目前郑州楼市房价三环内价格基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间、三环和四环内价格基本在12000元/㎡-14000元/㎡区间、四环外价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡区间。北龙湖豪宅2019年基本上都在50000+起步。

整体来看，2017年这波牛市已经透支了郑州未来1～2年的增长空间，已经将之前郑州刚需、改善需求释放得差不多了，据有关报道，2017年郑州白领月收入平均在6900元/月,也就是说一家2个白领，预计2个月的净收入能买1平米的房子。未来还要看未来郑州人口增量。

目前郑州房价整体均价1万3左右，作为省会相对意义讲，并不算太高，虽然郑州人均工资不高，但房子都是由家里几个钱包凑成上车，泡沫不大，房价大跌概率为0。

但是2019年郑州远郊盘会有一定的回落，回归真实价值，核心区会在有价无市的情况下高位盘整，不会出现大的动荡。

值得注意的是，目前经济形势下行压力较大，各个地方的房贷政策都在不同程度放缓，但是郑州房贷利率一向高居中国城市第一，到2019年1月份为止，房贷利率也维持在高位，25%-30%。

但是，楼市萧条，政策放松是大概率事件，未来的郑州也会不堪重负放松利率，所以此阶段购房者不要着急，等待利率松动再择机购房，可以省下装修费。至于放松时间，我相信会很快，因为郑州的地方财政收入，房地产还是大头。

郑州虽然新房和二手房的价差不大，但买房尽量要买新盘或者次新房，未来改善时房子有流动性好出手，因为郑州土地供应还是相对较强的，供应足够，大家会优先选择较新的房子。

郑州首付第一梯队：郑东新区。

郑东新区均价21340元/平米，按目前的购房政策，100平米，总价约为213万元，首付约为63.9万，贷款约为149万，30年月供约为9000元。虽然同属于郑东新区，但是不同片区价格差别相当大。

北龙湖占据最稀缺资源、最好的生态，金融岛的崛起和高品质楼盘联立，注定这是一个名副其实的富人区，属于河南全省权贵中的竞技场。如果您想入住东区，又买不起富豪区的大户型，白沙也是不错的选择，未来价值核心，均价1.1万，首付30万左右。

第二梯队：金水区，经开区。

金水、经开区平均房价1.5万以上，金水凭借老城区各种配套齐全，经开区得益于滨河国际新城的地王连炸，房价紧随东区。而且，这两个区域不像东区，各片区之间差别特别明显。想要在这两个区域置业的人群，那么首付准备55万+，月供7000+。

第三梯队：管城、中原和惠济。

管城区、中原区、惠济区老城区的代表，管城和中原各楼盘房价差距不大，惠济区北四环以北房价相对便宜。想要在这三个区域买房，首付请准备50万，月供6000元。

第四梯队：高新区和二七区。

高新区是郑州西三环外发展最成熟的片区，学校、医院等生活配套齐全，均价1.3万左右，二七区是老区。想要在这两个区域买房，那么首付准备45万，月供5500元。

第五梯队：港区，中牟。

港区得益于政策扶持，中牟临近东区，房价的上涨速度自然是不慢的。相对来说，距离主城区不是最远，交通还算便利。在这置业，请准备首付40万，月供4500元。

第六梯队：荥阳市和新郑市（新郑龙湖镇应该是属于第五梯队的）。首付35万左右，月供约3788元。

在我们了解完郑州现有的房价梯度之后，我们再来深究未来郑州最具有潜力的价值地段和洼地。

首先，我们一定要坚定一条价值线路，产业-人口-房价，有好的产业，就能提供高薪工作，从而吸引高质量人口不断涌入，支撑起更高的房价。在这里层面讲，未来同等阶梯的区域一定会拉开房价差。

1.郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。

2.老城区中，推荐金水老城区，其他不做考量。金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级优秀资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。

3.北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。

4.高新区是洼地。因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分升值空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，我相信部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区绝对是整个郑州刚需人群的上上之选。在这点上，郑州高新区的区位价值和北京的海淀区颇为相似。

5.谨防远郊盘的炒作价值，例如绿博。简单来说，价位目前已有所透支（大概1-2年左右），而且距离主城区实在是有些太远，配套也并没有跟上。说白了这就是在赌，赌未来的增值能不能弥补最近地王频出的透支，谁也说不准郑州什么时候会出调控政策，如果因为买远郊而浪费了购房名额，未免有些得不偿失，因此请购房者持谨慎态度。

6.港区，规划很好，但依然是一个独立的存在，相当于郑州的卫星城，如果不是在港区工作，不建议在这里买房。从其他城市来看，第三产业区的价值和文化底蕴一定会超越一产和二产，以金融、高科技、贸易等产业为主区域的房价一定会保值、升值。

7.未来地铁将会给郑州楼市将会带来第二波利好，也是近期唯一的利好，这个时间就在2019年。2019年，地铁5号线，2号线、地铁14号线环奥体中心部分站点，将会迎来试运营开通。位于主城区的泉舜上城双地铁环绕自然会因为地铁相得益彰，其他地铁房都会水涨船高，例如6号线的永威西郡、洞林湖新田城等等。