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房妞

来自开普勒452b2020-2-28

2020 | 成都楼市限购、限售、限贷,会有怎样的变数?

疫情持续已超过一个月,不能正常生产,各项经济工作都受到一定程度影响,有的形容为“疫情黑天鹅”。房产的销售、供需都会受到很大的影响,甚至会出现一波降薪、裁员,疫情对于房地产行业一定是利空。
于是,有好事者就得出一个虚无缥缈的结论:一定跌。

 

01."土地财政",不要看到这几个字就来气。

“土地财政”只是一种财政手段和金融工具,本身无所谓性质的好与坏,“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中,起到其他模式所难以企及的作用
“土地财政”并非中国特有,从建国至1862年的百年之间,美国的发展也主要依靠也是“土地财政”。当时联邦法律规定创始13州的新发展土地都由联邦政府所有。于是,土地收入构成了联邦收入的最主要部分,土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到 48%。
随着1998年住房制度改革和2003年831大限的土地招拍挂等一系列制度创新,“土地财政”不断完善,土地财政为地方发展提供了资本积累,城市基础设施资金得以解决,超前进行地铁、高铁、机场、新区的发展,神州大地出现了如火如荼的城市建设大发展。

从财政收入来看看,地方对土地财政的依赖程度:

 

▲2013-2019年国有土地使用权出让金占地方政府性基金预算本级收入比例

从狭义的地方政府财政收入(地方一般公共预算本级收入)来看,2019年土地出让金的占比高达90%,从2015年开始出现了较大幅度的增长。
正是由于土地财政问题的存在,一旦该项收入出现较大下滑,一些地方政府的财力也会受到较大影响。

 

▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入

占地方政府性基金预算本级收入+地方一般公共预算本级收入比例

上图,2019年全国土地出让金占广义的地方财政的39.9%%,比2018年上升1.4个百分点,再创历史新高。
2020年,有疫情的重大影响,各种财政支出和补贴数额巨大,财政收入形势严峻,可以确定的是,按当前形势,地方无法抛开土地财政,土地出让金将成为名副其实的“金娃娃”,离不开土地财政这是基本事实,也是经济发展的助推器!

▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入占地方一般公共预算本级收入比例

从狭义的地方财力来看,土地收入在地方政府财力中占了较大比例,2015处于近8年以来的低位,而2017年土地出让金占比超过50%达到56.93%,2019年更是超过70%,土地出让收入对于一些地方收入的重要性可见一斑。
如果将全国土地出让收入与地方一般公共预算本级收入比较可发现,近十年来这一比例基本在40%~70%之间浮动,如最低的2015年是39.2%,2019年最高达71.74%。
那么土地出让金是不是就让地方政府“肥得流油”?--不是!支出同样巨大。
下图可以看出土地出让相关支出金额巨大:

 

▲2013-2019年国有土地使用权出让金收入安排的支出、国有土地使用权出让金收入


如此巨大的财政与土地财政压力下,地方的政策势必宽松,刺激经济、扶植开发商、刺激购房者......这一系列的组合拳,必然动起来。
的确,没有“土地财政”,今天中国经济的很多问题不会出现,但同样,也不会有城市化的高速发展,土地财政创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度,可以说,没有这一伟大的制度创新,中国特色的城市化道路就是一句空话。

 

02·"有形的手"要发力!
经济学鼻祖亚当斯密在1776年的杰作《国富论》论述“看不见的手”带来的好处:“它所盘算的利益。在这种场合,像在其他许多场合一样,受着一只看不见的手的指导,更有效地促进社会的利益”。

而在上世纪二三十年代,美国爆发经济危机之后,凯恩斯提出:国家需要对市场进行一定的管理,也就是“有形的手”

房地产调控既有一双有形的手,还有一双无形的手。它总是伺机出动,抓住房价,抓住房地产。在这种情况下,调控就一定会干预到市场的走势,有形的手必然要动起来。

 

03·"有形的手"会做什么?
全国多地在疫情之下出台刺激经济的政策,都不是以房地产为出发点,但是苏州和衡阳除外,房地产在有形的手开始行动:

 

04·市场的条件反射

 

《肖申克的救赎》里面的黑人瑞德。瑞德在大牢里关了40年,每次上厕所都必须“报告长官”,出狱后去了超市打工每次上厕所也要“报告长官”,否则就尿不出来。


在有形的手的作用下,市场一定会有好的反应,因为市场不是麻木的,市场是充满激情的,市场也必然形成一个条件反射!

在下行的情况下,如果对于购房者有这样的购房补贴、购房的奖励、购房的支持,一定会带来激发市场的需求 从楼市限购、限贷、限售等各个角度直接打出组合拳,也可以从财政补贴、经济刺激等角度间接发出功力,都会对房地产形成刺激,而举例的黑人瑞德,就好比是房地产市场,有了这种条件反射,市场一定会有所表示,购房者也会有所行动。

 

牵一发而动全身的经济联动,对于市场,从开发商、从宏观设计、顶层设计,到购房者到消费、刺激等一系列的政策落地。在争先恐后落实这样的政策的情况下,势必带来房地产的又一波热血。

 

05·成都调控将会有哪些变数?


让人关心的问题,成都具体会怎么来走?成都的调控会不会放松?成都会取消限购吗?

至于限购、限价、限贷,成都会不会取消?

 

疫情之后,市场期待调控政策微调,这有助于楼市V形反转。

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