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上篇《疫情期全国土地市场表现、城市分化表现》←←点击查看中篇《土地表现》←←点击查看4从库存较量，看未来2-3年的市场力房地产市场，库存包括两个方面。一是短期库存，即现有已开工可售房源货量，这关系到未来1年内的市场供给；二是中长期库存，即土地库存，涉及土地供应量、成交量和价格，这和未来2-3年的市场供给是密切相关的。◆4.1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？如图，这是截至 2020 年2月末，中指监测的主要城市新房库存，整体上库存总量环比下降 1.2%。其中，杭州可售库存降幅较大，近-8%；苏州次之，降幅为 5.93%；另外上海、宁波和温州有小幅下降。仅福州、北京库存环比上升，幅度较小。单看目前库存对城市货量判断并不够具体，我们把2010年以来几个城市的库存最高水平、最低水平和目前水平放在一起来看。当前谁的库存压力较大？谁的库存余额不足？首先，福州新房库存量几乎要冲破20年来的峰值，库存压力最大；其次，北京、厦门库存量接近最高峰；最后，杭州、深圳两个城市新房库存量最接近20年来最低水平，苏州、上海库存量都在中位数以下。北京：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为60万平方米，目前可售库存约为1100万平方米，那么去化周期约为1100/60=18个月；具体来看，2020年1-2月，受疫情影响，各地房产交易量严重下降，所以把这部分非正常数据刨除来看。上海：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为116万平方米，目前可售库存约为750万平方米，那么去化周期约为750/116=6.5个月；深圳：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为31万平方米，目前可售库存约为250万平方米，那么去化周期约为250/31=8个月；广州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为78万平方米，目前可售库存约为780万平方米，那么去化周期约为780/78=10个月；苏州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为56万平方米，目前可售库存约为400万平方米，那么去化周期约为400/56=7.1个月；总结一下：上海、深圳、苏州三个城市新房去化周期在6-8个月，库存压力较小；广州现有新房去化周期约为10个月，库存压力尚在可接受范围；北京的销量一直不错，因为近两年新入市项目较多，库存量较大，去化周期突增至18个月，是一线城市中库存最多的城市。这里，对普通买房人提示一个风险：但凡商品房库存去化周期大于15个月的城市，不是投资优选，要谨慎入仓。◆4.2、2020年新增土地货量有多少？这里面，除了前两部分我们分析的2020年1-2月的土地交易量外，还要综合2020年的供地计划、实际成交量、以及新增供地分布来判断。 诸如广州，新增供地偏重南沙、增城，将成为未来2-3年置业重点区域；2020年广州11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028公顷，其中住宅用地547公顷，商服用地383公顷。值得注意的是，南沙万顷沙计划供地量近50万平方米，将成为新的热点区域；而黄埔香雪板块可供应面积22.8万平方米，占区域招拍挂供应量的44%；而老城区、番禺供应减少。诸如北京，供地规模与去年持平，大兴、通州、顺义、昌平是重点。今年北京土地供应总量3710公顷，与去年基本持平，其中住宅用地供应1000公顷，包括产权类住宅用地870公顷，租赁类住宅用地130公顷。这是北京首次将住宅用地供应计划，分类为产权类和租赁类。住宅用地供应将新城作为供应重点地区，其中大兴区178公顷、通州区94公顷、顺义区87公顷、昌平区76公顷。诸如青岛，住宅用地集中于市北和李沧。青岛主城近几年供应如同挤牙膏，量少价不低。2019年开始终于开了口子，尤其是市北，李沧接连出让。2020年主城区土地出让又加速。年度供地计划34宗，土地面积145.75万㎡，合计约2186亩，以商住地块为主，其中1宗位于市南还是商务地块，23宗位于市北，10宗位于李沧。诸如合肥，滨湖、蜀山、包河供地降5-6成，新增供地向经开区转移。合肥市区的库存原本就比较大，商品房存量约600万方，去化周期约11个月。2020年合肥供地计划中，住宅用地为10185亩，环比下降约7%；滨湖区供地环比降幅最大为66%，其次为蜀山区54%、包河区44.9%.相反，经开区新增供地最多，面积达552亩，将有效缓解经开区房荒的局面。这里，也要提醒普通买房人一点：在城市里选区域、选板块，一定要看新增土地都在哪儿？主城有大量新增土地供应的，接下来就在主城里找机会，不要再去买郊区了。因为郊区市场热度会更低、价格、流通性都占不到优势。新增土地供应大量分布在环主城区域的，要在城市发展重点轴线上，紧贴主城去找机会。好，最后，我们从城市基本面、市场底子、住宅销售情况、新房库存以及土地库存和新增供应水平等6个因素，综合来判断一个城市的市场走势和机会，得出以下结论。5最后，几点入仓和抛售建议◆5.1、几个城市未来楼市依然会比较强劲，可择机入仓；1、 未来一线城市的市场活跃度、增长势能都要远远优于二线城市，所以如果资金预算够，一定要优先努力找资格，加仓一线城市；2、 北上广深4个一线城市中，最看好上海，广深次之、机会也不错，北京成本较高。为什么最看好上海？上海的城市实力在国内是不可多得的，基本面也不错，每年大量高精尖人才流入，住房需求增势非常强劲。2月份全国疫情高峰期，上海土地市场不冷反热，甚至创造了几个新纪录。住宅用地成交量环比增幅超2成，这是近一年来的最高水平；徐汇区黄浦江南延伸段地块成交楼面价 28564 元/平方米，总价达 310.5 亿元， 这不仅是上海总价地王，还是大陆区域总价地王。地价高、起价高、溢价率不高，更说明了当地政府对上海楼市的信心；3、二线城市中的分化会加剧，杭州、苏州、郑州等城市，2020年仍有机会可入；◆5.2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；1、二线城市中，包括重庆、厦门、兰州、石家庄。重庆、厦门的土地市场、住宅市场热度降得比较多。单2019年上半年，重庆流拍了97宗地，总面积高达406万平方米，城市债务率高达555%。2018年-2019年两年时间，重庆的土地流拍数量在二线城市中，一直高居第一位；兰州次之，兰州的土地流拍也相当严重。2、市场凉了太久、且增长乏力的青岛、济南、安庆、宜昌、遵义等；这些城市都有一个共同点，房地产市场热度持续低迷，缺乏亮点，二手房连续跌了10个月以上；诸如青岛，二手房连续12个月都在跌，济南、安庆、宜昌、遵义，二手房连续跌了10个月之久，且毫无回温迹象和支撑力。3、三四五线流拍重灾区城市，诸如驻马店、邢台、赣州、金华、遵义、潍坊、周口、平顶山、南阳、信阳等。土地流拍严重，既说明了地方政府的信心不足、也说明了房企拿地积极性不高，甚至干脆放弃了这些城市的布局，买房投资，也要远离；如果已经入仓了，想办法今早抛售解套吧. ---------------------转载： 茅十八 米宅 ---------------------

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上篇《疫情期全国土地市场表现、城市分化表现》←←点击查看3政策表现◆3.1、疫情后期救市，上层对楼市、土地市场的态度？2月底以来，全国大大小小的城市都出台了一系列针对疫情的扶持、放松政策。这其中，包括历次被上层驳回的一日游政策，诸如驻马店降首付比例、广州放松商服用房的限购、宝鸡降首付比例等等，一次次试探均被驳回。这说明，上层站在全国房地产调控立场上，“房住不炒”的态度坚决不变，不允许调控大放松、不允许刻意刺激市场、不允许各地的“因城施策”脱离主线。前两天，最新LPR利率报价保持不变，并没有继续下调，就充分证明了这一点。◆3.2、各城市土地新政汇总梳理，供给端的调控、需求端的调控；这段时间，各个城市发布的政策几乎都提到了对土地、对房企的放宽和支持，因为条款太多，不做一一详述，在此我们选几个典型城市为例。上海，受疫情影响，未能按合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作违约、不计滞纳金和违约金，可申请延期缴付或分期缴付；无锡，疫情防控一级响应期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的，企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟可于一级响应措施解除后5个工作日内办理；苏州，对受疫情影响未能按期开竣工的，用地单位可申请延期并签订补充协议，一级响应期间不计入违约期；福州，疫情一级响应期间内应缴纳的土地出让金，延缓至结束疫情一级响应后 10 日内缴交；焦作，疫情防控期间，新出让土地竞买保证金降低至起始价的 20%，出让合同签订后一个月内缴纳50%，余款可分期，期限最长不超过一年；……由此看，各个城市对于土地市场的支持，除了约定时间不同、细节略有差别外，其实本质上大同小异，无外乎降低土地竞买保证金、放松土地出让金缴纳期限、分期缴纳等几点。◆3.3、融资监管放宽了吗？融资成本放宽了吗？开发投资收缩严重吗？早在2019年，众多房企就在融资难、融资成本高、债务压顶等多重围堵中苦不堪言。2020年开局，这场疫情的影响，更大大加剧了房企的缺钱程度。2月份以来，虽然政策上并没有明确放宽房企融资的条例，但从实际操作来看，当前监管层对房企的融资监管的确有放松的态势，而且融资成本也降低了不少。这种情况从2月中旬开始出现。去年同期，哪怕是前5强房企，融资成本也基本在8%-9%之间；但如今保利发展、珠海华发、首开股份、美的置业、滨江集团、金科、时代中国等房企密集融资，利率最低仅仅2.89%，最高也不过6.3%。去年同期，多家房企海外债的融资利率都超过10%，甚至达到15%；但近期，多家房企发行的海外短债，最低利率为4.80%，最高为8.75%。房企融资成本降低了一大截儿。但即便这样，摆在房企面前的大难题丝毫不减——极度缺钱。这是2018年6月以来，全国房地产开发投资的数据走势图。2019年下半年以来，房企的开发投资增幅就在逐月下降，2019年至今，房企土地购置面积增幅一直为负，2020年前两月更是出现断崖式下降。就目前形势来看，一边债务压顶，一边销售遇阻、资金回笼困难，大的一线房企尚能通过高成本融到些钱，但一些实力本就孱弱的本土小房企，2020年更难融到钱了。所以，对于普通买房人来说：1、地方小房企的唯一盘、唯二盘，真的不要再买了！不要再买了！这种房企资金实力本就弱，抗风险能力极差，加上疫情影响，融资又比较困难，稍有不慎就离破产倒闭不远了，风险太大太大。2、2020年很大可能会出现抄底机会，要盯紧本土品牌流量房企！这种房企都有几个特点：深耕本土城市，土储量大、在售盘多，且8成以上为流量刚需盘，降价走量特别容易。结篇：《存量较量&抛售的建议》←←点击查看 ---------------------转载： 茅十八 米宅 ---------------------

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来自开普勒452b2020-3-30

2020年开局，受疫情影响，全国范围内，各个城市的土地市场迅速进入冰冻期，未来房价会降还是会涨？市场会继续冷化还是会迎来回暖？市场分化下，哪些城市的库存压力巨大？哪些城市货量不足？其实，以上这些大家最关心的问题都和一个因素密切相关——土地，今年土地市场的供销价表现，和新房库存叠加，和房企钱量叠加，这是未来2-3年房地产市场前端销售的根。今天这篇文章，就是通过以上因素来分析、梳理、总结，有理有据地给大家提供一些入仓建议和抛售建议。目录1、疫情期全国土地市场表现：1.1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？1.2、地价涨了吗？2、城市分化表现： 2.1、一二三线城市，土地分化新特点？ 2.2、城市分化背后，释放了哪些重大信号？ 2.3、40个主要城市交易明细及分析；3、政策表现： 3.1、疫情后期救市，上层对土地市场的态度？ 3.2、各城市土地新政汇总梳理，供给端的调控、需求端的调控； 3.3、融资监管放宽了吗？房企手里有钱吗？开发投资收缩严重吗？4、 从库存较量，看未来2-3年的市场力： 4.1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？ 4.2、2020年新增土地货量有多少？5、 最后，入仓和抛售建议： 5.1、几个城市未来楼市依然会非常强劲，可择机入仓； 5.2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；正文1疫情期全国土地市场表现◆1.1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？整个2月份一直到3月中上旬，全国唯一的焦点就是疫情防控，楼市热点降至冰点。房地产前端，售楼部关停、销售活动基本全面暂停；建筑工地也全面停工，施工进度被锁；而房地产市场最基础的土地端，线下招拍挂全部停止、部分线上交易也被迫取消，全国土地市场迅速进入速冻期。从数据来看，土地供应量、成交量双双下滑。——数据来源：CREIS中指数据如图，这是2020年2月份全国300个代表城市的土地市场交易情况。先看供应量，2月份土地供应环比下滑幅度并不大，但同比下降19%，接近2成。细化来看，本月全国300个城市共推出1613宗，土地面积6644万平方米。其中住宅类用地（包含住宅、商住用地，下文同）推出450宗，环比减少 22%，同比减少 14%；推出土地面积 2261 万平方米，环比减少 19%，同比减少 4%。再来看成交量，2月全国 300 个城市共成交土地 1364 宗，成交土地面积 5193 万平方米。其中，住宅类用地315宗，环比减少29%，成交面积 1492 万平方米，环比减少 33%。相比住宅来说，商业、工业、仓储等其他用地对于我们重点关注的商品房市场、房价走势的关联度并不高，所以住宅土地才是我们要关注的关键点。而对楼市和房价影响重大的住宅类土地，2月份无论供应还是成交，都出现了2-3成的下滑，这会大大影响2020年接下来各城市的供地节奏、市场库存和房企拿地积极性。◆1.2、大家最关心的地价，涨了吗？——数据来源：CREIS中指数据 这次，我们直接把住宅类土地数据挑出来看。2月份样本城市住宅类用地出让金总额为 2016 亿元，环比减少 13%，同比增加 13%；成交楼面均价为5800元/平方米，环比增加 22%， 同比增加 35%；平均溢价率为 13%，环比增加 2个百分点，同比增加2个百分点。这说明什么？即便在疫情期，在整个房地产市场都被按下暂停键的特殊期，住宅楼面价、溢价率依然非常坚挺，而且价格上升幅度高达2成以上。现在的“面粉”，1-3年后都会成为市场上的“面包”。如今来看，住宅类用地价格增长强劲有力，至少能说明，绝大多数地方政府对房地产的态度是足够积极的，对未来2-3年城市房价是有信心、有期望的。这对普通买房人来说有何启示？短期房价看房企着急程度，未来2-3年房价走势看拿地价格。如今地价已经陡然上升，这是未来2-3年入市楼盘的硬性成本，成本高了，房价必然要跟着上升一截儿。2城市分化表现◆2.1、一二三线城市，土地分化新特点？越是特殊时期，越是市场不太好的时候，越能从城市间的分化看出城市差距。如图，是2月份不同能级城市的土地市场数据汇总，表现突出数据已标红。首先，一线城市数据全线飘红，供应、成交、价格全面上升，表现最为抢眼。一线城市共推出土地55宗，面积269万平方米，环比增加 55%，同比增加 64%；共成交土地 59 宗，面积 228 万平方米，环比增加 48%，同比增加 4%；土地出让金946亿元，环比增加 86%， 同比增加 81%；成交楼面均价为 15969 元/平方米，环比增加 16%， 同比增加 50%；供销价同环比大幅走高，单月卖地收入环比增长近9成，最突出的是上海，单月卖地收入460亿元。其次，二线城市的特点是地价明显降低，虽然单月平均楼面价环降近4成，降价幅度相当大，但溢价率却和一线城市相当，都是环比上升2个百分点。最后，三四线城市的土地供销价齐跌，且环降幅度较大。◆2.2、城市分化背后的信号这些数据两极化的巨大差异，透露着一个非常重要的信号。1、一线城市地价高，但溢价率低，说明土地挂牌起始价在悄悄抬升，诸如表现尤为突出的上海、北京，对房地产是寄予厚望的，增长势能也够强。2、二线城市低价走低，但溢价率上升，这说明这类城市的土地挂牌起始价是在悄悄降低，城市信心不足，当然，二线城市情况不同，差异比较大，并不能一概而论。3、三四线城市土地市场比较凉，土地供应少，成交量、价格都不高，房企布局比较谨慎，这也是一些地市不惜踩政策红线来急切刺激市场的主要原因。◆2.3、40个主要城市交易明细；依然只看住宅用地：1、上海的土地市场最为活跃，单月成交住宅用地81万平方米；2、北京的地价是全国最贵的，平均成交楼面价接近3万4；3、深圳、武汉、苏州、无锡、济南、贵阳、合肥、银川、兰州、海口、北海等11个城市，受疫情影响没有土地成交。对于普通买房人来说，如何挑选城市？要想在今年的市场中，入仓赢面更大，那就要选土地市场活跃度越高、现在拿地价越高的城市。下篇：《政策表现，存量较量》←←点击查看 ---------------------转载： 茅十八 米宅 ---------------------

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来自开普勒452b2020-3-27

前段时间有个词特别时髦：报复性消费，指压抑了太久的需求成倍地被释放。最近这个词用在地产行业似乎同样适用，面对疫情后积压的库存，不少房企不断寻求自救的方法。 答案也很明确：报复性出货。 3月初始，虽有远郊几个项目拿证，但3月9日成都新都区接连发放两张预售证后，才真正拉开了房企“报复性出货”的序幕。通过下表可以看出，从3月9日开始，大成都商品住宅新增明显。因此，本文也将以2020年3月9日-2020年3月22日作为统计周期，复盘一下市场表现。在这一轮统计周期内，大成都新增供应111.83万㎡，同比升了35.4%，环比升了660.2%。这期间，大成都共拿了33张预售证，共上新了8683套住宅。“报复性出货”的势头还是很猛。 （统计周期内大成都拿预售证项目信息情况一览） 14天、33张、8683套房源——此番“报复性出货”背后有以下几个现象：疫情后各大房企推盘加速，多个“网红盘”争相入市，如恒大天府半岛、中海天府里、中海锦江城等，市场活跃度大幅提升。33张预售证的分配如下：主城区7张，共计房源1660套；天府新区5张，共计房源2750套；近郊10张，共计房源2410套；远郊11张，共计房源1863套。（统计范围：2020年3月9日-2020年3月20日） 通过上表可以看出，金牛区和天府新区出货很“秀”，各自拿了5张预售证，并排第一。其中金牛区共推1302套房源，天府新区有2750套房源。在后者中，“网红盘”恒大天府半岛新增房源的占比就超过一半。虽然房企加速出货，高性价比楼盘闪现，但购房者面对的残酷现实是：（相对）低价的楼盘越来越少，买房成本越来越高。梳理统计周期内的新增楼盘价格情况发现，中心城区（青白江区除外）的均价约为18755元/㎡，而均价上2万元的项目有9个，占比超四成，其中有4个项目为首批次开盘。 （统计周期内均价超2万元项目情况） 无疑，楼市各方需要重新调整对成都楼市产品、价格体系的认知，尤其是在前期低价地项目不断去化的背景下。整理近期出货楼盘的报名情况发现，高性价比项目正在唤醒前期积压的购房需求。如，恒大天府半岛在统计周期内共取证两次，均吸引了上万人参与摇号，这也是近半年第一个摇号人数超万人的项目。锐理数据RAP系统显示，2019年天府新区商品住宅均价为15126元/㎡，而恒大天府半岛的均价才一万出头。（统计周期内两大热点楼盘报名情况）另一个热点楼盘是绿地新里城，它虽然在1月拿证，但报名登记在3月，推出的54套房源吸引了3千多人参与摇号，也是统计期内报名人数第二高的项目。对房企而言，这一轮加速出货有正常推盘节奏的考虑，当然也有疫情带来的“情非得已”因素疫情期间，售楼处的关闭，营销的中断让市场交易规模出现明显回落：数据显示，2月大成都商品住宅共销售77.74万㎡，同比2019年2月（销售162.42万㎡）降了52.1%。虽然这是不可抗的因素导致，但房企现金流进一步吃紧是不争的事实，尤其很多高周转企业和项目，更需要加快出货，确保现金流入。疫情过后，各大房企积压了接近两个月的货量，原本全年12月的销售任务将压缩至10个月的周期内完成，这给营销带来的压力可想而知。预计第二季度，各大房企还将加快出货节奏，甚至不排除以价换量。最近，市场正在恢复正常化，销售红利也开始显现。不少被疫情积压的购房需求也正在找出口释放。对房企而言，提前锁定一部分需求，就能在存量市场中抢到更多客户。

房妞

来自开普勒452b2020-3-26

这个问题，最近很多购房者都在问，我尽量通俗一点把它给大家捋一捋。 美股在8天之内三次向下熔断10天之内四次向下熔断的历史性新闻，想必大家都知道。除了美股的崩盘之外，全球股市、原油、黄金、比特币也都全线失守。国内不少经济学家，如任泽平、李迅雷等，都已经发出了全球金融危机的预警，甚至不排除会发生全球性经济危机的可能。 美股之所以崩盘，主要有三个原因。 第一、是新冠病毒疫情在全球范围的扩散，包括美国；第二、沙特和俄罗斯开始大打石油价格战，伤及美国；第三、美国股市已经连续上涨超过十一年，泡沫严重。如果说前两个原因是美股崩盘的“导火索”，那么美股自身市值超过GDP200%的严重泡沫化，才是股市大幅下挫的根本原因。无论特朗普如何甩锅，我们都应该清醒的认识到这一点。可能很多小伙伴会想，美国股市崩就崩嘛，我大A股也经历过“股灾”啊，怎么就金融危机和经济危机预警了呢？ 这是因为美国和中国的国情不同——中国人大部分的资产在房子里，而美国人大部分的资产在股市里。美国自2008年次贷危机以来长期维持低利率（甚至零利率），以及股市长达11年的牛市，因此很多美国人把自己的养老金用来买股票，很多企业甚至加上杠杆来买股票。 因此，美股一旦崩盘，那就是血流成河的惨剧，很多人会失去保障，很多企业会破产。听上去，有一点上世纪30年代美国大萧条的感觉。而美国，既是世界的金融中心，也是全球最大的消费市场，在这个全球经济一体化的背景下，美国自身难保，那么其他国家的金融市场和出口贸易，必然也会受到负面影响，再加上疫情因素，实体经济休克，在世界各个国家呈现连锁反应，并由此上升为经济危机。以上，就是经济学家们通过美股崩盘推演出全球金融经济危机预警的基本逻辑。但是，这跟我们买不买房有什么关系呢？一个摆在眼前的事实是，中国作为世界第二大经济体，是世界工厂，一旦发生全球性金融经济危机，那么中国也很难独善其身。最近A股随着美股“跌跌不休”，就是最好的例子。同时，在近期召开的高层会议上，也直接点明：我国经济下行压力持续加大。 如果说一场席卷全球的金融经济危机即将来袭，那么中国这艘巨船也会迎来冲击，我们的经济增速可能会下降，很多企业或将倒闭，失业率也有可能上升。而房价，本质上来说它就是经济发展和居民收入的体现。更何况，我们很容易联想到2008年那一场全球金融危机，中国的房价确实出现了大幅度的下跌。那么，对于购房者来说，我们到底还能不能买房呢？这里，我说两个观点和一个建议，供大家参考： 一、房价不会崩盘据说，当今世界有三大泡沫：美国股市、中国楼市和日本债市。现在，美国股市已经率先崩盘，那么中国的楼市命运会如何呢？我认为中国楼市不会崩盘，理由有3个：1、中国楼市是一个相对封闭和独立的体系。首先，与美股的开放性不同，中国的楼市是一个相对封闭和独立的体系，外国资本无法大规模购买中国的房地产，减少了集中抛售造成房价剧烈波动的可能；其次，美股受到疫情的冲击很明显，但房地产行业基本不受疫情的影响，反而一定程度上会刺激大家的买房和换房需求。第三，与美股的高杠杆不同，中国的楼市杠杆率并不高，一套首付至少三成，二套更是要求六七成，基本消弭了杠杆风险。2、中国楼市从四年前就已经开始严厉调控。与美股从2008年连续上涨11年累积大量风险不同，中国的楼市从2008年开始，虽然房价也是一路攀升，但这11年中，我们至少大大小小调控了三轮，尤其是本轮调控，从2016年就开始了，且严厉程度堪称史上最强。限购、限贷、限售、限价，全方位无死角封杀了各种风险，大家细品。3、中国主要城市的房地产已经被ZF控盘。与美股无法操控不同，中国主要城市的房地产基本上都受到地方政府的行政指导，通过“有形的手”使其无法成为“脱缰野马”。首先，房地产最大的成本土地市场是一直由地方政府掌握的，土地供应多少、起拍价高低、最低成交价、熔断价、溢价率区间等等，都有相应的规定，低不下去，也高不上天。其次，开发商修出来的房子，卖多少钱要由政府指导定价；什么时候开盘，开多少套，要由政府发放预售证；涨价不能超过多少，打折不能低于多少，统统都有规定。甚至，就连二手房，政府也可以通过对中介机构的管控，对不符合要求的房源进行下架处理，或不予备案。由此可见，我们的高层绝对是有先见之明的，当我们在经济层面提出“防范系统性金融风险”“去杠杆”的时候，对这场迟早到来的全球性危机，就已经做好了“防冲击”姿态，而作为中国经济“命门”的房地产，也早就金钟罩铁布衫加身，难伤分毫。二、房价不会大涨。2008年全球金融危机，导致中国的房价短期内大幅下跌，但随着4万亿的出台和调控政策的转向，房价在2009年3月后开始V型反转，实现了大涨。如今，美联储降准降息，利率直接干到零，并实行量化宽松政策，疯狂放水，这对全球货币也是一次极大的冲击。因为美联储相当于是世界的央行，美联储开动印钞机，那么全球的央行也势必跟进。此前，中国已经开始降准降息，释放了大量的流动性；但未来随着经济下行压力持续加大的预期，降准降息势必还将继续（中国有足够的空间），同时货币、信贷、财政、税收等层面，也都会有所动作，目的就是保证市场流动性充裕，刺激经济回升。这里面，当然有对房地产的利好。印钞机开不开姑且不论，降准降息虽然主要目的是支持实体经济，但客观上对房地产也是有利的，而这个趋势在未来还将继续加大，因此未来一段时间，从货币、信贷、利率层面，对房地产的利好是不断累积的。正因为如此，调控上对房地产会更加严防死守。这就好像发大水一样，这个大水就是天量的货币，但这个货币不能进入房地产，至少不能超额进入房地产，而要流向铁公基、新基建、大消费、医疗卫生、军工、科研等领域，只有这些领域实现“越级”发育，中国经济的增长动力才能变得强劲持久，经济结构才能变得健康，同时提供更多的工作岗位。所以，在天量的货币和房地产之间，一定会竖起一道高高的堤坝。从2月至今，很多地方政府的楼市政策都出现了一日游现象，包括2月21日河南驻马店“首付比例从30%降为20%”、3月3日广州“商服类项目不再限定销售对象”、3月12日陕西宝鸡“降低首套房首付比例”、3月15日济南“二星级以上绿建不限购”等等，均在24小时内被撤销或被约谈。这说明什么问题？任何方便天量货币进入房地产的行为，都不被允许。如果这道堤坝一旦被攻破，那么美国股市的今天可能就是中国楼市的明天，又或者我们将重蹈上世纪80年代日本楼市的覆辙。这是中央战略层面的考虑，容不得半点闪失。 而这注定与2008年不同，天量的流动性不会超额流入房地产，房价自然也就不会大幅上涨。 三、购房者能不能买房？危机危机，有人是危，有人是机。对于购房者来说，也是一样的，你要分析这次可能发生的全球性金融经济危机，对你而言是危险还是机会。如果你从事的行业与餐饮、旅游、酒店、娱乐等受疫情影响严重的行业有关，又或者从事与全球经济联系密切的外贸行业有关，那么这个时候你最好考虑“现金为王”，把“活下去”放在第一位，买房的事就可以缓缓。但如果你从事的行业不受疫情影响，也与全球经济没有太密切的联系，如铁公基、新基建、大消费、医疗卫生、军工等，甚至你就是个主播卖货的，那么只要是自住需求的，你都应该按需入市，积极买房。 对于投资型的购房者来说，如果你正好手里有大笔的现金，那么所谓危机其实往往也是千载难逢的机会，毕竟机会都是跌出来的。这时候，房地产对你来说，或许只是众多投资选择中的一项罢了。四、最后，说一说国运。 任泽平在最近的两篇文章中，都提到国运，他认为中国的国运来了。对此，我十分认同。 首先，为了应对这场危机，中国在几年前就开始有预见的“防风险、去杠杆”，增强了自身应对危机的能力，有很大概率率先走出疫情和危机的影响，成为全球资本的避风港。其次，在应对疫情这种需要“强政府”与“群众基础”的公共事务上，中国具有天然优势。从目前看，只要我们控制住境外输入疫情，那么我们将很快迎来明媚的春天。第三，疫情让世界各个国家成为了一座座孤岛，呈现出一种逆全球化的趋势。中国作为全球最大的生产国和消费市场，天然就具备“自给自足”的能力，所以我们抗风险水平最高，受影响最小。同时，鉴于中国的产能，我们还可以向全世界单向输出我们的口罩、防护服、呼吸机甚至疫苗，换回各种高精尖的装备和技术，赢得世界各国人心的同时，也输出了我们的标准和体系。这一次，中国或成最大赢家，可能将不再是一句玩笑话。 文/吴思竹

房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

新冠肺炎疫情刚刚稳定，石家庄楼市就搞了个大动作。3月25日下午，东胜集团旗下的石家庄乾丽房地产开发有限公司经过241轮激烈竞价，最终以20.04亿元竞得【2020】009号棉五小区改造地块，楼面价高达15840元/平方米。而这一价格很有可能成为今年的“地王”。区位示意图，非精确测量要知道，在三个月前的2019年12月24日棉五旧厂区（【2019】082）地块出让，同样经过2个小时，324轮的激烈角逐，最终被中海地产以20.11亿元的代价拿下，楼面价“仅”11065.27元/平方米。其实，竞价过程，拿地目的没啥可说的。除了“看好石家庄房地产市场开展前景”之类的套话，作为石家庄本地房企，参与旧城改造项目，更多的应该是与政府谈妥了开发条件。不过，这一次土拍会不会成为石家庄房价再次暴涨的序曲，还需要观察宏观房地产政策风向。在不远的将来召开的两会，将带来答案。不过今年一大主题任务是“脱贫攻坚”，联系最近有关部门的表态，主基调大概率依然是“房住不炒”。也就是说，房地产调控不会放松。高地价导致高房价是正常逻辑，但买房人的成本也会增加，不值得欢呼，但愿推出的产品是值得这么高的房价。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

1一般来说，大多数省会城市的GDP会比它所辖的地级市要高，但河北却是一个特殊的存在。在河北，石家庄不能称为经济核心，只是经济中心之一，因为它的前面还有一个唐山。石家庄这个“火车拉来的城市”，依托交通兴起，缺少底蕴，在很多老河北眼中，这个省会似乎并不特别让人满意。说起名声，曾经的省会保定，历史上的直隶首府，似乎比石家庄更煊赫。论其底蕴，保定以及南部的邯郸，都远胜石家庄，甚至石家庄周边区县正定和赵县也更有历史。而辐射力，石家庄偏西南，它的能量太小，对北部的城市影响力有限。张家口天天往北京靠，承德秦皇岛经常接待中央，廊坊更是占据了得天独厚的环京优势。再看经济，唐山的GDP始终压着石家庄一头。一个省份共同的认同感是很难得的，要么文化厚重，要么经济够硬。作为省会的石家庄，虽然近些年尽力在挖掘自身的历史，“弱文化”仍然是一个不争的事实，名字当中一个“庄”字也不够洋气，难怪石家庄多次想要改名。石家庄1968年才成为省会，短短五十年，于石家庄而言，真的是天翻地覆，但石家庄太年轻，资历又浅，在经济方面并没有成为带头大哥，以至于省内很多城市不服气，比如河北第一经济强市唐山。2解放后省会换地的不仅仅是河北一家，比如河南，从开封换到了郑州；比如安徽，从安庆换到了合肥。虽然到现在都有一些争议，但郑州和合肥，最终都用自己的实力证明了自己可以扛起带头大哥这个名头。郑州2017年的GDP超过9000亿元，在省会城市中排名第七，预计2018年能破万亿，进入万亿俱乐部。第二名洛阳的GDP不及郑州一半，当年的省会所在地开封还不到2000亿元。▼2017年河南GDP（前五）而合肥，当年的情形还不如石家庄，2017年GDP却已经超过7200亿，省会城市排名第九，安徽的第二名芜湖，GDP总量也不到合肥的一半，曾经的省会安庆，也才1700亿元。郑州与合肥的GDP增速都超过8%。▼2017年安徽GDP（前五）再看看石家庄，GDP总量6000多亿，在河北仅排名第二，距离第一名唐山还有一定差距，石家庄的经济实力显然还不够强大。▼2017年河北GDP（前五）另外郑州在河南省的GDP占比是22%，合肥在安徽的GDP占比是更是接近30%，石家庄在河北的GDP占比仅16%。或者也可以说，安徽、河南是集全省一力来发展省会城市，这也证明了上述两个城市的资源聚集能力。石家庄的资源凝聚力可就没有那么强了，但不能否认，河北的经济总量是不错的。可能因为河北的版图有着特殊性，从地图上可以看到，它没有中心，呈半环状围绕着北京和天津。中间还有一块飞地，被京津包围着，地理上和河北联系不紧密，被称为中国最大的“飞地”，那就是北三县。这种布局大大削弱了省内空间的整体性和联系性。而且，河北省会是我国近代省会变迁最频繁的省份，从1913至1968年，省会驻地主要是在保定和天津之间来回更换，竟然更换了11次之多！如果再算上历史战乱时期的“临时性省会”，那更是远不止这个数字。常言道，‘好家经不起三搬’。每搬一次家，都对家当是一次损耗，何况一个省会？不仅造成相当巨大的浪费与损失，也使石家庄至今没能成为一个经济实力强劲、有足够民众心理认同的中心城市。 3是石家庄的存在感太弱，还是唐山的造富能力太强？单从经济上来看，似乎唐山才是河北一哥。顶着省会光环的石家庄和河北GDP第一的唐山，谁才更有未来呢？石家庄占天时，唐山占地利石家庄在历史上只是一个默默无闻的小村庄。逆袭之路开始于1907年要修建正太铁路，原本是要建在古城正定，因为过正定县要穿过滹沱河，修桥会增加不少成本。机缘巧合下，把铁路起点移到了正定县南面的一个小村庄，这个村子就是早年的石家庄。随着近代铁路的兴起，把这座城市带了起来。后来，石家庄一跃进成为交通要塞和重要资源集散地。当年省会在保定和天津之间变来迁去，随着北京和天津都在河北直辖后，省会这个馅饼砸中了占据交通优势的石家庄。石家庄把握住了这次机遇，并且顺利上位。 华丽逆袭，谓之幸！唐山GDP90%来自于资源，煤矿、铁矿等等。有一句话说的好“世界钢铁看中国，中国钢铁看河北，河北钢铁看唐山”。我们都知道，传统工业的各环节在大多数时候高度依赖地理条件：资源采掘类：需要在各类资源产地。重化工：沿海、沿江有大港，水陆交通枢纽。轻工消费品：港口，离产业链上下游近。唐山有矿产资源，也是河北地区最大的沿海城市，这个环渤海地区新型工业化基地，可谓占据了地缘优势。也正因如此，这个传统工业城市转型难。唐山是经济主导型城市， 石家庄是政治主导型城市唐山在经济上应当说是略占优势的。这个老牌的重工业城市，钢铁、 冶金、化工等传统产业在河北省可以说是首屈一指。九几年开始，河北有一种观念就是唐山人都非常有钱，脖子上戴着大金链子，满大街跑着名车，大把的人开着钢厂，唐山的钢铁经济那时候辉煌的可以。财富外露也给唐山在省内立了一杆大旗。唐山是京津唐工业基地，北京和天津的重工业很多已搬迁至唐山。这也给唐山的发展起到了非常重要的作用。石家庄的产业单一，而唐山则承接了北京和天津的工业，两个城市的起点不同，石家庄要靠自身发展，而唐山则不用。石家庄产业主要有制药、纺织、小商品零售等。无可厚非的是，石家庄的一些企业如石药等在全国有很高的知名度。但从整体是来看，石家庄的产业结构比较单一，轻工业发达，重工业落后，在这样的结构下发展起来的经济显得不够雄厚。石家庄的定位除了是国家级交通枢纽和商贸物流中心，还要发展新兴产业和先进制造业基地，这是契机，但也需要时间。唐山优势有，规模工业强、县域经济强、民营经济活跃。说到县域经济，石家庄有很多贫困县，比如灵寿和新乐人均GDP不到3万，而唐山的县镇普遍比较富裕。石家庄优势呢，三产均衡（唐山工业钢铁和采矿业占比过大）、创新实力强、还有交通和区位优势。最重要的，石家庄是省会。因此，在资源的获取上，唐山和石家庄不是一个等量级。不管是行政力量还是人口吸附力，以及教育医疗资源，石家庄更集中。还比如地铁，石家庄2017年开通了第一条地铁，唐山还在规划之中。唐山的房价低于石家庄唐山和石家庄的房价拉开差距，大概是从2014年下半年开始的，大概都是从6000左右起步，到了2017年，石家庄在房价上已经远远把唐山甩在身后。目前唐山楼市有价无市，成交量很低。而石家庄的城五区房价坚挺，刚需改善还有很大市场。毕竟石家庄主城区的人口摆在那里，唐山人口增速明显低于石家庄。加上重工业经济的衰落，唐山过去几年经济增速一直疲软，也是房价增速较慢的原因之一。唐山处于守势，石家庄处于攻势由于钢铁去产能和钢铁市场长期低迷的影响，唐山正力图改变经济发展模式，毕竟不污染还赚钱是所有人的愿景。在发展起新的出路之前，看到漂亮的GDP不是一件简单的事，唐山这种传统工业城市转型太难，传统的产业链不利于延伸并发展新兴产业。2018年一季度GDP石家庄为1433亿元，增速5.08%，而唐山经济则出现了负增长，为1432亿元，负增长7.41%。虽然18年上半年的GDP仍然是唐山领先，但是从数据显示，石家庄的GDP正在和唐山拉小差距。石家庄的经济不断增速，而唐山的经济则出现了负增长。这也使得很多人看好石家庄成为河北第一大城市的潜能。 长远来看，石家庄的发展空间要大于唐山，短期内唐山凭借自身经济的优势或许能和石家庄比肩，但是长远的规划石家庄还是更有优势。4无论如何，对于河北，要摒弃各城市之间的成见，要在京津冀协同发展的大战略下，发挥各城市的优势，减少内耗，团结起来共同发展经济。石家庄和唐山，恰似河北的两个双子星，本可以一南一北，拉动全省。唐山携手秦承，石家庄携手邢衡，邯郸联动晋鲁豫，北京抓张保，天津带廊沧，全省齐奋进，赶超富省份。河北又称“冀”，冀是希望，河北本是希望之地。衷心祝愿河北走出一条与众不同的发展之路。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

昨天，一则重磅好消息刚传来！国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》河北自贸区正定片区来了！什么是自贸区，啊，头大！它对房价有木有影响呢？我还是坚持我昨天的观点（文章底部见）。咱们先通过一则图解，来快速理解到底什么是自贸区。你可能会觉得：啊！原来这么简单！请注意！各位跃跃欲试摩拳擦掌准备冲过去买房和投资的同学，先别急着狂欢和盲从。 从其他城市的情况来看，自贸区对土地价值影响不大。 对房价也一样。 我说完了，可以拍砖了。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

万科、融创、远洋、龙湖、旭辉、金地、中海、雅居乐……近两年，TOP房企扎堆进驻石家庄攻城略地。曾经安逸的石家庄房地产市场，成为了“大鳄们”驰骋的热土。来自河南的永威置业，却是其中特别的一个。虽然名气没有TOP20那么响亮，甚至不少庄里人还感到陌生，但其偏执狂的标签着实吸睛。永威之所以被称为“偏执狂”，源自对于产品细节的打造追求极致，近乎偏执。 在河南郑州，永威就是bug一样的存在。在千万郑州市民中，没听过永威三宝的绝对不多。“建材、景观、物业好”，就是郑州房地产市场以及媒体公认的“三宝”。这“三宝”的背后，就是永威近乎偏执的精细化。别人干不好的，就自己上！为了保证园林景观品质，永威自建苗木生长培育基地，种植珍稀植株上千种，全冠移植；外采建材无法满足自身对品质要求，永威自建门窗基地生产高标准建材；永威的项目交付后，不但建筑品质、景观营造超越期待，而且物业服务体验更令人称道，即便交付10年的小区历久弥新。▲ 永威·东棠交付6年后的实景图二手房价格，是对一个小区品质最客观的评价。加持了“三宝”的永威二手房，溢价空间均大大高于周边小区。▲ 8月份贝壳二手房房价地图永威内部一直都恪守着这样一个信条：“成本遇见精细化，成本让路；速度遇到精细化，速度让路；一切问题遇到精细化，都要让路。”在这个追求高周转的时代，永威就像一位“最后的骑士”。▲ “细节控”永威正是对精细化的偏执，永威错过了追求规模的最好阶段，但却赢得了更多业主的认可，被称为郑州版绿城。2018年底，永威森林花语地下车库走红，吸引了万科、碧桂园、建业、康桥、蓝光等全国130多家同行参观。永威以自己擅长的产品打造方式，影响着整个行业的审美以及发展方向。这更让我们期待，当“偏执”的永威遇上“成长”的国际庄，将撞出怎样的火花？ 永威在石首子，落在位于市区东南的栾城装备制造产业园区。去年11月底，永威以38555万元一举竞得[2018]026-027号、029号三宗地块约150亩，抢先进驻东南产业新城，开发建设永威枫林上院项目。今年上半年栾城区土地市场迎来爆发，多宗地块出现溢价成交。装备制造产业园区的表现尤其抢眼，融创、万科、碧桂园等全国性房企接连成功拿地。特别是[2019]015-018号地，先后经历了68轮、47轮、40轮、59轮竞拍，才分别由万科、碧桂园以及河北国控斩获，房企急于拿地的心态可见一斑。不过短短半年，这个曾被当地人视为“蛮荒之地”的板块，成了一线房企布局厮杀的主战场。截至目前，已经有包括永威在内6家品牌房企进驻。凭借与栾城北部片区发展无缝衔接的区位优势，这个板块将成为承接主城特别是东南区域刚需外溢的主力之一。与去年以来持续高光的南二环东延板块相比，每平米超过2000元的价差，将成为其抢夺刚需的一大优势。总价控制在百万以内，首付低至20万区间，将成为区域新入市项目的价格杀手锏。再有就是，以永威为代表的品牌房企对产品精细化的偏执追求。在永威的悉心雕琢下，刚需盘的品质丝毫不输于改善盘。永威枫林上院分两期开发，一期规划了15栋住宅，其中10栋小高层，5栋洋房。建筑风格摒弃市场上惯用多年的欧式、北美和artdeco风格，遵循现代简约的设计手法，以白、高级灰为搭配的几何线条划分，构建都会城市美学建筑。▲ 永威枫林上院立面效果图立面采用仿石材涂料+石材底座+铝格栅装饰，兼具时尚及耐久性。值得一提的是，外墙涂料永威将采用长期合作的德国品牌STO，虽然成本昂贵，但是具备10年如新的品质。永威在郑州的多个小区历久弥新，采用的都是这个价高质优的品牌。 最值得一提的是，永威把在郑州圈粉无数的网红车库带到了石家庄。在枫林上院，永威将打造在国际庄独树一帜的精装车库，为业主带来最美回家路。也许有人会问，我们为什么要这么关注车库呢？地库好比一面镜子，能快速折射出一个项目的品质。如果说售楼部样板区是一个项目的面子，那么车库就是一个项目的里子。枫林上院的地下车库将沿用永威的平顶无梁风格，使地库更加宽敞。所谓平顶无梁，就是没有常规地库上的横梁。好处是可提高整体层高和视觉效果，但是非常考验施工技术。枫林上院的地下车库将远超地库常规净高。此外，车库的所有管线排布进行了优化设计。▲ 永威·东棠地下车库车库地面全部采用金刚砂耐磨地面，耐腐蚀耐老化，呈现效果平整光洁，寿命达普通地坪的数十倍。地库坡道口等车行频繁的区域地面均采用70mm厚小块石材，不易松动翘边。全石材坡道，耐重压耐磨损，确保业主行车安全，并让这些易耗品与建筑同寿命。▲ 永威·南樾实景图还有精装地下大堂，更是永威的常规配置，与地上大堂相同装修标准。当业主进入大堂时，迎接他们的是开阔明亮的落地窗式的大堂隔断，以及泛着温暖灯光的入户门厅。景观，同样是永威引以为傲的“三宝”之一。永威枫林上院采取了“一轴三入画，六观十二园”的设计手法，营造永威精细生活观。▲ 永威枫林上院景观绿化效果图超大水景+超长社区景观中轴线+五分钟户间客厅，集休闲交流、娱乐、会客于一体，享受生活慢时光。乐活跑道+人性智能化系统+全龄化复合型运动场地，满足全龄活动需求。永威同样把大量的魔鬼细节注入到枫林上院的景观营造。比如：和郑州永威项目一样，不锈钢防滑钉、栏杆扶手等日常业主经常接触到的位置均大量使用不锈钢材质。不锈钢材质具有耐久、美观大方等优点，成为永威社区景观的一大代表性元素，同时也体现着永威对于美、品质的追求。▲ 永威·东棠实景图项目石材均要求为足厚石材，严格按照图纸要求厚度加工，石材到场后均由现场工程师检查，符合标准方可接收。▲ 永威·东棠实景图永威还有一个独门武器，就是专为小区配套的物资储备仓库。这个仓库可不一般，储备了小区大大小小的易耗损公共物料。大到防火门，小到一块地砖，一个门把手，一个螺丝钉，都有相应的原件储备。就是为了防备日后小区的公共耗材出现损耗，能够及时用原件替换。 所以，郑州永威交付10年的小区，依然像新的一样。这就是永威二手房永远比周边项目高溢价的秘密。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

石家庄调研最后一天，我们来到了正定。实话实说，前三天的调研，石家庄没有给到我们任何惊喜。这个堂堂河北省会，无论从城建面貌，产业结构，居民收入，城市规划等各方面，都让人感到隐隐的失望。当然，河北是个特殊的省份，石家庄是个特殊的省会，北京，天津离得太近，环京的很多区域河北说了不算，近两年又横空出世雄安新区，石家庄最后走上这条中庸之道，本在情理之中。好在，此行的最后一天，正定给了我们惊喜。石家庄，众所周知是火车拉来的城市，只有一百余年的历史，成为省会的时间更短，缺乏足够的历史和文化底蕴。正定则不同，是一座北方少有的千年古城，历史文化和遗迹都保留的很好，还是著名的子龙故里。▼一进入正定县城，是这样式儿滴。▼连加油站都加了个古色古香的中式盖子。进入县城之后，发现正定县的规划和城貌比石家庄其他郊县要好出不少，道路规整，市容整洁，行人和车辆也比其他郊县要多，看起来精气神儿都要足一些，让人不禁对这次正定之行心生期待。驶入正定打造的历史文化街，更是令人倍生好感，道路两边一水儿的古建筑群，还有重建的古城楼，正定显然是在打造历史文化名城这张城市名片。正定古城游览景点众多，有子龙广场、荣国府、隆兴寺、广惠寺、临济寺等，还有多座古塔。政府很重视对正定古城的文化保护，不仅表现在对古文物的保护、修缮和复建，对古城内的房地产管控也十分严格。为保护古城风貌，2010年以后，正定老县城内严控住宅批地，新批住宅地块基本都在正定老县城周边，2017年，县城内少有出让了两块住宅用地，一块由天山发展拍得，一块由石家庄知名的润江集团拍得。由于正定新盘稀缺，县城内的刚需和改善一般都选择老房或者2010年前的次新，目前正定县城二手房价普遍在13000-16000之间。正定自身没有什么支柱产业，正定国际小商品市场算是近年来一项大手笔投资，名头很大，希望比肩义乌，打造成华北重要的现代化批发市场。可惜一无交通便利，二无原材料产地加工优势，三无消费人群的正定，这个名头很大的小商品市场最终也是雷声大，雨点小，目前只是惨淡经营，商铺空置率很高。正定花大力气定位打造历史文化名城，自然也有走旅游兴县的意图。然而，正定千年古城的知名度却只限定于省内，出了河北省，正定知名度并不高，旅游对GDP的拉动十分有限。而另一方面，旅游也绝不是拉动地方经济的第一生产力，国内著名的旅游城市，比如桂林、丽江、泰安等，都没能靠著名的旅游资源成为经济强市，反而带来了各种经济乱象。我们到达的正定历史文化街，第一感觉十分惊艳，两边古色古香的建筑群，一楼都是各色门店。等到中午我们准备找一家特色小店吃饭时才发现，大部分门店都已关门停业，开门营业的也是门庭冷落。好不容易找到一家在营业的小饭馆，主营正定名小吃牛肉烧麦，进去之后发现空有古色古香的门脸，里面的卫生和服务实在不敢恭维，破旧的桌子板凳，脏兮兮的碗碟，和街边小吃店有一拼。腥膻的羊汤端上来，我们问老板能不能加点香菜，老板斜了一眼说，香菜已经四十块一斤了，吃不起，加点韭菜吧！哦，原来韭菜的梗在这里。吃完这顿烧麦羊汤之后，我们对正定的期望值开始下调。硬件和软件不匹配，搭起了漂亮的戏台子，却没有足够的实力唱一出好戏，是我们对正定的第二印象。说起正定，正定新城是绝对绕不过去的。正定新城的规划始于2009年，当时，河北省政府提出要把石家庄打造成为500万人口的特大城市，这样一个宏伟的目标，石家庄市狭小的城区显然无法承载。当时各大城市的新城建设都如火如荼，郑州的郑东新区已经初成气候，石家庄自然也不甘人后，新城规划箭在弦上。当时新城的规划位置煞费苦心，最后决意落子正定，是因为石家庄一直抱憾新兴城市缺少历史渊源，正定则拥有丰厚的历史文化底蕴。缺少自然河湖水系也是困扰石家庄发展的一大因素，正定滨临滹沱河，生态环境良好。因此，把新区设在正定，正定的地位得到提升，石家庄解决了没有历史底蕴和缺水的硬伤，可谓双赢。正定新区规划确立之后，09年底到10年初的宣传铺天盖地，当时宣传，市政府搬迁，商业中心搬迁，学校搬迁，石家庄的优质资源统统搬迁，三年初具规模，五年基本成形，十年成为新石家庄，让滹沱河成为石家庄的内河。结果，粮草未动，房价先行，2010年，一草一木未动的正定，房价已从四千多涨到了七千多。2009年到今天，已经九年过去了，宣传中的石家庄新中心并没有出现，到现在连市政府都没有搬迁。新城进展缓慢，原因是多方面的。首先是选址问题，正定新区定在了正定老城的东侧，与石家庄传统市区直线距离10公里以上，实际从主城区到正定新区需绕行，行程大约15-20公里，主城和新城之间有大片的未开发断裂带。这个距离对于北京人来说不算什么，但对习惯住在城四区的石家庄人来说，就是一段非常不近的距离了，大片的未开发地带对新城和老城造成了天然阻隔。其次，为了突破二环的限制，石家庄多年前就规划了高新区，九十年代初高新区就开始建设，经过二十年发展已初具规模，形成了行政、商业、产业和住宅区。高新区和东二环无缝链接，交通便利，石家庄人显然对高新区的区位接受度更高。高新区定位于工业和科技，正定新区定位于文化、会展、教育和高新产业，双方定位虽有差异，但对于资源的争夺必然存在竞争关系，而高新区有区位和先发优势。第三就是石家庄自身的财力支撑，新区最初规划是三年投入223亿。2009年石家庄的GDP总产值为3110亿，一个规模宏大的新区三年200亿的投资无疑杯水车薪，浦东新区、滨海新区都是靠国家投资支持建设，正定新区如果单靠石家庄的政府投入，再加上多方的资金分流，钱紧是必然的。就在正定新区多方寻求国家支持的时候，2017年雄安新区横空出世，两个新区相距不过182公里，一个是石家庄新城，一个却是千年大计，规划、投入和预期都是云泥之别，距离又如此之近，正定新区瞬间尴尬。最后，正定新区只能是石家庄的正定新区，只能靠石家庄去倾全力打造了。正定新区虽然规划高远，起步维艰，但好在石家庄政府没有放弃，斥并不富裕的家底努力打造。历经八年的正定新区虽然进展不快，但我们去调研时已经初具雏形。新城有先天的规划优势，道路宽阔平整，四通八达，绿化、水系、公园一应俱全。尤其令我们印象深刻的是气势恢宏的市政大楼，既高调又张扬。 正定新区目前基本建成的有市政大楼、燕赵都市报大楼、检疫局办公楼、河北出版传媒大厦等，正在推进的项目有市图书馆、体育馆、规划馆、展览馆等功能性场馆。行走在正定新城，虽然道路规划良好，绿化也不错，但目之所及，仍是大片的未开发区域，零星看到已建成和正在建设的项目，要想达到规划图中的效果，填满这个占地一百多平方公里的新城，究竟需要多少资金，简直难以想象。一座新城的成功建设，需要天时地利人和的多方配合。资金是首当其冲的，一座新城能吃掉的资金数量惊人，单指靠政府无止境投入是不现实的。政府前期负责规划新城，打造基建，开发商配合建设住宅和部分商场、学校、幼儿园等配套，同步进行招商引资。新城初具规模后，打造良好的居住环境和就业机会，吸引大量人群入住，最后形成良性的内循环。建设新城方面，开发商作用重大，首先拍地提供了大量新城建设资金，而开发商建设住宅楼的同时，普遍要配套建设一部分道路，桥梁、商业和学校，帮政府分担了城建压力。正定新城的高规划高定位，放在楼市躁热的16、17年，必然会成为炒房客的乐园。石家庄城五区限售五年，但对不限购的正定新城，拍地的同时加上了十年的限售，专打投资客的预期。同时，由于限价，正定新城的新盘，金科博翠园和金辉优步大道对外统一销售价都是13800。但开发商同步捆绑了四十多万的车位，折算下来每平米实际在17000左右。即使捆绑之后的价格，对于新城的规划和预期，我认为也是不算高的，毕竟17000在老城区只能买到老破小。然而，不限购的正定新区新盘销售却十分冷清。究其原因，无非几点，一是十年限售的紧箍咒，二是整体楼市风向已变，三是人们对正定新区未来的信心并不很足。正定新区未来能否成功?在此我不敢妄下断言。石家庄政府推进新区建设的决心和力度是有的，资金投入也在尽量倾斜，新区的规格和定位都很高，远非老城区可比，现在规划已有了雏形，也有不少开发商盯上了这块宝地，这些都是优势。但同时，正定新区生不逢时，进展缓慢，已错过了城市化进程的最佳红利期，亲妈石家庄的财力又捉襟见肘，能给到的支持实在有限，本想靠着土地财政获得部分建设资金，但偏偏限价又限售，现在又到了楼市下行期。优劣势相比，正负几乎抵消。因此，我对正定新区的基本判断是，开弓没有回头箭，已经耗费了巨大财力物力的新区建设不会停，但注定会是一个漫长的过程。过去八年，新区建设走走停停，未来也一样是分阶段的，资金充裕时上马一些项目，资金不足时暂时蛰伏。正定新区需要耐心等待，等待下一个地产和国运红利周期的来临，以及石家庄能否获得新的发展机遇。另一方面，正定新区虽然起点和定位都很高，但从现实的角度来看，放低对新城未来的期望值才更明智。虽然正定新区任重道远，但是从更长远的时间纬度来看，石家庄的城市中心外移却几乎是必然，至于会是高新区还是正定新区承接更多利好，还需要时间来验证。最后肯定有人会问，正定新区的房子是否值得投资?我认为，如果你是石家庄本地人，对新区未来充满了希冀和向往，又有足够的耐心愿意等待，十年限售就不算什么，说白了，十年限售反而是对购房者的一种保护，至少可以锁定新区价格不降。如果你是外地投资客，建议还是找找其他投资机会吧。至于新区的未来，我们还需要等待下一个十年。