本文摘录“吴思竹”公众号

上一篇：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》一文，提出了未来十年关于成都楼市的四大预判。

总的来说，这是一个偏宏观、偏长期的观点，可以帮助我们更好的看清方向，但对于具体指导购房者在2020年的实际买房行为，并不够直接。

这就好像姚明和潘长江的平均身高是1.96米一样，并不能反映真实的情况。例如，房价或许会小幅上涨，但并不代表所有的楼盘都会涨，可能是有的涨，有的跌；又或者是部分楼盘涨幅较大，部分楼盘涨幅极小。而这种微观层面的预判，我们就放在了（中）（下）篇，希望给大家提供一个参考。

预 判 一|2020，成都房价稳中小幅看涨

经过这一轮的楼市周期，相信大家都已经发现了调控政策对房价的走势影响是非常大的，俗称“政策市”。尤其是当“限价”这一“政策工具”在20多年的房地产发展历程中被首次使用后，或许连政府都惊喜的发现，过去“屡调屡涨”、“空调”等现象消失了，房地产市场的稳定性、可控性、确定性都大大增强。

因此，2020年成都房价的走势，一要看政府态度；二要看市场态度，将二者结合判断，大致就可以得出结论：

1、中央对房地产的态度。

中央对2020年楼市的总体要求是：

要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

而在2018年12月底那次中央经济工作会议上，对房地产的表述也较为相似：

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

因此可见，中央对房地产的总体要求没变。2019年，成都的房价的确是稳中小幅上涨的；那么2020年，我认为在中央总体要求不变的情况下，成都的房价依然将保持稳定，并有小幅上涨的可能。

2、地方政府对房地产的态度。

地方政府对房地产的态度必须与中央保持一致，这绝无二话，大家都懂。

在中央“稳”字当头的前提下，留给地方政府的选择一是稳中小幅上涨，二是稳中小幅下跌，幅度大概以5%为标准。

为什么是5%呢？这从多个城市泄漏或者公开的文件中，都有明确提到过。

例如2019年4月一张网络文件截图显示：武汉未来3年的新房、二手房年涨幅不超过5%。虽然后来武汉房管局以“不清楚文件内容，未收到类似文件”为由进行了辟谣，但相信明眼人是能看懂的，第一文件太专业了；第二没有任何人因伪造该政府公文被逮捕。

除了武汉之外，重庆、苏州、合肥、长沙等城市也都有涨幅不超过5%的相关媒体报道。

而唯一耿直到发红头文件的，是大连。

第一、它要求新一批次的房源价格不得高于上一批次

第二、它要求6个月内价格不变，6个月后可以下浮，但不得超过5%。

大家注意，无论是武汉、重庆、苏州，还是大连，这些城市的量级都是比较重的，也是比较一致的。相信对中国政治体系稍微敏感一点的人，都会读懂两点：一是规矩；二是默契。

因此，正负5%应该是大家对“稳”在可量化指标上的一个共识，至少对某一量级的城市或区域而言，是如此。

3、市场对房地产的态度。

政府“有形的手”虽然很强大，但也并不算万能的，而市场这只“无形的手”，才是真正决定价格高低的核心。所以，市场对房地产的态度，可能比政府态度还重要，这里主要看两点：一是开发商拿地；二是市场供需。

第一，开发商态度。

开发商作为房地产市场的开发主体，动辄几亿几十亿的真金白银砸入土地市场，其实就已经是“用脚投票”了。

2017-2019年，这三年的土地市场如何，相信大家心里有数，而开发商拿地时敢于举牌，就是通过对未来房价的预期所做的反推。2020年成都的新房供应，将大多数来自2018-2019年的拍卖土地，而这些地价上，显然出不了太便宜的房子。

第二，看市场的供需。

到目前为止，成都的库存周期为12-14个月，这是一个非常良性且健康的库存（一般12个月库存周期算健康良性）。

而成都的需求依旧旺盛。

除了当前的存量需求之外，按照成都2年社保或户口的购房资格要求，2017－2018年两年时间内落户成都的新增人口约有77万，其中18年新增40.72万，他们都将在2020年获得新的购房资格。

△来源于四川知道

通过上图中的新增人口（绿线）和新房供应（黄线）的对比可以看出，从2016年下半年开始，成都市场就呈现出供不应求的态势，而这种局面在2020年可能仍将维持并有进一步加剧的可能。

预 判 二|高价地全面入市，新房成交量或下滑

首先，成都房价稳中小幅看涨，这是一个宏观的概念。

对于大多数购房者青睐的主城区、高新区、天府新区等核心城市区域来说，它们的涨幅显然会大于那些非核心区。这其中，最重要的因素，就是中高价地的全面入市。

2019年高价地还是“少数派”，全年的购房机会是整体性的，完全不用担心买不到低楼面价楼盘。

所以2019年9-11月，相信大家还是享受到了仁恒、悦玺、东鑫苑、天府上城、滨江领樾等等一大批买入的好机会。到2020年，低楼面价项目将越来越少，届时中高楼面价项目将成为主流，而低楼面价项目则成为新的“少数派”。此消彼长下，2020年好的买房机会不是说没有，但机会将变得非常局部，竞争异常激烈，对于大多数普通购房者而言，希望都是比较渺茫。

而随着一、二圈层核心区域的中高楼面价项目成为市场供应的主流，市场成交量可能面临下滑，这是由量价关系的悖论造成的。

原则上，在一个稳定且理性的市场环境下，一旦房价过高，成交量就会下跌；而一旦房价下降，成交量就会上升。

所以，从市场角度看，我认为成都2020的房价，或将呈现稳中小幅看涨的价格趋势。

2020年，成都主城区、高新、天府新区核心区的房价大概率会站在均价2-3万/平的水平，且小面积的刚需产品缺失，基本以120平以上改善户型为主，因此也有人认为，2020年的买房门槛将达到300万（按照均120平米，2.5万/平计算）。

这个门槛对于存量购房者来说，应该是可以接受的。

但是存量购房者经过了16-19年这一轮买房周期后，剩下的已经越来越少。要么没有房票，要么打光了子弹。对于刚刚落户不久的新增购房者来说，核心区域的这个价格或许就有点超标了。

因此，我认为2020年成都楼市的市场趋势，大概率应该是：

1、中高价地入市，新房的整体成交量下降；

2、核心区域存量客户不足，与核心区域供应不足相匹配，呈现淡市行情；

3、硕果仅存的低楼面价项目、总价可控的中小户型项目将成为市场热点；

4、二手房成交量上升，弥补新房成交量的不足。

预 判 三|二手房筑底反弹，价格稳定成交量放大

第一、成都过去2年新增的约77万户籍人口，蕴藏着巨大的需求和购买力，这个购买力或许并不足以支撑高价的新房，但却可以转向层次丰富的二手房市场寻求满足。毕竟，目前所有在售的二手房，都是当年的低价地来的，价格上它有足够的空间和包容性。

第二、二手房会成为一个改善需求的分流器。每一个待售二手房的背后，都有一个摇新房的灵魂。意思很明确，在低楼面价楼盘占主流的市场环境下，大家会卖掉二手房，置换更好的新房。但是，随着新房的逐渐走高，剪刀差已经消失殆尽，市场开始步入正轨。此时，大家买房会更加理性。一定会有人卖掉二手房后置换核心区域的高价新房，但也同样会有人卖掉二手房后置换其他的二手房，这就是分流。

第三、存量客户直接购买二手房。对于经济实力相对较强的存量客户，在低楼面价时代因为种种原因上车失败后，不得不开始面对高价新盘。此时，一部分人可能因为预算不足；一部分人可能又觉得新盘性价比不高，有一定风险；那么他们都会转而去淘二手房。

总之，2020年成都二手房市场可能会迎来一次筑底反弹的转机，但这种反弹并不会太夸张，它需要与新房市场甚至自身有所博弈.

第二、根据安居客的1月新房数据，成都5+2的核心区，各个区的平均二手房价格在1.4万-2.1万之间，按照我们对2020年5+2核心区新房均价2-3万之间的预判，这中间约有6000-9000元/平的差价，但考虑到产品的代际差异，以及新房在精装标准上的优势，这个差价是相对合理的。

第三、成都的二手房堰塞湖现象依旧。目前仅链家外网的二手房房源数量就高达125683套，在全国都属于比较高的水平。巨大的存量导致购房者有更多的选择性和对比空间，大幅度反弹的可能是不存在的。

因此，我认为二手房的反弹，将主要体现在成交量的放大上，而价格将保持总体稳定。

其中，第一阶段（上半年）会呈现二手房价格止跌局面，二手房的议价空间将缩小，买方的话语权减弱；第二阶段（下半年）在整体价格稳定的前提下，部分核心区域的优质二手房源，价格可能会小有反弹。至此，成都二手房的堰塞湖现象将出现缓解趋势。