一年的土地出让结果,往往决定了第二年市场的产品供应以及价格情况。恰好成都从2017年开启的“高价地”时代,在当年拍下的高价地中,有超过90%的地块在今年都已有开盘记录。从这些地价及房价中,我们已经可以总结出一些结论。整理2017年所有拍卖地块,但是我们也对部分土地进行了剔除。1.人才公寓用地以及纯租赁房地块,这些地块主要被人居、高投等国企拿到。
2.TOD地块也不在所统计的范围内,近两年一共拍出多宗,均为轨道集团所得。
3.重大产业项目及定向销售用地。比如紫光集团以及西藏银行拿下的定向销售、全部自持的地块。
按照这个标准筛选下来,中心城区2017年一共有59宗地块出让我们先来看2017年,主城+天府新区的土地价格和呈现项目的价格情况,共计27宗地块有开盘记录的楼盘。
数据来源:正合研究院
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卖清水房的楼盘的开发商,大概率是对更高的精装售价信心不足。中南樾府,楼面地价11080元/㎡,高层售价12500元/㎡。中南海棠集,楼面地价9800元/㎡,高层售价13000元/㎡。两个楼盘均位于主城区,但在城北区域,溢价能力还不如近郊的双流、龙泉等区域,不过这也表明开发商中南还是很良心呀。绿城凤起朝鸣,楼面地价15600元/㎡,产品售价33600-39099元/㎡(含装修),ps:绿城凤起朝鸣实际楼面地价成本约20560元/㎡。龙湖梵城,楼面地价9200元/㎡,产品售价25000元/㎡(含装修)。ps:该地块商业部分需自持50%。4.购房者最关心的地价和房价的关系:按照业内普遍的测算方式,一般房价在地价的基础上乘以2,就是大概的房价区间。上述已上市的主城27宗地块,平均楼面地价为11066元/㎡,我们只取高层售价的平均值,包含装修价格在内,大概是22000元/㎡,不多不少,恰好是地价的一倍左右。近郊19宗地块,平均楼面地价9250元/㎡,取高层售价平均值,包含装修价格在内,平均售价约为17500元/㎡,也接近于地价的一倍。但是,如果拆分来看,我们会发现,地段较差的区域,新盘的溢价能力很弱。城西、城南等地段较好的楼盘,溢价能力会更强。另外,整个2017年出让的商品住房土地中,还有13宗地块没有开过盘,6宗还没有亮相产品。数据来源:正合研究院
其未上市的原因大概率是地价成本太高,难以盈利。比如金隅在新川拿的地块,楼面地价成本21695元/㎡,周边改善新盘才卖18000-21000元/㎡。业瑞成华区建设路袖珍地块,楼面地价13800元/㎡,暂未动工。也有些楼盘想拿高价预售被卡。如果抛开2017-2019年已经开过盘的楼盘,近三年的土拍中,中心城区市场上还有78宗地块还未开盘。其中主城+天府新区有52宗,近郊有26宗。这些存量地块面积已经达到了5600余亩。算上12月末这几天还有1000多亩的土地待拍卖,明年中心城区新房市场将会接近7000亩的纯新盘等待上市。※ 主城+天府新区共计52宗土地,平均楼面地价12047元/㎡。
从土地容积率指标看,几乎所有地块容积率都在3.0以下,也就意味着未来的产品供应大概率走改善线路。
从土地价格来看,中心城区+天府新区未上市的地块,平均楼面地价达到12047元/㎡,要略高于2017年。 如果按照2017年的土地和房价的比值估算,这一批新盘价格或将在24000元/㎡左右。近郊平均楼面地价8159元/㎡,未来新盘均价或将在16000元/㎡左右。 当然,这只是预估价格,根据不同版块、不同地段、不同产品,溢价必然存在差距。
近日,有自媒体统计出成都的低价地楼盘还剩最后59个,存量不足5万套,理论去化周期仅剩5个月左右(非官方数据)。还有一个现实状况是,当下的低价地楼盘并不一定卖低价。到2020年,如果算上近三年已经有开盘记录的74个高价地项目,和未开过盘的78宗高价地,低价地楼盘的占比仅剩下1/4左右。