2019年只剩下短短两天，19年是苏州楼市值得回味的一年，在全国楼市逆境的大环境下，苏州楼市却暴涨！在核心城市冰山指数涨幅排名（第105期）中我们可以看到511调控新政前的3月和4月苏州楼市涨幅情况位列全国涨幅排名第一！

9年的苏州楼市：

3月的苏州，率先开启小阳春，新房秒清，二手房业主成立房价攻守联盟，4月中旬更是直接拍出3块地王，园区大部分项目直接翻倍。

站在5万的单价上，差点超越了上海的嘉定新城的价格，苏州完美的演绎了什么叫“逆势上涨”。

对于今年上半年的上涨至少有四个因素：

首先是2016年的调控之后，苏州市场降温很快。市场需求这两年中不断积压，迫切寻求释放。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%，2018年虽有所恢复，但仅微涨3%。

其次是长三角一体化的大趋势和都市圈的成长。长三角一体化已经上升为国家战略，意味着未来整个长三角的经济一体化，交通一体化甚至社会福利等教育资源的均等化将不断加快。那么苏州承接上海外溢效应会更加明显。

再次，苏州房价在整个长三角和新一线城市中仍处于“洼地”的水平。从城市能级上看，苏州经济总量长期稳居全国前七名，人口超过1千万。但苏州房价不要说距离杭州南京还有一定差距，甚至连经济体量和入口导入不如自己的福州,宁波和温州都不如。而苏州的工业园区是全国工业园区的标杆，规划和配套甚至媲美丝毫不逊于上海某些区域。

最后，与苏州的人口结构有关。苏州常住人口虽然超过1075万，但是户籍人口只有700多万，也就是说还有300多万人为外来人口。这些外来人口一旦定居，也形成庞大的时长购买力，来支持苏州房价。

由于苏州上涨太过于惹眼，触发一系列限售新政，随后进入横盘期。在新政来之后，苏州已无力上涨。

回望走过的2019这一年，这一年无疑依然是“调控年”。

全国范围内收紧性调控政策不断加码，政策出台次数不断增加。

坚持房住不炒，并用一城一策的调控措施，把稳地价，稳房价，稳预期落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

5月11日晚间苏州政府出台了5.11调控新政，针对热点核心区域局部限售。土地市场方面，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，区间设置为超过市场指导价5～10%；住宅市场方面，园区和新区狮山板块新房限售三年，园区二手房限售五年，优化完善住房学区和人才优购政策。

5月16日，苏州市政府发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》通知。其中针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”，打击炒作学区房的行为；规定园区楼盘60%商品住房优先出售给特定人才，对5.11调控新政中提到的学位政策和人才优购政策进行了细化。此举大大限制了园区学区房的流动性，严厉打击短期投资客炒房，使之重新回到自住、自用的属性上，使得园区学区房价值弱化，房价趋于稳定。

7.24调控新政重点内容为：加强土地出让管理；苏州市区及昆山、太仓外地户口买房要求3年内要连续2年不间断地缴满社保或个税；新房3年限售，二手房5年限售；限售范围包括苏州6个大区；加强住房信贷税收管理，新政于2019年7月25号开始实施。

媒体评论：苏州楼市史上最严厉政策诞生，成为限购、限价、限贷、限售的“四限齐活”城市。购房门槛大为提升，短期内投机型购房需求受抑制，苏州市场的需求量锐减，同时置换客户的变现周期将大大拉长，对于一二手房成交降温作用明显。房价也趋于平稳和健康。

2020年的“苏州楼市”：

下面小蜗牛就从政策、土地、市场等方面来分析，2020年的楼市展望。

5.11政策后楼市热度开始遇冷降温，自此，苏州逐渐成为一个“四限”城市-限购、限价、限贷、限售；直至下半年，遇冷的楼市才恢复起色。

11月20日的央行降息。12月初国家公布的《长三角一体化规划发展纲要》，昆山、太仓、园区、相城、吴江、相城均有提及。12月10日至12日中央经济工作会议，重申“房住不炒”，强调要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。消息一出如同给楼市吃了一颗定心丸！对于明年的苏州楼市走向奠定了一个初步基调！

12月13日晚11点，央视发布消息：中美第一阶段贸易协议文本达成一致。中美达成协议对于苏州无疑是直接的、较大的利好，深圳、上海、苏州、东莞四个城市是中国对外贸易的四大重镇，在中美贸易中占据较大份额。苏州明年的经济产业基本面的安全线得到了保证，同时确保了楼市基本面的无忧。

12月15日《苏州生态涵养发展实验区规划》发布会举行，吴中区东山、金庭两镇及周边区域被划定为生态涵养发展实验区的规划建设主体范围。计划打造为国家绿色经济示范区、长三角地区休闲交往中心和中国外交会议重要基地及面向世界的新经济集聚的“国家湾区”。

由以上接连不断的大事件

可以得出2020年苏州楼市3大启示！

启示一

政策面的呵护和温暖，让小蜗牛对明年苏州楼市信心大增，按照过往的经验和政策面的要求，年后苏州楼市小阳春还是值得期待的。

启示二

在新房均价上，由于临近年关，许多楼盘都要冲业绩冲销量，部分楼盘放出优惠，以低价换销量，一定程度上会拉低些均价。2020的苏州楼市大体也会是这样的一个走势，板块之间冷热不均，刚需盘和稀缺盘都将持续火热！

启示三

货币政策的调整，见效到楼市，会有一个滞后期，延迟几个月都是正常的。所以明年开年信贷趋松，最直接的影响就是年后苏州楼市的行情走势。央行降息和会议中宽松的信贷政策明年可以期盼了，住房贷款利率有可能还会下调，信贷力度会趋向先松后稳，上半年或许是信贷宽松的最好时间。

2020年苏州楼市调控政策会放松吗？

对于住房限购政策，看得出很多城市的地方政府已经把持不住了! 包括广州在内的很多大城市已经放松了限购，2020年房价上涨预期初见端倪。