房大宝

来自开普勒452b2020-3-19

3月7日，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。海南新政的关键词很显著，简单地说就是以下三点:1.海南本地人限购两套，第三套禁止购买。2.新出让土地施行现房销售制度。3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。到底该怎么理解海南的楼市新政呢？解局君认为，海南新政的目的在于经济上打击高房价，去地产化，发展实体，吸引人才。房屋预售制度是高房价的推手。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。而房企可以使用各种策略让房价持续上升，并在此后逐步剥夺购房者的各种权利比如车库、配建、绿地等。海南经济很大程度依赖楼市，而且地处偏远，经济落后，所以在抢人大战中毫无优势。现在严控楼市就是要去地产化，海南绕开了工业化的路径，直接通过服务业崛起带动经济。同时，海南提出了发展安居型住房，就是出于吸引人才的考虑。3.7新政中，最称奇的就是取消房屋预售制，这是首创，也是一剂猛药。预售制度的最大受益者是开发商，他们仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，后来很多中小开发商、甚至皮包公司都参与其中。这就给楼市造成了很大风险。一旦资金链崩溃，房产商卷钱跑路，买房者血本无归，老百姓一点办法都没有。业主申诉极其困难，即使法院判开发商输，法律也拿没钱的开发商没办法。没有跑路的，也未必能如期交房；就算交房了，偷工减料、货不对板现象经常发生。以河南省郑州市为例，近三年市内期房交房维权达到90%以上。可以说，房屋预售制的存在，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。这些看似取消房屋预售制是合理的。可意外的是，该政策在3月9日却出现重大反转，这一政策从海南省政府官网消失了。无独有偶。2月21日，驻马店市调整住房公积金贷款首付比例。但在一周以后就被住建部约谈，之后驻马店就取消了该政策；广州市政府3月3日发布了扶持楼市48条举措，包括：广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。4日，《通知》被广州市政府官网撤下。楼市政策频繁的一日游、半月谈所谓何故？今年疫情对于楼市造成了很大冲击。售楼处关闭，中介公司关门，不论是新建商品房还是二手房，成交都大幅缩水。当然了，一些地方政府的日子也不好过，原因大家都懂。据不完全统计，2月份，有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等政策。这些政策主要缓和企业短期内应付账款压力，以稳为主。但是上面很快发话，不把楼市作为刺激经济的短期手段。海南明明是收紧楼市，为什么还要取消呢？解局君认为，海南的政策收的太猛了，有些超前思维。取消房屋预售制虽然贯彻了房住不抄的原则，可如此以来房企没有活路了。说到底，上面不想让稳楼市搞成开放楼市或者锁死楼市。一直以来，海南经济对于楼市的依赖性都很强。1992年,邓公发表南巡讲话,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放，很多人南下海南创业，准确的说是去炒房。在资本的助推下，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司, 地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。楼市泡沫随之而来，最后的结果是全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海南楼市的1.0时代结束了一波未平、一波又起。从2010-2016年，大批东北人南下海南，整个海南被东北人占领了。此前三亚市房价水平变动不大，均价一般不超过20000，而自从东北人来了之后，三亚市房价直线上涨， 俗称海南楼市的2.0时代去年，海南卖地收入是历年来最高，突破300亿。但全省的商品房销售，却增长缓慢，甚至出现了萎缩，这就意味着海南的楼市库存很高。房价上涨短期可以刺激经济，但对房企的副作用和经济的负面效应，无疑是相当明显的。所以此次3.7调控也是意在永绝楼市后患。对于购房人，自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。突然暂停房屋预售制度，那么已经付款的期房百姓怎么办？楼市突然刹车，对于现在疲软的经济怎么办？城镇化进程是不是又要拖后？这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。由此可见，现实利益错综复杂，取消房屋预售制还需从长计议。对于现阶段的海南，稳定楼市就相当于放松了。好的政策需要恰到时机，否则就会适得其反。取消房屋预售制，确实可以给楼市致命一击。但现阶段，这只能说是一次冒险的试点，所以即便是实施也要有一个试点期限。对于预售制度带来的问题，也不是一天了，但该政策取得效果也是显著的，这需要辩证看待。

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来自开普勒452b2020-3-19

◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧7日晚间，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房,鼓励发展安居型商品住房,新出让土地建设的商品住房全部现房销售。疫情期间其他省市相继放松调控,为何唯独海南加码调控?01本地居民限购升级新地块全现房销售发展安居型商品住房2018年以来,海南调控政策层层加码,一时到无以复加的地步。2018年1月，海南省长表示未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。同年4月，海南祭出全域限购的最强调控，海口、三亚、琼海最为严苛，非本省户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内社保满5年。非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事业单位所购住房限售5年。此番海南全域限购政策再升级，限购对象扩容至本省户籍和常住居民家庭，其在海南省限购2套住房。鉴于海南省主打旅游地产，置业客群主要来自于外省市，升级限购更多是对购房者心理预期的影响，对市场实际影响程度有限。与此同时，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。鉴于安居型商品房兼具保障房的性质，在一定程度上可以吸引更多高素质人才前来就业生活，助推海南自由贸易港建设更好、更快发展。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，最大程度保障购房者权益。对于房企而言，现房销售将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。02海南经济转向消费拉动房地产政策维稳以巩固前期成果自2018年实行全域限购政策以来，海南房地产市场显著转冷，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，其中投资购房比重较高的三亚市商品房销售面积、金额分别同比锐减51%和49%。应该说，房地产市场调控成效显著，似乎没有进一步收紧政策的必要？海南已然大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重连续两年回落，从2017年46%降至2019年24.8%。与此同时，服务类消费发展方心未艾，对经济增长的贡献率达75%，经济增长正由主要依靠投资拉动转向主要依靠消费拉动。受新冠肺炎疫情影响，海南房地产市场持续转冷，省内弱三四线城市市场下行压力不断加剧，放松调控的声音再起。但我们认为海南房地产政策层面仍需维稳，此番升级调控可谓是“打预防针”，既起到警示作用，又避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其要避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈，更好地将稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制落到实处。03一线及热点二线政策维稳压力二三线或将局部放松调控甚至刺激需求疫情期间，地方多措并举积极为市场、企业减压，一方面，积极为开发企业解困，涉及支持企业复工，放宽预售条件，缓解房企拿地投资压力等；另一方面，刺激需求维稳楼市，涉及购房补贴、税费减免、调降首付比例等。此阶段海南升级调控似显“另类”，但我们认为海南调控房地产的决心已定，势必要下大力气减轻经济对房地产的依赖。并且，基于海南生态资源极具稀缺性，叠加政策发展红利加持等多方面因素，长期来看海南房地产市场前景依旧可期。因此，此番海南升级调控仅是市场特例，其他城市较难跟进加码调控。展望未来，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，以期减缓市场下行压力。具体而言，一线以及苏州、西安、南宁等热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，预计厦门、长沙、宁波等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四城市可能局部甚至全面放松调控，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市甚至将出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。排版丨李玥瑶

房大宝

来自开普勒452b2020-3-19

3月9日，江西省教育厅发布最新消息，明确提出：今年秋季入学，全省民办义务教育学校必须与公办学校同步招生，报名人数超过招生计划数的必须100%电脑随机录取。官宣！公民同招，民办全摇号！什么是“公民同招”？在以前，“牛娃”的入学方式是：（近几年，民办教育的师资力量越发强于公办）所以越来越多的家长选择先报考民办学校，如果民办学校未录取，再正常报考公办学校。公民同招的执行，则意味着想民办、公办兼顾的入学路线行不通了。民办、公办学校将被迫只能“二择一”。如果优先报考民办而最终没有录取的话，那么再报考公办或将会面临着统筹入学的风险。什么是“民办全摇号”？升入民办学校，一直有着一个不成文的规定：考试筛选优质生源。所以会有各种牛妈牛爸进行各种操作（不仅限于补课）来提高自身孩子的升入民办学校的几率。2019年南昌市热门民办初中将采取“摇号+面试”的方法进行自主招生。对报名人数超过招生计划的民办初中，将40%的招生计划通过电脑随机派位进行录取。而2020年的秋季招生，民办学校的将实行100%摇号招生，这意味着每个学生升入民办学校的机会几乎相同，不再有严苛的招生要求，不再是拼实力，而是将要拼运气。（不排除依然会有些小动作，但确实降低了优质学生升入民办学校的机会）而若将“公民同招”、“民办摇号”这两个政策并在一起看的话：或从今年起，民办摇号使得民办学校的入学将充满不确定性；同时，公办学校不再作为民办学校的保底，若选择了不确定的民办，或将会影响正常公办学校入学。晚一步，多花20万！2020年学区房价格走势会如何？事实上，公民同招、民办全摇号，在2019年已经在全国多地实行。以杭州为例。还有杭州。2019年11月，杭州市教育局副局长蒋锋明确表示：2020年杭州初中将实行“公民同招”，超过招生计划数的，100%进行电脑配位，不给民办初中自主招生留一个名额。不仅初中，民办小学也将实行100%摇号。消息一出，准备买名校学区房的家长们，迅速动作了起来。带看量创新高！晚一步，多花20万！“周末，各大中介集体出动，带看量创近几月新高。”这是我们杭州楼市情报转述给我的某主打学军一带学区房的中介原话：“好些买家主动打电话过来要看房。”“之前就陆陆续续看了几套房，前几个月市场行情差，带看都约不出。”直到民办全摇号的消息出来后，形势一下逆转。消息公布后的首个周末，中介带客户连看十几套房后，打算下定文二新村的一套，70多㎡，房东挂价585万，双方谈妥560万成交。谁知，临门一脚，房东接了个电话就说不卖了。“原来，另一中介有客户，愿意出价573万拿下。”受此影响，在周末连着看了两天房后，该客户立马下定，拿下西溪河东一套70多㎡的房子。面积跟文二新村差不多大，但总价高了20万。杭州的情况显然不会是个例，或许不用等到秋季招生季的到来，未来几个月是时间内，南昌各名校学区房就将迎来一波强势回暖。如果对学区房有需求的家长们，或许要加快自己看房买房的速度了。公民同招、民办全摇号，会带来什么深远影响？对于大部分家庭而言，在面对公民同招、民办全摇号的政策时，最稳妥的办法，就是挑一个对应小学和初中都靠谱的优质学区房。而当大部分家庭都做出如此选择的时候，南昌这些“双优名校学区房”的房价，可以想象了，而有些单学区房的房价，也可以想象了……

房大宝

来自开普勒452b2020-3-19

3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。关于基本农田转换建设用地的对与错，乃至更宏观的影响，这里都不做讨论。关于南昌城市发展的地缘性分析，渊某已经写过很多文章作阐述了。但是之前所有的判断，在这条政策的影响下，全部都要更新。2009年6月23日国务院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部提出“保经济增长、保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护的红线不能碰。2012年7月16日，南昌自然资源局出台《南昌县土地利用总体规划》，其中详细划定了南昌县的农耕土地红线，其中规定南昌县的基本农田保护面积不得低于58320.00公顷。上图中亮黄色部分即为南昌的永久基本农田，是绝对不允许被征用为城市建设用地的政治红线。我不止一次吐槽过南昌的土地红线对南昌城市发展格局的制约，其中影响最大的一次，就是高铁东站的选址变动。在第一版的南昌东站规划中，是准备在麻丘与塘南之间选址，罗家集并不在考虑范围内。南昌市政府的意图也非常明显，就是想借助昌景黄高铁是国家级重大项目，来突破永久基本农田红线的限制。因为南昌东面、南面的永久基本农田太多，严重制约城市向外拓展。而借助国家重大项目突破红线是此时唯一可能成功的途径。但即便是国家重大项目，南昌依然没有成功。麻丘与塘南之间都是永久基本耕地，国家最终没有通过这一版的规划审批。也可能国家同意在那里占一点永久基本耕地建设南昌东站，但不同意在周边拿出近1000亩地来建设高铁新区，这意味着将有几十平方公里的永久基本农田被转换成建设用地，一下子步子迈得太大，其他省份城市肯定会有意见。所以最终南昌只得将高铁东站规划到现在的罗家集附近，向内收缩了近10公里的阵线。也就意味着，南昌失去了一次向外拓展至少10*10平方米公里城市空间的机会。南昌第一次尝试突破永久农田红线，就这样宣告失败。如果说永久基本农田是不可轻触的高压红线，那么比永久农田性质稍软一点的基本农田，也就是上下图中的浅黄色区域，是不是会更容易突破呢？但事实是，在下放土地审批权之前，基本农田想要转化成建设用地，同样需要渡过重重难关，审批时间和难度，并不比永久基本农田要轻松多少。仔细观察南昌的土地规划图可以发现，南昌的基本农田（浅黄色区域，允许转换为建设用地）的分布，非常零散。我们都知道，未来的农业发展方向，必然是大规模化、工业化的，而如南昌这些零散分布的基本农田，在土地耕作和粮食产收上，是非常低效的。而且大部分基本农田，都是临近建成区的，可以视作是城市土地和农业土地之间的缓冲地带。在南昌建设用地开发程度越来越高的今天，城市可供建设用地日渐稀缺，最好的证明就是南昌县的土地供应量在全市土地总供应量的占比，从2018年的25%，猛增至30%。若非主城区无地可供，又怎么会退而求其次的大幅增加南昌县的土地供应。而这个选择，在今天之前，一直是不得不为的无奈之举。但绝对不是一个最优选。天圆地方，不仅是古代哲人的思想精粹，更是自然演变的根本逻辑。城市发展，同样不能脱离此道。但是南昌的城市拓展路线，正在偏离正常轨道，向着一字长龙方向发展。如上图所示，南昌的第二个城市中心区——红谷滩区的地貌走势，有一个显著特征：长，特别长，又长又窄，还脚重头轻。自2000年定下“一江两岸”战略之后，红谷滩的发展便严重依附沿江资源，呈现出狭长的地貌走势，与老城区近乎等宽等长的矩形格局截然不同。这样的规划所带来的弊端非常明显，比如中心区辐射范围有限，交通纵深有限，边际效应严重等等。2019年底，红谷滩正式设立区划，吞并九龙湖、生米镇，辖区面积得以猛增几倍有余。但是这两大板块距离红谷滩中心区的距离过于遥远，鞭长莫及，注定顾此失彼，而且这2个补充板块，都位于红谷滩中心以南，即使并入红谷滩后，仍旧非常被动，不论是交通建设，还是配套引进及落地，都会因地处红谷滩边缘大打折扣。而这些弊端的根源，都是因为南昌城市边际拓展方向受限：以西，是连绵不绝的梅林山脉；北上，是浩淼无际的鄱阳湖，往东，是一大片不可动摇的永久农田。南昌，唯有一路南下。南昌：我实在是太“南”了。但是形势，在今天之后，逆转了。南昌的城市边际拓展，终于有了腾挪的空间。高铁东站周边幅员辽阔的基本农田，给了南昌新的发展方向和机会。

房妞

来自开普勒452b2020-3-17

2月房价涨幅榜来源21世纪经济报道1. 70城二手房价首次下跌，房价上涨城市数量骤减 70城新房价格接近0涨幅，预计未来几个月即将转跌；二手房价格已经开始下跌，为2015年4月来首次，预计随着房地产市场的继续降温，未来几个月仍将保持负值。2020年2月份，70个大中城市新房价格环比涨幅接近于0（0.02%），二手房价为2015年4月来首次下跌（-0.08%）。 2020年2月份，70个大中城市新房价格同比涨幅为5.9%，二手房价同比涨幅为3.1%，预计未来几个月一二手房价同比涨幅仍将继续收窄。 2月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有21个，持平的城市有26个，下跌的城市有23个。 相比1月，2月房价上涨的城市数量减少26城，房价持平的城市数量增加18城，房价下跌的城市数量增加8城，城市上涨数量明显减少，持平及下跌城市数增加。2月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有14个，持平的城市有29个，下跌的城市有27个。相比1月，2月房价上涨的城市数量减少19城，房价持平的城市数量增加24城，房价下跌的城市数量减少5城。2. 城市间分化明显，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落、二手住宅销售价格涨跌互现三类城市中，一线城市表现相对最好，其调整时间较充分，有企稳复苏的需求；初步测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动（环比指数为100，下同）。城市差异明显，武汉等城市无成交。成都却逆势领跑 二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。2月份，一、二手房环比涨幅排名靠前和靠后的城市中，一二三线城市均有出现，并无明显的板块规律，城市之间的结构性差异明显，城市涨跌由城市自身的基本面和市场阶段决定。作为病情发源地的湖北省，武汉2月无成交，设定为房价与1月持平，预计未来几个月有成交量后，房价表现将降温。而成都却以1.2个百分点的涨幅领跑70城新房房价，同时，成都还有0.9个百分点在二手房环比涨幅领先。沈阳、贵阳等二线城市的新房价格也有0.5%左右的涨幅。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从2月数据来看，成都属于上涨态势最明显的城市。一方面与成都本身的潜在购房需求较大有关，另一方面，成都近期有新的规划推出，客观上容易带动房价的上涨。十城同比新房价格涨幅超10%2月，一、二手房同比涨幅靠前的城市仍然以呼和浩特、唐山、西宁等中西部弱二三线城市为主；涨幅靠后的城市以宜昌、岳阳、济南等城市为主，二三线城市都有，同样说明了部分三四线城市房地产市场已经开始快速降温，城市之间差异明显。与成都不同，受疫情影响，还有大量的二线城市，房价出现回落。其中，包括长春、南京、杭州、宁波、郑州、重庆、天津等多个强二线城市，均出现了不同程度的回落。 综上所述，三线城市新房涨幅明显回落，二手房价已经转跌，预计未来几个月仍有较大的降温空间。具体到城市上，仍然是差异化明显，板块效应减弱。3. 疫情对房地产的六大影响疫情将如何影响房地产，近期，北京师范大学教授钟伟发表了以下观点：可能性之一，是涉房政策并无实质变动。房住不炒和长效机制仍是主基调。但在保持既有政策大框架不变的背景下，出于维系经济增长和扩大实物商品消费之需，楼市落地政策将中性偏松。考虑到新冠肺炎疫情致死者多数为老人，以及城市老旧小区缺乏可靠的医疗、消防通道和设施，对大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。可能性之二，是2020楼市全年偏暖，原因在于疫情对供需冲击的不对称。疫情逐渐消退之后，人们的购房需求仍将大致维持正常。但多重因素抑制了供给，尽管冬季和春节传统上是施工淡季，但环保要求、成品交房要求叠加疫情带来的复工延迟，难免带来房屋交付量和可售量的缩减。大致正常的需求面对相对缩水的供给时，楼市大致能相对温暖，但不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。非典之后的房价飙升，与其说是非典所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。新冠肺炎疫情后楼市不太会复制非典后的走势。可能性之三，是区域布局的再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对较好、医疗教育养老等民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免。同时，第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张，而东南沿海二三线城市更受关注。可能性之四，商办物业REITS升温。疫情不仅使商办物业几乎停摆，其实也是线上消费和街区商业的强行普及，更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战。有些国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都对自持商办的回报率有抑制，加之开发企业对激进财务和销售策略的收敛，都有可能使他们对商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。可能性之五，是物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决最后一公里的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业所受的青睐。可能性之六，是康养医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。疫情总会过去，我们从中吸取了怎样的教训和进行了怎样的思考？从脊髓灰质炎到甲肝，从非典到新冠，国人面临各种公共卫生事件的严酷考验。太阳也总是会如常升起，但一些人已永远远去，不能再在阳光下悠然，人们不应该什么教训也没有记住。

房妞

来自开普勒452b2020-3-16

2020年3月13日中国人民银行发布：决定于2020年3月16日定向降准，释放长期资金5500亿元。为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。降准对不同城市有不同的影响，它需要去核实城市经济及人流量。对于成都这种城市，每年大量的吸引人才，对于成都房价我们在上一篇稿件也做出了分析《疫情过后，如何看待2020年房价？》。降准对于房地产市场具有稳定的信心，同样也降低了企业融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。当然了降准还可以继续加大降息的空间，对于购房者来讲，这就是大福利！总体而言，对楼市来说，降准带来的是间接利好，而不是直接的刺激。

房妞

来自开普勒452b2020-3-12

受疫情影响，本该在春节之后门庭若市的售楼部被迫关停，这场寒流吹得房地产市场有点冷。房地产本身就是一个资金预警行业，楼市成交量断崖式下降，房企财政压力加剧，救市的呼声居高不下。2月以来，全国60多个城市出台 “ 救市计划 ” ，主要集中于延迟交付出让金，减免税收，可适当延缓交房期限等，以缓解房企的财政压力。从供需端来讲，严格意义上的房地产 “ 救市 ” 政策还是应该着眼于需求端，以刺激潜在消费，来拉动市场回暖。UP君整理了一些城市刺激消费的救市政策，一起来看看。3月3日下午，温州市委人才办联合市人社局、市住建局，发布了《2020年温州市首批人才住房配售公告》。▲ 图据：浙江新闻首批筹集1700多套房源，共计约18万平方米。其中市本级300套，面积共3.65万平方米，74套为安置存量房，位于市中心区域，226套商品房分布在市区各核心区域。从房源的位置可看出温州的诚意。温州此次人才配售实质是人才引进和刺激消费并举的购房政策，最核心的部分便是，优秀本科生买房可打7折，配售面积90㎡。以房多多上温州最新房价均价22419元/㎡计算，每平米可优惠6725.7元。另外，申领人才按层次类别享受相应的优惠，D、E类人才配售面积为120㎡，购买价为备案价的60%；B、C类配售面积140㎡，购买价格为备案价的50%。什么概念，以温州现在均价计算，B、C类人才购买一套140㎡的房子只需要不到157万。不过值得注意的是，配售房10年内为共有产权，期满后才能转为完全产权。简单来说，10年内该配售房不能进入市场流通，温州这是既留住了人才，也缓解了市场压力呢！敲重点，天津在18年5月提出海河英才计划，实施首日申请人数就有30万，足以说明天津的吸引力。3月2日，天津市发改委门户网站发布《天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施（试行）》文件，进一步放宽落户和购房政策。符合海河英才计划的自不用说，超过了年龄限制的，只要职满一年，并在津缴纳社保，也可落户。最重要是的，学历不到本科也没事，30周岁及以下的中高职毕业职工，同样可落户天津。“ 抢人 ” ，天津市认真的。▲ 海河英才落户条件 图据：天津海河英才计划 人才落户了，住房得跟上吧。户籍已迁入，按照本市户籍居民政策购房；户籍暂未迁入且家庭在津无住房的，按照外地户籍居民购房套数政策执行。随项目转移至津的职工即可购房，但所购住房须在取得不动产权证满3年后方可上市转让。天津的人才引进+购房政策与温州有异曲同工之处，放宽落户购房，但限制出售。真是鱼与熊掌兼得。衡阳市发布的《关于促进房地产市场健康平稳发展的若干政策（试行）》，也就是大家熟知的衡17条，明确提出实行购房补贴。相比温州的直接打折，衡阳就显得比较含蓄了。购买新建商品房和存量房，网上签订协议并交纳契税的，由市财政予以补贴。税率为1%的，全额补贴；税率为1.5%的，补贴2/3；税率为2%及以上的，补贴50%。地下停车位首次出售，也补贴1000元/个。比如，一套总价100万的住房，假设契税为1%，全额补贴即补贴10000元；契税为1.5%，也补贴10000元；契税为2%，补贴还是10000元。是不是有点意思。2月25日，广西南宁住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，放开二套房公积金贷款限制。总的来说有3个重点：1、名下有房的，购买第二套房可申请公积金贷款职工个人及家庭只拥有一套住房，且住房面积在120㎡内的，允许其购买建筑面积144㎡内的第二套住房时使用公积金贷款。2、已使用过公积金的，可再次申请公积金贷款职工个人及家庭已使用一次住房公积金贷款并已结清的，目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120㎡（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144㎡（含）以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。3、二套房或二次申请者，首付比例不低于40%，最高贷款金额为50万，贷款利率高出同期1.1倍。众所周知，公积金利率低，并仅限于首套房使用，南宁市此次放开二套房公积金贷款，对改善型住房不失是利好政策。2月27日，江西抚州市人民政府印发《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，共计12项措施，重点在于补贴购房和上调公积金贷款额度。2020年3月1日至6月30日期间，购买新建普通商品住宅，由受益财政给予购房者150元/㎡的购房补贴；住房公积金贷款额度上调10万，即最高额度阶段性上调至60万，并于7月1日恢复至50万。抚州市实行阶段性政策，可以说是一次很明确的短期救市行为，补贴也很实在。相比之下，成都就很淡定了。近期，成都住房公积金管理中心印发的《成都住房公积金管理中心关于应对当前新型冠状病毒肺炎疫情政策措施的通知》和《实施细则》，明确了受疫情影响经营困难的企业，经主管部门认定后，可申请降低住房公积金缴纳比例或缓交；未能及时缴存公积金，职工个人贷款资格不受影响；疫情期间因由不能正常还款的，不做逾期处理、不计罚息。这样看来，成都其实没有明确的松绑和鼓励购房政策，但《通知》保障了职工公积金贷款的权益不受影响，稳定了购房市场的需求。放宽购房政策，鼓励购房，不得不说的是驻马店。别的城市还在从供给端发力时，驻马店就开始上演供给、需求政策两个都要的成年人行为。公积金首套房首付比例下调至20%，公积金贷款额度从45万提高到50万，还提供买房补助。有没有很帅！可惜最终逃不过 “ 英年早逝 ” 。驻马店相关负责人被副省长和省住建厅约谈，坚持 “ 住房不炒 ” 原则，驻马店随后从官网撤下该政策。继驻马店被黄牌罚下后，广州也被红牌警告。3月3日，广州发布 “ 48条 ” 措施提及，商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定购买对象。本还在感叹，一线城市出手就是不一样，就被下架。重新发布的 “ 48条 ” 措施没有在出现相关规定。▲ 3月4日发布的“48条”措施目前来看，稳楼市的政策大多是从购房补贴和公积金上来做文章，涉及商业贷款的寥寥。2月24日，浙商银行率先下发个人购房贷款调整通知，明确对非限购城市购买首套个人住房首付贷款比例从30%下调至20%，同时取消500万以上房贷纳入非普通住宅标准的贷款政策。3月10日，湖州银行称即日起，凡购买200平以下，下调首套房首付比例至20%，二套房首付30%，200平以上首付相应增加5%。首付比例下调，客观上来说，降低了购房门槛，而浙商银行取消将高改纳入非住宅标准贷款，也释放了高改的利好信号。市场关注度够高，吸引力够大，势必会刺激一部分购房者买进。不过同样是下调首付贷款比例至20%，两个银行的政策似乎与驻马店有相似点，不知道商业贷款降低首付比例又将何去何从？如若不然，其他城市或银行又会不会跟进呢？咱们拭目以待。不管温州本科7折买房，天津放宽落户和购房政策，这类人才引进与购房优惠同行的政策；还是其他城市购房补贴，公积金贷款调整，都是可以说是在从供给端着手救市。政策的效果还需要时间来验证。此外，从浙商和湖州银行发出降低商业贷款首付的通告，也可以看出银行商业贷款释放出的刺激消费的利好信号。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-12

客户购房需求延迟至半年以上调查显示，仅有13.3%的受访者表示受疫情影响，收入降低或有其他投资渠道，暂时取消购房计划。绝大多数消费者因对房价预期变化或看房不便或收入情况等的影响，处于推迟或观望状态。而延缓时间集中在6-12个月；按原计划购房的仅占13.6%，选择线上购房的仅占1.8%。说明疫情之下，客户购房需求依然存在，只是延缓购房时间。购房仍以小户型、精装为主在户型的选择上，买房者因资金实力相对较弱，仍旧以小户型为主。其中19%的客户表示选择二居产品，38%客户选择90-110㎡小三居，四居产品仅占13%；据统计，在交付标准选择上，有40%客户倾向毛坯产品，愿意自己费时费力，提升装修的品质，另外6成客户会选择精装产品，精装仍为主流。客户对房价下跌预期明显客户对房价预期发生变化，针对疫情之后的房价走势，调查显示，四成客户认为会小幅下跌，三成客户认为会保持稳定，大部分客户对房价预期较低，期待未来开发商会降价来促进销售，将迎来更大降价空间，因此进入观望期，卖方市场因此还会面临一定压力。为何约有四成客户认为房价会跌？我们认为可能有以下几点因素:1.房企压力大。因房企售楼部关闭，无法卖出房子，导致回款不足，销售业绩和现金流自然要受影响。所以部分房企会因为债务压力，降价去化。2.供求端失衡。企业未能复工，甚至破产，部分客户失业、降薪，收入均大打折扣，有部分客户失去支付能力；客户购房观发生变化：在疫情下，人们对生命健康更看重，无暇考虑买房。供求端失衡会引发房企以价换量。客户支付能力下降疫情之下经济发展滞缓，客户收入减少，支付能力下降，预期总价集中在80-90万；首付预期不变占比50%，下调占比43%；但改善需求仍存，预期总价在180万以上占比约9%；预期单价在9000-10000元/㎡客户占比57%。按照单价10000元/㎡以下的预期，可以选择的性价比高的楼盘也较多，主要分布在城市北部板块。如北部新城板块：碧桂园凤凰城、旭辉江山千亩大盘等，社区内配套齐全；西山矿务局板块：万科春和景明、中海国际社区等项目自身社区配套齐全，且临近地铁1号线，出行便捷；府东板块：中铁诺德城、保利·金地迎泽上品等项目距离城市中心较近，可享受基础配套。可见，疫情并不是减少了购房需求，而只是将购房需求延后了。随着疫情被控制，售楼部开放，客户收入正常，预计市场将会逐渐复苏。那疫情过后，客户的购房关注点会发生哪些变化？客户对地域和板块的选择具有明确的倾向性，并未因疫情产生变化，仍旧是长风西板块、晋阳湖板块、南中环板块、长风中心板块、龙城大街板块等南城中心板块以及受政策利好等板块较为受欢迎。据调研显示，40%的客户仍选择高层产品，其余33%客户喜好小高层产品，27%的客户喜欢低密洋房别墅产品，综合来看，有约6成客户偏向小高层和低密产品。在此次疫情中会发现，病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。高层住宅的痛点也暴露无遗，超大密度的人口户数，拥挤不堪且长时间运行的电梯等等。而低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。未来在经济可以允许的情况下，客户会更加偏向低密小区。净水系统、新风系统等也备受关注，有约93%客户认为净水系统有必要，只有7%客户认为无所谓；87%客户认为需要新风系统，这其中77%客户认为全屋新风除霾系统更加实用，而普通单孔新风机不受喜爱。净水系统和新风系统本质一样，那就是过滤，新风是过滤空气，净水系统是过滤水。新风除霾系统在此次疫情中发挥了巨大作用，可以在不开窗的情况下照样实现通风，保证室内健康。说明客户对卫生、健康越来越看重，也体现出刚性客户对生活品质的追求。END 从这个调查我们可以发现，此次疫情，有部分客户延缓了购房需求，但并没有消除购房需求，未来随着疫情结束、企业复工后，会迎来购房小高潮。但客户未来购房，在小区内部环境、物业服务、户型设计等方面均有新的想法，偏向更智能、更人性化的社区服务以及居住体验。好地段好配套固然重要，但一所能保障“健康与安全”的房子，更值得我们期待。

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区域占位杏花岭区地处太原市东北部，居汾河之畔，是太原市老城中心区，原省政府驻扎地。近年来，区域以“深耕老城、加快转型，开辟新域、释放东山，综合统筹、创优环境”为主要发展目标，推动区域焕发新生机。区域商业发展环境杏花岭区作为老太原的经济、行政、金融中心，较多省级/市级政府机关单位、金融单位汇集于此，政务、商务功能凸显，为区域早期商业发展奠定重要基础。社会消费品零售总额/服务业增加值2018年杏花岭区社会消费品零售总额为276.78亿元，增速10.3%；服务业增加值535.7亿元，增速9.1%。杏花岭区近两年招商引资动作频繁，与红星美凯龙、北京华联等多家知名企业对接招商，积极推进区域现代服务业发展。产业情况产业结构杏花岭区产业以“三二一”的结构为主，在经历了太原城市重工业厂矿搬迁更新改造后，区域逐步形成以现代服务业为主导的产业结构。在现代服务业方面，主要依托现有的万达商圈以及正在规划建设中的北城商圈、府东商圈发展。产业布局依据“深耕老城、释放东山”的工作思路和发展战略，老城生活片区重点打造四大商圈，构建以现代服务业为主的持续发展空间；东山生态区以东山综合发展利用为载体，建设特色小镇，构建现代都市城郊产业带；依托区域内的文化遗迹，将文化底蕴转化为旅游资源。四大商圈区域内重点规划构建四大商圈，涵盖都市生活、高端家居、互联网、现代物流等现代生产和生活服务业；目前以万达城市综合体为核心的万达商圈及城郊生活服务商圈（丈子头物流园一期）已相对成熟，其余商圈处于规划建设阶段。人口情况常住人口/人口密度2015-2018年杏花岭区常住人口增长速度较缓，2018年杏花岭区常住人口约67.57万人，占全市总人口的15%（全市442.15万人）；区域人口密度较大，仅次于迎泽区，区域内以老太原人居住为主。人口消费特征总体来看，杏花岭区商业分布呈现两极分化，区域西侧商业发展成熟，以现代生活性商业服务为主；区域东侧商业发展落后，大多以生产性商业服务专业市场和社区商业网点为主，商业档次低端。从人群消费需求来看，区域内居民消费多以地缘性商圈为主，大多数会选择去万达、富力、柳巷、朝阳等就近商圈购物，偶尔会选择去长风-亲贤商圈。区域发展环境小结从区域发展环境来看，杏花岭区作为老太原中心城区，承担城市早期的经济发展、行政办公、商务金融等职能，因此，城市较多的省级/市级政府机关单位、金融商务单位汇集于此，共同奠定了区域商业发展的基础环境，促成了区域早期商业的繁荣景象。伴随着太原城市发展重心南移，区域内省级政府机关、部分金融机构向南搬迁，区域商业发展有所折损，现阶段商业发展活力稍显不足。但区域内商业开发早，商业基础扎实，且区域人口密度较大，未来区域消费尚存在可挖掘空间。从区域商业产业发展规划来看，重点构建万达、北城、府东、城郊四大商圈，共同促进区域商业焕发新的活力。

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公主岭融入长春，迈出关键一步《长春国际汽车城规划（2020-2035年）》（以下简称《规划》），近日，已由吉林省人民政府批复。先从《规划》覆盖的范围看，涉及长春四区和公主岭三镇，这是宣布长春公主岭同城化战略后，首个涉及两市的明确规划。其次，《规划》强调，“长春市、公主岭市要建立联审联批制度，指导建设项目用地审批，确保规划目标的落实”，“规划区域范围内土地出让价格要与长春市区域同类用途供应价格相衔接”。简单说，在公主岭范围的项目建设，也要长春同时认可，而土地价格也与长春同步了。这是公主岭融入长春的关键一步。房报君还注意到两个消息。2020年2月9日，长春市规划编制研究中心赴汽开区管委会，与长春市规划和自然资源局等部门，进行红旗小镇相关规划的对接工作。而红旗小镇是国际汽车城的重要组成部分。2020年1月9日，汽开区举办政企座谈暨商务推介会，向150名驻区机构、驻区重点企业负责人分享区域发展情况，邀请他们共同参与到现代化国际汽车城建设中。开年这两个会告诉我们，相关工作开展很快。红旗小镇范围：以东风大街为主线，辐射至中国一汽新总部、汽车公园等周边标志性建筑的范围内。 吉林以长春为主，长春首发在西南长春国际汽车城是落实“一主、六双”所提出的产业空间布局。“一主、六双”的一主，就是以长春为主要区域，建设现代化都市圈。“一主、六双”也明确提出，要推进长春公主岭同城化协同发展。长春国际汽车城位于长春和公主岭的交界区域，地缘上注定成为长春都市圈的核心区域，作为长春都市圈首先亮相的规划，其重要程度可见一斑。《规划》对长春国际汽车城的目标定位是：建设世界级汽车产业基地、长春都市圈绿色发展示范区、城乡统筹协调发展示范区。长春加速发展的两个万亿级产业，一个是汽车，一个是信息技术。建设世界级汽车产业基地，是《规划》的首要目标，产城融合也必将以主体产业为主，而房地产是生活和服务配套。《规划》中直接提到与居住相关的只有一行字，“居住生活区内满足15分钟社区生活圈配套要求”。所以，我们谈这个区域楼市，前提是不要过度炒作房地产。而且，从近几年公主岭的土地出让情况和房企进驻情况来看，房地产已经跑得超前了，未来肯定会优先发展主体产业，产业发展了才有人气，楼市才有底气。 四区三镇，哪里是核心？长春国际汽车城包括哪些区域？《规划》中这样说：一廊三楔：新凯河滨水休闲游憩景观廊、西湖生态绿楔、汽车产业绿楔和景台生态绿楔；一核三翼一片区：以东风大街、新凯河交汇区域为核心，向西南方向发展，构建南、北汽车产业发展翼和中部综合服务翼，依托响水建设现代农业和高新技术研发生产示范区。依此判断，长春国际汽车城位于长春与公主岭的交界处，是长春公主岭同城化优先融合发展的区位，范围包括：长春市汽开区、高新区、朝阳经济开发区、西新工业集中区和公主岭市大岭镇、范家屯镇、响水镇，也就是“四区三镇”。区域核心就是“一核”：东风大街、新凯河交会区域。核心区也是中部综合服务翼的中心，还是“一廊三楔”中的新凯河滨水休闲游憩景观廊和汽车产业绿楔的交会中心，还是红旗小镇的西延。核心区以“综合服务”为主打，那么重点发展的应该是金融、商业、商务、文化、教育、科研、文旅、会展等服务业态，打造未来的长春都市圈的西南副中心，这里是长春国际汽车城的地标区域，也是西南交通枢纽区域。核心区的交通体系尚不完善，要成为西南中心和枢纽，一定会加快东风大街、区域周边的快速路建设，甚至出现新的轨交规划和城际铁路客运规划，房报君都不会惊讶。生态景观、商业配套、文娱配套、交通配套等大配套聚集于此，让西南副中心区域成为新兴城区中资源最强的区域，未来这里的住宅价值也将是最高的。目前核心区还没有出让住宅用地，但在核心区辐射范围已有恒大、保利、旭辉等头部房企开发，它们是嗅觉最灵敏的一批房企。 除了范家屯，还有哪值得关注我们上面说了核心区的位置，辐射到大岭和汽开楼市，那么如今也是热点的范家屯板块和其他区域呢？《规划》对长春国际汽车城的空间定位非常清晰，除了一核和中间翼外，还有：南、北汽车产业发展翼：北翼的大岭镇和西新工业集中区，以及南翼的朝阳开发区和范家屯镇，未来等会以汽车产业发展为主。一片区：依托响水建设现代农业和高新技术研发生产示范区。总体来看，这些区域还是以产业为主，住宅项目开发则是产城融合的配套。重点可以关注城市主干路和“一廊三楔”交会的地方，生态景观+便利交通，将会成为新兴住宅板块。首先，硅谷大街沿线，特别是硅谷大街与新凯河交会处，会是宜居住宅板块。其次，高新区向南部跨过绕城外区域，一方面衔接高新区的高新产业，另一方面向东连接人民大街商务区，如果未来快速路建成，这个新兴区域也值得关注。 最后，房报君想说的是，注意地价变化。《规划》中提到，“规划区域范围内土地出让价格要与长春市区域同类用途供应价格相衔接”，简单理解，就是未来大岭、范家屯等区域的住宅用地楼面价将向长春同类用地楼面价靠拢。现在已经拿地的房企，很可能是享受到最后一波便宜地价福利的房企。再加上疫情对楼市的影响、公主岭融入长春才刚起步、利好没有尽出等综合因素影响，今年二季度上市的房源价格，将是未来最低的一个阶段。到2025年，长春国际汽车城初见规模，长春公主岭也基本形成同城化格局，这里将成长为真正的长春西南楼市大板块。