来自开普勒452b2020-11-2
从竞争新一线城市，到国际化大都市备选，随之而来的大运会。近年来，成都一直以愈发高调的身姿活跃在全国乃至世界的舞台上，城市层级呈现跳跃式提升的同时，房地产市场也一直持续升温，彻底进入“高烧不退”状态。2020年10月31日，成都“双限”首次拍卖宗地正式落地。双限或许将成为成都政府为地产市场开出的一剂新“退烧药”，不难看出成都政府为楼市降温的决心。这一场，无疑是对购房者的利好。Part 01双限政策，在16年的时候天府新区就提到过，但一直也没有正式落地执行。虽然前面的土地拍卖大多数是采用土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数，而这一次多加了一项功能：限定商品住房清水最高销售均价。如果以后土地拍卖都采用这样的方式，那无疑是在房企从拿地到开发销售的流程中将再上一把“枷锁”。笔者相信消息一出，投拓人员和投资客心里一定在想戈壁滩上的那千万只羊驼。而在今年9月12日成办发布了一条关于《保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》。从文件中，我们也可以看出，今天的消息，并不是“空穴来风”。而文件中的第二条，就提到：建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。双限模式也就由此而来。双限模式下，对刚需购房、投资客、房企又有何影响？Part 02对于刚需购房者来讲，这是好事。会不会薅羊毛？还未必清楚，毕竟政策才刚刚落地。双限的好处，对市面的人来说，房价不再包裹着朦胧的迷雾，从拿地那一天就能预判出未来的房价，开发商盈利的空间愈发有限，开发动能直线下降已成为可以预料到的事实。虽然成都政府在政策文件中也提到，明确房价。而在2018年6月14日《成都面对面》栏目中，也明确了装修价格，市房管局市场监管处提到对商品住房最高装修价格进行了一个限制，要求商品住房装修水平不得高于清水价格的30%，且绝对值不能高于3000，两个标准。明确地价、房价、装修价格，这是政府对稳定预期来说，是非常好的手段。建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。如果双限政策一直执行，那么开发商后续对于楼市价格上涨降低了期待值，造成信心不足的同时，对产品的开发也会愈发心有余而力不足，尤其对于高端改善盘而言，副作用尤为明显。毕竟现在买房，和以前不一样了。红利降低、房企很难保持初心。从目前的市场来讲，这些年发生的事情太多，房企很难做到品质如一，那么购房者又应该如何去做选择？只有选择大型名牌。Part 03对投资客来讲，买房就是预期，如果没有预期，这和喝啤酒没有了泡沫一样，只是一杯怪味的含酒精的硬料而已。双限，从理论上来讲，是行不通。有的事情就是那么神奇，不得不佩服。如持续推广，市场上投资客将会减少，开发商被套死的几率也会减少，那么市场上的供应关系，将会纾解。对行业的长期发展可能是正面的。没有高房价，那有什么高地价？毕竟这氛围破坏了。我也没法在给老王吹牛逼了，彼此都给不了信心和力量。Part 04对于房企而言：从投拓到销售，这都是一种考验。毕竟提前锁定价格，就需要看房企的产品、运营、管控等。对于原本就拿地实力不足的小开发商来说，则陷入了两难的境地，土地库存见底，又经不起亏损，摆在他们面前的，更多的是资金回笼，再从长计议，经营压力自是与日俱增。对于库存量大，不追求速度、长线开发企业来讲，或许有机会脱颖而出。简而言之，就是拼老本的时候到了，只要老本够厚，总能迎来盈利曙光，这又何尝不是房地产市场强者恒强的再一次印证呢？Part 05房地产业在矛盾中前行。期待有开发商会脑洞大开，开辟全新的思维，既解决低端人群的住的需求，为政府分忧，又满足高中端人群改善住宿的需要，推动房地产业又快又好地发展！同时还能限制炒房！而双限政策还临时还是持续，有待考量。如持续，那么个人对未来的判断有4点：1、高端楼盘极大可能损失惨重；2、产品上很难归心(产品设计)；3、实力雄厚房企迎来主战场；4、炒房客不开心。--摘录： 成都纯净房子--
来自开普勒452b2020-11-2
不知不觉的，还有两个月今年就要结束了，年底的楼市向来都是一年当中最热闹的，今年也不例外。据我们的粗略统计，即将到来的11月，成都楼市预计将有22个楼盘超7000套房源入市，"含金量"或将超过金九银十。其中有三点值得关注：一是全新项目扎堆进场，22个项目当中就有12个是新项目；二是供应大户天府新区依旧给力，9个项目有计划“上货”，其中不乏市场关注度较高的如万科天府公园城、麓湖生态城长滩、中海观园等项目；三是主城区的供应，本月，五城区目前最大的“供货商”成华区将有4个项目推新，其中三个全新项目，无论是在地理位置、产品面积、产品表现方面都颇有看点。以下就是我们给大家整理的11月预供应的项目信息，赶快mark起来！成华区人居九林语（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：叠拼、洋房、小高层产品面积：135-298㎡套型：小高层套四梯户比：1梯2户、2梯2户推新套数：258套装修状况：精装预计价格：待定预计交房时间：2021年12月项目地址：成都成华区峨眉山路488号九林语营销中心首钢璟辰里（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层、洋房产品面积：119-175㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户（洋房）、2梯4户（高层）推新套数：291套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：四川省成都市成华区八里庄路81-21号首钢璟辰里中环TOD·十里风和（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层、高层产品面积：90-135㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户推新套数：572套装修状况：清水预计交房时间：2021年底预计价格：待定项目地址：成都成华区地铁4/7号线槐树店站（售楼部地址：双店西三巷与双店路交汇处）朗诗上林熙华府购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：116-138㎡套型：套三、套四梯户比：2梯3户推新套数：298套装修状况：精装预计价格：待定（上批次预售时间：2019年11月4日，价格：精装均价16900元/㎡）预计交房时间：2023年5月项目地址：成都成华区府青路三段12号青羊区五矿西棠购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层产品面积：143-178㎡套型：套四梯户比：2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月18日，价格：精装26000元/㎡起）项目地址：成都青羊区光华北六路与光华西二路交叉口北150米金牛区保利时代购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：147-190㎡套型：套四梯户比：2梯3户推新套数：597套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月14日，价格：精装均价22660元/㎡）项目地址：成都金牛区西北桥东街高新区陆肖TOD·麓鸣九天（全新项目）购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：169-238㎡梯户比：2梯2户套型：170㎡四房、203㎡四房、238㎡四房推新套数：356套装修状况：精装/清水预计价格：待定项目地址：成都高新区吉龙路699号中洲锦城湖岸2期购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：160-180㎡套型：套四梯户比：1梯2户推新套数：182套装修状况：清水预计交房时间：2022年6月30日预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月9日，价格：清水26000元/㎡起）项目地址：成都高新区天府一街616号天府新区中信城开麓山上院（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：95-139㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：待定装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都天府新区丹石南二路455号中铁·悦鹿府（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、高层产品面积：118-165㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯2户、2梯4户推新套数：672套装修状况：精装预计交房时间：2023年预计价格：待定项目地址：成都天府新区三岔堰横街192号麓山壹号（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层产品面积：143-168㎡套型：套三梯户比：1梯1户推新套数：236套装修状况：精装预计交房时间：2023年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区麓山天府三中旁佳兆业麓山壹号售楼部卓越晴翠（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、叠拼产品面积：165-300㎡套型：套四梯户比：小高层2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：2022年底预计价格：待定项目地址：成都市天府新区红石公园旁麓湖生态城·长滩购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：141-347㎡ 套型：套三双卫-套五五卫梯户比：2梯2户、2梯3户推新套数：437套装修状况：精装价格：待定预计交房时间：2024年上半年项目地址：麓湖生态城艺展中心麓湖生态城万科•天府公园城购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层，叠拼产品面积：高层108～126㎡，叠拼165～280㎡套型：高层套三套四，叠拼套四梯户比：高层2梯4户，叠拼上中下三叠推新套数：高层约470套，叠拼约200套预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月9日，高层价格：1.7-2.3万元/㎡）项目地址：天府新区天府中心沈阳路东段中海观园购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：叠拼产品面积：185-200㎡套型：套四、套五梯户比：1梯2户推新套数：100套装修状况：精装预计交房时间：2021年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区武汉路东段海伦天麓购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：92-121㎡套型：套三、套四梯户比：2梯5户推新套数：155套装修状况：精装价格：待定（上批次取证时间：2020年1月13日，价格：多层洋房12944-15784元/㎡）项目地址：成都天府新区海昌东路南沿线合能铂悦华庭购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：多层、小高层产品面积：120-254㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户推新套数：173套装修状况：精装预计交房时间：2023年4月预计价格：待定（上批次预售时间：2020年4月1日，价格：精装13686-16475元/㎡）项目地址：成都天府新区沈阳路东段双流区天府领地城（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层、高层产品面积：96-123㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯4户推新套数：304套装修状况：精装预计交房时间：2022年10月预计价格：待定项目地址：成都双流区天府国际生物城新都区珑山樾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：91-133㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：414套装修状况：清水预计交房时间：2023年4月预计价格：待定项目地址：成都市新都区龙桥紫金路68号朗诗曜龙湾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：67-95㎡套型：套二、套三梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：366套装修状况：清水预计价格：待定项目地址：成都新都区杏田路与105省道交叉口南150米朗诗未来著购房资格：11区产品类型：高层产品面积：95-128㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：401套装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都新都区大成路南段502号郫都区中建锦绣天地（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层产品面积：91-138㎡套型：套三、套四推新套数：372套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：成都郫都区望丛东路139号--摘录：吴思竹--
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来自开普勒452b2020-10-27
作者 | 李汤姆出品 | 觅窝 就在上个月，成都高新区财政金融局的一份文件，在市场上引起了轩然大波。文件内容也很简单，因为囤地，所以禁止给成都和记黄埔贷款。在过去很长一段时间，李嘉诚们靠着囤地这一招在大陆赚的盆满钵满，比如南城都汇拿地超过16年了，目前仍有两期未开发，6750套房源可售，而他单靠卖地狂赚34.4亿元。毕竟不是每个房企都是李嘉诚。随着土地价格上涨，住建局对囤地行为的打击，越来越多的房企已经放弃囤地，转而做起了“快周转”（又名高周转）。今年受疫情影响，诸多房企销售受阻，纷纷加快了新盘供应的节奏。据汤姆整理，许多上半年拿地的项目，下半年已经悄然入市，最快只用了5个月，而未开盘的也正在取证的路上。在汤姆看来，快周转是一个中性词。在保证工程质量和安全的前提下，开发速度加快，对开发商来说可以快速回笼资金，化解投资风险；对市场而言，可以增加供应，稳定供需关系，本质是一个多赢的局面。当然最大的赢家当属植发机构，又有一大堆地产人的头发面临危机。 这些项目已经开盘目前已经开盘的项目有：龙湖西府琅悦、德商花样年碧云天骄、金科中梁美院、隆基泰和紫樾书香、君启和华侨城粼港樾府。这些楼盘虽然定位改善，但由于区位和价格不同，导致销售情况差异巨大。卖的比较好的如龙湖西府琅悦，首批次去化率达到了80%，高层产品全部售罄，只剩下少量洋房产品。而隆基泰和紫樾书香则相对一般，仅登记了9组客户，看来2万多的单价在大面还是有一定抗性。当然，如果楼盘销售情况不佳，那么快周转将变得毫无意义。 这些房企新进成都成都作为新一线城市榜首，对开发商的吸引力巨大。今年也涌现了不少新进开发商，它们为了拿到一张入场券，往往付出了高昂的代价。具体有：新南山控股、隆基泰和、深业泰然、北京天恒、德信、阳光大地、渝太地产、爱情地产、港龙等等。1. 德信地产集团是一家总部位于杭州，在香港联交所主板上市的综合型房地产开发商。公司成立于1995年，目前已经进驻全国25个城市，连续7年蝉联中国百强房企，排名56位。据了解，德信已经提前布局视高2子，分别为金成德信锦绣之城、德信金成观澜大院。德信的入场券成本也非常高，先是5月28日以楼面价17300元/㎡+1%无偿移交拿下兴隆湖42.6亩土地，而后又在6月10日，以楼面价15938元/㎡+8%无偿移交拿下麓湖62亩土地。▲金成德信锦绣之城2. 阳光大地成立2002年，起步于眉山。经过19年的发展，已经布局全国51座城市，提供一站式专业化的产业链服务。当然，单单从拿地和销售来看，阳光大地绝对是超级黑马，在省内多城市快速扩张。据亿翰智库数据显示，前9个月阳光大地在四川销售金额达到141.77亿元，位居第三。阳光大地的入场券成本很低，6月2日在龙泉洛带古镇旁拿地，楼面价仅为3950元/㎡。▲阳光·1519临江邸3.渝太地产，今年最贵土地记录的创造者。7月2日渝太以20700元/㎡的楼面价拿下新川43亩土地，刷新了记录，而渝太背后的男人正是被誉为“重庆李嘉诚”的张松桥，这也是他继2015年中渝置地退出成都之后，再次重回成都主城区。 高端系遍地开花从目前释放的信息来看，未来楼市将日趋高端化，各大开发商都拿出了旗下TOP级的产品。比如卓越晴翠就是卓越集团奢居系1号作品；建发央玺是建发“精粹系”新中式塔尖作品；奥园麓语one是奥园在成都的第二座one系产品，致力于打造极奢生活标准；此外还有三盛督府系、龙光天系等等，全员高端。可以说，未来的成都楼市将会是产品力的大比拼，开发商如果没有过硬的本领，恐怕将面临市场的淘汰。-end-
来自开普勒452b2020-10-27
作者 | 李汤姆出品 | 觅窝 全世界大部分地铁公司都在亏损中运营，如果单靠地铁卖票难以收回成本，无数案例证明，轨道交通+物业的TOD模式才是重要的利润来源。2019年是成都的TOD元年，在这一年，成都陆续拍出14宗TOD项目用地，而这些土地毫无例外被成都轨道城市竞得。一年之后，陆肖站、双凤桥、梓潼宫和崔家店TOD项目相继问世，TOD成了当前最热门的概念，然而其对成都地铁的深远影响才刚开始。▲首张成都轨道TOD地图本月23号，西南联合产权交易所上架了两宗TOD股权交易项目，分别为廖家湾TOD和温江万盛TOD，它们将分别转让66%和100%的股权，而受买人需要是地产50强企业。▲西南联合产权交易所股权出售详情如果，算上之前的新津TOD、行政学院TOD和昌公堰TOD，短短半年之内，成都地铁就卖了5个项目的部分股权，这一切背后都在下一步大棋。 地铁建设有多烧钱地铁一响，黄金万两。从2010年，成都开通首条地铁线路1号线开始，短短十年时间，已陆陆续续开通9条线路。同时，年底还将开通6号线（一二三期）、8号线（一期）、9号线（一期）、17号线（一期）和18号线非首开段，届时成都轨道交通线网里程将达到518公里。▲图源：成都地铁然而，修建地铁的费用也是巨大的，成都第三期规划的5条线路平均每公里的投资为6.69亿元，第四期规划所有线路平均每公里的造价为7.46亿元。根据国家发改委公布《关于成都市城市轨道交通第四期建设规划(2019-2024年)的批复》显示，成都地铁四期规划的项目总投资1318.32亿元，其中资本金比例40%，由市、区政府两级财政资金承担，资本金以外部分利用国内银行贷款等融资方式解决。与巨额投资相对应的是成都地铁收入微薄，因为地铁是民生项目，所以从2017年6月调整计价方式后，便再无涨价。据2019年成都轨道交通集团有限公司的年报显示，其营收总收入为40.59亿，其中地铁运营收入31亿，利润0.27亿。如果单靠地铁收费，其收入远不足以覆盖成本，寻找新的收入增长点成了重中之重。 香港地铁启示录在这一方面，香港地铁是值得学习的榜样，它也被誉为世界上最赚钱的地铁。每年不仅不需要补助，而且去年的纯利润高达119.3亿港币，甚至还凭借会赚钱，被无数地铁公司争相效仿。如果翻看港铁的财报会发现，其中港铁的收入组成多种多样，光靠票价根本赚不到钱。在2018年，港铁客运收入是194.9亿元，但其实只占总收入的36%，是无法覆盖成本的，真正赚钱的还是靠房地产，而港铁的赚钱公式是轨道交通+物业。▲港铁经营利润来源图在建地铁时，港府会把地铁上盖用地和周边用地以协议价格出让给港铁，协议价格指的是在没有地铁的情况下的低价，而等通了地铁以及商业成熟之后，土地势必要升值，这就是港铁赚钱的第一步。除了土地增值收入外，港铁还和开发商合作开发，按照协定比例来摊分物业的销售和租赁利润等等，所以建成之后的物业，还将继续为港铁赚钱。不仅如此，港铁还布局房地产业务，销售住宅和车位项目。▲号称世界最贵的豪宅“凯旋门”是由新鸿基和港铁合作开发此外，其他收入还包括：车站内的商务，包括地铁内的商铺租金和广告位收入，港铁还参与国内外地铁建设如深圳地铁4号线，由“港铁-深圳”公司运营。总的来说，正是基于轨道交通，港铁进行了一些列延展，据2016年的数据，港铁在43个地铁站都有物业，市值超过640亿元，总开发面积达到1300万平方米...除了港铁，深圳地铁也是值得学习的案例。在之前，深圳地铁还是连年亏损的状态。自2016年，深圳地铁通过投资万科，开始试水地铁上盖物业模式后。如今，深圳地铁可以说是中国最赚钱的地铁，2019年收入209亿，同比暴涨85%，净利润更是达到116.9亿元，同比增长61%，其中70%的收入来自房地产。所以说，成都地铁的未来可期，在TOD模式下具备较大的收入增长潜力，但仍有很长的路要走。-end-
来自开普勒452b2020-10-23
熙熙楼海，总有吾宅／成都最贵为高新，高新最红有五虎／中洲·锦城湖岸万科·公园五号大家·CFC金融广场禹州·山河峯荟凯德·世纪名邸东庭让多少人心心念念的五虎今天就让我们来一探究竟中洲·锦城湖岸坐标：中洲·锦城湖岸房源：约180套时间：预计11月初面积：160-202㎡（小高层/叠墅）开盘价格：上批次均价2.8万/㎡（清水）上批次摇号人数：2031人大龙点评：小区品质一般，高低配让实际容积率拔高不少；本次预开楼王位置，同时也需忍受看湖=朝北+噪音的酸爽，450W起总价门槛加上新的摇号政策，预测本次摇号人数会低于上批次，刚需资格有较大概率选到望湖高楼层，而留给普通资格的，可能以低楼层为主。万科·公园5号坐标：万科·公园5号房源：831套时间：预计11-12月面积：189-260㎡开盘价格：待定（置业顾问介绍均价3精装，具体以官方数据为准）大龙点评：项目品质高，样板间体验感较佳，不论区位，交通，学区等都无明显短板，综合实力强，为改善群体关注度最高楼盘，但是无奈，从3月开始说要开盘一直到今天，依然是毫无动静，以至于被网友戏称“双渣之一”（另一位荣誉得主为SM）。大家·CFC成都金融广场坐标：成都金融广场房源：约432套时间：预计11-12月面积：234-655㎡（超高层）开盘价格：待定（置业顾问介绍均价2.4清水，具体以官方数据为准）大龙点评：金融城“大丝袜”隔壁，典型的CEO总裁大平层，此类产权和位置，在深圳和上海往往处于天花板级别，但是因为成都没那么浩瀚的河海景加成，稍显黯淡；没有小区中庭，但所幸楼下就是偌大的交子公园，如果价格有惊喜，顶改群体可以考虑。禹州·山河峯荟坐标：山河峯荟房源：约6000套时间：预计12月面积：70-180㎡开盘价格：上批次均价1.65万/㎡大龙点评：拿地16年，不但没用心打造，且工程进度十分缓慢，动不动还有工地起火等“技术性捂盘”，今年更是直接把所剩房源转让给禹州地产，摇身一变“山河峯荟”，这一系列SAO操作让大家对老李佩服的五体投地；但就算这样，项目绝佳的位置，高五的学区，70㎡起步的户型，在总价上会十分友善，而庞大的房源数量，也会有更好的中奖率，刚需购房者值得关注。凯德·世纪名邸东庭坐标：凯德·世纪名邸东庭房源：569套面积：91-193㎡时间：预计11-12月开盘价格：上批次1.79-2.12万/㎡（清水）上批次摇号人数：2809人大龙点评：这是五虎中唯一一个可刚可改的项目，地理位置，学区绝佳，小区品质也不赖，更值得称赞的是10和15号楼在今年12月即交房，不论投资和自住都不失为一个香饽饽，重点推荐。
来自开普勒452b2020-10-23
继渝太地产20700元/㎡拿地成都高新区后，上周，成都高新区新川板块新拍卖一宗地块，成交楼面价16600元/㎡，无偿移交比例14%，综合计算成交楼面价为20000元/㎡左右。2020年，成都土地楼面价首次出现“两万级”土地，它将是成都土拍史上又一个标志性的关键年份，上一个标志性的关键年份，还是在7年前。为什么是7年？我们将观察标的设定为成都≥10000元/㎡ 楼面价拍卖成交土地，7年，恰巧是一个万元增长周期。由四川中原地产提供数据显示，2016年至今，成都累计拍卖成交了118宗“≥10000元/㎡” 楼面价土地。如前文所述，成都地价在2020年刚刚出现了一宗两万楼面单价的土地，需要强调的是，目前这还仅仅是一个个例，不代表成都地价全面进入两万+时代，毕竟成都二圈层楼面价破万的现象也才开始三年。但我们需要认识到，经济和城市都在向上发展，土地市场亦遵循这样的市场规律。以10000元为一个梯级，距离成都出现首宗10000元/㎡楼面价成交土地，如今已经有了7年之久。时间追溯至2013年，台湾远雄以4.8亿拿下红牌楼地块，楼面地价刚好达10000元/㎡，这是成都土拍史上的一个标志性的事件，由此，成都土拍史正式开启了“≥10000元/㎡” 楼面价时代。很快，成都第二宗万元地来了，同年，锦江区三官堂街与龙舟路交汇处地块以楼面地价10940元/㎡被成都晟丰置业拿下，溢价率94.7。项目打造为望江名门，因地处望江片区优质地段，它的商业性质不影响它的“壕宅级”定位。分析历史数据可以发现，2016年以前，成都“≥10000元/㎡”土地主要集中于城市中心位置，尤其是二环内如春熙路商圈、人民南路商圈、红牌楼等传统核心商圈，地段即决定了土地价值。▲图片来源：四川知道 数据来源：四川中原地产2016年，成都万元地从春熙路商圈向外延区域发展至三环，这一年成交的5宗万元地均位于成都五城区，成交价较为平稳，平均成交楼面价为11388元/㎡。2017年，成都“≥10000元/㎡”土地从“个例”走向“普遍”。是年，成都累计成交了32宗万元及以上地块，其中TOP2的楼面价都出现在了武侯区，分别是金茂17160元/㎡拿下的武侯新城地块，以及东原17200元/㎡拿下的红牌楼地块。2017年这一年，还有两个值得关注的点：1.金茂就以17160元/㎡的楼面价进入成都，在金茂之后，中粮、保利、金科分别以12600元/㎡、12000元/㎡和13600元/㎡拿地武侯新城，因土地成本垫高门槛，武侯新城如今入市的项目平均销售均价已达到25000元/㎡，武侯区三环外的武侯新城，由此正式登上成都楼市的舞台；2.成都二圈层开始出现“≥10000元/㎡”楼面价土地，双流、龙泉、郫都、新都、温江五区先后出现破万楼面价地块，自此，成都“≥10000元/㎡”土地打破“主城区专属”，成都近郊土地价值攀升。2018年，成都累计成交18宗“≥10000元/㎡”楼面价土地。相比2017年的32宗，数量有了明显的下滑。这源于土地市场热度在2018年明显下降，开发商拿地热情出现明显的变化，不同于2017年的高溢价抢地，这一年房企们拿地更加理性。可以明显看到，2019年，房企拿地信心指数又上来了。全年累计成交37宗“≥10000元/㎡”楼面价土地，今年的前10个月，也成交了26宗，成都土地楼面价“≥10000元/㎡”已经是市场常态。甚至成都高新新川板块的一宗土地，已经首次出现20700元/㎡的“两万级”土地楼面价。成都远低于一线城市土地价格增长速度一个有趣的现象是，成都每每出现“≥10000元/㎡”土地，便会引发行业一片唏嘘，惊叹地价高涨之余，业界人士根据地价推算未来项目入市价格，“利润堪忧”、“入市价格的市场接受不高”、“溢价难做”等诸如此类的观点是多数。如今，这118宗“≥10000元/㎡”土地已经有6成项目入市，他们正是当前改善市场的供应主力。倒回去看，这些曾经被业界深度担忧的土地，除了极个别的项目因企业本身资金问题陷入囹圄，其他的大部分如今似乎过得还不错，两万+的房价市场接受度提高了。当然，前两年中，越早入市的项目在市场大势下取得了不错的市场业绩。现在，越来越多的改善竞品入市，“改善为王”的市场背景下，去化压力也开始显现，谁能过的更好，取决于价格优势、地段、产品力的多重叠加。总的来看，早生几年的“烫手山芋”似乎没那么“烫”了。但只有操盘者才清楚，彼时万元地的操盘难度跟如今两万级土地项目的难度是一样的。他们共同面临的问题便是：在土地成本的核心制约下，如何做出受市场欢迎的产品并保证一定的利润，加上容积率的普遍降低，又如何做出差异化的项目和产品。至少现在来看，极具市场记忆点的仍是少数。的确如此，成都一二圈层土地楼面价已经是普遍的万元水准。但与一线城市相比，成都的土地价格差距仍然很大，譬如早在2015年，深圳就已出现8万/㎡地价，此后动辄超6万/㎡成交楼面价的土地更是频繁，而成都历时7年，土地楼面价增长了一倍，这个时间周期相比一线城市速度慢了很多，土地价格量级更是倍数差距，当然，不得不承认的一点是，成都与深圳相比，两座城市发展现状仍旧存在相当大的差距。但要注意的是，2015年，成都就已经出现了17073元/㎡的成交楼面价，此后的成都土地价格是波动式的，地段决定了大多数高价地的诞生。因此我们可以把当前“两万级”地块看作一个个例，不过，按照成都城市发展的速度和经济发展规律，地价房价稳步上扬是大势所趋，加上成都越发靠近一线城市，当前的时代，正是追赶一线的时代，城市未来潜力可期，楼市未来亦可期。下一个七年，又会是什么样的楼市现状呢？ 文|马良图片来源 | 四川知道 网络数据来源 | 四川中原地产 ·END·
来自开普勒452b2020-10-23
联合开发已经逐渐成为成都房地产市场一股不可忽视的力量。据四川知道不完全统计，目前成都在售热门楼盘及部分待入市项目中， 联合开发的楼盘达到36个，在此次统计口径的200个样本中占到了18%。▲图片来源：四川知道 联合开发的四种模式当前的成都楼市，联合拿地和合作开发的项目越来越多，各大企业都在积极寻求资源合作的伙伴。所谓联合开发，即两家或两家以上的房企共同合作进行项目开发，并按照股权比例和合作协议，履行相应义务同时享有相关权益。越来越多的房企选择联合开发模式，不仅是风险共担，更是不同优势房企之间的互补。例如“你出地，*河蟹*盘”、“组成CP联合拿地”、“后期的股权出让”，都是常见的合作开发方式。那么，成都地产界的房企们更倾向于哪一种合作方式呢？四川知道例举了以下四种典型合作模式：1、房企成立联合体拿地，风险共担关注成都土拍市场业界人士或许已经发现，组成联合体拿地的房企越来越多，尤其是新进成都的“外来”房企，积极拥抱合作伙伴拿地是其快速打开成都市场的重要方式。但拿地的一半几率要靠实力作底，另一半却要看运气。从近一两年联合拿地成交的土地来看，如去年底，龙湖地产+兆信集团以10194元/㎡、47.83%的溢价拿下了成都天府新区鹿溪智谷35亩土地，项目由龙湖操盘，上个月取证后高层全部售罄，目前仅剩少量叠拼在售。这个案例，也能看出联合操盘的优势，共同出资拿地分担资金压力，一方企业开发实力足够，能让项目在一年内快速去化，实现资金回笼。而面对一些土地规模大总价高和预期溢价高的地块，联合拿地不失为快速占有市场并分摊风险的好办法。例如今年3月，华夏幸福+花样年+大悦城联手拿下蒲江的177.85连襟地块，三家房企联合出资拿地，获得了规模可观的土地储备。2、一方有土地，与合作伙伴资源互补一方有地，一方出优势资源，是当前不少联合开发的主要合作模式。典型的房企要数近年来在成都高端市场迅速成名的德商，德商这家房企“专注高端”，成功打造了天玺系产品，并不断给天玺系产品注入新鲜血液，因此，德商的另一个难得之处还在于积极拥抱与实力强企合作，例如德商拿下的国宾板块地块，合作新希望，引进新希望锦麟系，联合打造了锦麟天玺，以及与朗诗合作的熙华天玺，引入朗诗的绿建科技体系，打造6G科技住宅。另据四川知道最新获得消息，雪松2019年8月拿下的成都东客站180亩项目已牵手雅居乐合作开发，将于近期亮相。3、房企战略层面的合作在成都房地产市场上，如龙湖和首开、旭辉和华宇、城投和绿城等，都组成过CP，这主要针对具有较强的管理体系及产品输出力的品牌房企。他们在寻求资金方进行合作开发的同时，企业之间资源互换，有地的出地，有钱的出钱，有力的出力，经过一段时间磨合后，形成了比较稳定的合作方式，甚至形成新的产品系。当然，成都市场上也有诸如宸光和悦这类由龙湖、万科、保利三家龙头房企共同开发的项目，三家企业轮流操盘，开发同一项目的不同地块这种联合开发模式。4、通过一级市场股权出让例如，成都天投此前在兴隆湖拿下的149亩土地曾在西南联合产权交易所公开出让股权，最终由中国铁建地产拿下出让权益，双方由此达成合作，并明确由中国铁建地产负责项目操盘，据悉项目将于年底入市销售。另外，今年7月27日，西南联合产权交易所发布了一则关于成都天府新区广都轨道城市发展有限公司出让66%股权的交易公告。最终保利以66%的股权入局，将与轨交集团联合开发昌公堰TOD项目。这意味着通过一级市场进行股权交易和重组，实力更强的房地产企业将会拥有更多参与合作开发优质资源的机会。房地产开发企业的“相亲相爱”，恐怕还是应了那句老话，“没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有共同的利益”。联合开发背后的深层次原因当某种现象成为一种趋势，必定事出有因。四川知道分析认为，越来越多的房企选择联合开发合作模式，有以下几点原因:1、提高效率，抵抗内卷化内卷化是今年被反复提及的一个关键词。过去很长时间，房地产开发企业竞争拿地，拿高价地，最后只能指望房价大涨，要不然没盈利空间；竞争融资，利息负担沉重，利润空间被大幅侵蚀。企业唯恐掉队，惨烈竞争，且这种竞争并未带来任何行业进步，只是增添了行业整体风险。高度内卷化背后，是企业对政策多变的焦虑，对房价惯性上涨的持续幻想以及对传统赛道的机械性依赖，也是地产开发行业在二级市场低估值的根本原因。联合开发，是行业发展到一定规模之后，企业之间自然形成的为减少同业恶性竞争，资源重组，提高效率，对抗行业内卷化的有效方式。2、降低成本，控制风险门槛高，配建多，拿地难成为趋势，随着成都房地产市场十多年来的发展和拿地成本的增加，留给企业进场的空间越来越小，不少中小房企不得不抱团发展，降低运营风险。在“房住不炒”、“租购并举”的总基调下，过去的两年，是房企资金形势极为紧张的两年。企业的负债率和融资成本一直居高不下，开发商选择联合开发，以避免单个项目投入过多资金，降低金融风险。3、资源共享 实现项目高周转除了分摊风险因素外，开发商联手打造项目如果能够优势互补、取长补短，不仅可以提高项目品质，还可以提高项目周转效率。天下武功唯快不破，对于开发商来说，风险来临之前出货，加快资金回笼速度来降低资金成本，可以让企业的经营整体更安全。当然，在联合开发过程中，不可避免地会遇到因为运营目标、考核体系甚至企业文化不一致，造成的操盘各方意见不统一，所以，市面上大多数的联合开发项目都推举一家品牌号召力更强的房企作为主力操盘手，但即便如此，还是存在很多因权属界定不清晰造成的问题。好产品需要的是持续地打磨和时间的沉淀，联合开发一个最大弊端就是难以将产品做到极致。中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》指出，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。整体上的房价大涨大落都是小概率事件。问：随着近期房价的企稳，土地市场热度减退，前期因为高价地而选择抱团的房企会不会热情减退，回归到独立开发的状态呢？我们先来看下成都市房地产市场上的“隐形土豪”们，据公开资料显示，2019年成都拿地成交金额排名前三的分别是成都轨交、成都城投、成都高投，按成交面积排名分别是成都轨交、成都城投、四川发展。不出意外的话，这些企业也会有部分会选择重组或者联合开发来吸引房地产企业进行资源互补。▲图片来源：锦江统建《2019年成都房地产市场年报》从金融形势来看，今年8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，为进一步落实房地产长效机制，提出三条红线。这三条红线是：1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；2）净负债率大于100%；3）现金短债比小于1倍。除了三条红线，拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。随着融资新规逐步落地，房企回笼资金迫切性提升，拿地节奏将有所放缓，对房地产开发企业来说。现金流变得更加重要。成都作为一二线城市，是调控监测的重点城市，房地产企业联合开发的趋势从中期来说可能还会有所增加。至于联合开发会不会成为一种新常态？对房地产企业来说，不管选择联合开发还是独立开发，还是那句话，做好产品才是王道！注：本文数据为不完全统计，不确保其完全准确性。 文|王小羊 图片来源 | 四川知道 网络数据来源 | 摇号助手 网络公开信息 锦江统建《2019年成都房地产市场年报》 ·END·
来自开普勒452b2020-10-23
北上广不相信眼泪，大成都晒不干棉被。成都的秋总是和下雨更配，从9月9号到今天，成都平均降雨日数为28天。虽然这两天看到了久违的太阳，相信前阵子霸屏的雨还是给大家的遛狗和遛娃工作造成了极大被动。有人曾在成都进入“看海模式”时调侃，择偶标准应该为：有车、有房、有船。局座建议改一改，现在的择偶新标准为：有车、有房、小区有风雨连廊。 风雨连廊，在中国建筑史上是一种常见的建筑类型。廊是指屋檐下的过道、房屋间的通道或独立有顶的通道，兼具功能性和观赏性，具有遮阳、避雨、休憩、娱乐等功能，也是构成建筑景观特点和划分空间的重要手段。在古代，“廊”是主人身份的象征。颐和园长廊皇家园林颐和园的连廊号称 “世界第一廊”，长728米，是古代皇室休闲雅集之处。因其精湛的工艺、富丽的彩画而颇负盛名，尽显皇家气派。苏州园林风雨连廊世界文化遗产苏州园林，讲究亭台轩榭、假山池沼、花草树木的层次……其最瞩目的特点就是移步异景，而将这变幻的美感贯穿得浑然天成的，就是廊。现如今，风雨连廊多规划于市政建设、绿地公园、高端楼盘等项目。除遮阳避雨基本功能外，其人性化地将楼栋密切相连，最大限度地营造互动空间，更与园林浑然一体，让景观更加立体化。香港中环、杭州钱江新城CBD，上海浦东新区等地，很多写字楼都以连廊相连，满足了大家通勤、娱乐、休闲等需求。香港中环空中连廊东京、新加坡等地在市区打造了连贯的风雨连廊，连通交通枢纽、居住区和商务办公区，为居民营造了舒适的慢行环境。新加坡滨海湾风雨连廊风雨连廊是公共设施和市政公园中的C位，但因为其设计难度大、造价较高、有损容积率等原因，仅是少数高端楼盘才可以享有的配置。9月，局座到杭州考察，当地知名豪宅大都规划有风雨连廊，成为产品核心竞争力之一，例如，千万级的绿城柳岸晓风、凤起潮鸣、杭州壹号院等。杭州绿城凤起潮鸣风雨连廊 实景图上周，局座到昆明考察，在千万级豪宅——俊发·逸天峰园区内也见到了风雨连廊的身影。昆明俊发·逸天峰风雨连廊 实景图目前，成都一些高端项目会在示范区临时设置风雨连廊，但实际交付的园区内并不会出现。原来，爱是会消失的。 近两年，风雨连廊开始悄悄出现在成都豪宅中，成为高净值人群的置业标准之一。 武侯金茂府连廊中的战斗机局座曾深度品审过武侯金茂府（点击查看评审文章），它的建筑景观极具豪宅之相。武侯金茂府 实景图金茂府突破性的通过90米风雨连廊，将架空层与园林景观串联成泛会所，形成170米多维度立体景观生态系统，涵盖四大圈层会客厅、六大林荫水景会客厅、水幕剧场、吧台区、戏水区、聚会区等，满足了全年龄段、全方位的生活需求。武侯金茂府风雨连廊 实景图武侯金茂府风雨连廊 实景图除观赏性与实用性之外，风雨连廊更是为金茂府提供了一种更超前的社区营造方式。试想一下，下雨天气，宝宝在海洋球池蹦跶，父母在棋牌室搓麻，狗子在连廊下撒欢……你呢？你不管在哪，都是岁月静好啊！ 万科·天府锦绣连廊中的艺术家 10月15日，均价32200元/平米，套均总价550-815万的万科·天府锦绣（点击查看评审文章）取得预售，报名人数近600组，是该批次房源的两倍，其表现给豪宅市场打了一针*河蟹*。万科明白，要让单价3万+的灯塔在成都市场划上浓墨重彩的一笔，除了产品，园区打造上也必须足够“豪”。目前，万科·天府锦绣已实景呈现约5000平米，投资超1个小目标的锦绣会馆和约3200㎡湖区。万科·天府锦绣会馆 实景图天府锦绣的风雨连廊串联着中式堂会、戏台和湖区，连接商业街和住宅区。人性化的将核心景观节点融为一体，随着廊的曲折变换，移步异景，晴雨皆从容。万科·天府锦绣风雨连廊 实景图万科·天府锦绣湖区 实景图万科·天府锦绣的各个细节都体现着高端豪宅应有的尊崇感和浓厚的人情味，属实有灯塔内味儿。 阳光城·檀悦连廊中的妈妈粉 700万级的阳光城·檀悦（点击查看评审文章）虽然只有16亩，在园林景观的打造上还是拿出了十足的诚意，小却精。阳光城·檀悦 会所实景图阳光城·檀悦打造了下沉式景观庭院，辅以高约9米的下沉式热带水幕，整个景观极具丰富的层次感和生动立体的空间感。阳光城·檀悦 入口连廊实景图值得注意的是，阳光城·檀悦的社区主入口、楼栋主入口及单元入口均由风雨连廊串联，真正做到了到小区门口就如同归家。并且，在归家动线上还特设智能互联系统，拥有人脸识别、身份验证、电梯智能预约等功能，真正解放双手不是梦。你看，怕你累了、晒了、淋雨了、吹风了的……除了妈妈，还有妈妈粉阳光城·檀悦。据了解，成都的太古里网红新希望D10天府公馆、二手房均价超4.5万的润富国际花园、即将取证的新川红盘中建锦澜壹号等项目，园区内均有风雨连廊规划。中建锦澜壹号 下沉式风雨连廊实景图可见，高端住宅在产品细节打磨、人性化考量、建设成本投入等方面，相比于普通住宅，都是更加精雕细琢，品质为上。相信未来，将会有越来越多的豪宅项目把风雨连廊纳入景观规划。局座看来，不论风雨连廊是否是评判豪宅的标准之一，但它一定是豪宅的加分项和择偶标准之一。局粉们，你们对风雨连廊怎么看？成都还有哪些小区有风雨连廊？风里雨里，评论区的连廊里等你~~免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
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