成都今日凌晨发生5.1级地震，你开跑了还是在编段子？

疫情+地震，今日开盘，A股跌幅一度达到8%，而房地产板块的跌幅一度超过9.7%，这对楼市会产生怎样的影响？2020年成都的房价又该何去何从？

01、应对疫情 经济与金融政策势必宽松，一大波利好在路上！

l 2020年1月21日，IMF上调中国2020年经济增速预期至6%。

l 2020年2月1日，央行、银保监会等五部门联袂『救市』！支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持，中央财政对疫情防控重点保障企业给予贴息支持。

l 2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

l 苏州连夜出台『支持中小企业共渡难关的十条政策』包含金融支持，稳定职工队伍，减轻企业负担三方面十条措施。

各项刺激政策，在疫情期间就已经提前介入，这远远优于2003年疫情之后才实施刺激政策。而当下降息或降准在路上，随时可能落落地。

02、疫情不能阻挡中国房地产的发展！

救房地产容易，救股市难。房地产觉悟高，一点就明白！
激进的购房者，可以忽略此次疫情对房价的影响，视为无影响。

▲1998~2019年全国商品房销售面积走势

从房改1998年至今的22年中，商品房销售面积持续走高，22年中，只出现了3次销量下滑，分别是2008年和2014年，2008年出现销量小幅回落之后，紧接着就在2009年迎来报复性反弹，大涨43.6%，2009年重新迎来商品房销售面积的峰值。2019年降0.1%，非常小，在疫情之下，可能进一步回落，但是一旦有刺激性“顶层设计”，一定峰回路转。
2014年销售面积回落，2015年立即反弹并超过2014年的销量，顺之而来的是2016年报复性反弹，大涨22.5%。
可以看出商品房销售面积上涨非常强势，总的趋势是“涨”，即便是有回落，过一两年就迎来报复性上涨，房地产霸气侧漏。

▲1998~2019年全国商品房销售额走势

▲1998~2019年全国商品房均价涨幅走势

▲1998~2019年全国商品房均价走势

从房价涨幅来看，全国商品房均价涨跌幅与销售面积不完全正相关，房价上涨弹性更大，只要销售面积上涨，均价涨幅更加敏感，涨幅高于销售面积涨幅，而近22年出现的3次销售面积下跌，要么均价跌幅小，要么逆市上涨，出现负相关。
2008年商品房销售面积下跌14.7%，而均价下跌仅仅1.66%。销售面积最近下跌的2014年，销售面积下跌7.6%，单价反倒逆势上涨1.39%。2019年全国商品房平均单价已经达到历史峰值9310元/㎡。
2003年的非典也是出现了小波动，紧接着后续销售额及销售价格均大涨，在国力强盛的今天，疫情对房地产的影响将越来越小，长期来看，甚至忽略。房价理直气壮地走高。

03、土地角度看房价
土地是房地产之母，土地来源独此一家，土地实行“军事级别”的管制，清楚了解成都市土地出让的情况，才能看懂2020成都楼市。
可建面积分析非常重要，既考虑到土地出让情况，又可以看到根据容积率等指标计算出的可以供应的住宅面积，是实实在在上市交易的体量。

2018年成都各区住宅可建面积占比分别为：高新区住宅可建面积占比4%；天府新区可建面积占比18%；11区住宅可建面积占比39%；远郊区县住宅可建面积占比39%。

▲2019年各区住宅可建面积占比

2019年成都各区住宅可建面积占比分别为：高新区住宅可建面积占比4.5%；天府新区可建面积占比6%；老5+1区住宅可建面积占比17.4%；新5区住宅可建面积占比27.3%;远郊区县住宅可建面积占比44.7%。

▲2017、2018、2019年各区住宅可建面积占比对比

相对于2018年住宅用地供应，天府新区土地可建面积占比大减12%，值得重点关注。天府新区在2019的新房去化较快，牛鼻子板块、天西板块、兴隆湖板块、博览城板块、麓湖板块、麓山东板块、红石公园板块等，部分楼盘实现开盘售罄，去化周期短。2019年天府新区出让土地的可建面积占比大减12%，意味着供应量在2020年会低于2019年。住宅供应量减少，那么需求是否减少呢？
政策和需求端来看:分区调控政策微调：老5+1区资格可买天府新区，高新南区资格可以买天府新区。政策给天府新区开了一个大大的口子，资金、人口畅通大流入，预计，天府新区新增需求量将大增50%以上。需求量大增，可建住宅面积明显减少，可以确定2020年天府新区的新房将非常紧俏。

▲2017、2018、2019年各区住宅出让面积占比对比

2017年-2019年天府新区土地供应并不大，并非天府新区故意关小了土地的“闸门”，天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”，绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等，房地产开发占比自然降低。

▲2019年各区住宅出让面积占比

2019年，高新区几无真正意义的商品住宅用地出让。老5+1区、新5区、郊区，占比分别为：18.7%、26%、46%。

▲2019年各区住宅用地出让情况

2020年，主城区优质板块的优质的楼盘可以坚决买入，稀缺性明显。
远郊区县的土地供应逐步放大，但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛，没有活跃的二手房市场，其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。远郊区的土地供应的放大，需求无明显上涨，供求关系不科学，2020年环蓉地区依然不在我们的投资的范围之中。 
地价决定房价的条件下，土拍楼面价持续走高，并没有留给你纠结上车的时间！

贰爷分析：

疫情+地震，还得直接买进去！2.5-3w将晋升成都房价火爆线！(下)