本周开始，房地产行业也终于陆续复工了。这是今天早上跟一个地产人聊天时，我突然冒出来的一个结论。

“高老师，我们正式复工啦，”这个朋友一大早微信留言说，“今年的项目难度有点大。求助啊。”

为啥？项目在二环外？

是。

价格比去年贵？

是呢，老板让我们涨价呢，幅度还不小。要不然得亏本卖啊。

产品跟之前二环里的楼盘有变化吗？

面积更大了，都是200多平米的大户型。

……

所以，请你给我们出出主意，怎么破？

——坏了，这直接触碰了石家庄楼市的超级难题啊。

这个超级难题，形成的历史和现实原因，大概有两个。而第一个，比较抽象，很难清晰感知。

今天咱们先迎难而上，我们来看一下。

1.石家庄的社会结构真相与三大买房势力

事实上，要看透一个城市的楼市，首先得搞清楚这个城市的社会结构。

也就是，得翻翻这个城市的家底，找到这个市场里的三个“谁”：谁能买？谁买了？谁没买。

这样，我们才能针对性地找到这个城市的楼市购买力所在，才能针对性地寻找客户，把房子卖给他。

而社会结构，又是受产业结构影响的，毕竟，你我都得上班赚钱才能糊口不是。

去年，我的朋友，观念研究院的吴总，专门给石家庄做过一次“穿透性”分析。那也是我第一次，发现了这个城市的产业结构和社会结构的真相。

他盘整了2017年的石家庄统计年鉴，结果让他和我，都感触很大。按惯例，咱们先来一个表格，镇镇场，特别鸣谢吴总和他的观念研究院。

通过2017年的石家庄统计年鉴，能够发现，这个GDP近6000亿的城市，其主力行业：

千亿级的只有1个，也就是传统制造业；100亿-1000亿的行业有13个，50-100亿的行业有6个。

按行业属性来看：

纯民间力量占主导的行业，排名都基本靠后，其中最强的是农业。而房地产、专业技术服务、商业服务等，产值靠后且不高。排名靠前的行业，如制造业、道路运输、货币金融、零售业，都具有很强的国有属性，乃至教育、卫生、水电气、电信广播等民生类行业，排名都超过民营。

而50亿以上产业，民间力量的产业，只占总体GDP的13%。

最后，吴总给了一个结论：

石家庄是民营经济很弱的城市。

下面这个图，更直观一些。

看到这里，你可能仍然一脸懵逼，心里嘀咕：

你叨叨半天，又是数据又是表格的，看得老子头大，这特么跟房子有什么关系？

别急，我们再深入一步。通常来说，只有民企发达，工作机会才多，年轻人才可能被留下来。

换个角度说，民营企业吸纳就业能力不足，那么这个城市年轻人就少，也就没有所谓的刚需。

你可能也知道，通常，买房子的势力通常被分为三类人：刚需，改善，和豪宅。也就是所谓横行楼市的三大买房势力，土豪大哥、刚需小弟和改善二师兄。

刚需人口不足，那么，石家庄的房地产市场购买主力就只能把任务分给改善和豪宅两个兄弟来维持局面了。

气人的是，一盆冷水又来了，观念研究院的吴总在他那份《石家庄“穿透力”分析报告》里补刀：

在民间经济不发达的地方，所谓的富豪数量，也是远远不够的。

得，买房三股力量，瞬间干掉了俩。土豪大哥、刚需小弟被废了之后，靠一己之力独撑石家庄楼市的，就是这个二师兄“改善人群”了。

接下来，真正恐怖的事情，才撕开口子，露出真容。

2.买得起房的，都买过了，咋办？

石家庄的楼市好不好，关键看改善群体的脸色和行动。

那么，问题来了：这伙人，他在哪里？

前几天，石家庄统计局公布了《2019年石家庄市常住人口主要数据情况》。

这里多说一句，很多文件啊，你单独拿出来一份看，信息量非常小，你也只能看到，“石家庄城区常住人口超过500万啦”。

更多有价值的信息，得横向看，纵向看，甚至需要拿个放大镜，切开来看。这时候，冷冰冰的数据，才逐渐变得有血有肉，变成一个立体的想象，阔步走来。

比如报告里有两个数据：

城区常住人口：506.56万人

主城区常住人口：326.24万人。

你发现了什么？

怕你弄混了，统计局的报告里专门解释了一下城区和主城区的定义。

城区常住人口，包括长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区共10个区的常住人口；

主城区常住人口，包括长安区、桥西区、新华区、裕华区、石家庄市高新技术产业开发区共5个区的常住人口。

这时候，第一个结论来了：

城区500多万常住人口，超过64%的人口聚集在主城区，也就是我们常说的“老四区”+高新区。

我们再翻出2018年的这两组数据，瞅一瞅：

城区常住人口：500.31万人

主城区常住人口：321.68万人

跟2019年的两组数据相减，就能得出2019年石家庄城区的新增人口数据，结果如下：

城区新增6.25万，其中4.56万人进入了主城区，占比将近73%。

——好，枯燥的算术题，就到这里。从中，你发现了什么秘密？

是的，这个发现更加重要，你记住了，待会儿还有用：

石家庄是个典型的「单中心城市」。

单中心城市的意思是说，这个城市的人口，都在朝市中心聚焦，没有出现新的的城市中心。换句话说，一切所谓的“新区”“新城”“城市副中心”，放眼四望，都是无本之木、无源之水。

如果用下面这个公式来计算：

「当年行政区常住人口/行政区面积」=人口密度

你就会更加直观地发现，主城区的人口密度，非常惊人。

此前，小回同学专门计算过一遍（对了，顺便说一下，小回的新号ID：newhuikan），我直接引用如下：

2019年，全市的常住人口密度是696人/平方公里，可市辖区是这个水平的将近四倍，有2201人/平方公里；主城区则是十倍以上，有7329人/平方公里；城四区更高，十一倍以上，有8133人/平方公里。

至此，我们终于可以粗略地下个结论，那就是：

石家庄楼市的买房主力军，都扎堆在二环内，而且，以改善型客群为主。

换句话说，石家庄楼市的真相是：买得起房子的，都已经买过了，而且都在二环里。

那么，今天的超级难题终于浮出水面了——