纵观2010年来东三省常住人口总量的走势，从2014年之后，东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止2018年末，东三省常住人口总量较2014年高峰时期减少了140万人。东三省常住人口的减少，除了由于生育意愿下降、自然增长率低外，更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢，导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。

1、人口外流：重工业衰退，人口长期持续流出（节选） 具体到各城市来看。在2013年~2018年五年间，仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势，其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势，即使是哈尔滨和长春这样的省会城市也毫不例外。人口的减少势必会导致住房需求的萎缩，如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。 不过，哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口，而七台河、鸡西、鹤岗、铁岭这样依靠煤炭资源发展的中小城市近年来经济增速明显下滑，如铁岭2018年GDP增速仅有1.3%，在此影响下，当地的人口将持续对外流出。

  如同东北大多数城市一样，铁岭面临着严重的人口流失，2010年~2018年铁岭的户籍人口数量减少了13.5万。长期收缩的人口总量也使得当地的购房需 求明显减少，商品房成交量断崖式下跌，根据官方最新公布数据，2018年铁岭的商品房成交量已经不足100万平方米。

  黑龙江鹤岗市总价2万块的白菜房引发了社会的高度关注。事实上，这种白菜房仅仅只是个例，多是位置偏远、处于顶层的棚改房；但不可否认的是，即使抛开这类白菜房，鹤岗2000-2500元/平方米的房价也有明显偏低的。造成鹤岗房价处于低位的原因有诸多方面，最重要的原因是由于近些年其产业的衰退，从而引发经济的萎缩、衰退、人口的外流；其次，大体量的棚改也是造成鹤岗购房需求低的重大原因；第三，鹤岗本身老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。  

事实上，造成需求断层的更深层面的原因是由于其产业的衰退。长久以来，鹤岗是一个以煤炭采集为支柱产业的城市，在1918年开始采矿以来，已有百余年的历史，曾经一度成为黑龙江省四大煤炭生产基地，产煤外输量一度位居全国第四。

但随着煤炭产业“黄金十年”的结束，鹤岗这座城市也因煤矿资源枯竭而走下坡路，2011年，鹤岗市正式列入全国第三批资源枯竭型城市，此后，其经济疲软并开始走向衰退。据新华社报道，去年8月底以来，鹤岗市已关闭10处矿井。随着其主要产业煤炭开采变得萧条，鹤岗经济近年整体上处于萎缩状态，从2011年到2017年，当地名义GDP从331亿元萎缩到293亿元，2019年上半年GDP仅有109.1亿元，经济衰退严重。 

与鹤岗经济萎靡对应的是人口萎缩，统计公报数据显示，2018年鹤岗全市常住人口量仅有99.5万人，较2011年的108.8万减少9.3万，不到10年的时间里减少了接近1/10，人口外流十分严重，这座城市也成为收缩城市的标杆。 

当然，除了棚改和产业衰退的原因以外，造成鹤岗房价处于低位的另一原因是由于其老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位。此外，省内另一个房价处于低位的城市双鸭山，老龄化率达20.92%；出生率也同样处于较低水平，2018年双鸭山是人口出生率仅有4.89‰，不及全国平均出生率10.94‰的一半，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。

总的来看，人口的外流、产业的衰退使得城市活力不足，加之寒冷的气候使得购房需求被严重抑制，而机会点在于城市人口规模较大的城市、中心城市，从产品偏好来看，东北的二线城市依旧以80-100平方米二房最为畅销，需求偏“刚性”。至于城市未来的发展前景，总体上还是以沈阳、大连、长春、哈尔滨等二线城市为主，齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州、大庆五城可适当考虑。 

第一梯队：分别为沈阳、大连、长春、哈尔滨，这四个城市均为二线城市，人口规模大，四城人口规模在700万人以上，它们或为省会，或为副省级城市，收入水平相对较高，存在一定的购房潜力。同时四城房地产基本面表现也较好，沈阳、长春两城成交规模突破1000万平方米。 

值得注意的是，四城表现并不完全一致，各城均有自身优缺点。相较而言，大连老龄化更严重，2017年老龄化率已达25%，较长春高出近5个百分点；哈尔滨人口外流较为突出，近5年户籍人口减少了36万；长春人均可支配收入水平相对较低，2018年仅有35332元，较沈阳低8722元/平方米。相较而言，沈阳在各指标上表现均较优，市场前景最佳。 

第三梯队的绥化、朝阳、松原、葫芦岛、四平、牡丹江、铁岭这7个城市则可归为风险城市，这些城市经济体量小，增速也较慢，尤其是铁岭、牡丹江2018年增速仅有1.3%，松原更是只有0.9%，朝阳、铁岭人均可支配收入均不足25000元，购买能力不足，在购买力的桎梏之下，房地产成交量在较低位也在意料之中。 

至于人口总量不足250万的城市，由于自身人口规模就较小，并且大部分都是资源型城市、近些年受产业转型的影响，经济增长失速，人口外流现象特别明显；除盘锦外，其余城市生育率均在7‰以下，加之老龄化水平较为严重，城市自然人口多呈现负增长，以今年曾经一度引起热议的鹤岗为例，近10年常住人口减少了近10万人，人口收缩十分严重，这类城市是典型的风险城市，购房需求在低位更是必然。