严厉调控之下，客户总量有限；市场逆周期之下，客户观望情绪浓厚，19年住宅成交规模难以突破，而失去房票的投资客，转向的公寓市场，更是压力重重。

然而在周期底部的萧条阶段，把握窗口期逆周期出手投资，反弹也就正在酝酿之中了。

市场逆周期投资公寓不是不可，但需权衡好风险与收益，谨慎选择投资的板块及项目。从近两年长沙内六区各版块公寓成交量价来看，抗压性板块分为两类：

一类是规模保持板块：中心板块、高铁新城板块、望城板块（规模20万方以上）

一类是价格保持板块：中心板块、梅溪湖板块、滨江新城板块（均价14000元/㎡以上）

综合来看，中心板块具备规模和价格双重抗压性。

从中心板块内部来看，总体划分为三个商圈：芙蓉路商圈、五一商圈、东塘商圈，从近两年各商圈成交量价来看，五一商圈无疑是板块内抗压性最高的区域。

抗压性板块是否具备投资性，这与板块的成熟度、稀缺度、人气、升值空间密切相连，从城市发展变迁到大数据视角，从五个维度对比五一商圈、高铁新城、梅溪湖、滨江新城（望城因区域偏大，项目量多导致成交规模大，因此不做对比），看谁最具投资价值。

《长沙城市空间规划》中明确到：长沙规划沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。

郊区化扩围与副中心简历带来房地产规模发展机会，未来梅溪湖、高铁新城、星沙中心将成为城市副中心，三个副中心围绕五一商圈所在的原中心，形成同心圆模式。

规划如此，实际城市变迁过程中却也如此，近20年长沙边界发展来看，城市正以同心圆向四周放射状扩围。可见五一商圈不论过去还是未来，不论城市如何扩围变迁，五一商圈的中心地位依旧不可替代。

结论：五一商圈＞梅溪湖＞滨江新城=高铁新城

长沙教育格局呈现出中心向四周扩散，连锁教育集团分区域落子，梅溪湖成为中心板块之后第二大重点学校布局的板块；

轨交格局由中心发散成网状布局，毋庸置疑，五一商圈为地铁聚集区，此外梅溪湖、高铁新城、星沙均规划通两条地铁线；

医疗格局维持较为稳定，三甲医院落位中心为主，开发新区缺位明显；

酒店格局五一广场聚集度最高，开发新区暂缺布局；

5000万以上注册资本的企业呈“T”型分布，梅溪湖-中心-星沙横轴并列，高铁新城和望城高能级企业尚缺；

商业格局多核裂变，除中心五一商圈外，滨江、梅溪湖、高铁新城已成氛围；

从今年出让地块限价来看，新城板块除了高铁新城，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸毛坯限价均近1.3 万 /平，而11月26日雨花区板塘村出让的114号地毛坯限价更是创板块新高，达到10600元/平。

按照2500元/㎡的装修价格计算，未来梅溪湖、滨江新城的价格将达到1.5 w /平以上，从价差体系来看，中心核心商圈的房价将有可能补涨至近2.5 万 /平。

综合：五一商圈＞滨江新城＞梅溪湖＞高铁新城