本文摘录“吴思竹”公众号前文回顾：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》、《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（中）》。

预 判 四 ▎调控政策继续温和“退出”

我以前曾经说过，出台政策的目的是为了解决问题，当问题解决了，政策也就没有存在的必要了。对于房地产调控来说，也必然遵循如下规律：

市场疯狂（调控打压）——市场理性（调控退出）——市场萧条（调控扶持）

最近，四川有两个城市出台了楼市新政，一个是自贡，一个是达州，在特定条件下可以给予购房者100元/平的购房补贴。而财政补贴买房这种事情，历史上出现过，属于典型的在楼市萧条期进行政策扶持的举措。

当然，这并不奇怪。

我在2018年6月26日《一叶知秋，三四线城市撤离预警！》这篇文章中早就预判过2019年年中三四线城市的好日子会结束，而自贡和达州应该是房价跌的比较厉害的。

而成都的情况比较复杂。

以一二圈层为主的调控区域，属于市场理性状态，调控政策或将在2019年的基础上继续温和“退出”；而部分供应过大的三圈层区域，则属于市场萧条状态，有出台“扶持”政策，或者变相“扶持政策”的可能。

除此以外，成都楼市也面临两个新的问题，一是高楼面价项目大量上市可能存在大面积滞销现象；二是二手房堰塞湖现象，导致楼市新陈代谢不畅。

因此，我大胆的预判一下下：

1、限购、限贷、限价、限售这四大调控政策中，限贷和限售应该动不了；限购应该会继续有所松动，或变相松动；限价也可能会有个别楼盘或特殊产品突破前期高点。

2、“公证摇号”有可能全面“退出”，毕竟高价地太多，摇号意义可能不大了。

3、部分三圈层可能在限购问题上进一步“退出”，并有可能在公积金、购房补贴等问题上进行“扶持”，实现去库存。

4、如果高地价项目出现大量滞销现象，不妨考虑对“豪宅”取消限购，例如面积段多少以上，或者总价多少以上的顺销房源；因为限购的目的并不是要让楼盘滞销，而是让无房户和少房户可以优先购买，实现社会公平；但是如果他们放弃购买“豪宅”，而真正有需求的人又无法买时，导致供需断裂，这并不符合调控的初衷。

5、二手房堰塞湖，并不简单是二手房的问题，它其实是一个市场新陈代谢的问题。按照正常的逻辑，当成都房价全面走高之后，需要购房者卖出之前的房子，然后置换改善新房，而旧房也正好满足刚需的需求，从而实现各取所需。因此，激活了二手房，其实也就激活了新房，例如取消对二手房限购，降低二手房限购的条件，或者二手房不受分区限购的制约，应该都是激活或者局部激活二手房的方式。

总之，2020年成都楼市在政策层面，肯定不可能更严厉，但彻底转向也不太现实，温和“退出”，适时微调应该是比较合理的选择。

预 判 五 ▎2020区域和产品继续分化

我在预判二中认为，2020年成都高价地全面入市，新房成交量或下滑。其实这已经表明2020年应该是一个“小年”，整体市场偏弱。而弱市之下，马太效应会更加明显，强者会赢得更大的市场份额，而弱者会举步维艰。

1、核心区域供需两旺、近郊开始承压、中远郊需求不足、环蓉继续煎熬。

所谓核心区域，主要指五城区、高新南区、天府新区核心区等。2020年，成都核心区域的房价会在高价地的推动下，全面实现均价2-3万的局面，部分高端一点的豪宅产品会达到3-4万的区间。这个价格与此前相比，算是到了一个阶段高位，总体上已经体现了成都的城市地位，属于一个比较正常且合理的状态。

但即便房价如此，这些核心区域的需求依然会非常大，其中2-3万区间的改善楼盘会呈现供需两旺的市场态势，而3-4万区间的豪宅楼盘，可能去化周期会比较长，但也能卖得动。其中，天府新区应该会是供需两旺的主战场；三环内和高新南区的供应会比较稀缺。

近郊主要是指二圈层的近郊部分，过去由于近郊的供应主要集中在刚需和首改为主，为刚需外溢提供了支撑，所以近郊的市场也还不错。但2020年开始，近郊的地价也上了一个台阶，且产品也逐渐转向改善和高端，导致“刚需买不起，高端又看不起”的现象，市场压力开始显现。

中远郊主要指二圈层的腹地和三圈层区县，这些区域主要是以地缘客户为主，如果供应不大，那么市场应该还是比较平稳的，压力会重点出现在严重供过于求的部分区县。

而环蓉主要是指视高、眉山等区域。2019年这些区域其实已经在下跌，例如视高的房价已经从17-18年最高峰1.4-1.6万/平，下探到最低9000左右，且基本都是靠中介渠道带客，2020年，这些区域或将继续维持这种相对煎熬的状态，不排除个别楼盘会有更大幅度的价格让步。

2、刚需产品断档，改善产品当道，豪宅产品需要擦亮眼睛。

2020年，成都楼市在产品层面，会有进一步的分化。

90平米以下的刚需小户型，除了个别还没有开出来的“捂盘王”以外，新盘几乎绝迹，一房难求。对于刚需购房者来说，如果预算在200万以内的，建议将重心更多放在淘二手房上。

90-120平的首改、120-160平的纯改，160-200平的再改，我们都可以统称为改善，它们绝对是市场供应的主力军，但同质化现象比较严重，竞争会非常激烈。

而200平以上的豪宅，2020年也会比较多，因为高价地都会把自己标榜成豪宅来卖，毕竟都3-4万的单价了，怎么也要定位成豪宅的。这个需要大家擦亮眼睛，如果仅仅是因为地价贵，成本高导致的，那还真不一定算豪宅。此外，未来豪宅产品小型化、精细化也肯定会是一个大趋势。

3、商铺商办公寓产品继续遇冷，但个别有机会。

商业地产的定价逻辑，一定是租金定价，所以在整体商业受电商冲击，以及实体商业较为过剩的状态下，最近几年的商铺、写字楼，都是一副要死不活的样子，所以2020年成都的商铺和写字楼，基本也没有什么机会。

而商办公寓，因为具有一定的类住宅性质，所以要单独讲。在住宅疯狂的时候，商办公寓是跟着鸡犬升天的，但随着住宅市场进入理性状态，商办公寓也基本被打回原形，因为它也必须遵循“租金定价”的原则，在租金没有大幅度上涨可能的背景下，商办公寓也是注定遇冷的。

但这当中可能会有个别机会，例如极小户型的商办公寓，单价低总价低，低到一种可以忽略不计的程度，就会成为对“住宅刚需产品绝迹”的一种弥补，对很多需要一个“落脚地”的年轻人来说，有吸引力。而另一种机会，则出现在高端商办公寓上，形成两个极端。

预 判 六 ▎土地市场或小幅度创新高

2017年成都最高楼面价为17200元/平，但如果算上配建，真实的最高楼面价应该在22000元/平左右。2018年受5.15调控影响，最高楼面价为15940元/平。2019年这个纪录是19800元/平。也就是说，2018年和2019年，其实都没有超过2017年的地价，符合中央要求的“稳地价”和“不出新地王”的要求。

2020年，我认为成都的地价，依然会在“稳地价”和“不出新地王”的两大原则下，温和的创下小幅新高，理由有三个：

第一、我在（中）篇中讲过，武汉那份“泄漏”文件中提到了三年调控计划，包含了房价的涨幅控制和地价的涨幅控制，其中，地价每年的涨幅不超过5%，与房价涨幅相一致。按照同级城市中“待遇差不多”的逻辑来推断，这应该是一个有价值的参考。

第二、开发商带着钱从三四线城市回来了。我在《一叶知秋，三四线城市撤离预警！》中讲过，2019年下半年，很多开发商去三四线城市赚一笔快钱之后，就会撤退，并将赚到的钱重新投入一二线城市的拿地中。2019年12月30日，邦泰以楼面价12520元/平拍下十陵地块，创下区域新高，这是邦泰时隔6年后重回成都，在此之前，它的开发重心恰恰就是省内的二*河蟹*城市。

第三、当然还是城市发展的需要。成都当前的城市发展处于几个重大节点。第一是天府新区的快速兑现期，需要大量的投入；第二是成渝地区双城经济圈的落地，城市东进以及大量的项目会上马，也需要大量的投入；第三是大运会等重大的城市发展机会等等。这些既是政策空间，又是实实在在需要钱的地方。

最后，还是做一个总结。

1、未来十年，我看好成都的房地产。在我的认知当中，接下来的十年，会是新一线城市奋起直追一线城市的十年，只有这样，中国才会更强大。其中预判了（一）未来十年，成都房价依然上涨；（二）房价上涨，但涨幅不及过去；（三）房价上涨，但上涨方式跟过去不同；（四）未来十年，买房无法让你一夜暴富。

2、具体到2020年的成都，我认为它（一）成都房价稳中小幅上涨；（二）新房成交量下滑；（三）二手房筑底反弹，价稳量升；（四）调控政策继续温和“退出”；（五）区域和产品继续分化；（六）地价小幅创新高。

3、以上预判，为个人观点，仅供参考。如果能够与你想的一致，那是我的荣幸；如果不巧与你观点相左，敬请以你为准；待到年底之时，我们再来回顾。

文/吴思竹