积率由平均2.0提高至2.5。本次调规土地正属于《补充规定》中的历史城区外一般地区。在2017版本的规定下，主城逐步走向低密，高端产品层出不穷，刚需及刚改客群购房成本变大，与之需求相符合的产品逐步从主城外溢。《补充规定》的出台，让容积率适当上调，一定程度上可增加住房供应，刚需及刚改客群的选择面变广。另外值得注意的是，本次规划修改用地正位于青羊新城中心西侧。（青羊新城地理位置）青羊新城划分为了两个部分打造，绕城以东区域为“新城综合片区”，以西为“青羊新城中心”，马厂坝TOD正位于青羊新城中心。时间追溯到去年8月，成都市规划局先后发布了青羊区、温江区文家康河片区及青羊区文家乐平片区的用地修改方案，调规面积合计达到约2700亩，增加了大量住宅用地及部分商业用地，让青羊新城中心及其重点项目马厂坝TOD的发展更加明朗。据了解，马厂坝TOD是去年5月成都轨道集团正式曝光的16个TOD项目之一，该项目将“高效换乘场景”、“创新创业场景” 、“文化创意场景”、“品质消费场景”、“宜居生活场景”与“健康运动场景”六大生活场景有机融合，旨在高品质打造青羊新城中心。未来，青羊新城中心将温江与青羊形成连接，一定程度上，对于今日光华新城片区修改用地有一定利好。该用地所在片区最近一次土拍在2020年11月19日，当日花样年以“8600元/㎡成交楼面价+11%无偿移交”拿下一宗约80亩纯住宅用地，容积率2.5。该地块正与本次修改用地相邻。（花样年80亩地块位置）修改用地以东、南、北多为待开发用地，以西片区已发展成熟。以西范围有西班牙森林、仁和春天大道、建信奥林匹克花园、洲际亚洲湾、洲际银海湾等多个成熟小区。还有成都市实验外国语学校、成都七中实验学校、才儿坊幼儿园(滨河大道)、金苹果奥林匹克花园幼稚园、爱尔贝幼儿园、光华启梦幼儿园、成都市温江区光华实验中学校、温江区公平街办红桥幼儿园等丰富的教育配套。轨道交通依靠地铁4号线凤凰大道站、马厂坝站。值得注意的是，本次公示的住宅地块多数毗邻江安湖生态河畔，未来竞得房企或将着重于项目景观宣传。目前，片区品质较好的二手房最新参考价格约1.6万/㎡。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-3-22

近日，规划局官网发布了关于万锦城二期项目的规划方案调整公告。时间追溯至2020年12月上旬，蓝光官宣将与信腾地产携手打造双流华府板块约299亩“巨无霸”项目万锦城。如今，过去三月有余，这个被万众刚需期待的楼盘，终于“浮出水面”。目前，万锦城一期高层已清盘并交房，三期叠拼组团也已交房，四期住宅部分已建成但暂未入市，四期商业仍在建设中。（万锦城各组团位置分布）本次蓝光与信腾合作开发的万锦城二期，位于和顺路与顺兴路交叉口西南方向，毗邻格林城与中海右岸二期。据项目规划图，万锦城二期占地约71亩，由东、南、北环地块商业及9栋31F高层组成，高层总体呈围合式布局，容积率2.928。在西、南、北侧均设有小区出入口。（万锦城总平图）二期整体密度较大，或多数为2T5户的配置，预估住宅供应在1800套左右。楼栋间楼间距较小，最小仅约15米。项目住宅建面总约17.33万㎡，高梯户比及围合布局影响了部分户型采光。据规划图数据显示，万锦城二期日照不满足规定条件的住宅公寓占比达到了约22.8%。住宅公寓总计容建面约5.1万㎡，共计407户，仅东南角的48#楼没有住宅公寓。住宅公寓的分布中，以45#、46#楼居多，45#楼有57户，46#楼有58户。项目商业部分约9984㎡，含有部分底商，分部在44#、45#、47#、50#楼临路单元1-2F，详见上文所示的万锦城总平图。围合布局所构建的大中庭，使得绿化较为集中。整个项目绿地率达到约35.6%，占地约31亩。结语万锦城上一次开盘在2018年10月，彼时预售单价约1.4万/㎡。时间流逝两年半，项目目前二手房参考均价约1.8万/㎡，周边新房均价已突破2.5万/㎡。项目所属的华府板块，各项配套也几近成熟。商业部分，依靠中海环宇坊、西派国樾商业街（在建）、红星美凯龙（属天府新区）等。协和幼儿园、协和小学、协和中学、地铁5号线南湖立交站等均在项目1.5km范围内。华府大道以西，诸如西派国樾、绿城诚园等高改项目云集，且呈现效果较佳。华府大道以东，德商华府天骄、九龙仓时代上城、保利叶语等社区已交房入住多年。这里的城市界面正逐步更新。（华府板块实景）此外，与华府板块相接的怡心湖，正紧锣密鼓的打造中，去年9月怡心湖主湖区已在蓄水。在今年2月天府怡心湖的首发仪式上，集中签约了累计投资约780亿元的七大项目，其中包括伊藤洋华堂、合景泰富、仁恒置地等知名企业。（仪式现场 图源网络）对于华府而言，怡心湖的利好既是它的利好。如今，片区高端渐起，正需要像万景城这样的“网红”项目来弥补刚需人群的购房需求。据相关人士透露，万锦城项目首批次将推出精装高层，房源预计600多套，预计均价16000元/㎡。不论最终定价如何，万锦城二期均值得刚需关注。未来，关于该项目的最新消息，房猫将持续关注。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-2-18

新年新气象！中国的城市格局，也出现了新的变化！1截至目前，中国经济50强城市的2020年数据已经出炉，有几个大的变化值得一说。从GDP总量来看，上海、北京两个超级城市依旧排在前两位，且是仅有的两个GDP超过3万亿规模的城市，霸主地位不可撼动。深圳、广州、重庆、苏州4个城市GDP都超过了2万亿元，排在三到六位。尤其是苏州，在今年艰难复工的背景下，GDP首次突破2万亿大关，值得祝贺。而重庆与广州的中国第四城之争，颇为激烈。在官方数据尚未公布之前，重庆在“十四五”规划建议中提到2020年GDP突破2.5万亿元，而广州则在“十四五”规划建议中提到2020年GDP达到2.4万亿元。这让不少人惊呼，重庆反超广州，夺下中国第四城的位置。但官方数据一公布，原先为重庆呼喊的人都闭上了嘴巴。广州以16.32亿的微弱领先优势，继续领跑重庆，捍卫了第四城的地位。当然，重庆反超广州是迟早的事情，毕竟重庆的经济体量相当于一个省。但其对广州的超越也仅仅停留在总量上的超越，论各方面的综合实力，广州依然远远领先。第四的位置有惊无险的没有变化，而第十的位置，却换了人。依靠4.6%的高增速，南京强势反超天津，历史上首次杀进中国城市前十强。而天津的增速只有1.5%，增长乏力，只能下滑到11位。此外，还有两组颇为胶着的较量，令人关注。首先是1.2万亿档的较量。宁波、青岛、无锡、长沙、郑州5个城市的GDP总量，都在1.2万亿上下，竞争空前激烈。尤其是宁波、青岛和无锡之间，差距很小。宁波对青岛的领先，只有8亿元。两个沿海城市，今年都受疫情影响很大，外贸形势恢复不太乐观，经济增速也只有3.3%和3.7%。而青岛对无锡的领先，也仅有30亿元。这三个城市在2021年的竞争中，谁的经济增速稍有落后，经济排名就会互换位置。其次是1万亿档的较量。佛山、泉州、济南、合肥、南通、西安、福州7个城市的GDP规模都超过了1万亿元。值得一提的是，泉州、济南、合肥、南通、西安、福州这6个城市，都是在今年突破万亿，这也让中国的万亿城市数量一下增加到23个之多。其中，泉州仅领先济南17亿，合肥仅领先南通9亿，南通仅领先西安15亿，而西安仅领先福州3700多万，差距都在毫厘之间。2021年的万亿城市排名，势必会再次变化。总体看50个城市，GDP总量是突破性的一年。那这些城市与2019年相比，排名出现了什么变化呢？2总体来看，与2019年的GDP排名相比，50个城市中有30个都发生了变动，格局变化明显。首先，前十位的城市排名，主要的变化集中在后三名。由于武汉经济受挫幅度较大，增速上难以快速缓过来，暂时让杭州反超到了第八位。而天津的下滑，也让快速增长的南京，首次跻身第十名的位次。其次，南宁上升3位，从2019年的50位上升到2020年的47位，成为上升位次最大的城市。南通、西安、长春、泰州、临沂分别上升2个位次，杭州、南京、青岛、长沙、济南、合肥、唐山、昆明、绍兴、盐城、金华等11个城市都上升了1个位次。最后，还有13个城市的排名有所下降。东莞下降了5个位次，成为跌幅最大的城市。说起来实在有点可惜，东莞2019年的GDP就达到9500亿左右，2020年突破万亿不在话下。但疫情的突然爆发，让外贸依赖度较高的东莞深受打击。2020年的经济增速只有1.1%，GDP规模也只达到9650亿，突破万亿大关的历史性时刻不得不再延后一年。而当初同在竞争万亿城市的其他6个城市，全部顺利晋级，东莞的排名也被济南、合肥、南通、西安、福州超越。此外，襄阳、漳州都下滑了3个位次，沈阳、石家庄、哈尔滨下滑2个位次，武汉、天津、无锡、郑州、福州、大连、厦门则分别下滑1个位次。2020年是极其特殊的一年，外部危机所导致的格局变化是普遍性的。因此，我们需要把时间线拉长。2020年也是“十三五”完成之年，这5年来，50强城市的排名又有何变化？3与“十三五”末的2015年相比，50强的城市有47个城市的排名都发生了变化，可谓大开大合。这其中，只有上海、北京、绍兴3个城市的位次没有变化。在31个排名上升的城市中，厦门上升17位、昆明上升12位、漳州上升11位，排在前三，也是仅有的3个名次上升超过10位的城市。合肥、常州、嘉兴、襄阳、济南、福州、南宁、金华等8个城市的排名，都上升超过5个位次。而这31个城市中，福建省成为最大赢家。厦门、漳州上升超过10个位次，福州上升6个位次，泉州上升5个位次，都表现不俗。若从南北方判别，31个城市中有26个都来自南方。北方城市仅有济南上升6位、西安上升4位、洛阳上升4位、郑州上升2位，算是勉强挽回颜面。此外，还有16个城市的排名出现下滑，东北再次成为重灾区。哈尔滨从2015年的27位下滑至2020年的44位，下降17个位次排在倒数第一。沈阳下滑14个位次、大连下滑12个位次紧随其后。石家庄下滑7个位次、天津下滑6个位次、烟台下滑5个位次，排在第二梯队。很明显，排名下滑的城市中，北方占了大多数。若再细细观察，2015年50强城市中的鄂尔多斯、包头、淄博、济宁，都已经跌出2020年的50强榜单。以重工业为主的东北城市，加上北方一些资源型城市，无疑成为时代浪潮中的弃儿。而替换他们的厦门、金华、襄阳、漳州，都是来自南方。不得不承认，这就是南北城市分化下的现实。时代变革的残酷，从来不打招呼，只有血淋淋的当头一棒。

房猫说市

来自开普勒452b2021-2-18

昨天中午，深圳市住建局在其官方网站上发布了《深圳市住房和建*河蟹*关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，对全深圳3595个住宅小区二手房成交价发布了“价格参考”。△图片来源于深圳住建官网这件事引起了较为广泛的关注，从昨天下午到今天上午，陆续就有不少购房者转发相关新闻链接给我，想知道这件事到底有什么影响？也想听听我的看法。其实，深圳住建官网上的通知文件和解读文本，非常言简意赅，可以说“没有一句废话，甚至没有一个多余的字”，让人相当佩服，简直就是地方政府中的“超级直男”。△深圳住建官网对通知的政策解读随后，还附上了3595个住宅小区的二手房参考价格pdf文件，据深圳当地的媒体和自媒体报道，这个参考价格大致相当于市场挂牌价的5-8折。这事儿传开以后，网络上出现了各种反馈的声音，一是讨论“合法性”问题，政府部门凭什么对私人拥有的二手房进行价格限制？说好的市场经济原则呢？二是讨论“执行性”问题，深圳出台一个二手房成交价格参考，参考而已，又没有说如何具体执性，执行中是否会带有一定强制性？三是讨论政策的“有效性”问题，很多人举例“茅台的指导价是1499元，但实际根本不可能买得到”，来反驳政策解决不了二手房价格高的问题。四是讨论这个政策的“示范性”，不知道会不会被其他城市照搬或借鉴。下面，我就说说我个人的看法。首先，是关于深圳的“特殊性”问题。深圳的楼市在三个方面，是比较特殊的。一是2020年国家统计局的数据中，深圳的新房涨幅4.1%，二手房涨幅14.2%，应该说深圳在新房领域的调控还是比较好的，但是二手房没控制住，是所有一线城市中唯一一个涨幅超过10%的城市，在全国所有城市中也不多见。二是深圳作为一个城市规模并不大的一线城市，新房市场规模比较小，二手房才是市场的主要力量。有媒体报道，2020年深圳商品房共成交14万套，其中新房成交4.5万套，二手房成交9.5万套，所以，深圳调控新房调控的再好，不调控二手房也是不行的。三是深圳因为市场化程度比较高，楼市规模不大比较好控盘，再加上金融比较发达，因此深圳的房价每一次都似乎以中国房价龙头的形象出现。如今，市场上已经广泛形成了一种共识，即房价轮动理论：天下房价未涨而深圳先涨，深圳涨完轮动到上海、北京、广州；然后一线城市涨完就轮动到杭州、南京、武汉、成都、西安等系列新一线城市。所以，结合1月底《住建部赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况》的新闻来看，此次深圳出台对二手房的“参考价”，既是对中央住建部门调控要求的一次回应；又是结合自身城市实际情况，打蛇打在了七寸上。第二，是关于政策的“合法性”问题。作为中国改革开放的前沿和市场经济最为发达的城市，深圳在政府执政这个环节一直是口碑相当好的，我曾经和一些久居深圳的朋友聊过，他们的感受是“深圳是一个‘小政府’，并不会过多的干涉市场，也不给企业和个人‘添麻烦’”。此次，深圳出台二手房价格“参考”，本身是合法的。就像全国其他城市对新房的“限价”一样，要知道，在官方的表述中，从来没有“限价”的说法，而是叫“价格指导”。开发商可以根据政府的“指导价”，自行申报“预售价”，你可以申报的比指导价高，也可以申报的比指导价低，这个并不是强制的，但如果申报的比指导价高，预售证就慢慢等呗。所以，从程序和表述上来说，一定是合法的。而深圳对二手房的“参考价”，显然比新房的“指导价”更温柔，你不可能说成交价超过参考价，你就不备案，或者不允许交易，只要买家愿意，理论上不管参考价是多少，最终都是买卖双方自己说了算。但是，深圳希望干预二手房成交价，这个事实本身是成立的。这也说明了另一个问题，哪怕是深圳这样市场化程度极高的城市，房价也是露头就打，不管新房还是二手。这里，大家可以想象一下在战场上，上级下了死命令，要求你死守阵地三天，那么哪怕你战斗到最后一兵一卒，你也不能撤退。对深圳来说，调控当然能用市场手段最好，但如果市场手段效果不佳，那对不起，行政手段也是手段，用什么手段不重要，重要的是结果。这背后，可见高层的决心。第三，是关于政策的“执行性”问题。如果深圳只是发布一个二手房的“参考价”，然后让买卖双方根据这个参考价去自行博弈，那么在“卖方市场”环境下，这个政策几乎毫无意义，买卖双方有很多办法可以破解它。例如：房子原价1000万，现在指导价800万；那行，房子800万，装修家具200万单独签合同。所以，政策的制定者是一定会在后续执行中，赋予政策一定的强制性的。其中，在《政策解读》的第四条，有一些端倪：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。这里至少透露了两个可能带有强制执行的信息：一是“引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格”，这个可以通过约谈深圳当地所有二手中介结构，以“参考价”为锚，对超过“参考价”或超过“参考价一定比例”的房源全部下架，这会导致“价格虚高”的二手房源从市场消失，一方面是稳定了市场预期，二是不让虚高房源进入市场流通。二是“引导商业银行合理发放二手住房贷款”，意思很明确，银行对二手房的贷款将以“参考价”为依据。过去，银行放贷会对二手房有一个评估价，现在就可以直接以政府“参考价”为依据，评估后放贷。我个人预计，应该是“参考价”和“评估价”，谁低，就以谁为准。当然，政策文件上用的词是“引导”，但对于中介机构和属地银行来说，与政府达成一致，并不难。第四，是关于政策的“有效性”问题。深圳出台的这个二手房“参考价”，会不会产生效果？到底市场说了算，还是政策说了算？房价会不会越调越涨？茅台的指导价也只有1499，麻烦你给我买一瓶？指导价上的房子，麻烦也给我来一套。等等。这个问题，的确会存在广泛的争议，而我个人的看法是，既要尊重市场客观事实，又要敬畏调控的力量。直接说结论吧：我认为，深圳二手房“参考价”的政策一定会见效。这个见效，并不是让人可以用5-8折的价格买到深圳的房子，而是深圳的二手房价格不会再涨，并且部分虚高的房源价格会回落。下面说说理由：一是市场的预期变化了。本来你的房子挂1000万，有买家上门看房时，你就想试试挂1200万，贪心不足蛇吞象；但突然政府出台一个参考价800万，这个时候你或许会嗤之以鼻，心想800万打死不卖，但你的心思就不在挂1200万上了，而是琢磨如何才能合法的让房子以1000万卖出去。当你的心理预期发生了变化，调控的效果就起到了。同理，这个心理预期对买方也是一样的，买方虽然也知道参考价800万成交或许不现实，但他也只会在参考价和挂牌价之间取一个中间值来谈判，再也不会接受你挂牌价继续跳涨的可能了。如此一来，二手房价格就稳住了。二是供需关系会变化了。如果高于参考价的房源会被下架，那么我估计深圳房东会选择参考价挂牌，但同时装修、家具家电会单独签一份合同，另外收钱，也就是1000万的房子，分拆为800万＋200万的方式来成交。但是，这会导致购房者的首付提高，无形中增加了购房门槛和成本，必然导致需求的减少，而一旦供需关系发生变化，二手房价就失去了上涨动力，部分虚高的二手房源价格就会回落。最后，是关于政策的“示范性”问题。很多读者会关心深圳关于二手房“参考价”政策，会不会传导到其他城市，尤其是成都，我个人觉得，要看情况。一方面，中国各个城市之间，的确有互相取经，政策工具箱共享的传统。例如，成都之前的很多调控政策就被不少兄弟城市所借鉴，而成都在后期的政策补丁方面，也一定程度上会参考其他兄弟城市的政策工具箱。所以理论上，深圳的二手房“参考价”政策是一次试验，如果疗效好，分分钟加入各个地方政府的调控政策工具箱中，随时拿出来用。二方面，房价露头就打，这是中央和住建部的一贯态度，而此次深圳的政策，相当于补充了一句：房价露头就打，不管新房还是二手。这也算是把过去“二手房属于私人财产，不方便调控”这种比较敏感的问题给解决了。深圳都敢用，其他哪个城市还敢说自己的市场化程度比深圳高吗？三方面，成都和深圳的显著不同，在于成都是一个以新房为主的市场，通过新房“限价”的政策，基本是可以钉死二手房的，至少整体市场翻不起大浪，所以目前来看，应该没有“引进”的必要。但同时，也正如我在1月25日《追高二手房，谁买谁后悔》这篇文章结尾中说的那样：“强烈建议一些房东不要作妖，不要一天到晚没事就往枪口上撞”，一旦成都的二手房涨幅数据出现异常，那么“挨打”的一定是你们自己。文/吴思竹

房猫说市

来自开普勒452b2021-2-18

2月4日，规划局官网公示了一张来自成都帝能房地产开发有限公司的项目建筑规划许可证。据了解，该项目所在地块系2019年12月31日，由合信竞得的成华区万年场双桂路约24亩袖珍住兼商用地，成交楼面价12600元/㎡。据天眼查信息，目前成都帝能房地产开发有限公司系合信与中铁信托共同出资，其中合信股权占比约80%。（图源：天眼查）该项目位于成华区万年场片区，以北、以西方向均为华润二十四城的“地盘”，而项目以南便是老富人区锦江区攀成钢片区，与仁恒滨河湾、天誉等高端项目仅一街之隔。＊请将手机逆时针旋转90度，查看项目地理位置及周边配套配套齐全且生活氛围浓厚将是项目一大亮点，如嘉业蒙特梭利幼儿园、成都石室小学、成都市双庆小学校、双庆中学、塔子山公园、万象城、地铁4号线万年场站、地铁4号线与8号线换乘站双林路站等，均在项目1km范围内。据总图规划显示，合信&中铁项目住宅部分为全洋房设计，商业部分占比约41.8%，整体容积率2.0，建筑密度25%，绿地率30%。（项目总图）住宅部分，总建面仅约2904m²，总共8栋6-10F洋房，呈排列加点状布局，整体无采光不足的住宅公寓户型。5－9＃楼均为三个单元，10＃楼为两个单元，3＃、4＃楼为独栋独单元，其中5－7＃楼为正东西向，8-10＃楼为正南北向，3＃、4＃楼为东北向。值得注意的是，3＃楼、4＃楼与南侧双桂路之间有约55米左右宽的公园绿地，在满足户型南向景观视野的同时，可避免部分噪音干扰。商业部分，1＃楼为2-4F商业；2＃楼22F，兼具办公、商业、物业管理用房、社区卫生服务中心、社区养老服务设施等功能，所对应的具体层楼如下图所示。（2＃楼各功能楼层分布）合信万年场地块虽袖珍，难以营造较为高端的小区内部环境，但有周边教育、地铁等优秀资源加持，加之项目所在片区新盘较少，目前仅华润二十四城还有库存，整体去化难度不高。2021年1月，周边参考二手房均价约2.5万/㎡。结语作为四川本土企业，近几年，合信置业深耕成都住宅市场的“野心”不减。自2019年底拿地后，2020年1月3日，合信又以18400元/㎡的成交楼面价囊获青羊区西三环金沙版块约13亩袖珍地块，该地块就位于中铁建西派金沙隔壁，周边配套成熟，尤其是教育资源。目前规划局还暂未公示该项目的建筑规划许可证。（合信金沙地块位置）此外，由合信打造的源滩•麒麟荟有望在节后取证，预计清水单价1.9万/㎡，主力户型建面约78-103㎡，此前小编已出详细踩盘稿，详见：78-103㎡，清水估价1.9万/平，源滩麒麟荟年前要取证了？！不难发现，合信的拿地方向都倾向于主城成熟版块，持有地块周边基本不缺生活配套及人气。除了住宅市场的扎根，合信还正在二仙桥开发市重点文旅项目合信·K101。据了解，该项目总占地面积约145亩，总投资约40亿元，自持 50%，将打造集购物中心、艺展中心、商业街、五星级就带你、甲级写字楼、恒温泳池等于一体的成都文创文旅地标集群。（合信·K101效果图及位置示意）在成都周边，合信致力于发展文旅产业，峨眉长岛、邛海湾•长岛、蒲江云顶水（乡间田园综合体）等文旅项目均在其“麾下”。（合信部分项目）（合信满载抗疫物资的车辆 图源：新华视界）据小编了解，合信还致力于公益事业，除捐建希望小学外，在疫情期间还曾多次为武汉等城市捐赠抗疫物资，拥有较强的社会责任感。未来，希望这家有实力有责任心的川企愈走愈好！——————————各位喵星人！房猫定于2021年2月8日—2021年2月17日放假，2021年2月18日正式开工！祝大家在新的一年，身体健康！万事顺意！牛转乾坤！牛气冲天！END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-2-18

2月2日，兴隆湖北岸德信弘阳•湖畔云璟取证，推出188套建面约169-221㎡大平层，套均总价约600万起步。这是继天投东鑫苑、龙光天瀛、龙湖天境、鹿溪樾府后，兴隆湖又一可对外销售的住宅项目。（湖畔云璟示范区实景）不可否认的是，湖畔云璟近600万的购房门槛，会将大部分购房者挡在门外。没办法，就凭着该地块以17299元/㎡所保持的天府新区迄今最高成交楼面价，便注定了从一开始这就不是一场面向普通人的“局”。不过就在近期，位于兴隆湖东，科学城鹿溪智谷片区，人居与越秀合作开发的约156亩地块已获取建筑规划许可证。该项目由两宗地组成，成交楼面价分别为10006元/㎡、8864元/㎡，预计购房门槛会相对较低，且项目无配建要求，居住纯粹度较高。此外，毗邻鹿溪河的优势，也为项目增加不少硬实力。（人居越秀地块地理位置及周边情况）（鹿溪河实景）项目所在地块为人居在2019年12月17日囊获的连襟住兼商用地，之后越秀以41.9%的实际权益入场。据了解，该项目目前操盘方为越秀。从总图规划来看，项目主要为小高层＋叠拼＋洋房的配置，涵盖了刚需到高改的购房需求。兴隆湖的购买力又有机会“撒野”了！总图规划项目西侧毗邻鹿溪河，南侧为科学城北路，分为南北两个地块打造，总占地面积约156亩。（北地块总图规划）北地块占地约84亩，容积率2.2，总建筑密度约27.8%，分为两个地块打造。临河地块为叠拼组团，共8栋，其中4＃、5＃、6＃楼西侧端仅5F、7＃楼两端单元位置为(5+1)F，大概率为上下叠产品，其余则大概率为传统的上中下三叠产品。另一个地块以11栋13-18F小高层住宅组成，围合加点式布局，整体南高北低。其中，18＃、19＃楼位于中庭，南北向，两者退距约46m，两栋楼的南北均有较好的内庭景观视野，或为楼王所在。北地块总共包含809户，其中36户不满足日照的住宅公寓分布在小高层17＃、11＃、18＃楼。在北地块的土地出让条件中，要求在宗地西侧建设并无偿移交总计容建筑面积不小于10000㎡的滨水商业建筑，对应总图规划中临河的三栋1-4F商业。从总图规划可见，北地块14＃、15＃、16＃、17＃楼出现了2T4的梯户设置，有利于做刚需、刚改户型。（北地块16＃楼指标）以16＃楼为例，总楼层18F，其中地下2层物管用房约101㎡，将此阴影面积对应住宅套内面积，加上高层普遍约23%左右的公摊，住宅建面预估会有接近130㎡左右的户型。该楼栋1-2F为架空，面积约154㎡，将此阴影面积对应2套住宅套内面积，加上高层普遍约23%左右的公摊，住宅建面预估会有接近100㎡左右的户型。（南地块总图规划）南地块占地约71.5亩，容积率仅1.8，总建筑密度27.8%，总户数527户。临河地块为8栋5—7F的洋房组团，采用南北排列布局。另一地块共7栋11F洋房组团，围合加点式布局，其中位于中庭的15＃楼东端1F为公寓户型，这也是整个南地块唯一的公寓户型。在土地出让要求中，要求南地块在宗地西侧建设并无偿移交总计容建筑面积不小于7000㎡的滨水商业建筑，对应西侧16＃、17＃、18＃楼。（南地块4＃、5＃楼二单元指标）对比北地块，南地块构建了更加平等的社区关系，其高端属性也更强，特别是西侧临湖地块的打造。不知道大家有无注意到，西侧地块3＃、4＃、5＃楼出现了5F的洋房，3＃楼的5F的建筑外墙比较常规，但4＃及5＃楼的5F洋房外墙就有点特殊了。在小编核算南地块总户数时发现，4＃及5＃楼的二单元5F洋房极有可能为1T1户的设计，也就是说，这个位置或是未来项目除叠拼外最大户型所在。兴隆湖珍*河蟹*梯独户、鹿溪河畔瞰景大平层、仅十席……小编连台词都想好了，不过这一切只是猜测，期待项目的最终呈现。品牌实力人居与越秀并不是第一次合作。早在2018年12月，人居就曾参与过越秀广州臻悦府项目的开发投资。在这之后，2019年5月，越秀地产以3880元/㎡的成交楼面价拿下青白江一宗住宅地，这是这家粤系龙头国企首次以拿地方式进驻成都。 不过，早在越秀拿地前，成都兴城人居就以公开资料透露与越秀地产的合作关系，两者将合作开发人居彭州项目，目前项目案名为人居越秀紫云府。据了解，该项目占地约176亩，打造建面约109-147㎡洋房、高层产品，在彭州南部新城片区内，属于中高端产品。去年，人居在东客站打造的高端项目人居•九林语（往期踩盘回顾），与兴隆湖项目同为叠拼＋洋房＋小高层的产品形态，预计单价不会低于3万/㎡，直指高改。（人居•九林语效果图）有过长期战略合作模式，有过打造高端产品的经验，人居与越秀再度合作，不知能否超越人居•九林语？我们拭目以待。结语兴隆湖一直在诠释“物以稀为贵”这一道理，尤其体现在北岸。这里北面临鹿溪河生态区，南面临兴隆湖，是片区成熟度最高的地方，实小天府校区、地铁18号线、天新实幼均开始运营，北岸北鑫苑的二手房最高成交单价已超3.5万＋。（实小天府校区实景）目前，北岸住宅还剩永慧于2019年11月摘得的52亩项目未亮相，案名为隆溪湖铂翠轩，该项目当时的成交楼面价为11944元/㎡，另要求配建15%的统筹住房。兴隆湖南岸的住宅项目基本为定向销售。未来，大部分可对外销售的住宅将集中在兴隆湖东岸，鹿溪河以东片区，包括开篇提到的东鑫苑、龙光天瀛、龙湖天境、鹿溪樾府等项目。今年3月左右预计会取证的中铁悦鹿府也在东岸，该项目为中铁卓越城三期，预计推出建面约118㎡－165㎡户型，单价预估1.8万/㎡起。兴隆湖最不缺的就是购买力，但可对外销售的住宅凤毛麟角，就如同挤牙膏，越到最后越珍贵，且买且珍惜吧！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有