疫情下，中国楼市的 “ 死 ” 与 “ 生 ”(上)

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还有两组数据：易居研究院报告显示，2019年全国商品住宅房价收入比为 8.8 ，为历史最高；央行发布报告称，我国居民部门贷款余额47.9万亿元，其中一半以上是住房贷款，整体杠杆率超过60%。

这说明，普通人的购房和 “ 养房 ” 成本并不低。由 “ 新冠 ” 引发的收入缩水，可能让他们推迟甚至打消置业计划，抑或减少置业预算。

此外，出于防疫考虑的关闭售楼部、减少外出等动作会直接降低房地产热度。连个暖场活动都搞不了，怎么招揽客户？

还有最后一个选择：降价。

疫情还会影响预期。倒不一定说会出现什么坏结果，关键在于给经济带来的不确定性：面对 “ 薛定谔的黑天鹅 ” ，谁都得谨慎三分。在这点上，股市已先 “ 绿 ” 为敬了 ……

无论从需求压抑还是房企以价换量层面，今年楼市降温、房价横盘甚至微跌都是必然现象，持续时间将与 “ 新冠 ” 生命力呈正相关。近期的 “ 冰山指数 ” （二手房大数据）已说明一切 ——

▲ 成都冰山指数走势（来源：冰山指数微信公众号）

嗯，你觉得我是来唱空楼市的？

那么甩一张图：2000-2018年，中国商品房均价持续上扬，哪怕在最低迷的2008和2014年也只是涨幅趋缓。

▲ 2000-2018年全国和成都商品住宅均价走势（数据来源：安居客）

至于销售面积，同样只在这两年有所下挫，其他年份都是高歌猛进。

UP君认为：虽然更顽强、波及面更广，但 “ 新冠 ” 肺炎和 “ 非典 ” 一样，不会动摇房地产良性发展的根本。

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原因？还是那个法则：短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。

疫情当头，许多专家都呼吁调整今年的财政和货币政策，不排除未来有“宽松”的可能。

针对收入困难问题，央行与财政部等印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，要求金融机构在信贷政策上给予特殊人群（感染者、参与医护工作者、受影响失去收入来源者）适当倾斜，可合理延期还款。

信心比黄金重要，适时的支持性政策虽然是针对整个经济和社会体系，对房地产来说也是利好，无论实质还是预期。

土地方面以成都为例，参考去年的供需情况和这几年的楼面价，你自会有答案。

最后是人口。前边说了增长乏力、老龄化等问题，但一来是整个中国的宏观数据，二来我们也应看到一些闪光点。

像成都这种成长中的 “ 新一线城市 ” ，人口上限2300万，还有600多万红利；城镇化率73.12%，离发达国家还有相当差距，也意味着足够上升空间。

有个很有意思的数据：从2009年开始，成都的新增出生人口几乎逐年攀升，2017年已达30多年来的最高点。

▲ 1985-2017年成都新增出生人口走势（数据来源：地方统计局）

这是什么意思？未来几年里，其学龄人口将出现井喷！随之而来的学区房、改善置业选择，将为楼市注入*河蟹*。

波动只是暂时的，归根结底，房地产还是政策影响下的供需行为。在一个相当长的周期里，人口红利和城市化还将一如既往地推动楼市平稳、健康地 “ 拾级而上 ” 。

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如果说这次疫情在楼市只是可痊愈的创痛，那么对一部分企业来说就是真正的 “ 生死时刻 ” 。

2003年，国务院发文指出 “ 房地产已成为国民经济支柱产业 ” 。 “ 黄马褂 ” 加身，市场快马加鞭，众人赚得盆满钵满。

时过境迁，在 “ 房住不炒 ” 基调下，调控空前密集，对房企资金能力、操盘能力的考验也更加苛刻。仅2019年，全国就有近500家开发商倒闭。

“ 新冠 ” 发作，无疑进一步加剧了行业分化：收益下降引发现金流紧张，停工导致费效比剧增，负债高、融资渠道单一的中小企业，生存环境更加艰难。倘若真的被迫降价让利，肩负昂贵的土地成本，连“活下去”都将成为奢望。

另一方面，融资和多线作战能力强的开发商则会挺过去，甚至因磨砺和疫情中的品牌建设变得更为强大。

在刚刚过去的1月，虽然TOP100房企销售额下降，但 “ 万碧恒 ” 三巨头业绩均与去年同期持平或实现增长，十强业绩同比增速回落幅度远小于排名30乃至50名之后的企业。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，新一轮洗牌正在路上 ……

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诸位都还记得08年地震后，成都掀起的买车潮吧？历经生死、看透世事的川人，有什么理由不让自己过得体面一点呢？

同理，UP君认为经此一 “ 疫 ” ，国人的居住意识将再上台阶，对产品也会愈发挑剔。

譬如别墅、低密大平层将升温， “ 一步到位 ” 会是多数人的共识。绿色环保材料、装配式内装、空气净化系统等也会更加受宠。

我们前几天报道了电梯内的纸巾事件警惕！高危电梯里的救命纸巾，居然被人这么搞！！！？？？，一个小动作，足见物业水平和业主素质高低。未来，好服务和 “ 好邻居 ” 也会备受青睐。

线上营销，VR看房？都是花架子，房产还是要回归线下、回归品质内核。

比如户型空间和家庭关系的重构 —— 自我隔离期间长 “ 宅 ” 在家，怎样和亲人相处才不至于尴尬？某楼盘的230㎡户型我们已多次报道，这里再拿出来（非广告）：它的确能让一家人死宅到底而互不干扰、各有所乐。

▲ 某楼盘230㎡户型动线示意

市场需求升级，必将倒逼供应端做出改变，让开发商迎来一波接一波小考。个别企业会在竞争中退场，但之于整个行业，是灾情后的不幸之幸

结语

据国家卫健委统计，截止2月5日24时，全国 “ 新冠 ” 肺炎确诊病例累计报告28018起、累计死亡563起，令人欣慰的是，累计治愈数达到了1153起，新增治愈人数曲线已经 “ 跑赢 ” 死亡曲线。

没有硝烟的战斗还在继续，不确定性依然存在，但在沉沉黑雾下，地平面已升起希望的曙光。

一位英国教授指出，任何传染病都会引发三种流行趋势：恐惧、道德化和行动。

与其抱怨或是裹足不前，不如躬身入局、去 “ 做点什么 ” —— 不能冲在防疫治疫一线，那就耕好自己的一亩三分地，为后续的经济复苏尽点滴之力。产品也好营销也好，品牌也好企业模式也好，穷则思变，房地产局中者更应明白这一点。

毕竟哪里有毁灭，哪里就有新生。

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