2019.11.23.在新城房产，吾悦广场

上海商会活动，演讲提纲。

2010—2020    沈阳房产市场十大改变

一、开发商群体改变

         1、一线开发商集群形成。从本土开发商市场转变为全国性开发商市场

         2、规模化开发商主导市场。从小地块，小项目的碎片化市场竞争，到规 模化，品牌化，规范化，系统化的市场竞争

二、开发商的品牌定位分化

         1、多元化产品形成。从单一的产品开发，转变为专业的，多元 化，多功能，多需求的市场产品开发

           2、竞争性产品形成。房产企业的市场竞争性产品已经形成，专做刚需产品，专业做改善性产品，专业做豪宅，专业做滚动开发的大规模产业新城，  或城市集群

三、市场购买群体分化

         1、购买群体年轻化，多元化。本地消费群体，转变为周边城市，农村人进城，南方回来的年轻人，新沈阳人

         2、购买需求多元化。从居住需求，转变为投资需求，学区需求，养老需求，改善需求，改善环境，空间，交通，邻居

四、开发商的产品功能分化

         1、财富经济理念崛起。房子从居住功能转化为资产功能，金融功能

          2、物业价值分化。要素齐全的产品价值继续涨价，要素缺乏的产品价格上涨周期慢长

           3、产品设计多元化。从单一的2房～3房，转化为市场热点产品，大平层，洋房，多层复式，上复下复平复，错层，下沉花园，上层花园，独门独院电梯入户

五、市场价格分化

           1、2010年，沈阳房价6000

                  2020年，沈阳房价8000—10000

                  2010年，浑南房价4000，沈北3000

                  2020年，浑南10000，沈北7000—10000

                   2010年，新世界7000

                    2020年，新世界30000

            2、市场价格板块形成。长白板块，长青板块，浑南板块，浑河板块，沈北板块，蒲河板块，自贸区板块，棋盘山板块，望花板块，沈抚新城，大东板块等等

            3、走出委縮型城市，沈阳人口增长。

                  2010年，沈阳人口600万

                  2020年，沈阳人口840万—1000万

             4、人均财富GDP增长。

                   2010年，沈阳人均GDP3000美金

                   2020年，沈阳人均GDP5000美金

六、土地价格分化

              1、2010年，浑南南京南街80万/亩，2011年，拍到120万/亩。

                     2019年，浑南高铁站板块，楼板价8000～10000元/平

              2、2018年，沈阳GDP6780亿，GDP增长5.6%。2018～2019中国百佳城市排行榜16位。

七、房型面积分化。

               1、2010年，市场主力房型60～80平

                      2019年，市场主力房型90～110平

                     沈阳房产市场由刚需市场，进入到改善性市场

               2、改善性市场特征：生活形态改变，居住要素改变，生活理念改变

八、房产企业宣传渠道改变。

                1、以前是大众传媒，现在讲圈层营销。专业化，精准化，点对点

               2、以前是电视，报纸，户外时代。

                     现在的“二微一条一抖音”

                3、以前是讲人流，现在讲流量

                     销售讲销售进度，现在讲秒杀

九、房产企业人才价值观改变。

                1、以前是通用型人才，现在是专业化人才。以前讲价格，现在讲价值。以前是卖产品，现在是卖方案。以前讲居住社区，现在讲投资价值

               2、现在是高学历，精英化，年轻化，专业化

                3、一线开发商企业进入“35岁陷阱”时代

未来房地产开发市场五个趋势

1、房产企业准备好没有。

      5G时代来临，区块链技术革命性颠覆时代来临。房产企业的开发模式，经营模式，市场模式颠覆性改变。

2、没有规模就没有效益，没有品牌就无法生存。

      现在是阳光下的利润，微利时代。

      没有品牌的开发商，绝对边缘化

3、城市化进程下沉。

        上广北深一线城市城市化已经达到70%

         2010年沈阳城市化不到50%，

         2019年沈阳城市化已经60%，未来70～80%，还有20年历程

          三、四线未来还有十年开发历程

4、房产税道路漫长，但不会改变市场格局

5、城市让生活更美好。中国的城市化集群形成，城市要素将持续提升房产价值。