此时此刻，我们的国家正在经受一场苦难： “ 新冠 ” 肺炎虽然不比黑死病、天花在过去那般穷凶极恶，但也在民族的身体和灵魂上缔造了创伤。处在疫情漩涡中心的不只患者和医护人员，还有蒙受牵连的各行各业。作为多米诺骨牌上的关键一环，房地产也迎来历史性的考验。售楼部全面关闭，返乡置业搁浅，购房者足不出户，企业资金链紧张……据克而瑞统计，今年1月TOP100房企业绩规模同比下跌12%。

无论从业者还是看客，都在思考同一个问题：楼市接下来怎么走？

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乐观者会搬出 “ 非典 ” ：2003年，虽有恶疾肆虐，但市场活跃度和房价仅仅在疫情期间出现少许下降，于6月后继续攀升。

这一年，中国房地产开发投资同比增长29.7%，创下1998年以来新高。

▲ 来源：国金证券研究所

另一个根据，是所谓 “ GDP决定论 ” 。国金证券研究所测算： “ 非典 ” 对03年二季度GDP的影响在0.9个百分点左右。而全年GDP增速达到10.04%，比之02年还有所上浮，可见疫情的负面作用微乎其微。由于不少人将房价当作GDP在某种程度上的反映，故自然而然地得出 “ GDP稳则楼市稳 ” 的结论。

两者是否高度相关？UP君做了两组数据分析 ——

▲ 2000-2018年中国GDP增速与商品房销售面积增速走势（数据来源：地方统计局）

▲ 2000-2018年中国GDP增速与商品房均价增速走势（数据来源：地方统计局）

2000-2018年，全国GDP增速与商品房销售面积增速的相关系数大概是0.317，GDP增速与商品房均价增速的相关系数约为0.318，再参考上图，GDP与房地产指数的变化率虽然在局部周期上走势一致，但相关性真的很弱 ……

且不论“ 新冠 ”将给经济带来多少影响，以GDP论楼市本就不太科学。更何况，如今的形势与“ 非典 ”时期不可同日而语。

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中国经济总量在2003年不到14万亿元，2019年却接近100万亿元，16年增长六倍有余。有人说“腰包”鼓了抗风险能力更强，似乎有道理。

但别忘了，近十多年来全国GDP增速呈下降趋势，2019年粗略估计为6.1%，为1991年以来新低。

用专家的话讲：经济来到“增速换挡”的新阶段。说直白点就是处在瓶颈期。

▲ 中国GDP增速走势（来源：快易数据）

在这考手艺的 “ 换挡期 ” ，哪位老司机坐C位？

据最新统计，2019年我国社会消费品零售总额41.2万亿元，同比增长8%；消费对经济增长贡献率高达57.8%，拉动GDP增长6个百分点，连续六年成为经济第一拉动力。

在投资、出口双双缩水之际， “ 三驾马车 ” 硕果仅存，倘若消费也出现 “ 肌无力 ” ，情况就不容乐观了。

问题在于，“ 新冠 ” 已显著冲击了消费。

据不完全统计，春节档电影票房收入几近清零，全国春运旅客发送量同比下跌21%，餐饮、旅游收入预计跌幅在50％以上。加上延迟复工，实际损失更加惊人。

▲ 来源：中泰证券研究所

▲ 来源：中泰证券研究所

我们为阴霾下门可罗雀的餐馆、濒临破产的小商贩扼腕，鲜有人思考这背后，动摇的是一个国家的齿轮。

03

“ 非典 ” 灾情过后，经济迅速恢复了活力。同样的戏码会上演么？

彼时的中国刚加入WTO不久，信心满满，斗志昂扬，国内外更有大把需求缺口，这就像血气方刚的青壮年， “ 浑身有使不完的劲儿 ” 。

而现在，我们应该说步入成熟、稳重的中年，固然阅历更深、底气更足，但船大了调头也难，遇上磕磕绊绊，“回血”速度肯定比不上年轻人。

更深层的原因，是经济结构在发生变化：服务业增加值在GDP中的比重，03年时只有42.03%，19年却达到了53.90%

▲ 中国服务业增加值占GDP比重走势（来源：快易数据）

从下图可见： “ 非典 ” 对例如住宿、餐饮等第三产业的影响强于第一、第二产业。在这次情况里，由于服务业占比提升，疫情的负面效应将更大。

▲ “非典”前后GDP增速变化（来源：国金证券研究所）

此外，03年的复苏还应归功于蓬勃的人口红利：人口出生率达12.41‰ 15-64岁人占比70.4%。

▲ 2001-2018年中国人口出生、死亡和自然增长率走势（来源：网络）

而到了2019年，全国人口出生率降至10.48‰ ，自然增长率创下新低，并且12.6%是65岁以上的老人：增长放缓，老龄化加剧。

有机构预测：到2050年，中国年均新出生人口将低于1000万人。

▲ 1950年起中国出生人口走势和预测（来源：网络）

人口红利萎缩，将降低社会生产效率，将削减消费、投资、出口等的产值，进而拖慢经济步伐。中泰宏观团队测算的结果是：影响全年GDP 0.8-1.5个百分点。

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综上，本轮疫情很可能比 “ 非典 ” 持续时间更长、 “ 后劲 ” 更足。

看官们要问：前面你讲GDP增速跟房价相关性不高，那说了这么多，是否 “ 新冠 ” 还是和楼市关系不大？

UP君拿出相关系数，只是为了驳斥 “ GDP决定论 ” 。房地产是个无数复杂因子共同作用下的 “ 混沌事件 ” ，走势不由某一项决定，但与之存在千丝万缕的联系。

比如人口基本面的问题，必将反映在市场上。

在社会这个守恒体里，收入与支出是对应的。 “ 新冠 ” 让产业和消费受挫，没有了足够的消费力，将会有成千上万的人收入缩水甚至失业、破产。

据说西贝餐饮在春节期间亏损高达7-9亿元，账面“只能撑三个月”，海底捞损失也超过7亿元。巨头尚且如此，何况广大蚁民？

你又不解了：有钱人我还可以理解，那些在北上广深这样的大城市“搬砖”的普通人，他们又买不起房子，凭什么影响行情？

罗胖说 “ 人的连接 ” 是世界的逻辑，我们就生活在一张巨大的网中。

给你送外卖的小哥，他或许暂时没能力买房，但一百位外卖小哥能养活一家饭馆，一百个导购员也能养活一座商场。

即便是京沪10万一平的豪宅，饭馆老板、商场CEO也拿得下吧？

假如你经营着一所药店，在 “ 新冠 ” 事件中毫发无损还赚了笔小钱，但你的雇员可能因为另一半失业而提出加薪，你不得不付出更高人力成本，并因而压缩开支。

这种 “ 蝴蝶效应 ” ，爆发起来堪比核裂变。

疫情下，中国楼市的 “ 死 ” 与 “ 生 ”(下)