房大宝

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2019年，合肥市场下行趋势明显。在全国楼市大调控的背景下，合肥市区商品住宅这一年成交54801套，同比下降15.84%；成交均价16653.2元/㎡，同比涨幅不及年度GDP增速的一半——这也意味着楼市投资价值的整体回归，“房住不炒”正在成为事实。只有在突然退潮的时候，才知道谁在裸泳。房地产市场的理性收缩，让“错把行情当能力”的一众房企备受煎熬，但另一方面，也让一直深耕品牌与口碑的那些先行者，在楼市下行期生生走出了一条逆市热销之路——其中，以龙湖表现最为亮眼。据新安大数据统计显示，截至2019年底，合肥龙湖全年销售额高达78.27亿，一举跻身合肥房企TOP5——排名在前的，几乎都是深耕已久的老牌和本地房企。龙湖从初来合肥到跻身顶流，用了不到三年时间。四大航道全线布局！龙湖合肥的进阶之路2019年之于龙湖，是全面丰收的一年。作为长三角城市群副中心城市、全国三大综合性国家科学中心之一，合肥，因其出众的地理优势和发展潜力，吸引了一众品牌房企纷纷落户扎根。不过，不同于一般房企单纯为了市场利润而来，长年位居全国TOP序列的龙湖，在战略层面的打算始终都是与这座城同呼吸、共生长。基于这样的前瞻视野，龙湖在合肥的发展脉络一直是清晰可循。2017年，龙湖以旗下住宅产业为切入点，精准契合城市发展脉搏，在滨湖、高新两大重点区域连落两子，省府板块紫云赋与高新核芯望江台·璟宸先后惊艳亮相，由此开启合肥龙湖的1.0时代。产品兑现能力与客户满意度一直被龙湖视作重要生命线。如今，这两座品质红盘已经落地交付，五维景观、龙湖匠心，从首次试水市场的反馈和口碑来看，龙湖一跃成为区域品质兑现的标杆样本，大获业界的一致认可。2018年，历经一年的沉淀试水之后，龙湖布局城东多点开花：以春江郦城、瑶海天街、龙誉城三子，凭借着龙湖积攒27年的空间打造能力，开发洋房、洋楼、高层、小高层、LOFT、写字楼、办公等多种丰富产品形态。 ▲龙湖·瑶海天街航拍图也就在这一年，龙湖在城东正式完成了旗下C1住宅、C2商业、C3冠寓、C4智慧服务的全航道布局，以“商业+住宅”的双轮驱动模式，一举将城东板块推到了一个令人瞩目的新高度——由此获得政府对龙湖空间战略布局的认可，在2019年首肯了“TOD天街片区”。从此，合肥龙湖2.0时代到来。2019年12月12日，无缝接驳地铁2号线的龙湖瑶海天街隆重开业。这是全球领先的TOD地铁城市综合体首次引入合肥，据数据显示，开业仅4天，商场客流达55万+，单日销售额2900万＋。龙湖通过商业升级和模式创新，成功推动了整个城东区域消费力的全面提升。回望刚刚过去的2019年，龙湖步履不停一路高进。2大项目均突破20亿，景粼玖序销售额20亿。全市140㎡销售套数TOP1，引领合肥2万＋高端改善主场；网红大盘龙誉城半年销售额破20亿；瑶海天街瑶海区LOFT销售套数第一；龙湖天境65天劲销15亿；春江紫宸首开打破新站区近2年首开套数、金额新纪录。2019的平淡市场中，龙湖像一股龙卷风，每个区域打造的项目都成为标杆，某种程度上，龙湖更是红盘的代名词。 ▲龙湖九子沿地铁线遍布主城区打开最新版图就会发现，不到3年时间，龙湖已经完成了全维度与多元化的网格布局：所有项目沿地铁动线依次展开、随城市动脉方向不断延伸，分布在了城市的东南西北各大区域。更加让人振奋的是，在成功把脉中高端人居客群之后，龙湖终于百尺竿头更进一步，为合肥塔尖群体带来了TA最大的杀手锏、第一部高端别墅作品——西宸原著。龙湖3.0时代，悄然启幕。西宸原著，合肥终于有了对标一线的资本龙湖，一直致力于高端物业领域的建树。龙湖合肥掌门人袁刚先生曾透露，“龙湖在合肥每年都有意识投入30%在高端产品市场上进行发力，以高端+快销产品的组合拳谋篇布局。”2017年的紫云赋、2018年的龙湖·景粼玖序，以及2019年的西宸原著，均是其不断进阶打磨的品质之作。正是基于近两年对于高端市场的试水与调研，龙湖才得以完整描摹合肥高端客群的用户画像，才能准确获悉塔尖客群的消费能力和需求——而这，也是龙湖敢把顶级“原著”系产品带到合肥的底气和信心所在。中国别墅看龙湖，龙湖别墅看原著。何为原著？相地择址是谓“原”，建筑符号是谓“著”，是在城市不可再生的绝版核心地带，打造最具人文标识与收藏价值的封面型人居作品。一部原著系，半壁中国豪宅进化史。▲合肥西宸原著别墅体验区实景图正因于此，全球第四座、长三角首座西宸原著的到来，对于合肥来说意义不可谓不重大。一方面，在此之前合肥市场还从未有过如此顶级高光的墅居产品；另一方面，合肥高端住宅的产品门槛与形态，可能会因为“原著”系的到来而产生变革。

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3号线开通不久，4、5号线又传来新消息。根据合肥市公共资源交易中心消息，地铁5号线（南段）将于2020年9月试运行，12月底或将迎来初期运营；同时，地铁4号线西段也将于今年12月正式开通运营。这意味着，2020年合肥将有5条地铁线路运营通车，形成更加密集完善的轨道线网。地铁对于楼市最直接的影响就是房价的变化。合肥楼市微信平台统计了合肥5条地铁146个站点房价数据，并从中发现合肥房价的客观规律，可供粉丝置业参考。（备注：以下价格只是各地铁站点行情价，同一站点小区学区、房龄、品牌不同，房价也不同）1、地铁1号线地铁1号线北起张洼站，南至九联圩站，呈南北走向，途径瑶海区、庐阳区、包河区抵达滨湖新区。沿线26个站点（包括延长线）周边新房、二手房房价如下：从1号线沿线房价统计来看，滨湖环湖CBD板块的金斗公园站二手房价格最高，已达到2.8万/㎡；中央公园板块的高王站、骆岗站房价较低，约1.2万/㎡。2、地铁2号线地铁2号线西起南岗站，东至三十埠站，呈东西走向，途径高新区、蜀山区、庐阳区抵达瑶海区。沿线33个站点（包括延长线）房价如下：2号线西七里塘站、庐阳区三孝口站等站点二手房，受优质学区影响，均价达到2.4万+；大蜀山站、南岗站新房均价较高，基本在1.8万/㎡左右；另外，部分站点如大蜀山站、王岗站，新房二手房价格存在倒挂。3、地铁3号线地铁3号线东北起于相城路站，西南至幸福坝站，途经新站区、瑶海区、庐阳区、政务区，抵达经开区。沿线33个站点房价如下：3号线沿线房价波动较大，其中政务区的几个站点的房价较高，突破3万＋；而新站区的房价较低，新房1.45万/㎡左右。4、地铁4号线地铁4号线西起鸡鸣山路，东至东方大道，呈L线走向，途经高新区、政务区、包河区，抵达瑶海区。沿线30个站点房价如下：4号线沿线房价较高区域同样出现在政务区，而包河、瑶海的房价相比来说更低。新房来看，高新区蜀西湖板块、包河区淝河片区，均价1.8-2.1万/㎡，是重点板块。5、地铁5号线地铁5号线南起滨湖贵阳路站，北至庐阳汲桥路站，呈南北走向，途经滨湖区、包河区，抵达庐阳区。5号线房价较高区域出现在庐阳三孝口站，该区域有一批双优本部学区房，价格较高；另外，滨湖区金融后台基地、包河区中央公园板块、以及庐阳北，可以多多关注。从上述线路沿线站点房价分析来看，基本可以得出以下2个结论：1、合肥一、二手倒挂红利基本消失5条地铁线路沿线新房、二手房价格对比很容易看出，合肥新房二手房倒挂的板块基本消失，仅剩高新区蜀西湖板块，新房价格1.8万/㎡、二手房价格2万/㎡左右。这意味着，此前买新房相比二手房可省几十万的局面已经不复存在。合肥土拍新政之后，各区域新房房价都将逐渐向二手房看齐，其中新房价格被高估的区域，房价泡沫将会被挤压，呈现出更符合价值的价格。2、地铁对于房价的影响远小于位置、学区地铁一响，黄金万两。地铁对房价的影响众所周知。有研究表明：3年之内，地铁站1公里的范围内，新房价格上涨了26.5％。但在合肥5条地铁沿线，房价都呈现出一定的趋势，其中政务区、滨湖区、庐阳区等区域房价更高，也就是说在都有“地铁”这一红利的情况之下，位置、学区对于房价的影响更为明显。也就是说，对房价影响的因素排序可能是学区>位置>地铁，这点在高端改善住宅体验的更为明显。同时，地铁小周期必然会服从楼市大周期。

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本文摘录“吴思竹”公众号在我们预判2020年成都楼市之前，我建议大家不妨先看看未来10年的成都楼市。预判一:未来十年，成都房价依然上涨首先，我们要搞清楚，房价的本质是什么？这里，至少包含三个层面：第一、房价是货币的体现。2017年，厦门的陈女士将44年前（1973年）存入银行的1200元取出，连本带利一共取出了2684.04元。有个别媒体为陈女士算了一笔帐，如果当初用这1200元购买黄金，如今价值60776.18元；而如果用于买房，至少价值30万元以上。这条新闻告诉我们，银行利率是远远跑不赢通货膨胀的。 而根据历年公开的通货膨胀率计算，1978年的1万元，相当于2018年的50.63万元；1988年的1万元，相当于2018年的15.12万元；1998年的1万元，相当于2018年的3.38万元；2008年的1万元，相当于2018年的1.85万元。 换句话说，如果在不考虑杠杆的前提下，你在2008年以100万买了一套房，在2018年涨到了185万元，别高兴的太早，你只是保本而已，并不是你的房子增值了，而只是货币贬值而已。 反之，10年后的100万又相当于今天的多少钱呢？过去10年的通胀率约为7.5%，未来10年的通胀率可能会有所下降，我们按5%计算，那么现在100万的购买力相当于10年后的160万，也就是说，2020年，我们花100万买入一套房，2030年它必须涨到160万，你才保本。 那么，有没有可能不通货膨胀呢？不好意思，自汉武帝以来至晚清，这种事情从未出现过！如果大家有闲心，可以去看看郭建龙写的《中央帝国的财政密码》一书因此，我们说房价的第一重本质，它其实是货币的体现，只要通货膨胀还在，纸币就会不断贬值，而房价必须要涨，才能对抗这种贬值。 第二、房价是一个城市的基本面。那么，是不是所有的房子都会不断上涨，对抗货币贬值呢？并不是！例如去年因为房价便宜如白菜的鹤岗，它就不一定能做到。所以，这就是房价的第二重本质——一个城市的基本面。 为什么全球纽约、伦敦、东京的房价永远高高在上？那是因为人家是世界一流城市，有全球最高的城市GDP和人均收入；为什么国内北京、上海、深圳的房价永远甩其他城市一大截？那也是因为它们是中国的一线城市，GDP和收入高。这就是一个城市的基本面。 换一句耳熟能详的话，那就是——买入房子，就相当于买入了一座城市的股票。 一只股票的基本面包括了净资产收益率、净利润增长率、毛利率、净利率、负债率等多项指标；而一座城市的房价基本面，也包含了国家战略、GDP、人均可支配收入、人口增长、基建配套等多元因素。 所以大家只需要简单的问自己几个问题：未来10年，国家战略是扶持成都还是忽略成都？未来10年，成都的GDP是增长还是下跌？增速比其他城市更快还是更慢？未来10年，成都的人均可支配收入是提高，还是降低？未来10年，成都的人口是净流入，还是净流出？未来10年，成都的基础设施和城市建设是更好，还是停滞？如果上述问题的答案是肯定的，那么请你告诉我，未来10年成都的房价会怎么走？第三、房价是土地和各种成本的体现。除了宏观的货币层面和中观的城市层面，自然还有微观的产业层面，这就是房价的第三重本质——生意。房价是有成本的！最大的成本当然是土地，其次就是融资成本、建材成本和人工成本。我们可以回顾一下过去10年的成都土拍价格△来源于四川知道不难发现，除了2018年和2019年比最疯狂的2017年稍有回落之外，成都10年来的土地价格都是呈逐渐向上态势的。这很正常。一方面，毕竟过去10年成都的城市发展不断加强，基础设施不断完善，土地价值应该上涨有所体现；二方面，土地拍卖对于地方财政的收入来说非常重要。毕竟，钱才是最重要的，不管对于政府、企业还是个人来说，都是一样的道理。因此，我们不难预测，未来10年，成都的土地价格仍然会保持一个总体向上的水平，而融资成本、建材成本、人工成本降下来的可能性也比较小，所以，未来10年，成都房价还要涨。综合以上三点，我建议大家记住这句话：2020年，成都房价肯定是过去十年最高的，但也可能是未来十年最低的预 判 二:房价上涨，但涨幅不及过去过去10年，成都房价涨了多少？如果从数据来看，大概是3倍左右。△来源于四川知道以我自己的经验来看，我2008年12月买的那套房子，在不考虑杠杆的情况下，房价大概增长了4倍左右。也就是说，我们基本可以认为，过去10年成都的房价大概增幅为3-4倍。这在房地产起点较低，快速发展的阶段是合理的，但是下一个10年，显然再也不可能实现这样的增速了。一方面，货币的发行量下来了；二方面，起点已经高了，再翻N倍不现实；三方面，国家对房地产的态度从“经济支柱”变为“压舱石”，要求稳定，不影响中国经济的战略升级和转型。因此，我大胆预测，未来10年成都的房价（均价）或许会控制在2-2.5倍的水平。我的理由有三点：1、成都目前的房价与同级别城市相比，整体还不算太高。大家不要不服气，如果你们多了解一下其他强一线城市的房价，以及部分莫名其妙的二三线城市房价，就会理解我说的话。2、这个涨幅考虑了通货膨胀的因素，前面我们说了10年后1.6倍才算保本，而房子作为普通家庭保值增值的属性并没有消失，因此成都房价涨幅一定会大于1.6，这样看2-2.5就不算高了。3、大家还别忘了成都的经济增长速度是全国主要城市中排名数一数二的，2019年上半年的增速超过8%，未来10年，成都的GDP大概率也是要翻倍的。按照房价增速与GDP增速相匹配的原则，成都房价增幅也要达到2，才与经济发展相匹配。当然，我这里的说的是一个平均值，并不代表每一个楼盘都如此，具体到不同的区域，不同的楼盘，这个系数会有很大的差异。过去10年，大家埋着头买买买就可以了，而未来10年，才是真正考验买房技术的时候。预 判 三:房价上涨，但上涨的方式跟过去不同过去10年，成都房价是怎么涨的？例如09年V型翻转，10－11年持续上涨，12－14年就惨的一比，15年略微回暖，16-17疯狂上行，18年反转向下，19年稳中回升。其实，我们只要稍微回忆一下，就能把过去每一年房价的跌宕起伏想清楚。借用周星驰的一句话来说，那就是：人生大起大落，实在是太刺激了！大起大落的好处，是有认知和技术的人，可以在周期中抄到底部，实现比一般人更小的付出，获得更大的收益。但它的坏处，就是让房价的不确定性变大，像股市一样，激发了人们的赌性，从而影响正常的工作和生活。所以，我认为，未来10年，房价的上涨方式将发生极大的变化：1、涨幅变得更加稳定，更加可控；2、房价的不确定性消失，变得更加具有确定性。预 判 四:未来十年，买房无法让你一夜暴富过去10年，甚至20年，我们总是热衷于谈论某某某买房发财了，甚至还因此封神。但其实你会发现，这种依靠买房实现财务自由的人，大多数是60后和70后。为什么？生的早，赚钱早而已！他们并不一定是依靠买房发的财，而是本身就发了财，再依靠买房的杠杆，来放大了自己的财富而已。所以，我们必须明白两点：1、买房，保值增值是没有问题的，可以保护并积累你的财富；2、买房，如果想发财靠的是杠杆，否则还是只能保值和增值。我给大家举我自己的例子吧：我2003年买第一套房的时候，是3080元/平的内环精装房，按照现在链家给出的小区参考价，是21294元/平，16年增值约7倍。如果算上货币贬值因素，这个成绩并不值得骄傲，但如果我算上杠杆（当初可以首付2成，相当于5倍杠杆），所以实际上我实现了约35倍的回报。16年3500%的回报率，这个也算勉强看得过去了吧。但是未来10年，这样的可能性再也没有了，买房的杠杆率将变得非常低，现在首套房需要30%的首付，二套房需要60-70%的首付，第三套房将无法贷款。这种模式我认为将持续很长时间，因为中国的宏观杠杆率大概在250%，而270%是警戒线，当年日本崩盘的时候就差不多270%；而中国的居民杠杆率大概是55%，而发达国家一般是80％左右，看似还有加杠杆的空间。但是千万别忘了：第一发达国家的社会福利极好，基本没有后顾之忧；第二中国居民还有很多隐形债务，例如向亲朋好友借钱等等。因此，无论从宏观杠杆率还是居民杠杆率看，都没有再大幅上加的可能。此外，从未来10年考虑，我们或许还要叠加房地产税出台的可能性，这将进一步削弱房地产的金融属性，并有效阻止富人对房子的大规模兼并和垄断。总之，没有了杠杆，或者杠杆不够高，再叠加房地产税预期，未来10年，买房或许只能保值增值，再也无法一夜暴富。结 束 语好了，关于成都楼市未来10年的趋势预判大体就是如此，我相信当大家可以看见一个长远的趋势，就一定不会对当下产生迷茫。当然，不同的10年，会有不同的形势和特征，自然买房的模式也会发生改变，这一点以后再慢慢说。下一篇，我会具体说2020年成都楼市的一些预判，供大家参考。最后，还是那句话，我只是个普通人，个人预判更多基于当前事实和逻辑推理，请大家客观看待，如果你我判断一致，是我的荣幸；如果大家观点相左，以你的为准。个人观点，仅供参考，抛砖引玉，欢迎探讨！文/吴思竹

房妞

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2019年度土地报告出炉：成都卖地多少？1000条大数据真相1、拿地企业TOP15--商业化运作房企、本地国资背景各占半壁江山从拿地总量来排名TOP15，本地国资背景企业占据了前三名，拿走了将近总量四分之一的土地；商业化运作的房企拿地量少，但也活跃在榜单中。/ 企业拿地总面积TOP15 /▲ 灰色为本地国资企业，黑色为商业化运作的房企成都向超大城市过渡，活跃的本地国资企业专注交通和产业领域，发力建设城市TOD和科学城等。商业化运作的房企积极储存“米粮”，准备明年开发，加码较多的企业为华侨城、万达、绿地和德商等。•华侨城的13块地都位于安仁，为文创文博产业加码建设；•万达拿地高达517亩，主要是在彭州和青白江分别落地了万达广场；•绿地拍下的336亩土地都位于青城山，正在起势5800亩的康养小镇，后续应该还会加码拿地。本地国资企业偏好TOD和都江堰土地TOD元年背景，负责 “ 投资、建设、运营管理城市轨道 ” 的成都轨道交通集团成为土地市场主角，全年拿下2873亩土地，荣登年度 “ 拿地企业NO.1 ” ，由此，包括双流西站、万盛站、三岔湖站、廖家湾站等TOD项目成功进入开发流程。/ 成都轨道交通集团拍下的地块信息 /▲ 部分地块信息这些地块完美表达了TOD概念，不仅面积大，而且用地性质丰富，商业和住宅搭配着，符合TOD站点住、办公和休闲一体的特征。值得关注，还有两家国有独资控股的企业很活跃：成都城投置地主营房地产开发经营，土地整理和配套市政基础设施建设；人居置业主营市政基础设施建设，土地整治和拆迁改造。目前，人居和城投的主战场在都江堰，全年共计拿下455亩地块，都是容积率小于2的住兼商用地，助推都江堰旅游城市的打造。因城市建设需要，国资企业长期都是拿地大户，尤其近年人才公寓、TOD项目等兴起，更加大了拿地量，成为土地市场主角。企业支付天花板一块地20多亿近年融资渠道收窄，对房企的现金流要求高，投入高风险也大，风头之下，查看2019年成交地块总价TOP10，大部分冲到二十多亿就见顶了。而且，从下图可见榜单中半数是本地国资成都轨道交通，城市基础设施建设投入，基本可以不作为市场化的参考标本。/ 成交总价地块TOP10 /这也意味着，能够为单宗地出到20亿的企业并不多，像金地、雅居乐和雪松的楼面地价都不到一万，未来可继续溢价，这些都是打算长期投入的企业，所以拿了大面积地块，出了高总价。市场上大部分企业都是采用小地块 “ 快产快销 ” 的模式，迅速回流资金。而逆风行走的企业，对自己产品打造和溢价的能力很自信。今年总价第一名-中铁建，为单宗地豪掷60亿，财力和专业能力都很值得关注。首先，它善于打造大盘，西派城占地320亩，西派国樾占地约300亩，具有成功操盘的实力，享有地块后期溢价；其次，前期产品较好的走量，获资金存量，购买力强。中铁建会将青羊区地块打造为什么样的高端产品，值得期待。2、容积率普遍降到2以下城市开发更宜居近年成都土地容积率一降再降，1.1-2成为主流，2019年的占比扩大到56.6%，其次是2.1-3占比三成，高过4的地块很少见了。这主要得益于2017年 “ 中优 ” 战略提出对城市空间优化，已达到在 “ 11+2的中心城区全面降容，降低开发强度、降低建筑尺度和人口密度 ” 的目标，以后住宅用地的最高容积率都会控制在2.5。最为直观的影响在于，不少住宅高度降了下来，小高层数量增多，150平米以上的改善型产品占比也上升了。而且，更优质的城市空间来了，按照规划，不仅新建小区的房子没那么挤，而且公园绿地内还将建设图书馆、博物馆、青少年宫等公共设施。

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2019年最后两天，连续13宗土地密集上市拍卖的情景还历历在目。尤其十陵地块举牌高达百余次，甚至中途出现喊价的争夺盛况，让平静多时的土地市场再起波澜，十陵也由此拍出两宗万元地，不少媒体高呼 “ 十陵果然高攀不起了 ” 。实际上，十陵翻身只是冰山一角。国内经济平稳增长，成都GDP充满活力，一年“震荡”之后，成都产生了锦江区和青羊区接棒 “ diwang ” 、轨道交通集团叱咤拿地、容积率降到历史新低等不易察觉的变化1、全年总共成交18746亩略低于去年2019年，全国房地产市场政策延续了维稳的基调，房企融资成本上升，花钱也更为谨慎。成都虽然获得“一城一策”的自由权，但未在全国基调上做出大的调整。城市人口扩张，成都继续保持着大量土地供应，计划供应21700亩，实际供应了24253亩，超出供应计划。并且，供应区域持续外扩，二三圈层成为主力供地区域，尤其三圈层供应量占比近一半，包括新津、金堂等，接棒城市热门区域。成交端口较为乐观，全年成交18746亩，较去年小幅下降，高于2017年。楼面均价较2018年回升千元，到4417元，达近十年的第二高位。所以，2019年官方卖地收入高涨，达到1289亿元，反超去年两百多亿。但在媒体发布的2019年各城市排行榜中，成都的卖地收入低于一线城市，也低于杭州、宁波、重庆等城市。2、卖地量TOP3--成华区、天府新区和都江堰是各圈层“领头羊”一圈层成华区腾笼换鸟已见成效， “ 文旅成华 ” 战略，1200亩土地中，商、住各占鳌头，未来发展宜商宜居。成交均价7657元/平米，处于主城五区中等水平。各板块遍地开发，包括驷马桥、龙潭寺、十里店和东客站等多个区域有成交，爆发新一轮的城市更新。/ 成华区成交地块 /天府新区全年成交1135亩，排名全城所有区域第三名。兴隆湖板块成交量最大，为完善成都科学城产业，企业和人才引入，重点有两类企业在这里拿地开发：一类是官方控股的企业，包括人居和天投；另一类是非房企拿地，打造企业办公用房。城市热土天府新区土地价值从来金贵，今年也是如此，均价7601元/平米，仅次于土地稀少的主城锦江区、成华区、青羊区和武侯区。/天府新区成交地块/都江堰总计成交1926亩土地，但大部分都被官方背景的企业拿下，尤其轨道交通和人居。今年不少报道人居都江堰拿地的消息，据媒体估算，至今已拿下了超千亩。按照都江堰新规划，以产业园区为立足点，深挖“熊猫、山、水、道、林盘”旅游资源，形成现代旅游产业，人居拿地可视为响应官方开发计划的行为，助推都江堰迅速形成产业基础。轨道交通集团则是助推都江堰形成发达的交通网络，与都江堰市签订了投资总额100亿元的交通产业合作项目框架协议。“未来，双方将在轨道交通、智能停车、轨道交通配套、公共交通等多个领域开展合作，以‘轨道+公交+慢行’模式加快推进都江堰市交通基础设施和旅游配套服务设施建设。项目的落地，将进一步提升区域旅游交通产品与服务质量，实现交通运输与旅游产业联动协同发展。”成华区 卖地收入最高成华区以168.5亿的卖地收入，排名所有区县第一名，往后依次为天府新区和青羊区。青羊区今年的供地量并不多，能够拿到128.8亿，主要得益于苏坡街道地块的成交，137亩的大体量，纯住宅的优质属性，成交楼面价高达16700元/平米，总价高达60亿，单宗地块坐定了今年的“总价王”，供出这块地的青羊区也收入颇丰。3、楼面地价TOP5--三次刷新最高楼面价纪录虽然土地供销整体转至三圈层，降低了普遍价格水平，但是，主城的庞大吸引力依然三次刷新了成都历史最高楼面价，于是，2019年出现了市民津津乐道的一幕：霸榜了两年的武侯区东原地块（17200元/平米）无悬念让“diwang”宝座给东大街D11地块（19800元/平米）。/年度楼面价TOP5/和以往一样，这些地块面积小，容积率低的住宅用地，自带做高端产品的属性，看中它们的依然是商业化运作的房企。不同于以往只出现在核心的红牌楼、武侯新城板块，2019年，高价地在除了成华区之外的四个城区出现，而且范围扩大，临近郊县。今年成都依然高价地频出，原因在于：首先，成都正处于人口流入阶段，房产开发的可能性多，企业自然看中城市潜力加码；其次，新房价格上扬，改善高端产品市场前景好，开发企业对后续预期变高，自然可以适当提高“面粉”的价格；第三，这些地块的面积小，投入总价可控在20亿之下，自然对单价也就宽松一些。锦江区稳坐“老大哥”其中，锦江区供应的东大街地块和三圣乡地块分别以19800元/平米和18400元/平米成交，两次刷新成都最高楼面价记录，并且，区域土地溢价率达到全城最高65.3%，企业对这里的热情很高。锦江区官方也在整理土地，推动区域的更新。•锦江区已经按照重点建设项目用地需求，先后为森林体育公园、白鹭湾新经济总部、华西附二院锦江院区、中央公园等10余个项目开展土地置换、零星地块整合等服务工作；•主动跟进辖区范围内征地拆迁安置房屋的不动产登记历史遗留问题，完成集体土地使用权抵押权变更登记、注销和集体土地所有权首次登记4件，由'被动'转向'主动'，真正为营商环境综合改革服好务。链接：2019年度土地报告出炉：拿地企业TOP15

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2019年成都楼市正式收官。让我们一起来回顾成都2019年成都新房供应、土地成交情况。新房数据：2019年成都供应了191742套房源，合计735个楼盘，而2018年成都新房供应了243449套，合计737个楼盘，供应量环比增长率为-21%。2019年成都新房区域数量供应：2019年成都区域供应最多的为天府新区，合计19726套，其次是青白江18171套，而青羊区供应是最低的为1818套。2019年成都新房区域楼盘供应：2019年成都区域楼盘供应最多的为青白江，合计65个楼盘，其次是双流为59个楼盘，而青羊区供应是最低的为7个。各区域每月供应数据：锦江区：青羊区：武侯区：成华区：金牛区：龙泉驿：高新区：天府新区：新都：双流：郫县：温江：土地数据：锐理数据统计，2019年成都土地供应接近2.2万亩，全年共出让了201宗住宅用地、住兼商用地，累计土地出让金约1051亿元，和2018年的1090亿元基本持平。2019年，单价楼面地价破万的共计37宗，是2018年的两倍。单宗最高楼面地价是锦江统建和广州华发联合体竞得的锦江区东大街31亩地块，成交楼面地价19800元/平米。

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一年的土地出让结果，往往决定了第二年市场的产品供应以及价格情况。恰好成都从2017年开启的“高价地”时代，在当年拍下的高价地中，有超过90%的地块在今年都已有开盘记录。从这些地价及房价中，我们已经可以总结出一些结论。整理2017年所有拍卖地块，但是我们也对部分土地进行了剔除。1.人才公寓用地以及纯租赁房地块，这些地块主要被人居、高投等国企拿到。2.TOD地块也不在所统计的范围内，近两年一共拍出多宗，均为轨道集团所得。3.重大产业项目及定向销售用地。比如紫光集团以及西藏银行拿下的定向销售、全部自持的地块。按照这个标准筛选下来，中心城区2017年一共有59宗地块出让我们先来看2017年，主城+天府新区的土地价格和呈现项目的价格情况，共计27宗地块有开盘记录的楼盘。 数据来源：正合研究院※ 近郊区域共计19个有开盘记录的楼盘。 数据来源：正合研究院通过上面的统计数据可以发现：1.已开盘的46个楼盘中，清水房占比17%。卖清水房的楼盘的开发商，大概率是对更高的精装售价信心不足。2.地价与房价差值最小的两个楼盘分别是：中南樾府，楼面地价11080元/㎡，高层售价12500元/㎡。中南海棠集，楼面地价9800元/㎡，高层售价13000元/㎡。两个楼盘均位于主城区，但在城北区域，溢价能力还不如近郊的双流、龙泉等区域，不过这也表明开发商中南还是很良心呀。3.差价最大的两个楼盘分别是：绿城凤起朝鸣，楼面地价15600元/㎡，产品售价33600-39099元/㎡（含装修），ps：绿城凤起朝鸣实际楼面地价成本约20560元/㎡。龙湖梵城，楼面地价9200元/㎡，产品售价25000元/㎡（含装修）。ps：该地块商业部分需自持50%。4.购房者最关心的地价和房价的关系：按照业内普遍的测算方式，一般房价在地价的基础上乘以2，就是大概的房价区间。上述已上市的主城27宗地块，平均楼面地价为11066元/㎡，我们只取高层售价的平均值，包含装修价格在内，大概是22000元/㎡，不多不少，恰好是地价的一倍左右。近郊19宗地块，平均楼面地价9250元/㎡，取高层售价平均值，包含装修价格在内，平均售价约为17500元/㎡，也接近于地价的一倍。但是，如果拆分来看，我们会发现，地段较差的区域，新盘的溢价能力很弱。城西、城南等地段较好的楼盘，溢价能力会更强。另外，整个2017年出让的商品住房土地中，还有13宗地块没有开过盘，6宗还没有亮相产品。数据来源：正合研究院其未上市的原因大概率是地价成本太高，难以盈利。比如金隅在新川拿的地块，楼面地价成本21695元/㎡，周边改善新盘才卖18000-21000元/㎡。业瑞成华区建设路袖珍地块，楼面地价13800元/㎡，暂未动工。也有些楼盘想拿高价预售被卡。>>>>2020年，中心城区预计近7000亩的纯新盘如果抛开2017-2019年已经开过盘的楼盘，近三年的土拍中，中心城区市场上还有78宗地块还未开盘。其中主城+天府新区有52宗，近郊有26宗。这些存量地块面积已经达到了5600余亩。算上12月末这几天还有1000多亩的土地待拍卖，明年中心城区新房市场将会接近7000亩的纯新盘等待上市。※ 主城+天府新区共计52宗土地，平均楼面地价12047元/㎡。 如下图：※ 近郊26宗土地，平均楼面地价8159元/㎡。如下图：从土地容积率指标看，几乎所有地块容积率都在3.0以下，也就意味着未来的产品供应大概率走改善线路。从土地价格来看，中心城区+天府新区未上市的地块，平均楼面地价达到12047元/㎡，要略高于2017年。 如果按照2017年的土地和房价的比值估算，这一批新盘价格或将在24000元/㎡左右。近郊平均楼面地价8159元/㎡，未来新盘均价或将在16000元/㎡左右。 当然，这只是预估价格，根据不同版块、不同地段、不同产品，溢价必然存在差距。结语近日，有自媒体统计出成都的低价地楼盘还剩最后59个，存量不足5万套，理论去化周期仅剩5个月左右（非官方数据）。还有一个现实状况是，当下的低价地楼盘并不一定卖低价。到2020年，如果算上近三年已经有开盘记录的74个高价地项目，和未开过盘的78宗高价地，低价地楼盘的占比仅剩下1/4左右。

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2019年已挥手向我们告别，但这一年的成都新房楼市却给我们留下了不少值得记忆的数字。开盘篇一、718个项目开盘18万余套房源可买2019年1-12月，大成都范围内共有718个项目开盘，共计185855套房源。其中住宅项目639个共165845套房源，占了总量的近9成。二、九成项目为住宅 区域分布差距明显从住宅开盘项目数的区域分布来看，远郊区域仍然是本年度的大户，近郊区域紧随其后，目测2020年近郊将出现反超的趋势。主城区在进入下半年之后表现较为活跃，特别是12月有17个项目开盘，超过了近郊，对于非主城区不买的购房者来说，年底确实是一波绝佳的上车机会。另外，高新区整年的开盘数量都不算多，个别月份甚至挂蛋，反观天府新区在年末的时候出现了一次大爆发，开盘项目数量一度要赶上近郊区域。从开盘推出的房源量来看，目前大成都范围内的供应主力军仍然是近郊和远郊区域，占了总量的7成，其实越往后，主城区的供应会越来越少，毕竟主城区的城市建设已趋于完善，部分区域的住宅用地甚至达到饱和，所以也是且买且珍惜。三、近200个纯新住宅项目入市整个2019年，全成都范围内共有194个纯新住宅项目开盘，不少首次推新的开发商选在了年初1月，年中5月，金九银十月和年末两个月开盘，看来纯新盘的推出还是要选在一些比较重要的节点，这样可以更吸引购房者的眼球和关注度。据不完全统计，2019年近百住宅项目实现了开盘100%去化，这其中不乏一些知名“网红盘”，比如中铁奥维尔、华润置地悦玺、仁恒滨河湾、光华壹号等，其中中铁奥维尔以2万人报名保持着参与人数最多的记录。不过，在接下来的1月份，这个数字将被光华瑞庭项目超越，据悉该项目有3万余人参与报名。预售篇一、951个项目取证 27万余套房源获批入市2019年，大成都范围内共有951个项目取证，共计270895套房源获批入市。其中，住宅项目700个共计183066套房源，占了总量的三分之二。从每月的预售供应数据来看，下半年是一个供应的高峰段，这个时间段在楼市的金九银十，还有年末冲业绩的推动下大量房源入市，当然对于购房者来说，这个时候买房选择更多，优惠力度也更大。二、下半年预售市场活跃从全年取证的住宅项目数来看，远郊和近郊基本都是两位数的取证项目量，主城区和天府新区前半年为个位数，年底几个月开始发力，特别是货源不多的主城区从9月-12月都是两位数的取证量。高新区垫底，一年中有四分之一的时间都没有证拿，预计明年也不会有更多住宅项目取证。从区域住宅房源预售量占比来看，远郊区域和近郊区域基本持平，主城区略高于天府新区，高新区垫底。从月度变化来看，由于远郊去化周期较长，一般上半年是取证高峰，后面几个月慢慢销售。近郊区域处在一个过渡段，取证的节奏只需根据自己的节点和销售情况来定。而主城区和天府新区主要集中在下半年的9-12月入市，好让存了一年钱的购房者在年末的时候拿得出钱来买房。高新区由于存货很少，取证完全凭心情，不管你买还是不买，它都在那里不骄也不躁。总结：2019年最后一个月成都住宅市场放宽了主城区和“天高”区的限购，虽然高新区新房供货不足，但持高新区房票的购房者可以到主城区去买房，选择的空间比之前大了许多。最洋盘的是主城区和天府新区直接实现了“互通”，再加上9月以后这两个区域加大了预售和开盘量，也将让更多购房者买到房。

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2020年的第一天，央行传来大消息：1月6日降准0.5个百分点！壹央行称，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，激发市场主体活力，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。贰降准意味着什么？叁为何央行选择此时降准？综合各方分析看，元旦前后降准可以达到“一箭多雕”的效果：第一、临近春节，市场资金需求量大，降准可以向市场释放充足流动性，满足春节前的资金需求高峰。第二，降准可以向银行释放低成本的中长期资金，利于降低银行的资金成本，从而带动LPR报价和贷款实际利率的下降，达到降低实体经济融资成本的目的。第三，银行通常会在年初对贷款项目集中投放，加之明年一季度地方债有望集中发行，这都需要大量的资金支持，降准有利于为银行信贷投放和地方债发行提供充足的流动性。央行历年降准一览表肆降准对普通人意味着什么？降准意味着银行有钱了，银行有钱了，不可能把大量的钱留在手上，而是将其中大部分的钱贷出去。降准之后，银行可用于放贷的钱变多了，老百姓向银行贷款也就可能更容易。另外一点，降准最主要是刺激经济活力，那么多公司有裁员的压力，相比买房，房贷利息什么的，经济的好转，对于普通人而言意义更重要。降准对楼市意味着什么？虽然，定向降准，就意味着短时间，钱不能直接进入楼市，房贷利率也不会直接降低。但是，历史经验告诉我们，每次降准，至少让市场上的现金流更多了，房企的资金压力也能缓解。对楼市是利好信号。宽松周期已开。高层在住建部调研的时候开的座谈上，发表对楼市最重要的两句话：“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”“做好重点区域房地产市场调控工作”房地产保持稳定很重要。稳地价稳房价稳预期，住建部的会议，有关部门连提了20次“稳”，创下了历年之最。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。