滨海湾新区和松山湖是东莞融入粤港澳大湾区产业与城市发展的的两大桥头堡。按大湾区发展规划，滨海湾新区和松山湖同属大湾区科创走廊的核心平台，同为东莞直接对接香港、深圳的重要科技成果转化地，是东莞炙手可热的两大片区。其热度，从楼市数据中可见一斑。

综合过去一年的楼市数据，自大湾区规划纲要颁布以来，滨海湾新区楼市价格涨势，遥遥领先东莞区域房价涨幅。

据东莞市统计调查信息网发布的数据，今年11月东莞一手住宅均价20812元/㎡，环比去年（2018年11月新房房价18964元/㎡）上涨9.7%。而涨幅最高的区域是滨海片区，均价24478元/㎡；东部产业园片区最低，均价16095元/㎡。此外，过去一年内，滨海片区新房价格涨幅最高，环比上涨17.1%。

近日，《东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035年）》出台，本次规划范围包括交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块，规划总面积为84.1平方公里。明确定义滨海湾新区是粤港澳大湾区协同发展先导区、广深科技创新走廊核心平台。此外，东莞计划在滨海湾新区规划建设约1500亩的滨海湾粤港澳青年创业城，预计到2025年，该片区人口规模超200万人。

滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心，毗邻广州、深圳两大经济强市，邻近香港、澳门两大特别行政区。得天独厚的区位优势，加上政策红利，人口流入，业界预估，2020年，随着规划建设的逐渐落地，滨海湾片区楼市将迎来持续升温。

图片来源：东莞滨海湾新区、东莞港官网

2019年合富研究院（东莞）的数据曾显示，当年前三季度，沙田、虎门与长安的一手房网签均价分别为1.9万/平、2万/平以及2.9万/平。于是业界预估，该片区之中，越靠近深圳的区域，楼市越是吃香。

2020年1月数据显示，目前滨海湾片区在售楼盘中，长安均价最高，接近3万；虎门次之，均价约2.5万；沙田略低，接近两万边缘。长安在售新盘的龙光江南大境（商住），均价最低31000元/㎡起；虎门的龙光玖龙玺（商住），均价28000元/㎡ ；虎门的万科城市之光（商住），均价25000元/㎡起；虎门的招商雍和府（商住），均价23000元/㎡起；沙田的香缤1号（商住）均价最低，18000元/㎡起。整体而言，片区均价突破两万大关。

综合长安、虎门、沙田三镇街当前在售新盘的价格横向对比，滨海湾新区整体楼市价格趋势符合业界预估：近“深”者贵。

2019年，在一手房市场，东莞城区、滨海片区是成交主力。而在二手房市场，东南临深片区则是市场成交主角，其次为城区片区。从安居客发布的数据看，2019年滨海湾区二手房价格变化较为平缓。其中，长安、沙田二手房价格与2018年同期相比略有下滑，虎门二手房价格则较为坚挺，稳中有涨。整体而言，滨海湾片区二手房均价约1.5万。相对一手市场而言，滨海湾片区二手房市场对政策的反应较为平稳，有点“慢半拍”。

安居客数据显示，长安2019年1月二手房均价 12017 元/m²，12月二手房均价 11879 元/m²，整体同比去年同期下跌 4.12% 。

以下为2019年2月—2020年1月，长安新区二手房价格走势图。来源：安居客。

而虎门的二手房市场则略有不同。虎门2019年1月二手房均价 14821 元/m²，12月二手房均价 14681 元/m²，整体而言，同比去年同期上涨 9.57% 。

以下为2019年2月—2020年1月，虎门二手房价格走势图。来源：安居客。

沙田2019年1月二手房均价 16204 元/m²，12月二手房均价 16170 元/m²，同比去年同期下跌 0.74% 。

以下为2019年2月—2020年1月，沙田二手房价格走势图。来源：安居客。

即便如此，随着滨海湾最新规划出台，大湾区大学进入筹备阶段，虎门沙角半岛板块，TOD、智慧城市进一步推进，以及交椅湾板块已经实打实地引入了中国排名第一的网络产品与服务领军企业紫光集团、中国战略性新兴产业领军企业100强榜单中的欧菲光集团，以及正中集团、OPPO以及VIVO等多家科创型巨头企业。业界预估，滨海湾片区2020二手房价受众多利好因素影响或迎来上涨。

2020年第二周数据显示，滨海湾片区二手房成交均价16649元/㎡，环比上升6.6%，成交套数37套，环比下降9.8%。在滨海湾最新规划出台之后，滨海湾片区业主出现惜售心态，导致二手房成交量下降，价格上涨，这是二手房市场涨价的普遍表现。

图片来源：东莞中原战略研究中心

综上所述，在滨海湾最新规划出台之后滨海湾片区二手房市场的反应符合业界预估，滨海湾片区二手房价格2020年或将水涨船高。

附上：2019年2月和2020年1月二手房价格对比涨幅