来自开普勒452b2020-1-19
“中国内地房价TOP30”排行榜新鲜出炉。在这份权威统计数据上，成都以15594元的均价，排在了第23名。相对于“新一线城市排头兵”的城市地位，以及增长明显的城市人均可支配收入，成都的房价显得很有些“低调”。15594元的均价，不仅与传统一线城市北上广深不在一个量级，也远远低于厦门、三亚等旅游城市，甚至排名在苏州、丽水、无锡等沿海地级市之后。房地产业内人士认为，这一权威统计数据在一定程度上证明，成都房地产目前处于一个健康、稳定的发展状态，地方政府及相关职能部门将“房住不炒”的中央精神，真正地落到了实处。
来自开普勒452b2020-1-19
一张图让你看懂近3年主城区面积段的成交情况：▲数据来源：中原地产2017年，50-110m²的户型成交比例61%2018年，50-110m²的户型成交比例38%2019年，50-110m²的户型成交比例26%而再看仔细一点，2019年主城区低于90m²的成交量一共才7%！而且按照17-19年的趋势下去，今后主城区低于90m²的小户型将会更少，想在主城区买50-70m²的房子更像是在做梦。所以，如果你想在主城区买房子，或许该改变下对「主城区小户型」的认知了。一二圈层100m²以下在售小户型楼盘究竟有多少个。
来自开普勒452b2020-1-17
今天山东省人民政府发布《关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》其中指出加快胶东经济圈青岛、烟台、威海、潍坊、日照等“胶东五市”一体化发展建设国际知名的青岛都市圈△来源：山东省人民政府网站《意见》提到，为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，实施区域协调发展战略，调整完善区域政策体系，加快胶东经济圈青岛、烟台、威海、潍坊、日照等市（以下简称“胶东五市”）一体化发展，构建合作机制完善、要素流动高效、发展活力强劲、辐射作用显著的区域发展共同体，建设国际知名的青岛都市圈，打造全省高质量发展强劲引擎，现提出此指导意见。此外，《意见》还提出推行胶东五市公共交通“一卡通”推行区域内社保“一卡通”推行住房公积金转移接续和异地贷款支持青岛市全面放开放宽落户条件取消重点群体落户限制形成以青岛为龙头的产业布局 构建以青岛为策源地的创新共同体✪ 引导胶东五市错位协同发展，培育形成以青岛市为龙头、湾区经济为带动、临港经济为支撑的产业功能布局，打造世界先进的海洋科教核心区和现代海洋产业集聚区。✪ 依托青岛西海岸新区和青岛蓝谷，建设东部沿海重要的创新中心和海洋经济发展示范区。✪ 支持青岛市打造沿海集成电路产业带和智能家电产业基地。✪ 构建以青岛市为科技创新策源地，烟台、威海、潍坊、日照等市为支点的创新共同体。推行区域内社保“一卡通” 住房公积金转移接续和异地贷款✪ 支持青岛市、潍坊市建设职业教育创新发展示范区。✪ 实现胶东五市各类社会保障信息平台互联互通，推行区域内社保“一卡通”。✪ 推行住房公积金转移接续和异地贷款。✪ 实现户口迁移、普通护照异地申领等82项政务服务事项“一网通办”。✪ 完善胶东经济圈信用体系，跨市开展守信联合激励和失信联合惩戒。“胶东五市”一体化发展前景让人期待作为“龙头”的青岛未来发展不可限量一起转发为青岛打call为“青岛都市圈”打call吧
来自开普勒452b2020-1-17
1地铁规划上图是青岛地铁规划的远景图，不过近期又有所调整，但大体经过的区域不会变化太大，就目前青岛已经开通的地铁M2、M3、M11、M13来说，这些线路大部分都贯穿于青岛成熟的片区内，尤其是市南市北，这些片区的区位条件已相当优越了，地铁的开通对房价影响不会很明显。2 青岛的环线青岛不像北京、上海等地有一环、二环，投资买房时只要看环线，就知道房子的价值，青岛是组团布局，似乎每个区域都有个中心点。不过从青岛的各项政策规划、道路交通，以及目前青岛的人口密度热力图中，我们还是可以到一丝划分层级的端倪。大家应该都知道，由城市中心算起，离中心最近的一圈为内环，依次类推有中环和外环。内环一般是市政的所在地，交通网线密织，配套完善，人口密集。我们可以从滨海大道、辽阳东路、辽阳西路、杭鞍高架划一条线，他们与海岸线连接在一起，构成青岛的内环线。中环线可以用金水路作为划分点，因为它距离市中心五四广场约15公里，符合我们对城市规模的认知。而外环线我们得从新规划的六横九纵高速中来看，第六横和第九纵刚好形成了一个包围的区域，与城中心区域大致吻合。3青岛的中心、副中心从《青岛市城市总体规划(2011-2020)》来看，青岛规划的“三主五副”的城市空间，包括：浮山湾中心区、唐岛湾中心区、红岛湾中心区以及围绕它们建设的5个城市副中心，分别为崂山副中心、李沧副中心、城阳副中心、青岛湾老城区副中心以及辛安副中心。规划的这5个城市副中心，除了李沧、崂山与城阳在行政划分上，属于独立城区外，位于市南区的青岛湾老城区副中心和西海岸新区的辛安副中心皆是位于城区中的副中心。可以看出这两片区域，是未来的潜力之地。下面我们分别介绍这5个副中心：【辛安副中心】：西海岸晋升国家经济新区以来，发展速度有目共睹。未来辛安片区将注重科技研发和商贸物流的发展，不过目前这里周围工厂较多，居住环境一般。【青岛湾老城区副中心】：青岛湾老城区包括中山路、黄岛路、火车站、邮轮母港周边地区，未来这片区域的交通会得到改善，可以考虑购房的区域在邮轮母港周边地区。【崂山副中心】：崂山副中心的构筑，是在麦岛路以东、松岭路以西、枣儿山以南区域。在大规划发展带动下，崂山沿海一带楼盘最火爆，几大知名的住宅小区如麦岛金岸、海信天玺、迪生山庄等楼盘，都成为青岛楼市高端住宅的代表之作【李沧副中心】：李沧区副中心圈定的规划，是从青岛北站至李村中心形成以商务办公、商贸物流等现代服务业功能为主的城市副中心，包括李沧交通商务区和李村商贸中心。这就意味着从西部老沧口开始，一直到李村中心商圈的这一大片区域，日后将成为新一轮的发展重点。【城阳副中心】：目前区域内发展最完善的便是“正阳中路”，当地人称为“黄金大道”的主干道，坐落在正阳路上的新盘含金量都相当较高，人气红盘青特城早已经售罄，二手均价14440元/㎡，水悦城现在均价13000元/㎡。
来自开普勒452b2020-1-15
“四川达州购房者可获每平米100元补贴”热搜了！根据有关数据显示，2019年全国累计出台了620次楼市调控政策，次数之多，是近几年都非常少见的，可见政府对于稳定房地产市场的调控决心。其实，这已经不是达州第一次给出购房补贴了。早在2015年7月，达州就针对在2015年6月10日至2016年6月9日购买的建筑面积低于140平方米的普通住房，按房屋所有权证登记的建筑面积80元/平方米予以补助。2017年11月该补助政策停止执行。而本次达州出台《达州市人民政府办公室关于印发中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施的通知》（以下简称“十二条”），主要是针对当地房地产面临的新形势，作出的必要调整。本次虽然出台了“十二条”调控政策，看似很多，但每条内容都言简意赅，主要就是从供需两端以及稳定市场秩序等方面进行调整，降低企业开发成本，降低购房成本，打击市场乱象，保持当地房地产市场平稳健康发展。01供应端 降低房企开发成本，支持大牌房企入驻达州上一次的购房补助在2017年11月终止，而本次明确恢复购房补助，并把补助金额从80元/平米提高到100元/平米。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。这样的举措能够适当缓解购房者的经济压力，刺激市场交易，将对当地去库存起到一定的积极作用。值得注意的是，本次调控还将全面推行货币化补偿安置，市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。从达州当地的市场情况来看，2018年以来，由于房地产市场变化较快，拆迁户要求实物安置比例上升，但政府修建安置房，至少具有3至5年的建设周期，被拆迁户不能得到及时回迁安置，群众意见很大。此次“十二条”明确全面推行货币安置补偿，建立货币化补偿安置动态调控机制，城市拓展到哪里，货币化补偿安置就到哪里，能够保证拆迁安置户及时购买新房、及时入住。此外，“十二条”还在住房公积金、物业服务收费、加强和改进服务方面进行了调整和优化，比如有关公积金的优化也将有利于进一步降低购房成本，使购房者能够有更多的机会使用公积金贷款，从而带动市场交易。02需求端 降低购房成本，购房补贴100元/平米达州上一次的购房补助在2017年11月终止，而本次明确恢复购房补助，并把补助金额从80元/平米提高到100元/平米。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。这样的举措能够适当缓解购房者的经济压力，刺激市场交易，将对当地去库存起到一定的积极作用。值得注意的是，本次调控还将全面推行货币化补偿安置，市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。从达州当地的市场情况来看，2018年以来，由于房地产市场变化较快，拆迁户要求实物安置比例上升，但政府修建安置房，至少具有3至5年的建设周期，被拆迁户不能得到及时回迁安置，群众意见很大。此次“十二条”明确全面推行货币安置补偿，建立货币化补偿安置动态调控机制，城市拓展到哪里，货币化补偿安置就到哪里，能够保证拆迁安置户及时购买新房、及时入住。此外，“十二条”还在住房公积金、物业服务收费、加强和改进服务方面进行了调整和优化，比如有关公积金的优化也将有利于进一步降低购房成本，使购房者能够有更多的机会使用公积金贷款，从而带动市场交易。03市场端 打击市场乱象，维护房地产市场平稳健康发展在中央多次重申“房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，各地根据自身实际情况，制定符合当地的调控政策，也是“因城施策”的具体表现，达州本次的调控正是基于这样的背景。达州本次的“十二条”在鼓励供需两端方面均有一定的积极作用，不能简单地理解为调控政策放松了，房价又要涨或跌，当前全国的房地产市场仍然以“稳”为主。市场热了，就要降温，市场冷了，就要升温，总体保持稳定，这是政策调控的必然选择。如果有人或企业还想通过投机来炒作，那一定是得不偿失，因为房地产市场的监管力度并不会放松，达州”十二条“有一条明确规定了要加强房地产市场监管，对扰乱市场秩序、损害购房者利益的行为将严查重处。达州市住房和城乡建*河蟹*有关负责人，也将本次调控将会带来的效果作了简要说明：一是市中心城区土地市场实现统一，供地价格更加均衡，土地市场更加平稳；二是土地供应更加高效，新开发楼盘不断增多；三是房地产开发项目建设进度将大幅加快；四是商业及车库去库存不断加快，去化周期不断缩短；五是物业小区品质不断提升，物业服务水平不断提高；六是房地产市场监管力度不断加大，市场秩序进一步规范。
来自开普勒452b2020-1-15
本文摘录“吴思竹”公众号上一篇：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》一文，提出了未来十年关于成都楼市的四大预判。 总的来说，这是一个偏宏观、偏长期的观点，可以帮助我们更好的看清方向，但对于具体指导购房者在2020年的实际买房行为，并不够直接。这就好像姚明和潘长江的平均身高是1.96米一样，并不能反映真实的情况。例如，房价或许会小幅上涨，但并不代表所有的楼盘都会涨，可能是有的涨，有的跌；又或者是部分楼盘涨幅较大，部分楼盘涨幅极小。而这种微观层面的预判，我们就放在了（中）（下）篇，希望给大家提供一个参考。 预 判 一|2020，成都房价稳中小幅看涨经过这一轮的楼市周期，相信大家都已经发现了调控政策对房价的走势影响是非常大的，俗称“政策市”。尤其是当“限价”这一“政策工具”在20多年的房地产发展历程中被首次使用后，或许连政府都惊喜的发现，过去“屡调屡涨”、“空调”等现象消失了，房地产市场的稳定性、可控性、确定性都大大增强。因此，2020年成都房价的走势，一要看政府态度；二要看市场态度，将二者结合判断，大致就可以得出结论：1、中央对房地产的态度。中央对2020年楼市的总体要求是： 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 而在2018年12月底那次中央经济工作会议上，对房地产的表述也较为相似： 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 因此可见，中央对房地产的总体要求没变。2019年，成都的房价的确是稳中小幅上涨的；那么2020年，我认为在中央总体要求不变的情况下，成都的房价依然将保持稳定，并有小幅上涨的可能。2、地方政府对房地产的态度。地方政府对房地产的态度必须与中央保持一致，这绝无二话，大家都懂。在中央“稳”字当头的前提下，留给地方政府的选择一是稳中小幅上涨，二是稳中小幅下跌，幅度大概以5%为标准。为什么是5%呢？这从多个城市泄漏或者公开的文件中，都有明确提到过。例如2019年4月一张网络文件截图显示：武汉未来3年的新房、二手房年涨幅不超过5%。虽然后来武汉房管局以“不清楚文件内容，未收到类似文件”为由进行了辟谣，但相信明眼人是能看懂的，第一文件太专业了；第二没有任何人因伪造该政府公文被逮捕。除了武汉之外，重庆、苏州、合肥、长沙等城市也都有涨幅不超过5%的相关媒体报道。而唯一耿直到发红头文件的，是大连。第一、它要求新一批次的房源价格不得高于上一批次第二、它要求6个月内价格不变，6个月后可以下浮，但不得超过5%。 大家注意，无论是武汉、重庆、苏州，还是大连，这些城市的量级都是比较重的，也是比较一致的。相信对中国政治体系稍微敏感一点的人，都会读懂两点：一是规矩；二是默契。 因此，正负5%应该是大家对“稳”在可量化指标上的一个共识，至少对某一量级的城市或区域而言，是如此。3、市场对房地产的态度。政府“有形的手”虽然很强大，但也并不算万能的，而市场这只“无形的手”，才是真正决定价格高低的核心。所以，市场对房地产的态度，可能比政府态度还重要，这里主要看两点：一是开发商拿地；二是市场供需。 第一，开发商态度。 开发商作为房地产市场的开发主体，动辄几亿几十亿的真金白银砸入土地市场，其实就已经是“用脚投票”了。 2017-2019年，这三年的土地市场如何，相信大家心里有数，而开发商拿地时敢于举牌，就是通过对未来房价的预期所做的反推。2020年成都的新房供应，将大多数来自2018-2019年的拍卖土地，而这些地价上，显然出不了太便宜的房子。 第二，看市场的供需。 到目前为止，成都的库存周期为12-14个月，这是一个非常良性且健康的库存（一般12个月库存周期算健康良性）。而成都的需求依旧旺盛。 除了当前的存量需求之外，按照成都2年社保或户口的购房资格要求，2017－2018年两年时间内落户成都的新增人口约有77万，其中18年新增40.72万，他们都将在2020年获得新的购房资格。△来源于四川知道通过上图中的新增人口（绿线）和新房供应（黄线）的对比可以看出，从2016年下半年开始，成都市场就呈现出供不应求的态势，而这种局面在2020年可能仍将维持并有进一步加剧的可能。 预 判 二|高价地全面入市，新房成交量或下滑 首先，成都房价稳中小幅看涨，这是一个宏观的概念。 对于大多数购房者青睐的主城区、高新区、天府新区等核心城市区域来说，它们的涨幅显然会大于那些非核心区。这其中，最重要的因素，就是中高价地的全面入市。 2019年高价地还是“少数派”，全年的购房机会是整体性的，完全不用担心买不到低楼面价楼盘。 所以2019年9-11月，相信大家还是享受到了仁恒、悦玺、东鑫苑、天府上城、滨江领樾等等一大批买入的好机会。到2020年，低楼面价项目将越来越少，届时中高楼面价项目将成为主流，而低楼面价项目则成为新的“少数派”。此消彼长下，2020年好的买房机会不是说没有，但机会将变得非常局部，竞争异常激烈，对于大多数普通购房者而言，希望都是比较渺茫。 而随着一、二圈层核心区域的中高楼面价项目成为市场供应的主流，市场成交量可能面临下滑，这是由量价关系的悖论造成的。 原则上，在一个稳定且理性的市场环境下，一旦房价过高，成交量就会下跌；而一旦房价下降，成交量就会上升。所以，从市场角度看，我认为成都2020的房价，或将呈现稳中小幅看涨的价格趋势。2020年，成都主城区、高新、天府新区核心区的房价大概率会站在均价2-3万/平的水平，且小面积的刚需产品缺失，基本以120平以上改善户型为主，因此也有人认为，2020年的买房门槛将达到300万（按照均120平米，2.5万/平计算）。 这个门槛对于存量购房者来说，应该是可以接受的。 但是存量购房者经过了16-19年这一轮买房周期后，剩下的已经越来越少。要么没有房票，要么打光了子弹。对于刚刚落户不久的新增购房者来说，核心区域的这个价格或许就有点超标了。因此，我认为2020年成都楼市的市场趋势，大概率应该是： 1、中高价地入市，新房的整体成交量下降；2、核心区域存量客户不足，与核心区域供应不足相匹配，呈现淡市行情；3、硕果仅存的低楼面价项目、总价可控的中小户型项目将成为市场热点；4、二手房成交量上升，弥补新房成交量的不足。预 判 三|二手房筑底反弹，价格稳定成交量放大第一、成都过去2年新增的约77万户籍人口，蕴藏着巨大的需求和购买力，这个购买力或许并不足以支撑高价的新房，但却可以转向层次丰富的二手房市场寻求满足。毕竟，目前所有在售的二手房，都是当年的低价地来的，价格上它有足够的空间和包容性。 第二、二手房会成为一个改善需求的分流器。每一个待售二手房的背后，都有一个摇新房的灵魂。意思很明确，在低楼面价楼盘占主流的市场环境下，大家会卖掉二手房，置换更好的新房。但是，随着新房的逐渐走高，剪刀差已经消失殆尽，市场开始步入正轨。此时，大家买房会更加理性。一定会有人卖掉二手房后置换核心区域的高价新房，但也同样会有人卖掉二手房后置换其他的二手房，这就是分流。 第三、存量客户直接购买二手房。对于经济实力相对较强的存量客户，在低楼面价时代因为种种原因上车失败后，不得不开始面对高价新盘。此时，一部分人可能因为预算不足；一部分人可能又觉得新盘性价比不高，有一定风险；那么他们都会转而去淘二手房。 总之，2020年成都二手房市场可能会迎来一次筑底反弹的转机，但这种反弹并不会太夸张，它需要与新房市场甚至自身有所博弈.第一、新房市场并不是高价盘一统天下。根据我们之前的统计，楼面价8000以下的新房房源大概还有4.6万套，而成都每年的新房成交量大概是20万套，约占23%，虽然不是主流，但也能搅搅局。 第二、根据安居客的1月新房数据，成都5+2的核心区，各个区的平均二手房价格在1.4万-2.1万之间，按照我们对2020年5+2核心区新房均价2-3万之间的预判，这中间约有6000-9000元/平的差价，但考虑到产品的代际差异，以及新房在精装标准上的优势，这个差价是相对合理的。 第三、成都的二手房堰塞湖现象依旧。目前仅链家外网的二手房房源数量就高达125683套，在全国都属于比较高的水平。巨大的存量导致购房者有更多的选择性和对比空间，大幅度反弹的可能是不存在的。 因此，我认为二手房的反弹，将主要体现在成交量的放大上，而价格将保持总体稳定。 其中，第一阶段（上半年）会呈现二手房价格止跌局面，二手房的议价空间将缩小，买方的话语权减弱；第二阶段（下半年）在整体价格稳定的前提下，部分核心区域的优质二手房源，价格可能会小有反弹。至此，成都二手房的堰塞湖现象将出现缓解趋势。文/吴思竹
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