这两天，相信大家都看到了银行发出的最新通知，关于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换。其中，最主要也最与大家息息相关的，就是房贷。

过去，我们大多数人跟银行签署房贷协议，都是选择锚定央行基准利率，并在此基础上进行打折或者上浮。但从3月1日起到8月31日止，我们需要重新选择锚定LPR±基点，或者固定利率的方式来还房贷了。

我举个例子：

吴老师2016年购买了一套房产，执行利率为85折，即4.9%×0.85=4.165%，其中4.9%为当时央行5年期以上的贷款基准利率，0.85为商业银行给我的折扣，4.165为我的房贷执行利率。

但是，从3月1日－8月31日内，我必须重新选择我的贷款利率计算方式，因为根据中国人民银行［2019］第30号文件要求，所有存量浮动贷款利率的定价基准都要转换为LPR。

为什么要转换为LPR？

核心原因是LPR更能真实、快速、灵活的反映市场利率，相比N年不变的央行基准利率来说，LPR每个月都可以发生变化，更有利于实现利率市场化的目标。

注意！转换为LPR并不是一个可选项，而是一个必选项，方案只能二选一。

方案一：按固定利率执行。

方案二：按LPR±基点执行。

例如，前面说到我2016年买房的利率是4.9%×0.85=4.165%，那么，如果我选择方案一，我的房贷利率在未来的剩余还款期永远都是4.165%。

但是，如果我选择方案二，那我就能永远享受4.8%（这是2019年12月20日公布的5年期以上LPR）－4.165%＝0.635%，即63.5个基点的优惠。但因为LPR是每年变化的，因此我的利率也会发生变化，只是63.5个基点的优惠永远不变。

那么，我会选择哪个方案呢？

方案一作为固定利率，未来无论加息降息都与我无关，岁月静好。

方案二由于锚定了LPR享受固定加减点，因此未来如果LPR处于上行周期，我就会更吃亏；但如果未来LPR处于下降周期，我就会受益，少还一点房贷。

因此，判断未来的利率趋势，是我们选择方案的核心。我个人的观点如下：

第一、未来5年甚至10年内，LPR下调的概率较大。

这主要有两方面的原因：一是我国的经济增速正在从中高速增长向中低速增长过渡，现在6%的GDP到未来5-10年，可能就只有3%－5%了，因此经济增速的回落需要一个相对低息的金融环境。否则银行利息很高，大家都把钱存银行去，谁还愿意拿钱出来投资和消费呢？二是与国际上普遍1%－2%的银行利率（国际上甚至有0利率和负利率）相比，中国的利率处于中等偏上的水平，因此，随着中国进一步开放的步伐，利率有下行的空间。

去年11月，央行前行长周小川在某论坛上表示，“我们的利率并没有像西方国家那么低，现在还是有空间去应对经济问题，应尽量避免快速进入负利率时代”。其趋势判断已经较为明显。

所以，我认为未来5-10年左右，利率趋势是降低的，这也是大多数普通购房者的还贷周期。如果非要考虑到20年甚至30年还贷周期的情况，那确实太长远了，较难预判。

第二、房贷或许小幅下降，但不会大幅下调。

确实有很多读者在说，银行不是要挣钱吗？怎么可能好处都让购房者占了？

的确，房贷业务对银行来说是一个香饽饽，风险低，收益可观，从主观上讲它确实没有太大的动力去下调房贷利率。

所以，我们会看到1年期LPR下调的次数和幅度，都远远超过5年期LPR。以2019年为例，1年期LPR下调三次，累计16个基点；而5年期的LPR仅下调一次，累计5个基点。这就会形成两根曲线，与实体经济融资成本关系密切的1年期LPR会有持续大幅度的下降，而与房贷关系更密切的5年期LPR可能并不会大幅下降，这也符合中央“房住不炒”的调控基调。

当然，小幅下调也总好过不调甚至上调，苍蝇腿腿儿也是肉，所以大家也没有理由太抗拒这个新的贷款方案。

第三、房贷利率的变化，基本不会影响买房行为。

其实大家没必要把这次选择房贷方式看得那么重要，也没必要去相信一些媒体所谓的“巨变”，房贷利率高点低点，对大多数普通购房者而言，也就是一个月百八十块钱的区别，并不会过多的影响买房行为，所以大家平常心看待即可。

如果你是一个追求岁月静好，心无旁骛的购房者，也享受到了一定的利率折扣，那么选择固定利率也未尝不可。

如果你是一个精打细算，能节约一点是一点的购房者，那么我建议选择LPR浮动利率，在未来几年时间内，应该大概率会享受到房贷利率下调的福利，每个月可以少还那么一点。

如果你的还贷周期较长，在10年甚至20年以上，那么确实会存在一些不确定性，但我依然建议你选择LPR浮动利率，首先把这个降息周期的福利享受到，如果未来万一不小心又迎来了一个加息周期，那大不了是把福利回吐，或者选择提前结束按揭即可。

这里也不妨告诉大家，我个人是会选择LPR浮动利率的。

最后，从今天开始，“吴思竹”公众号正式复工，新的一年，我们携手并进，做大做强，再创辉煌！

文/吴思竹