在昆明市规划局近日发布的西山区白沙地片区控详规修改公示中，云南房网注意到，片区规划指标采纳了住建部发布的2018版居住区设计标准，区域容积率、建筑密度等重点技术指标都做了严格控制，而不像昆明其他城中村改造地块，容积率高到吓人。在白沙地片区公共服务设施规划中，还明确提到要依据新规配置十五分钟生活圈、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住配套相应公共服务设施。

城市住宅设计规划是为确保城市居住生活环境宜居适度，合理有效利用土地和空间，规范城市居住区的规划、建设与管理而制定的标准。去年7月，国家住建部发布公告批准《城市居住区规划设计标准》为国家标准，编号为GB50180-2018，规定自2018年12月1日起实施。

根据新规，住宅用地容积率最高不得超过3.1，限高26层

在最新的城市居住区规划标准中，明确提出了6条强制性指标，包括居住区选址、建筑控制指标等规定，要求严格执行。按照新规，城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，住宅建筑高度控制在80米以内，住宅平均层数最多为26层。由于昆明近些年获批的新建住宅项目中，容积率超过3.1的比比皆是，有些甚至高出一倍，至于建筑高度，40层的塔楼在昆明城中村改造项目中是常态。如果严格贯彻国家标准，昆明绝大多数城改项目都将无法获批，所以住建部住宅设计新规一公布，在昆明房地产行业内就掀起了不小的波澜，有业内人士还专门发文称，昆明城中村改造将停滞，好房子要来了。

的确，若新规实施，意味着昆明今后的住宅楼将限高26层，容积率也必须得控制在3.1以内。昆明未来的住宅建筑风格将发生极大转变，26层、80米将成为住宅建筑的天花板，超100米的高层住宅将绝迹。但这同时也意味着昆明的城中村改造恐怕将无法继续，房地产开发不得不转战远郊。

昆明高容积率、超高住宅楼盛行，与昆明城中村改造几乎同步，在仇和主政昆明时期，甚至曾要求在不限高区域内，住宅建筑原则上不小于100米，这直接导致昆明板式住宅楼几乎绝迹，容积率飙升。

城中村改造之所以和昆明房地产开发容积率暴涨呈相关性，是因为城中村的拆迁成本本就十分高昂，仇和时期为了实现尽快消灭城中村的目标，又不得不用更高额的拆迁款引诱村民签约，进一步推高改造成本。开发商要想覆盖前期投入，就必须尽可能提高容积率才有利可图；政府为了吸引开发商参与城改，也不得不以放宽容积率。

近些年，昆明市废除了仇和时期的不合理规划标准，板楼和低容积率住宅项目才逐渐增多，但对城改项目来说，由于成本制约，容积率依旧居高不下，基本都在4.0以上。

如今，住建部住宅设计新规已经开始执行，但昆明市已经推高的城改拆迁成本，不可能因为住建部住宅设计新规的实施而下降。假如容积率必须控制在3.1以下，带来的后果必然是大部分城改项目无法推进，昆明土地供应量下降，新建项目转向远郊地区。至于房价，由于供给端萎缩，低容积率带来的品质提升，反而有可能出现猛涨的局面。

但昆明市真的可以做到严控住宅楼高度和容积率，容忍城中村改造陷入“哑火”的局面吗？云南房网就此问题曾咨询不少业内人士，大多数人的共同看法是，昆明要想严格执行新规可能并不容易，至少时间上会有一个较长的过渡期，而且很可能会针对不同项目区别对待。白沙地片区的控详规虽然已经开发采用新规，并不意味着以后的项目都将严格照此执行。但从长远看，昆明市提高建筑品质，控制容积率应该是大势所趋，因为昆明许多项目的容积率指标实在是高到了不像话的程度。