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2020在长春买房前必看一、限售区域2018年1月17日，发布《长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》：凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房(含新建商品住房和二手住房)的，2年内不得上市交易。三环内包括区域：自立街、安庆路、蔚山路、盛世大路、兴顺街、东风大街、南环城路、卫星路、生态大街、东环城路、北环城路、西环城路（范围内）。二、买房首付不同的人贷款资格和首付款的比例也是不同的，目前长春大多数银行，执行的首套最低首付20%，二套最低首付30%。三、买房知识小课堂1、本地有一套房，外地有一套贷怎么算？长春目前认贷不认房，只要征信上显示有未还完的贷款，就算第二套房，首付不低于3成。2、本地无房，外地有两套贷怎么算？如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。（有两套贷款未还清，第三套不允许贷款买房，可以全款买房）3、本地有1套房，无贷款怎么算？按照首套房政策，首付不低于2成。目前各银行政策不同，购房前请提前咨询。四、公寓和商铺（40年产权的）首付一律5成，只能商贷不能公积金贷款，最多10年贷款，目前，按照LPR4.80，公寓和商铺利率最低加108个基点，为5.88。最高，6.37。五、贷款资格个人征信报告，是最重要的贷款资料！一般来说，近2年内，无连续三期累计六期（连三累六）逾期，或无逾期超过90天等严重逾期行为，一般还是有贷款资格的；而逾期次数达到连续三期累计六期，就属于银行禁入类(黑名单)客户。此外，借款人的收入证明及流水，也是重要的贷款资料，一般要求月供+其它需按月偿还的负债，不超过家庭月总收入的50%，总负债不超过家庭收入的55%。 购房所需资料：无房证明&征信查询一、购房流程及所需资料现在的购房流程大概是这样：看房——诚意登记——认筹——选房——交首付——办贷款——签合同（网签）。二、商贷所需核心资料1、户口本、身份证、结婚证（单身证明、离婚证）原件、复印件；2、外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；3、买卖合同、首付款发票或者收据；4、近半年的工资流水或者其他资产证明；5、征信报告。除了这些以外，由于各大银行对商业贷款的要求存在一定差异，申请者还要详细询问贷款银行要求的其他资料。三、个人征信报告网上查询步骤详解，不用再跑银行啦（24个小时出结果）官方网站：网页链接 二手房税费问题买房除了注意房龄、学区，税费比较重要的部分，具体来看一下二手房买卖房屋还需缴纳哪些税费？

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“人这一辈子，有的活成了面子，有的活成了里子。”—— 一代宗师辽北地区仁波切本山子假如上天眷顾某地，便会赐一种食物降临于此，成为此城子民的守护图腾。若这食物不唯一种，那更会演升为三味一体，三味并不是借那间书屋的名字，它也有可能是个虚数，不过可以肯定的是，这些味道终将假以岁月，纠缠扭结，融为一体，幻化为这地人们的腹中灵魂，上承祖先，下传后辈，生生不息,Circle of life。这三味一体放在帝都，应当是“豆汁、卤煮、炸酱面”；放在冰城，或许是“红肠、列巴、锅包肉”；而放在沈阳，那就板上钉钉地得是“抻面、鸡架、老雪花”，无论此地被称为东方鲁尔还是浑河格勒，无论天空中飘散的是工厂烟囱里的黑烟抑或集中供暖散热塔上的白雾，无论时间如何面无表情、脚步不停地带走生命，留下印记，它们都是这里人们的三味一体——杯盘碗盏中的圣父圣子与圣灵。没人能精准评量鸡架在这片热土上的地位。作为全国鸡架消耗量最大的一线城市，除了商务宴请和红白筵席外，它几乎可以横行这座城市里的每一张餐桌。哪怕是在青年大街北段的那些五星级酒店门前，也总有西服革履的男人开着他们的BBA豪车奔赴几条街外，在严肃拘谨假假掰掰的大宴之后，去路边的塑料凳子上弓背而坐，松开领带，起两瓶老雪，唠嗑，干杯，掰几个鸡架，吃一嘴一手油，再用成卷的手纸擦净，连同白日的愁烦团成一球，撇在脚下。啃鸡架能让沈阳人理得且心安，因为那是他们味觉记忆的原乡。对于沈阳人来说，鸡架是可以治愈一切苦闷忧愁的济世良方。掫瓶老雪，掰俩鸡架，碎肉把胃口填满，酒精将脑仁儿搅浑，回家倒一觉儿，第二天醒来，虽然口燥唇干，眼神恍惚，但昨夜的爱恨情愁业已清空，脆骨细肉吃进嘴里，不可食的扔到桌下，处世的艰难狼狈和吃相的笨拙难看，所有人生的酸甜苦辣，都可以因了这缕烟火气和重滋味而味觉失灵，这一刻，世界会在某个意义上变得全新。沈阳不是伊斯坦布尔，但也辉煌过的，是全国都数得上的地方。铁路西边烟囱聚集的工厂区，是能让整个中国转起来的大机器。周遭是连片的、红砖砌筑的、斯大林式家属楼，浩浩荡荡、两水两气、楼上楼下、电灯电话。偶然掠过低空的鸽子，以红墙当背景飞过，悠长颤巍的鸽哨声是这场景里除了厂子上工汽笛声之外，难得的画外音，行人们脸上多的是自信和骄傲。彼时的沈阳是未来愿景的标杆，这目标属共和国长子家完成得好，这份心气儿下的餐桌上，鸡架是不太容易脱颖而出的。直到上个世纪末，计划经济轰然崩塌，大锅与铁碗皆被砸碎，狂潮袭来，几百万主人翁的安全感在一夜间挥散无踪，他们的命运就此明晰——空手而来，空手而去。万物皆轮回，凡是繁荣过的，也必将落入破败，烧烤与直播的时代尚未来临，原来蓬勃着傲气的每片街区、每条街道、每栋红砖楼里都充满了意志消沉的人。寻醉，成了这座浑河边萧索城市里苦闷人们的生活主题。许多小面馆应运而生，老板食客都是下岗工人，专门提供廉价的肉食和酒精。酒是本地出产的廉价啤酒，粗粝的本地工业拉格，便宜，量大，易醉，喇嗓子，名字从绿牌儿、黄牌儿，一直叫到老雪花。下酒菜则是熬汤的鸡架，紧缩银根后，原来被人不屑的边角料捞出汤锅后不再被丢弃，而是随机应变地掰成大块儿，拌上榨菜、香菜、辣椒油之后氤氲着热气儿端上酒桌，拌鸡架，鸡架的原教旨主义形态。虽然一大盘满打满算也没多些肉，但好歹解了馋。先啃鸡架再喝老雪，末了吃面喝汤收尾，这让人们在穷与困之间可以挺得更久一些。后来惨黯的日子捱过去了，颓唐的重又复苏，沈阳城还是那个沈阳城，人们纷纷从漫长的填满嘲讽与冷笑的冬夜中渐次醒来，再鼓作气，去找工作，去买彩票，去奔赴下一站。荣耀和屈辱，皆成往昔，只有用鸡架去满足蛋白质和下酒菜需求的味觉习惯，花岗岩一般顽固的留了下来，成为时过境迁里唯一坚实的存在，春拌、夏炸、秋烤、冬炒，兹要是你在这座善于自我和解的城市里长大，操着一口自我感脚害行的普通话，甭管老爷子还是小年轻，基本都好这一口儿。到沈阳这个完全不是旅游城市的城市来旅游，“基本盘就是一宫两陵大帅府，参观完一系列陈年权贵创业者和败家子的阴阳两界宅邸，赶上冬天就去棋盘山滑滑雪，若是夏天就去方特看看烟花，大概齐就算该玩的都玩到了，旅游纪念品基本等于没有，要是有也和全国各地卖的都一样，要是非得买点啥，那就整两个鸡架，塑料袋一装，捎家去就拉倒了。”能这么安排你沈阳之行的绝非是敷衍之徒，而是一位敢于对你坦诚展示自己生活内核的真朋友。因为，哪怕东北人不全是活雷锋，就算你在景点边买到过玫瑰香蘸蜂蜜冒充的大蓝莓或带着Made In China 字样的前清鼻烟壶，也别担心在沈阳的鸡架界，遇到那种专坑游客、偷工减料、糊弄了事、萝卜快了不洗泥的“金牌老字号”。与天津狗某理和北京全某德不同，沈阳人贩售给你的鸡架完全就是他们自己的日常真爱，与他们每天吃到肚子里的一样货真价实童叟无欺，何况这种满街都卖，这几块钱一个的东西是真的是买不到吃亏也买不到上当。鸡架绝算不上是珍馐，也没可能在任何一张昂贵的菜单上出现。即便是最硬核的沈阳人也不会去幻想一桌由满清格格上菜的鸡架全席。它是实惠的食物，布衣百姓馋与闲的最佳伴侣。六块钱就能买一个，大号的，大到足以能让作为买家的你，会感到很占了一些便宜的羞赧、窃喜和沉甸甸的不安，虽然这沉甸甸里至少有六成来自没法嚼碎下咽的骨头，但如果你单纯到想花几块钱就能吃到整整一斤有滋有味的肉，那基本上也只能用too young,too naive来形容了。本地风的菜馆里更是绝不会少了鸡架的踪影，这个整鸡去掉腿、翅、爪、脖、头、胸之后剩下的残躯被拿来熏拌烤炖炸炒，十八般武艺，可劲儿地往上招呼。兹要原材是鸡架，沈阳人都能换着花样做出无数种好吃的滋味来，各家店各有风骚，并且往往是当红头牌。野生美食家之间关于食物的都市传说百分之八九不离十的都是“某某小区有家小神店儿，贼小、贼破、老板贼牛逼，但鸡架老好吃了”。小神店儿大多藏身老小区里，陈旧绵延的赫鲁晓夫楼群里酒徒密布，住在这里的男人大都做着不那么显赫重要的工作，抑或是什么都不做，社会人儿或是纯拿低保，出门儿得管媳妇要点钱，在街口连唬带诈地和从小一起光屁股玩到大的邻居打六冲，一打一下午，填大坑，完事儿去集体觅食，无需西天万里遥，步行三两分钟即可抵达，也不用一掷千金，老雪和焦子烤鸡架就能让幸福感顺着这些骨头留到那些骨头里。这种焦子烤鸡架，大抵是沈阳独有，炼钢的焦炭改做烧烤的燃料，无疑是重工业时代遗留下来的偏门武功。就好像俄国农田里的拖拉机，大多都是由退役的坦克改造而来，总有点解甲归田铸剑为犁的遗憾。但它火力刚猛，烤出的鸡架滋味儿勾人，每逢傍晚，沉重的铁拍子夹着鸡架，在焦子燃起的烈焰上炙烤，鸡油滴在火苗上滋滋响，味道在烤至焦糖色时达到巅峰，那股刷酱烤肉的香气能够闪烁着油脂光亮穿过整条街，愣是钻到鼻腔里来，勾走人的魂儿。鸡架通常都是提前腌好，炸两遍，第一遍七分熟，第二遍现点现炸，这样鸡架上桌时才能足够新鲜脆生。刚出油锅的鸡架滋滋做响，呲着油星，连肉带骨皆已紧缩，自里到外透着香味儿。看起来也是来势汹汹，并非寻常金黄色，而是泛着红澄澄的光。常吃鸡架的老啪叽一看就明白，这是老板用得起耐心，腌入味了，炸酥脆了，必须好吃。别管烫不烫，赶紧抓起来趁热乎吃，吃鸡架时不舍得直接下手，不吃一手油，那都是严重脱离群众的小布尔乔亚行为。要知道，炸鸡架的小店，就算不撂地儿，也都有一股莫名浓重的街头气，就是那种北京叫脏摊儿，广州人叫走鬼档的气质，这里的食物和这里的食客，都是如此。在这儿，脖子上坠着大金刚菩提的社会大哥不会用几百分贝的嗓音谈几个亿的上市生意，也没有痴情到蠢的男人会端着大捧的蓝色妖姬在妹子吃鸡架的时候跪地求婚，因为在吃鸡架的时候，只有专心致志地在骨边撕下软嫩的肉来，才是眼前推动世界继续平稳运转的唯一理由。直面食物本身，就是直面自己的灵魂。而直面这一盘辣炒鸡架，就需要翻来覆去地啃，抽丝剥茧 ，扒拉出犄角旮旯的小细肉，抠哧出骨头缝里的小碎筋。完事儿再唆叻一下沾满酱汁的手指头，加点一份肉沫茄条，盘龙状，堆满蒜，节奏合理，有荤有素。再配上一碗大米饭，基本上就能胜却了人间百分之八九不离十的绝大多数。就算米兰昆德拉教导我们说“生活在别处”，但那别处要是没有这么好吃的鸡架，似乎也没有什么好羡慕……

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目前的情况我国九大国家中心城市，分布于东南西北，在不同区域起到中心引领作用。北京上海且不说，广州对应的是华南区域，天津对应的华北，成渝对应的是西南，西安对应的是西北，郑州对应的是中原，武汉对应的是长江中游。 摄影：李永宏独独战略区位重要、面对老工业基地振兴爬坡过坎的东北，还缺一个国家中心城市。什么是国家中心城市？所谓国家中心城市，是指处于中国城镇体系最高位置的城镇层级。肩负重要发展职责、作用，这样级别的城市要在全国具备引领、辐射、集散的功能，涉及到政治、经济、文化、对外交流等多方面的表现。中心城市应具备的发展特征、功能：一是国家组织经济活动和配置资源的中枢；二是国家综合交通和信息网络枢纽；三是国家科教、文化、创新中心；四是具有国际影响力和竞争力；五是国家城市体系中综合实力最强的“塔尖城市”。国家中心城市所必须具有的五大功能：综合服务功能、产业集群功能、物流枢纽功能、开放高地功能和人文凝聚功能。此外，中心城市还担负着带领区域内其他城市发展的职责，从而促进区域经济社会的发展，缩小地区间发展水平的差距。去年，在沈阳召开的辽宁省第十二届委员会第十次全体会议，正式提出“积极推动沈阳创建国家中心城市”这一次会议的召开，辽宁在省级层面提出要积极推动，一个城市申请创建国家中心城市，是辽宁发出的又一个，推动东北振兴的重要信号。一个城市的行政级别越高、顶级头衔越多，说明这个城市，在国家战略中的地位越高，其城市价值越大。目前，从已知的头衔中，“经济特区”、“国家级新区”、“自贸区”、“国家中心城市”这四个为“顶级头衔”。“国家中心城市”，是近年来“最炙手可热”的头衔，因为这个头衔更具综合性。……这意味着中国的城镇化道路，进入了都市圈和城市群时代，放宽落户限制，打造世界级城市群。

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四家龙头房企自建线上售楼处比较◆ 主要目的：构建全民营销式的线上销售平台目前，多数房企自建线上售楼是在疫情期间匆匆上线，加之成本投入、技术和线上运营经验等原因，其线上售楼处搭建主要是以企业项目展示、意向登记和线上咨询为主。而对碧桂园、万科、恒大及融创来说，通过全民经纪人实现全民营销，构建集项目推荐、锁客、认购和成交等多环节的线上销售渠道才是其搭建线上售楼处的主要目的。 ◆ 平台功能：碧桂园线上平台主要功能最齐全从自建线上售楼处平台功能来看，碧桂园最齐全，能实现包括“拓客”、“锁客+成交”和“全民营销”在内的所有功能。碧桂园凤凰云线上平台目前已经实现从线上蓄客、线上锁客、预约看房、在线选房和认筹签约线上交易闭环。但据了解，碧桂园1-2月线上认筹和认购量并不高。因此，虽然平台功能的齐全为线上营销和销售打好了基础，但是更重要的还要加大推广力度。而恒大除了意向登记和选定房源环节不能完全线上化操作外，其他环节均可在线上完成。另外，融创幸福通的功能相对较少，且不能进行线上认筹和认购。此外，选定房源方式上，四家房企线上售楼处有所差异。如碧桂园凤凰云购房者在完善个人信息后可以在线选房，而恒大恒房通则需要与置业顾问电话或微信联系确认房源后，收到微信服务提示，网上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》才可预定房源。融创幸福通则是跳转到“焦点选房宝”小程序上进行。 ◆ 项目展示：碧桂园展示架构最成熟，万科楼盘信息最详细在项目展示上，我们通过用户功能丰富性（查找模式、地图看房、开盘提醒和参与活动等9个功能指标）、项目信息详细度（价格、建筑面积、开盘时间、配套展示、浏览人数及户型解析等24个指标）、咨询途径多样性（一键拨号、即时在线咨询、一对一选择置业顾问等6项途径）以及看房形式创新性（VR看房、微楼书、高清视频和直播等6种形式）四个维度对四家房企线上售楼处进行分析比较。在用户功能方面，碧桂园凤凰云提供给用户的使用功能最多，涵盖了分类查找、地图看房、开盘提醒、领优惠折扣及转发分享等八项内容。在项目信息方面，万科置业神器项目信息展示最完整，包含21项内容。另外，四家房企中只有碧桂园在项目展示中提到了预证信息，且在户型介绍上也面面俱到。在咨询途径方面，碧桂园凤凰云途径最齐全，设有一键拨号售楼处、在线即时咨询和通过手机、微信号直接联系置业顾问等多种方式。另外，碧桂园凤凰云每个项目置业顾问都有详细个人名片页面，方便购房者了解，增加信任度。且购房者可以直接线上分享置业顾问名片或存入通讯录。而恒大恒房通平台除了项目统一电话和在线客服外，购房者在联系置业顾问时会跳转到“恒房通好盘”微信小程序界面，上面有置业顾问手机、微信号及微信二维码。在看房形式方面，四家房企在线售楼处都积极采用了VR、高清视频和直播等多种创新，优化客户看房体验。其中，VR看房是四家房企线上售楼处必备应用。但同样的VR看房，四家房企细节却有所不同。如恒大恒房通平台VR看房可以鸟瞰项目全景，融创VR看房可显示房间尺寸，万科VR在线讲房外还对样板间装修标准进行一一展示。四家龙头房企与第三方平台合作线上售楼处比较除了自建线上售楼处外，四家房企还选择与一些第三方平台合作，是另一种线上售楼处的展现途径。但总体而言，四家房企对于第三方平台售楼处重视度远不及其自建平台，且碧桂园、万科和融创在与第三方平台合作投入和力度方面均不如恒大。在房天下平台上，碧桂园、万科和融创主要是通过进驻平台网上售楼处和网上房交会，按照不同区域或项目建立各自有品牌。而恒大除了上述方式外，还在房天下平台置顶恒大实景看房广告、设立恒大品牌馆，点击广告链接和品牌馆后，可以关联至恒大自建线上售楼处平台“恒房通”。而在安居客、贝壳找房的第三方平台上，四家房企则是选择进驻平台VR售楼处，通过VR看房、VR带看、在线认购和无理由退房等多种方式推广展示项目。而除了与第三方主流房产平台合作外，四家房企如融创也会与京东这类电商平台合作加强线上销售。2月17日，融创西南京东线上旗舰店上线，升级“安心家园计划”，打造线上24小时营销中心，并陆续上新融创西南区域20余城50多个项目和多个特价房源。在旗舰店内，购房者可通过VR、直播等途径便捷看房，并可直接在京东上咨询融创西南置业顾问，享受置业顾问与京东客服组成的专属“2V1”客户服务。另外，对于四家房企而言，与第三方平台合作线上销售更多是想利用第三方平台的推广、资源等优势为自己导流，收获潜在客户，并未真正想通过第三方平台完成线上交易。如恒大在房天下、安居客、乐居、腾讯视频、微博、抖音和淘宝等多个第三方平台“最低价购房、无理由退房、推荐赚取佣金和奖励”的强势宣传，为恒大带来了亮眼的客户流量和销售业绩。克而瑞2月份销售榜单数据显示， 在“5000元赚钱模式+全国75折+双兜底保障”配套购房政策的实施下，恒大2月份全口径销售额达到470亿元位列榜首，明显高于碧桂园、万科、融创等龙头房企，成为疫情期间极少数实现同比正增长的房企。总结：线上营销的成功还需销售政策、产品品质等配合总的来说，碧桂园、万科、恒大及融创线上售楼处各有特色，且自建线上售楼处平台是四家房企线上销售布局的重点。对于四家龙头房企来说，其本身项目基数大、周转快，客户、员工及合作伙伴等私域资源价值高，因而自建线上销售体系，挖掘和沉淀私域资源池十分必要。较早布局线上销售平台、全民营销政策丰富的四家房企，尤其是恒大无疑在这场线上营销战中占得了市场先机和有利位置。功能丰富的线上售楼处固然可以提升看房效率，降低房企销售成本，但对于低频、资金体量大房地产行业而言，房企实现客户转化和完成交易还是需要销售策略、产品品质和售后服务等其他很多要素的强大配合。正如恒大，此次线上营销中取得的成绩不仅仅只是恒大线上售楼处做的好，而适时推出的配套营销政策、过硬的产品品质才是其致胜的关键。

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买房路上有很多买房细节需要购房者注意。例如不少人在网上找寻二手房源时，会经常看到满五唯一和满二唯一的字眼。其实满五唯一和满二唯一主要是所缴的税费不同，因此购房者首先需要了解，二手房交易中，需要缴纳哪些税费等费用？然后再了解满五唯一和满二唯一有何不同？买二手房需要交纳的费用有哪些1、个人所得税：计税金额的1%或差价的20%（符合条件的免征）。2、契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，二套90平以下1%，90平以上2%（二套房政策不含北上广深）。3、增值税及附加税：成交价/(1+5%)*5.6%。（符合条件的免征）4、交易手续费，买卖双方分摊。5、*河蟹*、交易登记等杂费。6、土地出让金等（只有特殊类型房屋才需要交纳）。二手房交易中，涉及问题多而广，尤其税费更是种类多，具体的可以向相关负责人或帮你处理手续的房经纪人询问，避免造成损失。满五唯一和满二唯一有何不同？符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。而满二唯一中，只有满二是免征增值税的关键条件，即普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值税了。归纳就是，满五唯一不需要缴纳增值税和个人所得税；满*河蟹*唯一不需要缴纳增值税；不满二则所有费用正常缴纳。满五满二是如何界定的呢？1、商品房以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。2、房改房有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年或满二即可）。3、继承所得房产继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。4、赠与的房产直系亲属之间赠予的房产按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年；非直系亲属要按规定（第1、2条）计算房屋是否满5年或者满2年。5、夫妻更名（包括离婚析产）的房产按照更名前的日期界定是否满5年或者满2年。6、遗失补证、破损换证的房产遗失补证、破损换证的房产按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。另外房产权属来源一半继承，一半赠与的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。面对信息庞杂的二手房市场，挑选出最适合自己的一套，要走的路长且曲折。然而，很多人不愿意花精力和时间了解房产知识，更愿意委托专业的经纪人来帮自己打理。不过，一些基本的行业知识和相关政策还是需要做一些了解，可以为自己争取到最大最优的权益。

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纵观2010年来东三省常住人口总量的走势，从2014年之后，东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止2018年末，东三省常住人口总量较2014年高峰时期减少了140万人。东三省常住人口的减少，除了由于生育意愿下降、自然增长率低外，更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢，导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。1、人口外流：重工业衰退，人口长期持续流出（节选） 具体到各城市来看。在2013年~2018年五年间，仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势，其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势，即使是哈尔滨和长春这样的省会城市也毫不例外。人口的减少势必会导致住房需求的萎缩，如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。 不过，哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口，而七台河、鸡西、鹤岗、铁岭这样依靠煤炭资源发展的中小城市近年来经济增速明显下滑，如铁岭2018年GDP增速仅有1.3%，在此影响下，当地的人口将持续对外流出。从国家统计局公布的70城数据房价变动情况来看，2019年11月哈尔滨、大连、沈阳、长春商品住宅均价同比2018年同期均价涨幅均在8.5%以上，其中哈尔滨涨幅最高，达10.2%，其次是长春，涨幅为9.8%，沈阳和大连居于第三、四位，涨幅均在9%左右；从月度环比数据来看，除了大连在1月和9月房价呈环比微降趋势以外，其余城市价格月度环比均呈增加趋势。从具体价格来看，大连商品住宅成交均价最高，高达1.59万元/平方米，哈尔滨和沈阳价格水平相仿，均在1.1万元/平方米左右；房价水平最低的当属长春，单价在1万元左右。总的来看，大连、沈阳、长春、哈尔滨四个二线城市商品住宅成交规模、成交均价在东北区域处于前列，总体市场表现尚可；而鹤岗、双鸭山等城市不仅城市人口规模本身较少，而且人口还处于不断流失之中，加之东北生育率低下，部分城市如铁岭、鹤岗等均已经步入负增长，未来房地产市场规模收缩十分明显。 如同东北大多数城市一样，铁岭面临着严重的人口流失，2010年~2018年铁岭的户籍人口数量减少了13.5万。长期收缩的人口总量也使得当地的购房需 求明显减少，商品房成交量断崖式下跌，根据官方最新公布数据，2018年铁岭的商品房成交量已经不足100万平方米。 黑龙江鹤岗市总价2万块的白菜房引发了社会的高度关注。事实上，这种白菜房仅仅只是个例，多是位置偏远、处于顶层的棚改房；但不可否认的是，即使抛开这类白菜房，鹤岗2000-2500元/平方米的房价也有明显偏低的。造成鹤岗房价处于低位的原因有诸多方面，最重要的原因是由于近些年其产业的衰退，从而引发经济的萎缩、衰退、人口的外流；其次，大体量的棚改也是造成鹤岗购房需求低的重大原因；第三，鹤岗本身老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。 事实上，造成需求断层的更深层面的原因是由于其产业的衰退。长久以来，鹤岗是一个以煤炭采集为支柱产业的城市，在1918年开始采矿以来，已有百余年的历史，曾经一度成为黑龙江省四大煤炭生产基地，产煤外输量一度位居全国第四。但随着煤炭产业“黄金十年”的结束，鹤岗这座城市也因煤矿资源枯竭而走下坡路，2011年，鹤岗市正式列入全国第三批资源枯竭型城市，此后，其经济疲软并开始走向衰退。据新华社报道，去年8月底以来，鹤岗市已关闭10处矿井。随着其主要产业煤炭开采变得萧条，鹤岗经济近年整体上处于萎缩状态，从2011年到2017年，当地名义GDP从331亿元萎缩到293亿元，2019年上半年GDP仅有109.1亿元，经济衰退严重。 与鹤岗经济萎靡对应的是人口萎缩，统计公报数据显示，2018年鹤岗全市常住人口量仅有99.5万人，较2011年的108.8万减少9.3万，不到10年的时间里减少了接近1/10，人口外流十分严重，这座城市也成为收缩城市的标杆。 当然，除了棚改和产业衰退的原因以外，造成鹤岗房价处于低位的另一原因是由于其老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位。此外，省内另一个房价处于低位的城市双鸭山，老龄化率达20.92%；出生率也同样处于较低水平，2018年双鸭山是人口出生率仅有4.89‰，不及全国平均出生率10.94‰的一半，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。总的来看，人口的外流、产业的衰退使得城市活力不足，加之寒冷的气候使得购房需求被严重抑制，而机会点在于城市人口规模较大的城市、中心城市，从产品偏好来看，东北的二线城市依旧以80-100平方米二房最为畅销，需求偏“刚性”。至于城市未来的发展前景，总体上还是以沈阳、大连、长春、哈尔滨等二线城市为主，齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州、大庆五城可适当考虑。 第一梯队：分别为沈阳、大连、长春、哈尔滨，这四个城市均为二线城市，人口规模大，四城人口规模在700万人以上，它们或为省会，或为副省级城市，收入水平相对较高，存在一定的购房潜力。同时四城房地产基本面表现也较好，沈阳、长春两城成交规模突破1000万平方米。 值得注意的是，四城表现并不完全一致，各城均有自身优缺点。相较而言，大连老龄化更严重，2017年老龄化率已达25%，较长春高出近5个百分点；哈尔滨人口外流较为突出，近5年户籍人口减少了36万；长春人均可支配收入水平相对较低，2018年仅有35332元，较沈阳低8722元/平方米。相较而言，沈阳在各指标上表现均较优，市场前景最佳。 第三梯队的绥化、朝阳、松原、葫芦岛、四平、牡丹江、铁岭这7个城市则可归为风险城市，这些城市经济体量小，增速也较慢，尤其是铁岭、牡丹江2018年增速仅有1.3%，松原更是只有0.9%，朝阳、铁岭人均可支配收入均不足25000元，购买能力不足，在购买力的桎梏之下，房地产成交量在较低位也在意料之中。 至于人口总量不足250万的城市，由于自身人口规模就较小，并且大部分都是资源型城市、近些年受产业转型的影响，经济增长失速，人口外流现象特别明显；除盘锦外，其余城市生育率均在7‰以下，加之老龄化水平较为严重，城市自然人口多呈现负增长，以今年曾经一度引起热议的鹤岗为例，近10年常住人口减少了近10万人，人口收缩十分严重，这类城市是典型的风险城市，购房需求在低位更是必然。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-11

唱衰者总有理由，看多者依然不再少数，这就是市场，是人性和认知的差距；经常有人说沈阳的经济不行，或者沈阳的城市发展不行，这个是相对的，如果拿城市跟城市单独对比，大家的理论没问题。但是一个城市的发展前景是需要综合性因素分析的，而不是看个体。所以这也是为啥沈阳的经济或者城市水平不如某些二线城市甚至三线城市，我们依然能进军新一线城市行列； 2、国家中心城市就像国家中心城市的筛选标准，如果是用现阶段城市的经济水平，沈阳是完全没希望的。 国家中心城市是指居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。 国家中心城市是在直辖市和省会城市层级之上出现的新的“塔尖”，集中了中国和中国城市在空间、人口、资源和政策上的主要优势 。 现在国家中心城市有9个，包括四个直辖市、四个省会兼副省级城市、一个省会（非副省级城市）。北京、天津、上海、广州，重庆、成都，武汉，郑州，西安；大家知道，城市化的进程，农村到城镇、城镇到城市、城市到大城市，然后形成城市群的发展路径； 城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。2006年“城市群”第一次出现在中央文件，2013年以来中央要求把城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。 从总体上看，北京、天津、上海、广州分别引领环渤海、长三角和珠三角区域发展 ；重庆、成都是西部大开发的重要平台，是长江经济带的战略支撑 ；武汉辐射带动中部和长江中游地区，支撑长江经济带发展 ；郑州引领中原发展、支撑中部崛起 ；西安辐射带动西北及周边地区发展。 目前中国国家中心城市的候选者共有六个：沈阳、青岛、南京、杭州、厦门、深圳； 如果从单个城市的经济发展，城市水平来看，沈阳不用选就已经被淘汰了。但是我觉得我们有很大的希望，京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群、长江中游城市群这是发展的头部城市，最好的资源集中于此。但是国家宏观角度需要做战略布局，一线要发展，二线要跟进，三四线城市也要有保障；东北三省、川渝、西北等这是战略层面的保底，所以也需要核心城市的穿线带动，辽中南城市群、哈长城市群需要靠谁，国中到底给谁拼的不是城市的经济实力问题，而是全国层面战略布局，那么未来会不会给沈阳，只有一个判断，就是东北需不需要国家中心城市。这是即理性的分析，也是城市前景的需要3、沈阳，城市地位辽宁省省会、副省级市、特大城市、沈阳都市圈核心城市，国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市； 东三省人口呈现234的原则，辽宁是人口最多的省份，同时沈阳的城市人口状态是呈现流入的；根据沈阳市公安局月报统计数据显示，截至2019年11月末，沈阳市户籍人口为755.7万人，同比增长1.41%，今年1-8月份沈阳市净流入人口数达9.3万人，人口流入结构以大学生、技术人员、商务人士为主。人均受教育年限12.6年。这个数据可以表明沈阳的人才引进能力是非常有效的。 沈阳经济区八城市一体化，也将会有力助推沈阳城市的发展； “一小时，八城互通，半小时到达沈阳。”沈阳经济区的沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、营口、铁岭和阜新八城市间将形成一小时交通圈，这将有力推动沈阳经济区的一体化、同城化发展。 沈阳的前景除了在自身的发展，还需要吸血附近的三四线城市； 4、外在因素，“十四五”和东北亚经济一体化；“十四五”时期，要有新的战略性举措，推动东北地区实现全面振兴。 第二届“一带一路”国际合作高峰论坛于2019年4月举行。多位中韩专家指出，“一带一路”倡导的理念为全球治理提供了新启示，中韩应携手加速推进东北亚经济一体化。 东北亚是一个地理概念，即东亚东北部地区，为东亚所属的二级区域，日本韩国称为北东亚，其范围可包括中国东部，朝鲜半岛，日本列岛，俄罗斯远东地区。2019年，文在演总统再中日韩蜂会倡议东北亚铁路共同体。环渤海湾区、海洋城市带与东北亚铁路共同体互联互通有戏。如果实现，中日韩两小时工作生活圈，跨国城及快轨，全线贯通东京、首尔、北京、上海四个国际化都市群。是全球人口密度最大的国际线路。 关于外部因素在这不做详细分析，毕竟属于敏感话题； 城市间的互通有无已经实现，城市群的价值越来越高，跨国城际、跨国区域经济一体化不会实现吗，只是时间问题而已； 我们从四个层面对沈阳城市的未来机遇和挑战做了详细分析，这只是一个分析，不作为任何事件走向的参考或者判断，不喜勿喷，希望大家看完后左上角点蓝色字体关注我们； 任何盲目、或者夸大唱衰东北的言论我们都会回击，相信我们家园的明天会更好，沈阳会更好!

房妞

来自开普勒452b2020-3-10

3月2日至8日（下称上周）二手房市场成交量开始出现明显回升环比增加89.7%，较去年节后同期减少66.2%，楼市三四月份的“小阳春”难以再现，依旧处于成交比较低迷的情况。目前除了武汉之外，杭州、广州、南京、厦门、北京、合肥、大连等城市均出台了房地产中介机构有序复工的政策，在满足城市防疫要求的前提下，通过预约与线上流程的方式减少线下集聚，让中介有序复工、恢复经济秩序。上周18城成交总量已经恢复至12月周均水平的51.5%，其中上海恢复程度最高，超过去年12月周均成交量，广州、大连、南京四个城市的成交量已经恢复至去年12月周均水平的70%以上。天津、深圳、合肥、重庆与廊坊成交恢复程度不到30%。图：1-3月重点18城链家二手房实时成交总量周度走势数据来源：贝壳研究院图：上周18城链家成交量相当于去年12月周均比例数据来源：贝壳研究院上周买卖双方入市意愿增强，新增客源量环比增加15.1%，新增房源量环比增加54.4%，新增房客源均已经恢复至去年12月份周均平均水平。新增客源中有67.2%来自线上委托，较去年3月周平均水平的55%，增加了12.2个百分点。图：重点17城[1]链家新增房源与客源总量周度变化数据来源：贝壳研究院[1] 成都新增客源变化受业务变化影响较大，故剔除。图：重点17城链家新增客源线上占比周度走势数据来源：贝壳研究院17城中有7个城市上周新增客源量已经超过去年12月周度平均水平，有9个城市新增房源超过去年12月周度平均水平。其中，大连、广州、济南、上海、青岛、南京6个城市上周新增房客源均超过去年12月平均水平。图：上周17城链家新增房客源总量相当于去年12月周均比例数据来源：贝壳研究院目前新增供需已经恢复至正常水平，业主预期也在逐步恢复，随着各城市房地产中介门店有序复工的推进，预计受疫情影响而延迟的购房与换房需求会有一波集中释放。· END ·来源：贝壳研究院

房大宝

来自开普勒452b2020-3-9

在广西吃早餐，不论你是吃糯米饭、豆浆油条、还是云吞烧麦，粉永远是不能缺席的。在一顿早餐里，粉永远都发挥着提味、满足的用，将早餐的味道推至极点。如果早餐界也有奥斯卡奖项，那么老友粉、桂林米粉、螺蛳粉等一众米粉肯定是当之无愧的“最佳主角”。 米粉，能够叫嚣木桶糯米饭和豆浆油条，与之竞争“最佳早餐主角”奖。作为广西人每天早餐的首选项，以一碗老友粉为例，需要先将豆豉、酸笋和生料爆炒，然后加入大骨高汤烧开，浓郁的老友汤香味扑鼻之时，再倒入软化的扁粉，在汤未重开之时熄火，余温渗入米粉中，更加软滑。刚煮好的老友粉，是一件能充分调动人体感官的艺术品。 先是一看，汤水成色橙黄浓郁，米粉根根分明；再是一闻，汤汁散发出浓郁酸笋豆豉香，让人胃口大开，神清气爽，倦意全无；然后一嗦，吃肉，胃觉得到升华；最后一喝，那温热恰到好处，既暖胃又有满足。有煮粉，也就有烫粉。比如说生料粉、叉烧粉、牛腩粉等等。 叉烧粉的米粉比较软滑，用滚水烫一下捞起，放入卤制的叉烧，还有青菜。除了叉烧，还可以放牛腩、牛肚、猪脚、肥肠、牛巴、扣肉等等，再加入清甜的骨汤。猪脚粉里的猪脚，软糯Q弹，越嚼越香，而牛腩却炖得极其酥烂，轻轻一咬就能把肉扯下来；牛肚和肥肠口感更软韧，而鲜嫩的鸡肉粉，让你分分钟痴醉。但说到烫粉，就不能够不提走出广西、走向世界的杰出代表——螺蛳粉。每一碗螺蛳粉的汤底，都要选用个头均匀干净的新鲜石螺和大骨汤。去掉尾巴的鲜活石螺跟着酸笋紫苏大料干椒一起大火炒制，激发出来的香味能把人馋哭了。熬足8小时的螺汤美味无比。米粉、酸笋、木耳、螺肉、豆腐bo，青菜，腐竹，ong菜梗泡到汤里，水乳交融，完美融合。一碗热辣辣的螺蛳粉一上桌，那肯定是万众瞩目的。如果这时候再来一个带皮鸭脚，酥软的鸭脚吸饱了螺汤，色泽精华，嗦一口——啊！是何其的鲜美。在这个时候，你能听到周围人咽口水的声音。吸收了螺汤的豆腐bo，吃起来却没有一点豆腥气，也不油腻，口感软烂，让人胃口大开。就算你吃饱了也停不下来，其回味无穷的口感让你只想高歌“来呀，快活呀”。除了米粉，广西人对于吃粉时的配菜，也十分讲究。路边小店，是广西人吃粉的最佳场所。 广西的路边店大多设在车来车往的大路旁，有一些桌子摆到逼近行车道，配上几只塑料胶凳。但是，即使是这样的环境，没有一个人能够抵挡路边小店里的美味诱惑。 一碗丰富的煮粉，搭配广西独有的酸笋、油泡辣椒，广西味道的生滚下水，还有一般人不敢轻易尝试的鱼腥草。各种滋味全在这一碗粉里，广西人的生活惬意似神仙。跟香港人“我煮个面过你食啊“的经典TVB剧情不同，广西人晚上如果饿了，经典台词肯定是“走，去嗦碗粉”。

房大宝

来自开普勒452b2020-3-9

农院路和中山路是老驴初到南宁时经常混迹的两条路，他们不仅让我与健美的身材渐行渐远,而且让我以最快的速度融入南宁生活并拥抱南宁生活。每每我走在这两条街上时，看着这熙熙攘攘的人群，有一个想法时常在我脑海里闪现，我要是也干一个火爆鱿鱼如何？或者鸡翅包饭也行？我爸要是在这种地方传我两间铺面的话，我是不是就不用辛苦码字了？一铺养三代的含义在此时此刻被诠释得淋漓尽致。这两天，在朋友圈里看到了一条消息，「农院路一级旺铺35平方仅售355万，租金21500一个月！」，这让我之前的想法更加具象化了。原来干一个火爆鱿鱼要干足21500元，剩下才是自己的，我要卖出2150个鸡翅包饭，才能见到利润。小摊小贩的日子确实异常艰辛，除非......这个铺子是你自己的，那情况就会马上不一样，不管你卖啥，你都是这条gai上最靓的仔，你可以起得最晚，睡的最早，只要铺面买对了，你卖啥赚啥！也可以当个包租公，享受用钱生钱的极致乐趣。但，不是什么样的商铺都可以入手，在买住宅都还在懵逼的阶段，投资商铺这种精细活，老铁们还是要慎之又慎，买好了，一铺养三代，买不好，三代供一铺。一所学校能养活一条街，你信吗？ 这话题我想老铁们都有发言权。几乎每所学校旁边都会有一条学生们用生活费养活的街。现在回想起来我依然记得小时候学校旁那家卖汽水、零食的小卖部；还有高中时学校后门那条「鱼香肉丝味」的小吃街，每每下课放学，这些店铺就会被围得里三层外三层。我还记得读大学的时候，学校旁有个村儿，叫正因村，原本是一个普普通通的乡村，后来由于大学在它旁边建立，便带动了村的发展，很多美食、公共设施和娱乐设施因此设立，夜市那叫一个热闹。再说点近的，著名的农院路、火炬路就是在西大、财院等几所高校靓仔靓女们的照拂下，年复一年的繁华、活力。就连周边的朝阳商圈也在年轻学生们的光顾下热闹非凡，每次驴哥去，街上的行人都得擦着肩膀而过。 前几天我路过农院路，在人山人海中撩了个螺，顺便也问了几家商铺的租金：一间16㎡的铺子，每月租金1.4万/㎡，每平租金875元/平/月；一间13㎡的铺子，每月租金1.5万/㎡，每平租金1153.84元/平/月；一间3㎡的铺子，每月租金8000，平均租金2667元/平/月；……有人专门做了一个调查，从2014年到2019年，农院路的商铺平均月租金从620元/平涨到了1000元/平，租金每年涨10%左右。▲农院路商铺租金数据，来源于网络也许单这样看，看不出啥，再对比南宁几个商圈的商铺，其中以农院路为代表的西大商圈月平均租金在1000元/平；朝阳商圈月平均租金在1750元/平；金湖商圈月平均租金500元/平，东盟商圈月平均租金800元/平，几个商圈中，西大商圈和朝阳商圈租金相对较高，而高校学生们对此功不可没。南宁学校旁的街铺还有多少？学校周边的商铺，先天就带有客流优势。学生消费群体数量庞大且消费能力不小，衍生出的消费需求更是多样，比如餐饮、书店、教育培训，这些业态的商铺在学校周边往往都比较吃香。这种铺在圈内有个名号——学区铺，这类商铺往往也是社区商铺，社区群体加上学生，想不赚钱都难，在商铺投资中，这也是不少投资客的首选。大学校园周边的商铺更是让人趋之若鹜。对于大学生来说，大学校园是与外界隔离的象牙塔，是一个浓缩的小社会，学生们不仅在这里学习，也要在这里解决生活上的大多数问题，这几年，以大学校园为原点形成的经济圈也逐渐成为商家必争之地。不过，现在要想在南宁入手一间大学校园周边的商铺不容易（二手商铺除外）。驴哥粗略的数了一下，截止到12月，南宁有20余个楼盘在售商铺，多以社区商铺、综合体商铺为主，其中江南区商铺占大头，例如华南城、融晟天河海悦城、海吉星·食博城等综合体都有商铺在售，主力价在1.3万-2.5万/平。目前南宁市内大学校园周边商铺多已售完，大多数买不到，只能租。16万+客群无处消费，空港明阳缺商很久了 今年空港经济区算是个网红板块了。从空港晋升城市副中心，到国家发改委公布《西部陆海新通道总体规划》，鼓励南宁发展临空经济，再到国际空港综合交通枢纽（GTC）工程开工，都在预示着南宁空港的美好前景。▲根据南宁「一主三副多点」的城市空间发展战略布局，空港晋升南宁三大城市副中心之一今年品牌地产的加入，数千亩的体量一度引起关注，也让空港明阳成为空港经济区中最活跃的板块。有知情人士透露，从10月底首开到11月份，短短1个月时间，凭借「5」字头的价格，悦桂绿地新世界一期已经去化一半多，板块的热我不说老铁们可能也能感受到。虽然品牌地产在明阳板块的体量都不小，各自带来的高端生活价值体系也将给空港带来巨大变化，目前板块配套还亟待充实，尤其是商业。现在板块内最多的就是各类产业园和学校，沿着明阳大道，2公里范围内就聚集了10余家产业公司，还有南宁师范大学师园学院、南宁五十六中等学校。粗略的计算，涉及的人口能有近6万。▲以明阳大道为主轴，周边2公里范围内有10余家产业公司板块内商业不多，上周驴哥在空港明阳走了一遭，商业配套屈指可数，比较成规模的仅明阳商业广场，不少当地的老铁告诉我这条街就是明阳人主要消费场所，客群以周边几所学校学生居多。现场看来，明阳商业广场业态比较单一，多是餐饮店及一些小型娱乐场所，业态布局比较杂乱。不过到了夜晚，这里的热闹，丝毫不比农院路差。有调查显示明阳商业广场商铺主力面积80㎡，租金在5000-8000元/月，宵夜摊40000元1年，整体租金基本年涨幅10%左右。在没有统一运营的情况下，明阳和南宁市区的租金差异没有很大，依旧实现了高租金、高收益，可见板块内商业的缺乏。