房妞

来自开普勒452b2020-3-4

2020年伊始的这场新冠疫情，打乱了所有人的生活节奏，这1个月来，我们忧心忡忡，更看到希望；有很多悲伤，但也有更多感动。不管怎么说，春天正在到来的路上，每一座城市也即将按下播放键...... 很多朋友关心的是，这场疫情对楼市会带来什么样的影响，很多人在这1个月里也不停的在问我，之前我们预测的2020年成都楼市走向会因为疫情有什么变化。在这里，我将大家所关心的问题进行了整理，帮助大家整理思路、判断方向，让大家在置业上的抉择有更多理性的思考。 老胡：不存在这样的理解,普通购房者应该明白的是，营销行为对房企而言，它的唯一作用是卖房。我们再来看看这次多家房企启动“疫情营销”的动机：首先，时间节点选择在常规春节假期后，和疫情只是恰好重叠，这个阶段房企的营销行为更多是为了释放春节前积压的意向客户转为成交，只是因为疫情关系，普罗大众对经济的担忧，放大了这样的声音，误读为“房企快要撑不下去了”。其次，因为防疫期间公共场所暂停对外开放，房企选择这样的“大尺度”营销文案，也是为了推动促进购房者主动与置业顾问进行线上沟通。 总之，以这样的营销行为去判断揣测房企对楼市缺乏信心，是特殊时期的错误逻辑判断。 老胡：我之前多次提过的“一城一策”会加速推进，但“放开限购”这四个字对于当今的中国房地产而言，已经不存在。首先，我们需要定义，究竟怎样才算“放开限购”？简单归纳，现在的限购政策，是以针对购房者和针对房企这两端来进行的，即：对购房者，需满足购房资格，二套房提高首付比例；对房企，是断掉其融资手段，低杠杆撬动高收益不复存在。所以，完整的“放开限购”，就是对购房者，降低购房门槛，低准入资格、低首付，对房企，放开融资管控。有了这个前提，我们再来看看这次疫情对中国经济、尤其是GDP的影响究竟有多大。我做了一个不算非常严谨的测算，结论是，疫情如果在3月底前彻底结束，我国GDP损失大概接近1万亿人民币，对比来看，由于2019年我国GDP还没正式公布，拿2018年的90万亿GDP的总数据来看，可以说，这次疫情给我国GDP造成的损失目前已经是接近1%了，可谓非常严重；而我们更要注意的是，2018年全年GDP总额中，房地产的贡献14.99万亿，也难怪坊间会有传闻，认为疫情结束后，会松绑地产来拉补2020年GDP。但要说的是，这样的认知是非常错误的，原因很简单，之所以要把“房住不炒”定位我国经济新时代下的根本策略之一，就是为了调整我国经济结构，不再盲目以GDP增速作为唯一衡量标准，在这个大前提下，完全没有必要因疫情造成了GDP损失而走老路，去依靠房地产来拉动经济。当然，房地产行业自身牵扯上下游各行各业，所以“一城一策”的决策才会更加重要。 老胡：可以这样说，有句话说得好：要抓住每一次危机；当前这个阶段，对于有买房需求的购房者而言，的确算是买房的最佳良机。对房企而言，现金流永远是维持公司正常运转的重中之重，疫情造成的1个月空窗期，摆在他们面前的就是融资贷款的利息不会由于疫情因素而延缓，房企在有序开放售楼部的同时，拿出的折扣绝对是诚意十足，只因为他们对未来的十足信心。所以，如果你恰好在居住上有明确需求，在这个节骨眼儿，与售楼部进行预约看房选房，不光是能够受到最好的服务、享受到可能是全年最惠的折扣，更有可能选到心仪的户型和楼层。但同时要注意的是，流传的所谓被疫情改变的购房逻辑，其实根本谈不上是逻辑，你该怎么买还是怎么买，没疫情大家也尽量想买大房子，没疫情大家也同样想买低密，没疫情大家也要选择好物业，买郊区房先问问你家人同意么？买别墅先摸摸自己钱包够不够，“后疫情时代的置业选择”完全就是伪命题。老胡：我在之前的2020年成都楼市预测里已经详细和大家说过，其中的观点和结论并不会因为疫情原因而有什么大的改变。 此次新冠疫情给我们带来的最大改变，应该是我们对自身财产的配置更应该有个理性的思考，避免把所有鸡蛋放在同一个篮子里，时时刻刻保证一定时期内健康可持续的现金流。 对于2020年成都楼市而言，整个2月被按下了暂停键，什么时候成都楼市才正式按下播放键？我们可以参考的是主城区、高新区、天府新区的土地拍卖，只有当土地拍卖呈现正常化后，对楼市而言才会真正稳定下来，才会去谈发展、谈变化，在这之前，我们要做的是静静等待，彼此加油。春日迟迟，卉木萋萋；仓庚喈喈，采蘩祁祁。这1个月以来，中国和中国人民用自己的实际行动已经表明，任何困难都难不倒英雄的中国人民！我们有完全的信心和能力能够战胜这次新冠疫情，携耐心和信心，我们春天见。 版权归属《住成都》，本文作者：楼市老胡

房妞

来自开普勒452b2020-3-4

于全国房地产市场而言， 2019年是大变化之年。因城施策、放开中小城市户口限制等政策的纷纷出台，让市场不断发生变化。但在“房住不炒”精神之下，“稳”依然贯穿全年。2020年，我相信这一场新冠肺炎疫情打破了所有人的计划，而近期中指研究院特向全国500位房企一线经理人发放调查问卷，分析后形成《500地产经理人∣疫情对房地产市场及企业影响调查》报告。报告显示，在500位地产经理人中，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。相较于国有独资房企而言，民营和混合制房企经理人的悲观情绪更为明显。从2020年2月13日到2020年2月19期间，为零成交，这也是成都首次连续6天零成交的记录。这几天，通过成都房管局官网每日成交的数据来来看，近期成交量也在逐渐上涨，那么我们应该如何来判断2020年成都房地产市场？由于疫情影响，不得不重新来定制2020年新的方向！大家都知道影响房地产无非就是人口、金融、政策、供需等关系。成都房地产去年是小年，本来预计今年会是小阳春，但疫情的爆发完全抑制了回乡潮的购房诉求，第一季度房地产成交量惨淡。但一旦疫情控制，生活工作回归正常后，购房需求会有个大释放的窗口期。一是全国第四个成渝城市群在中央的确认这一重要利好的效应；二是疫情后对住宅的刚需和刚改的释放；三是湖北、陕西、西藏区域人口的回流，加大房地产市场的人口红利。所以针对房地产行业市场应该是由冷转热的一个过程，危机和机会并存，触底与反弹并存。那么2020年究竟会如何？我们的预测有以下4点。1、刚需成交量上涨。今年由于疫情影响，各个小区严格管控，尤其对租客有了更多要求，倒逼租房客购房。租客很多资金实力不强，大多是刚需客群，不管租客购买主城区的公寓类产品，还是郊区的低总价住宅产品，都会迎来一波购房潮。由于这次疫情的影响，春节期间，基本没有怎么消费。而2019年成都白领年终奖平均在9486元，这只是一个平均值，比如IT行业据说年终奖是3个月的工资，起步就3万走了。去年的加上今年都底的这一部分人，加上自己的一些积蓄，刚需来说首付不是什么问题，从这一部分人中可以看出来，年底到明年上半年成都刚需成交量肯定会上涨。2、降准、降息和减税政策。截止目前为止政府已经发布了企业减税、银行降低贷款利率《央行正式降息——1年期LPR降至4.05%！》《国务院：阶段性减免企业社保费，公积金可缓缴》。这一系列的政策其实都是属于放水，都是红利！如果在今年二季度，行情不是很好的情况，那么政府还是会在这方便下新的力度！3、基建投资加码。近期多个城市都发布了相应的2020年重点计划项目，其中四川全市重点项目700个，总投资4.4万亿元，年度预计投资金额6000亿元以上。这么多大基建，银行肯定会放水，预期今年人民币汇率肯定会破7，GDP肯定会保5%，预计只有3.15%，那么在下半年肯定会大基建。今年买房最好的时期就是二季度。4、政策持续放松。如前几天的东莞（公积金）额度最高上浮20%，苏州本科直接落户等政策。地方政府后续可能会出台更多的政策，激励大家买房，而这个时候就是，买房的最好时机！所以我预计今年房价低估期间为5-9月，毕竟前面的金三银四哑火，那么也就只有依靠后面的金九银十，也就是说9月只有房价将会迎来一定幅度的暴涨，所以上车请在8月前。 今年春节的购买力会延后，有些产品也许有报复性反弹。预计下半年上市的房地产产品会有所受此次疫情影响研发相应的产品问世。

房妞

来自开普勒452b2020-3-4

国务院总理李克强2月18日主持召开国务院常务会议，部署不误农时切实抓好春季农业生产；决定阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金政策，多措并举稳企业稳就业。会议指出，要贯彻党中央、国务院要求，统筹抓好疫情防控和经济社会发展。当前农时不等人，要压实地方属地责任，抓好抓细春季农业生产，保障夏粮丰收。一是分类细化农村疫情防控科学指导，引导支持从南到北抓紧做好春耕备耕，加强越冬作物田间管理。推动种子、化肥、农药、饲料等农资企业加快复工复产，建立农资点对点保供运输绿色通道。今年稻谷最低收购价保持稳定，视情可适当提高。鼓励有条件的地区恢复双季稻。二是抓好畜禽生产。对重点地区损失较大的家禽养殖场户给予延长还贷期限、放宽贷款担保等政策支持。推动屠宰企业与养殖场户对接。加快恢复生猪生产，将养殖场户贷款贴息补助范围由年出栏5000头以上调整为500头以上。增加冻猪肉国家收储。三是加强重大病虫害防治，强化监测，做好各项应对准备。强化高致病性禽流感、非洲猪瘟等重大动物疫病防控。会议强调，当前统筹做好疫情防控和经济社会发展工作，一项迫切任务是稳就业。稳就业就必须稳企业。会议确定：一是阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，以减轻疫情对企业特别是中小微企业的影响，使企业恢复生产后有一个缓冲期。除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。同时，6月底前，企业可申请缓缴住房公积金，在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款，不作逾期处理。实施上述政策，充分考虑了社会保险基金结余等情况，可以确保养老金等各项社保待遇按时足额发放。二是突出抓好稳就业这一“六稳”的首要任务。抓紧出台科学分类、切合实际的复工复产防疫指南，指导各地合理确定复工复产条件，取消不必要的保证金。加快落实已出台的财税、金融等支持政策。有针对性做好重点群体就业工作。通过跨区域点对点劳务协作等有序组织农民工返岗，除疫情严重和扩散风险高的地区外，对限制劳动者返岗的不合理规定要坚决纠正。结合脱贫攻坚和当地建设等支持农民工就地就近就业。抓紧制定高校毕业生延期录用报到方案，加大网上招聘力度。支持企业适应群众线上消费需求增加灵活就业岗位。个体工商户是重要就业主体，要抓紧研究出台支持政策。三是保障失业人员基本生活。及时将受疫情影响的就业困难人员纳入就业援助范围，确保失业保险待遇按时足额发放。支持疫情严重地区开发临时公益性岗位，运用失业保险基金向失业人员发放失业补助金。

房妞

来自开普勒452b2020-3-3

3月2日上午，成都地铁合江车辆段内，轨道交通18号线一二期最后一列电客车完成到段卸车，并平稳停放运用库、完成整车消杀。这标志着累计历时200余天的成都地铁首条140km/h市域快线的电客车到段接车工作圆满落幕，线路全面进入场段调试阶段。国内首创时速140公里8A编组列车轨道交通18号线一二期电客车车辆采用8A编组，全长187米，宽3米，最大载客量达2958人，最高运行速度可达140公里/小时，是目前成都地铁最快的车辆，也是国内时速最快的市域A型地铁车辆。“大件行李架”方便去往机场的乘客为方便去往机场和长距离乘坐的市民乘客，18号线列车在座椅后背进行了加高，更加符合人体工学，并在每节车厢增设两处“大件行李架”，用以存放大件行李。此外，列车首次采用贴有防晒膜的双层有色玻璃车窗及具有气密性能的塞拉门，减少阳光辐射并提升隔音效果。结合座椅布局设计了纵向布置的28寸LCD图文显示器和可自动调节亮度的LED照明，进一步提升乘客乘车舒适度。“东进”主动脉兼具市域与机场客流作为成都市“东进”战略上首条主动脉，轨道交通18号线一二期工程起于火车南站，沿天府大道东侧向南敷设，经环球中心、世纪城、麓山至天府新区博览城片区，之后穿越龙泉山向东经三岔湖片区至新机场，全长66.8公里，共设车站12座，是一条服务于成都市区与天府国际机场之间的快线，也是一条兼顾市域客流和机场客流的复合线。线路开通后，将进一步完善成都市轨道交通骨干网，充分发挥快速交通服务功能，为广大市民朋友带来更为舒适、便捷的出行体验。最新进展成都地铁一大批线路进展如何？跟着小布一起来看！『10号线三期』10号线三期线路全长5.670公里，全为地下线，共设5座车站，不新增车辆基地。目前施工单位返岗管理人员共计102人，劳务人员共计46人。目前，10号线三期已陆续完成人民公园站、红牌楼站打围工作，正在迅速开展场内绿化迁移和设施拆除等前期工作。『13号线一期』线路全长29.07公里，全为地下线，共设21座车站。13 号线一期已陆续完成老马堰站、七里沟站、瑞星路站、三官堂站、静居寺站、新南门站、文翁石室站、公园大道站等站点的一期土建施工打围，正在迅速开展场内绿化迁移和设施拆除等前期工作。『19号线二期』19号线二期工程线路全长42.87公里，全为地下线，共设12座车站（含预留车站1座），设长顺村停车场。目前，10个车站已打围，4个车站正在进行管线迁改；5个车站正在进行围护结构施工；6个车站正在进行土方开挖；停车场正在进行表层土方翻运。为了确保全线首台盾构能按时顺利始发，19号线二期天府新站开足马力，一马当先，已经率先实现基坑见底，并开始结构施工。全线新建的11个车站中已有10个打围进场施工，8个区间风井也全部进场，全线建设已全面铺开。不仅如此，车站和区间均采用明挖法施工的温家山站土方开挖也进入到了“白热化”阶段，目前已出土49.4万方，占土方总量的52.1%。作为一个车站来说，每天出土700多车次，一万余方量，这在整个成都轨道建设中都算是一个惊人的数字，场面非常壮观！ 『18号线三期』18号线三期工程线路全长16.713公里，全为地下线，共设8座车站，其中7座地下站，1座高架站。设临江停车场。目前，18号线三期已经完成位于南一环与人民南路三段交叉口的省体育馆站的一期打围工作，其余站点正在进行打围相关手续的办理工作。『17号线二期』17号线二期工程线路全长24.8公里，全为地下线，共设18座车站，设五桐庙车辆段一座。目前，17号线二期工程7个站点打围，3个站点一一北门大桥站、人民塘站、建设北路站已开始进行绿化迁移或管线迁改；车辆段首个移交区域的正式打围已完成。

房妞

来自开普勒452b2020-3-2

这两天，相信大家都看到了银行发出的最新通知，关于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换。其中，最主要也最与大家息息相关的，就是房贷。过去，我们大多数人跟银行签署房贷协议，都是选择锚定央行基准利率，并在此基础上进行打折或者上浮。但从3月1日起到8月31日止，我们需要重新选择锚定LPR±基点，或者固定利率的方式来还房贷了。我举个例子： 吴老师2016年购买了一套房产，执行利率为85折，即4.9%×0.85=4.165%，其中4.9%为当时央行5年期以上的贷款基准利率，0.85为商业银行给我的折扣，4.165为我的房贷执行利率。 但是，从3月1日－8月31日内，我必须重新选择我的贷款利率计算方式，因为根据中国人民银行［2019］第30号文件要求，所有存量浮动贷款利率的定价基准都要转换为LPR。 为什么要转换为LPR？ 核心原因是LPR更能真实、快速、灵活的反映市场利率，相比N年不变的央行基准利率来说，LPR每个月都可以发生变化，更有利于实现利率市场化的目标。 注意！转换为LPR并不是一个可选项，而是一个必选项，方案只能二选一。方案一：按固定利率执行。方案二：按LPR±基点执行。 例如，前面说到我2016年买房的利率是4.9%×0.85=4.165%，那么，如果我选择方案一，我的房贷利率在未来的剩余还款期永远都是4.165%。 但是，如果我选择方案二，那我就能永远享受4.8%（这是2019年12月20日公布的5年期以上LPR）－4.165%＝0.635%，即63.5个基点的优惠。但因为LPR是每年变化的，因此我的利率也会发生变化，只是63.5个基点的优惠永远不变。 那么，我会选择哪个方案呢？ 方案一作为固定利率，未来无论加息降息都与我无关，岁月静好。 方案二由于锚定了LPR享受固定加减点，因此未来如果LPR处于上行周期，我就会更吃亏；但如果未来LPR处于下降周期，我就会受益，少还一点房贷。 因此，判断未来的利率趋势，是我们选择方案的核心。我个人的观点如下： 第一、未来5年甚至10年内，LPR下调的概率较大。 这主要有两方面的原因：一是我国的经济增速正在从中高速增长向中低速增长过渡，现在6%的GDP到未来5-10年，可能就只有3%－5%了，因此经济增速的回落需要一个相对低息的金融环境。否则银行利息很高，大家都把钱存银行去，谁还愿意拿钱出来投资和消费呢？二是与国际上普遍1%－2%的银行利率（国际上甚至有0利率和负利率）相比，中国的利率处于中等偏上的水平，因此，随着中国进一步开放的步伐，利率有下行的空间。 去年11月，央行前行长周小川在某论坛上表示，“我们的利率并没有像西方国家那么低，现在还是有空间去应对经济问题，应尽量避免快速进入负利率时代”。其趋势判断已经较为明显。 所以，我认为未来5-10年左右，利率趋势是降低的，这也是大多数普通购房者的还贷周期。如果非要考虑到20年甚至30年还贷周期的情况，那确实太长远了，较难预判。 第二、房贷或许小幅下降，但不会大幅下调。 确实有很多读者在说，银行不是要挣钱吗？怎么可能好处都让购房者占了？ 的确，房贷业务对银行来说是一个香饽饽，风险低，收益可观，从主观上讲它确实没有太大的动力去下调房贷利率。 所以，我们会看到1年期LPR下调的次数和幅度，都远远超过5年期LPR。以2019年为例，1年期LPR下调三次，累计16个基点；而5年期的LPR仅下调一次，累计5个基点。这就会形成两根曲线，与实体经济融资成本关系密切的1年期LPR会有持续大幅度的下降，而与房贷关系更密切的5年期LPR可能并不会大幅下降，这也符合中央“房住不炒”的调控基调。 当然，小幅下调也总好过不调甚至上调，苍蝇腿腿儿也是肉，所以大家也没有理由太抗拒这个新的贷款方案。 第三、房贷利率的变化，基本不会影响买房行为。 其实大家没必要把这次选择房贷方式看得那么重要，也没必要去相信一些媒体所谓的“巨变”，房贷利率高点低点，对大多数普通购房者而言，也就是一个月百八十块钱的区别，并不会过多的影响买房行为，所以大家平常心看待即可。 如果你是一个追求岁月静好，心无旁骛的购房者，也享受到了一定的利率折扣，那么选择固定利率也未尝不可。 如果你是一个精打细算，能节约一点是一点的购房者，那么我建议选择LPR浮动利率，在未来几年时间内，应该大概率会享受到房贷利率下调的福利，每个月可以少还那么一点。 如果你的还贷周期较长，在10年甚至20年以上，那么确实会存在一些不确定性，但我依然建议你选择LPR浮动利率，首先把这个降息周期的福利享受到，如果未来万一不小心又迎来了一个加息周期，那大不了是把福利回吐，或者选择提前结束按揭即可。 这里也不妨告诉大家，我个人是会选择LPR浮动利率的。 最后，从今天开始，“吴思竹”公众号正式复工，新的一年，我们携手并进，做大做强，再创辉煌！ 文/吴思竹

房妞

来自开普勒452b2020-2-28

疫情持续已超过一个月，不能正常生产，各项经济工作都受到一定程度影响，有的形容为“疫情黑天鹅”。房产的销售、供需都会受到很大的影响，甚至会出现一波降薪、裁员，疫情对于房地产行业一定是利空。于是，有好事者就得出一个虚无缥缈的结论：一定跌。 01."土地财政"，不要看到这几个字就来气。“土地财政”只是一种财政手段和金融工具，本身无所谓性质的好与坏，“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中，起到其他模式所难以企及的作用。“土地财政”并非中国特有，从建国至1862年的百年之间，美国的发展也主要依靠也是“土地财政”。当时联邦法律规定创始13州的新发展土地都由联邦政府所有。于是，土地收入构成了联邦收入的最主要部分，土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到 48%。随着1998年住房制度改革和2003年831大限的土地招拍挂等一系列制度创新，“土地财政”不断完善，土地财政为地方发展提供了资本积累，城市基础设施资金得以解决，超前进行地铁、高铁、机场、新区的发展，神州大地出现了如火如荼的城市建设大发展。从财政收入来看看，地方对土地财政的依赖程度： ▲2013-2019年国有土地使用权出让金占地方政府性基金预算本级收入比例从狭义的地方政府财政收入（地方一般公共预算本级收入）来看，2019年土地出让金的占比高达90%，从2015年开始出现了较大幅度的增长。正是由于土地财政问题的存在，一旦该项收入出现较大下滑，一些地方政府的财力也会受到较大影响。 ▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入占地方政府性基金预算本级收入+地方一般公共预算本级收入比例上图，2019年全国土地出让金占广义的地方财政的39.9%%，比2018年上升1.4个百分点，再创历史新高。2020年，有疫情的重大影响，各种财政支出和补贴数额巨大，财政收入形势严峻，可以确定的是，按当前形势，地方无法抛开土地财政，土地出让金将成为名副其实的“金娃娃”，离不开土地财政这是基本事实，也是经济发展的助推器！▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入占地方一般公共预算本级收入比例从狭义的地方财力来看，土地收入在地方政府财力中占了较大比例，2015处于近8年以来的低位，而2017年土地出让金占比超过50%达到56.93%，2019年更是超过70%,土地出让收入对于一些地方收入的重要性可见一斑。如果将全国土地出让收入与地方一般公共预算本级收入比较可发现，近十年来这一比例基本在40%~70%之间浮动，如最低的2015年是39.2%，2019年最高达71.74%。那么土地出让金是不是就让地方政府“肥得流油”？--不是!支出同样巨大。下图可以看出土地出让相关支出金额巨大： ▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入安排的支出、国有土地使用权出让金收入如此巨大的财政与土地财政压力下，地方的政策势必宽松，刺激经济、扶植开发商、刺激购房者......这一系列的组合拳，必然动起来。的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有城市化的高速发展，土地财政创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度，可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。 02·"有形的手"要发力!经济学鼻祖亚当斯密在1776年的杰作《国富论》论述“看不见的手”带来的好处：“它所盘算的利益。在这种场合，像在其他许多场合一样，受着一只看不见的手的指导，更有效地促进社会的利益”。而在上世纪二三十年代，美国爆发经济危机之后，凯恩斯提出：国家需要对市场进行一定的管理，也就是“有形的手”。房地产调控既有一双有形的手，还有一双无形的手。它总是伺机出动，抓住房价，抓住房地产。在这种情况下，调控就一定会干预到市场的走势，有形的手必然要动起来。 03·"有形的手"会做什么？全国多地在疫情之下出台刺激经济的政策，都不是以房地产为出发点，但是苏州和衡阳除外,房地产在有形的手开始行动： 04·市场的条件反射 《肖申克的救赎》里面的黑人瑞德。瑞德在大牢里关了40年，每次上厕所都必须“报告长官”，出狱后去了超市打工每次上厕所也要“报告长官”，否则就尿不出来。在有形的手的作用下，市场一定会有好的反应，因为市场不是麻木的，市场是充满激情的，市场也必然形成一个条件反射！在下行的情况下，如果对于购房者有这样的购房补贴、购房的奖励、购房的支持，一定会带来激发市场的需求。 从楼市限购、限贷、限售等各个角度直接打出组合拳，也可以从财政补贴、经济刺激等角度间接发出功力，都会对房地产形成刺激，而举例的黑人瑞德，就好比是房地产市场，有了这种条件反射，市场一定会有所表示，购房者也会有所行动。 牵一发而动全身的经济联动，对于市场，从开发商、从宏观设计、顶层设计，到购房者到消费、刺激等一系列的政策落地。在争先恐后落实这样的政策的情况下，势必带来房地产的又一波热血。 05·成都调控将会有哪些变数？让人关心的问题，成都具体会怎么来走？成都的调控会不会放松？成都会取消限购吗？至于限购、限价、限贷，成都会不会取消？ 疫情之后，市场期待调控政策微调，这有助于楼市V形反转。

暮雪

来自开普勒452b2020-2-28

第4次搬家，年过五旬的张先生与妻子，终于住到了有小院的洋房里。有房子住，有环境好的房子住，是他们，也是中国人从古至今追求的居住理想。  从80年代至今，许多土生土长的沈阳人，在这近40年的时间里经历了4次搬家，其中，两次是单位分房，另外两次就是90年代以后开始购置的商品房。  从福利分房到住房货币化，从平房到筒子楼，从第一代商品房到第二代商品房，1998年住房商品化改革以来，中国楼市已迈进第20个年头。这期间，沈阳建筑形式与居住条件也迎来了发展与变迁。90年代，全国范围内的住房商品化进程开始，沈阳的商品住宅小区也如雨后春笋般出现。滑翔小区作为沈阳第一个商品住宅小区面世；更迎来了万科首进沈阳，开创沈阳封闭式花园小区先河，建设沈阳万科城市花园项目。此外，沈阳别墅市场开始兴起，包括河畔花园在内的项目成为这一时期的典型代表。  跨入21世纪后，沈阳人的居住品质进一步升级，保利、中海、恒大、金地、华润、碧桂园、龙湖等房企相继进驻沈阳，以先进的开发和设计理念，建设多元化的住宅产品，丰富了沈阳人的购房选择，高层住宅区、复式楼、单门独院的别墅纷纷入市，一大波新的城市地标建筑也不断出现。而就在楼市发展过程中，不少热门置业板块也脱颖而出。在过去的十多年里，沈阳曾出现了两次购房的最佳时期——2008年的长白和2012年的浑南。有的人抓住了两次机会登上了置业之旅的观光快车，也有的人遗憾地与这两次机会“擦肩而过”。  2014年-2015年，是沈阳房地产市场的低潮期。随着各大开发商的争相进驻，供大于求明显，库存高企，且各楼盘间同质化严重，房企也在沈阳经历了一个最艰难的时期。  而乘着改善“大潮”兴起，2016年起，沈阳改善住房需求蠢蠢欲动，到2017年全面“爆发”，各大开发商推出空间更宽阔、舒适度更高、更具人性化设计的电梯洋房，在提升空间功能性的同时，居住品质也在升级。其中，浑南也随着城市发展中心南移，在这场变革中崭露头角。 此外，自2017年起，随着地价的上涨，为了提升产品溢价力，越来越多的开发商开始做带装修的高层住宅，并逐步向智能化家居过度，让更多沈阳人享受到一所房子造就的美好生活。

房妞

来自开普勒452b2020-2-28

继2月26日的双流土拍之后，今天上午10点，龙泉驿区新年以来首场土拍也揭开帷幕：分别为龙泉驿区大面街道车城大道以东31.83亩纯住宅用地、龙泉驿区柏合镇龙华路以东-车城东三路以北147.13亩住宅兼容商业用地，合计总出让面积178.96亩。据悉，这两宗地原计划2月18日开拍，受疫情影响，延迟到今日（2月28日）拍卖。最终，1号宗地被隆基泰和实业有限公司以4.669亿元总价（溢价96.4%）竞得，折合成交楼面价11000元/平；2号宗地被金科地产以12亿元总价竞得（溢价41.67%）竞得，折合成交楼面价6800元/平。一号宗地属于龙泉大面板块，靠近东安新城，受益于明年举办的大运会，目前东安新城的各项基础设施建设正在积极推进之中。其中，东安湖体育公园项目，是2021年第31届世界大学生夏季运动会的主场馆，包括体育场、多功能体育馆、游泳跳水馆、小球馆（简称“一场三馆”）以及东安湖木棉花酒店五个单体项目，总占地面积688亩。图：建设中的东安湖体育公园地铁方面，较近的为2号线的界牌站和连山坡站。在配套方面，周边分布有川师成龙校区、川师附属青台山小学、川师附属青台山中学、向阳桥小学、四川财经职业学院等，教育资源较为丰富。从商业配套方面来看，2公里内缺乏大型商超，距离较近的为新城控股打造的吾悦广场。项目方面，距离项目最近的是电建开发的电建洺悦御府项目，为洋房产品，目前项目有平层和跃层房源在售，在售房源分布在1-3,5,14-17号楼，均价在21000元/平米左右。区域的另一个高关注度的新盘为凯德卓锦万黛，今年上半年预计将推出二期的12号和14号楼的房源，共计398套，建筑面积为93-126平米，梯户比为2梯6户，项目最近一次开盘为2018年10月，推出的13号楼，当时价格在9000元/平米左右，最新批次预计价格在10000元/平米左右（仅供参考）。1号宗地概况宗地位置：龙泉驿区大面街道车城大道以东面积：21223.22平方米，合21.83亩容积率：不大于2.0且不小于1.0建筑密度：不大于20%用地性质：二类住宅用地起拍价：5600元/平方米成交价：11000元/平方米成交总价：4.669亿元溢价率：96.4%竞得人：隆基泰和实业有限公司建设要求：1、成品住宅建设比例：经营性用地住宅项目按照不低于80%成品住宅方式进行开发建设；2、建筑密度：不大于20%；3、公建配套：地块南侧规划东西向道路（长约220米，宽20米）、东侧规划南北向道路（长约130米，宽20米）；4、绿色建筑要求：总建面小于2万㎡的公共建筑项目和总建面小于20万㎡的居住建筑项目，单体建筑预制装配率不低于20%，总建面大于2万㎡的公共建筑项目和总建面大于20万㎡的居住建筑项目，单体建筑预制装配率不低于30%。2号宗地概况宗地位置：龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北面积：98084.29平方米，合147.1264亩容积率：不大于1.8且不小于1.0建筑密度：不大于25%用地性质：二类住宅用地兼容商业服务业设施用地（可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于10%）起拍价：4800元/平方米成交价：6800元/平方米成交总价：12亿元溢价率：41.67%竞得人：金科地产建设要求1、商业占比上限：10%；2、建筑密度：不大于25%；3、建筑高度：应满足周边军事设施相关控制要求；4、公建配套：地块以北规划东西向道路（长约352米，宽12米）；5、绿色建筑要求：总建面小于2万㎡的公共建筑项目和总建面小于20万㎡的居住建筑项目，单体建筑预制装配率不低于20%，总建面大于2万㎡的公共建筑项目和总建面大于20万㎡的居住建筑项目，单体建筑预制装配率不低于30%；6、经营性用地住宅项目按照不低于80%成品住宅方式进行开发建设。

房妞

来自开普勒452b2020-2-28

近日，楼市在沉寂了一个多月后，这两天又有些躁动，“无理由退房、补差价、特价房…”等等一系列优惠接踵而来，成功吸引了大量购房者关注！浙商银行更是放了一个大招，首付比例从原来的三成降到二成！那么成都呢？现在有啥子优惠不？ 01众多房企推出：无理由退房、折扣、特价房为了吸引客户促使成交，各大开发商纷纷推出无理由退房政策，以及购房优惠、特价房等强力促销手段。放眼全国，近段时间，恒大、融创、龙湖、新城、保利、中梁等多家房企，都推出了相应的无理由退房政策。具体来看看细节：融创，2月9日至3月31日期间，认购其上海、北京、安徽、浙江、福建、江苏等地的43个城市，可享受30天内无理由退房；恒大，2月13日至29日，线上购房，5月10日（最长88天）前可无理由退房；新城控股，2月1日至28日，在“小新e房”线上认购，60天内可无条件退房；保利，2月7日至疫情结束，部分项目自认购之日起一个月内，未网签可无理由退房；阳光城，2月6日至3月31日，线上购房交首付草签后，指定房源可享无理由退房。…… 成都也不例外，不少在售楼盘推出了无理由退房。除了无理由退房外，特价房、购房优惠也成为了各大开发商线上营销的利器之一。面对这些眼花缭乱的购房优惠政策，很多购房者心里嘀咕，究竟是真实惠，还是套路呢？线上购房靠谱吗？要回答这些问题，我们可以从无理由退房和购房优惠，这两方面来具体分析。 02“无理由退房”是真实惠还是套路？先说恒大近日被刷屏的全国75折，听上去确实让人激动，但至少在成都，真正参与75折的并不多，况且真实的优惠力度非常弱。这种给人的感觉颇像天猫的双十一套路。自从恒大刮起全民营销的风潮后，大部分房企开始效仿。从目前市场上各楼盘推出的无理由退房类别，我们大致可以把它分为两类：第一类：先交纳“认购金”，30-60天内可以享受无理由退房，且免费更名。 大概的玩法是这样：在线上先交一定金额的认购金或诚意金，在规定时间内可以享受无理由退房。通常在某个规定时间内，如果开发商把房子卖给别人，你交的认购金额也可以退给你，同时有些楼盘还另外承诺给你一些补偿金。而无理由更名，就是说这套房子你认购了后，还可以在规定时间内免费转给别人。 第二类：缴纳一定数量的定金，7天内无理由线上退房。这种就相当于，你在淘宝上买东西可享受7天无理由退货。如何识别无理由退房是不是套路？虽然各房企“无理由退房”的口号一致，但玩法却各不相同。作为购房者，我们如何识别“无理由退房”究竟水不水，是不是套路？可以从以下几方面来看： 1、看无理由退房时间期限各房企无理由退房的期限各不相同，期限短的7天之内，长的60-120天都有。在我看来，期限至少在30天以上，才算有诚意。毕竟动辄上百万的房子不比其它商品，虽然在线上认购了，但最好去线下看了之后才决定是否购买。毕竟这段时间售楼部即使开了门，估计这一个多月内都不敢去吧？另一方面，房企第一季度的业绩非常惨淡，那么在接下来的2-3个月，会不会有新的政策出台，楼盘价格会不会有所调整呢？如果留给购房者反悔的时间太短，真的意义不大。 2、看是否补差价回到上面问题，在疫情结束后2-3个月里，开发商为了回笼资金，不排除推出一些力度更大的优惠政策。所以开发商推出补差价这一项还是可以看出诚意来，起码让人更放心。 3、看“定金”退还期限有些开发商，在宣传之初会明确说明“定金”的退还期限，但有些却会含糊其辞。前者相对而言更值得信赖。作为购房者的我们也需要分清楚一个词：“定金”在法律意义上，开发商收了是不会退的。如果协议或者合同表述不明确，那么可能将来会出现纠纷或要不回来的局面。 03如何识别购房折扣是真打折，还是“包装”！通常市场的购房折扣和优惠，主要有特价房、打折、优惠福利等等，这个比较好理解，这里不多讲。主要讲一讲如何识别这些购房折扣是真打折，还是开发商拿以前的折扣出来重新包装后的假折扣，也就是说开发商根本没打折，而本次推出来的折扣，只是在以前的基础上换了一种说法。在这里我们要先弄清楚一个概念：什么是房屋的备案价？简单的说备案价就是，开发商在房交所备案的价格，且这一价格为该楼盘的最高售价。对于开发商给出的购房折扣是否有“诚意”，就需要注意识别开发商给出来的折扣是在备案价的基础上进行的折扣和优惠，还是开发商自己内部定价上，进行的折扣和优惠。作为购房者我们就需要注意以下几点。 首先，在透明房产网、成都房协等官网上查询备案价，或是在售房部查看楼盘的价格公示（价格公示就是该楼盘的备案价，是每个楼盘必须公布的，但可能会在不那么显眼的地方），找出你想购买的房源的总价，然后再对比销售人员给你介绍的实际成交总价，这样就可以算出实际的优惠折扣是多少。按照目前的政策，如果在备案价的基础上做到95折，那说明了开发商还是很有诚意了。另外，如果能了解到你要买的楼盘之前的优惠折扣，再对比现在的折扣，你就可以知道在这波优惠活动下，到底有没有打折？当然要了解到之前的优惠折扣有一定难度，但多了解总没错。 04线上交易阻力多，市场依然严峻其实开发商无理由退房也好，优惠折扣也好，总之，能大手笔给出这些政策的，说明开发商目前销售压力确实很大！毕竟全民宅家，售楼部闭馆，各房企的销售业绩几乎为0，为了回笼资金必定会有一些让利。而在需求端口，即使推出线上购房，但房产交易金额过大，购房者线*河蟹*验感差。而线上体验方式单一，购房者的抗性大，观望状态浓。想要在线上完成整个交易流程确实存在着诸多阻力，市场依然严峻。那么对于购房者来说，补差价、无理由退房，这是好事儿吗？是，也不绝对是。 一方面，这些政策给购房者多了退路，解决后顾之忧，短期看来是平时享受不到的利好；另一方面，你也可以理解为，这是开发商的自救策略，也是变相融资，无息无成本向购房者借钱。总之，套路防不胜防，大家务必小心，看清楚合同再下手！

暮雪

来自开普勒452b2020-2-28

疫情爆发以来，我们每天都生活在忧虑和祈祷之中。除了每天在关心的确诊人数、疫情趋势、防护物资之外，相信有小伙伴也在关心房价的问题。在疫情期间，面对高速劝返、小区难进、房东刁难等诸多问题，许多小伙伴都感慨在沈阳拥有一套房子是多么的重要。最近，小编就又收到过关于在沈阳买房的留言：1、疫情期间可不可以买房？2、疫情过后，沈阳的房价是涨还是跌？3、疫情结束后，买房是第一时间下手，还是继续观望？提到这次的疫情，就不得不提2003年的非典。当时由于病毒传播性强，房地产行业的开工、投资和销售活动都受到了一系列的影响，全国房地产市场运行节奏整体放缓，很多项目停工，买房者更是不愿出门看房。因此在当年的4月份，全国房屋施工面积、新开工面积、销售面积、开发投资额增速都出现了一定程度上的下滑。但仅仅过了一个月的时间，随着政府为刺激经济发展使出不少实招，当年5月份整个房产市场就慢慢恢复了。甚至随着疫情得到逐步控制，房地产市场不抑反弹，2003年房屋销售面积同比增速并盘踞高位。可在2003年的非典时期，当时的中国楼市正处于市场化快速推进的初期，基本的居住需求开始释放，商品房供应不足，所以才有了疫情过后其影响很快被市场所消耗。而2020年的当下，中国楼市正处在下行周期，这也就会导致不仅短期之内看房的人和买房的人相应减少，甚至可能会在相当长一段时间中一直保持零成交。但是，非典时期和现在的整个市场经济环境已不能同日而语，考虑到近20年来房地产市场的发展和实际，房地产市场未来供应量和需求量的变化：参照历史经验，我们仍可以乐观地估计，未来房地产市场需求将会逐步释放，市场将会有所回温。