来自开普勒452b2020-2-26
25日,双流区2020年度两宗重点住宅地块如约而至(注:原定于同时段出让的两宗天府新区地块再度延期,最新出让时间调整为3月10日)。先捋一捋今天地块的重点:
这两宗地分别位于双流区航空港版块与华府版块,大区位上有一定优势,但小范围环境仍存在短板(配套不足);同时两宗地均为临河(江安河)地块,或能成为后期项目的一大卖点。
其中华府地块9220元/㎡的起始楼面价,既是双流区目前最高,也是近郊起始楼面价TOP1。根据统计,截至目前,近郊五区中仅两宗地起始楼面价超过9字头,另一宗为龙泉驿十陵40亩地块,彼时起拍价格为9200元/㎡,但因报名人数不足流拍;时隔两个月后该地块起始楼面价调整为7200元/㎡,最终被中梁以楼面价8750元/㎡拿下,即现在的中梁壹号院。
2019年双流区4宗地楼面价破万,溢价率全部超过50%,其中最高楼面价14820元/㎡,即奥园拿下的68亩怡心湖地块,其起始楼面价为6700元/㎡。
总的来说,体量更大形状规整的二号宗地(华府地块)品相略高于一号宗地(航空港地块)。不过一号地块周边近年来商品住宅供应较少,有一定需求积累。
两宗地容积率均不超过1.5,典型的低容地块。
2019年双流区商品住宅新增供应223万方,备案成交约200万方,备案均价为14205元/㎡,供销价在近郊区中均处于领先地位。
无论是从全国范围,如北京、杭州、深圳等地,还是从成都周边如仁寿土地市场来看,众多房企拿地动作并未因疫情而慢半拍,尤其是资金充裕的国企、央企表现相当活跃;作为近期难得的非限制型地块,对有拿地需求和计划的房企,这两宗地应该是不错的机会。
拍卖结果
据消息今日有十几家房企报名参与竞拍,其中几家选择了“联手”拿地
一号宗地(双流·航空港),净用地面积42.52亩,纯住宅用地,起始楼面价为8100元/㎡。最终竞得者为成都恒华泰利房地产开发有限公司,成交楼面价为8400元/㎡,溢价率3.7%。
二号宗地(双流·华府),净用地面积86亩,纯住宅用地,起始楼面价为9220元/㎡。最终被华兴竞得,成交楼面价为13700元/㎡,溢价率48.6%。其中13700元/㎡的价格既是双流区也是整个近郊目前第二高成交楼面价。
华兴在成都已开发过锦绣华南、蜀镇半岛、香楠国际、香楠湖、凯华丽景等多个项目,并且除凯华丽景外,另外4个项目均位于双流区。
一号宗地
一号宗地位于双流区长城路二段以东,文星正街以南,紧临江安河西侧,属于航空港版块,以北直线距离约900米处便是四川大学江安校区,与双流机场直线距离约4.5公里。
轨道交通是宗地的一大优势:宗地以北直线距离不足1公里处是正在修建的地铁8号线文星站(预计2020年底开通)。
此外,在宗地1.5公里范围内有四川大学西航港实验小学、成都市双流区西航港小学、西航港街道第一初级中学、双流区西航港第二初级中学等教育配套。但目前该片区大型商业与医疗资源等其他配套还比较缺乏。
市场扫描
航空港版块已聚集起包括融创长滩壹号、蓝光圣菲悦城(二手房价格在13500-16000元/㎡左右)、景茂雍水岸(二手房挂牌价格显示为14000-16000元/㎡)、蓝润华府春天、锦丽园别墅等多个社区,但近两年新房供应比较短缺。
据统计,2015年至今,该宗地周边仅拍卖出让过两宗住宅类用地,它们也构成了目前该片区新房主力供应源:
二号宗地
二号宗地紧邻江安河东侧,位于双华路以北,华府大道以西,周边临近道路部分未形成,需要宗地竞得人配建,与地铁5号线骑龙站(已通车)直线距离约2.2公里,与规划的二江寺TOD直线距离约3公里,交通整体通达性不高。
虽然被划入华府版块,同时靠近大源,但因离集中开发的核心区域仍有一定距离,与最近的大型超市欧尚直线距离也有2公里,因此,宗地附近居住环境与配套仍待完善。
不过宗地以南1公里外有在修建的棠湖华府公园项目,在成都市双流区规划建*河蟹*关于“棠湖·华府公园”方案调整公示中显示,项目规划打造13栋临街高层办公(含2层临街商业)、23栋低层办公以及3栋多层集中商业。建成后,该项目商业部分将成为片区内重要的商业支撑。
市场扫描
据统计,2016年至今华府版块共出让了9宗住宅类用地,竞得者包括中国铁建、中海、绿城、金地、光明等,除二江寺TOD项目用地外,成交楼面价最低为7850元/㎡,最高为10900元/㎡。
已呈现的项目中,除2018年拿地的北辰鹿鸣院外,其他5个项目都已相继入市,2019年度备案均价均在19000-20000元/㎡左右。但要注意的是,今日出让宗地与这些项目相隔还是有一定距离(3-3.5公里左右)。
△2016年至2019年华府版块住宅地块出让情况
聚焦本宗地两公里范围内,2015年至今成交过4宗住宅类用地,包括高新区的朗基御今缘、北辰香麓、卓越珑悦府项目用地,而位于双流区的只有北辰鹿鸣院用地。
2018年12月18日,北辰以底价7850元竞得的120亩北辰鹿鸣院用地,就位于本宗地以南,两者直线距离约1公里,目前尚未入市。今日出让宗地起始楼面价已达到9220元/㎡,这不仅是华府更是双流区目前最高起始楼面价(也是第一次突破9字头)。
此外,本宗地与一河之隔的花样年家天下相隔不远(直线距离约800米)。据统计,2019年花样年家天下商品住宅备案均价为14649元/㎡,最近一次推盘是去年12月,成交价格为14338元/㎡,目前项目已进入收官倒计时。(PS:花样年家天下的业主与准业主们,看到今日土拍结果,内心是否涌起一阵暗喜?哈哈。)
双流市场