石家庄调研最后一天，我们来到了正定。

实话实说，前三天的调研，石家庄没有给到我们任何惊喜。这个堂堂河北省会，无论从城建面貌，产业结构，居民收入，城市规划等各方面，都让人感到隐隐的失望。

当然，河北是个特殊的省份，石家庄是个特殊的省会，北京，天津离得太近，环京的很多区域河北说了不算，近两年又横空出世雄安新区，石家庄最后走上这条中庸之道，本在情理之中。

好在，此行的最后一天，正定给了我们惊喜。

石家庄，众所周知是火车拉来的城市，只有一百余年的历史，成为省会的时间更短，缺乏足够的历史和文化底蕴。

正定则不同，是一座北方少有的千年古城，历史文化和遗迹都保留的很好，还是著名的子龙故里。

▼一进入正定县城，是这样式儿滴。

▼连加油站都加了个古色古香的中式盖子。

进入县城之后，发现正定县的规划和城貌比石家庄其他郊县要好出不少，道路规整，市容整洁，行人和车辆也比其他郊县要多，看起来精气神儿都要足一些，让人不禁对这次正定之行心生期待。

驶入正定打造的历史文化街，更是令人倍生好感，道路两边一水儿的古建筑群，还有重建的古城楼，正定显然是在打造历史文化名城这张城市名片。

正定古城游览景点众多，有子龙广场、荣国府、隆兴寺、广惠寺、临济寺等，还有多座古塔。

政府很重视对正定古城的文化保护，不仅表现在对古文物的保护、修缮和复建，对古城内的房地产管控也十分严格。

为保护古城风貌，2010年以后，正定老县城内严控住宅批地，新批住宅地块基本都在正定老县城周边，2017年，县城内少有出让了两块住宅用地，一块由天山发展拍得，一块由石家庄知名的润江集团拍得。

由于正定新盘稀缺，县城内的刚需和改善一般都选择老房或者2010年前的次新，目前正定县城二手房价普遍在13000-16000之间。

正定自身没有什么支柱产业，正定国际小商品市场算是近年来一项大手笔投资，名头很大，希望比肩义乌，打造成华北重要的现代化批发市场。

可惜一无交通便利，二无原材料产地加工优势，三无消费人群的正定，这个名头很大的小商品市场最终也是雷声大，雨点小，目前只是惨淡经营，商铺空置率很高。

正定花大力气定位打造历史文化名城，自然也有走旅游兴县的意图。

然而，正定千年古城的知名度却只限定于省内，出了河北省，正定知名度并不高，旅游对GDP的拉动十分有限。

而另一方面，旅游也绝不是拉动地方经济的第一生产力，国内著名的旅游城市，比如桂林、丽江、泰安等，都没能靠著名的旅游资源成为经济强市，反而带来了各种经济乱象。

我们到达的正定历史文化街，第一感觉十分惊艳，两边古色古香的建筑群，一楼都是各色门店。等到中午我们准备找一家特色小店吃饭时才发现，大部分门店都已关门停业，开门营业的也是门庭冷落。

好不容易找到一家在营业的小饭馆，主营正定名小吃牛肉烧麦，进去之后发现空有古色古香的门脸，里面的卫生和服务实在不敢恭维，破旧的桌子板凳，脏兮兮的碗碟，和街边小吃店有一拼。

腥膻的羊汤端上来，我们问老板能不能加点香菜，老板斜了一眼说，香菜已经四十块一斤了，吃不起，加点韭菜吧！哦，原来韭菜的梗在这里。

吃完这顿烧麦羊汤之后，我们对正定的期望值开始下调。

硬件和软件不匹配，搭起了漂亮的戏台子，却没有足够的实力唱一出好戏，是我们对正定的第二印象。

说起正定，正定新城是绝对绕不过去的。

正定新城的规划始于2009年，当时，河北省政府提出要把石家庄打造成为500万人口的特大城市，这样一个宏伟的目标，石家庄市狭小的城区显然无法承载。

当时各大城市的新城建设都如火如荼，郑州的郑东新区已经初成气候，石家庄自然也不甘人后，新城规划箭在弦上。

当时新城的规划位置煞费苦心，最后决意落子正定，是因为石家庄一直抱憾新兴城市缺少历史渊源，正定则拥有丰厚的历史文化底蕴。

缺少自然河湖水系也是困扰石家庄发展的一大因素，正定滨临滹沱河，生态环境良好。

因此，把新区设在正定，正定的地位得到提升，石家庄解决了没有历史底蕴和缺水的硬伤，可谓双赢。

正定新区规划确立之后，09年底到10年初的宣传铺天盖地，当时宣传，市政府搬迁，商业中心搬迁，学校搬迁，石家庄的优质资源统统搬迁，三年初具规模，五年基本成形，十年成为新石家庄，让滹沱河成为石家庄的内河。

结果，粮草未动，房价先行，2010年，一草一木未动的正定，房价已从四千多涨到了七千多。

2009年到今天，已经九年过去了，宣传中的石家庄新中心并没有出现，到现在连市政府都没有搬迁。新城进展缓慢，原因是多方面的。

首先是选址问题，正定新区定在了正定老城的东侧，与石家庄传统市区直线距离10公里以上，实际从主城区到正定新区需绕行，行程大约15-20公里，主城和新城之间有大片的未开发断裂带。

这个距离对于北京人来说不算什么，但对习惯住在城四区的石家庄人来说，就是一段非常不近的距离了，大片的未开发地带对新城和老城造成了天然阻隔。

其次，为了突破二环的限制，石家庄多年前就规划了高新区，九十年代初高新区就开始建设，经过二十年发展已初具规模，形成了行政、商业、产业和住宅区。

高新区和东二环无缝链接，交通便利，石家庄人显然对高新区的区位接受度更高。

高新区定位于工业和科技，正定新区定位于文化、会展、教育和高新产业，双方定位虽有差异，但对于资源的争夺必然存在竞争关系，而高新区有区位和先发优势。

第三就是石家庄自身的财力支撑，新区最初规划是三年投入223亿。

2009年石家庄的GDP总产值为3110亿，一个规模宏大的新区三年200亿的投资无疑杯水车薪，浦东新区、滨海新区都是靠国家投资支持建设，正定新区如果单靠石家庄的政府投入，再加上多方的资金分流，钱紧是必然的。

就在正定新区多方寻求国家支持的时候，2017年雄安新区横空出世，两个新区相距不过182公里，一个是石家庄新城，一个却是千年大计，规划、投入和预期都是云泥之别，距离又如此之近，正定新区瞬间尴尬。

最后，正定新区只能是石家庄的正定新区，只能靠石家庄去倾全力打造了。

正定新区虽然规划高远，起步维艰，但好在石家庄政府没有放弃，斥并不富裕的家底努力打造。

历经八年的正定新区虽然进展不快，但我们去调研时已经初具雏形。

新城有先天的规划优势，道路宽阔平整，四通八达，绿化、水系、公园一应俱全。尤其令我们印象深刻的是气势恢宏的市政大楼，既高调又张扬。

正定新区目前基本建成的有市政大楼、燕赵都市报大楼、检疫局办公楼、河北出版传媒大厦等，正在推进的项目有市图书馆、体育馆、规划馆、展览馆等功能性场馆。

行走在正定新城，虽然道路规划良好，绿化也不错，但目之所及，仍是大片的未开发区域，零星看到已建成和正在建设的项目，要想达到规划图中的效果，填满这个占地一百多平方公里的新城，究竟需要多少资金，简直难以想象。

一座新城的成功建设，需要天时地利人和的多方配合。资金是首当其冲的，一座新城能吃掉的资金数量惊人，单指靠政府无止境投入是不现实的。

政府前期负责规划新城，打造基建，开发商配合建设住宅和部分商场、学校、幼儿园等配套，同步进行招商引资。

新城初具规模后，打造良好的居住环境和就业机会，吸引大量人群入住，最后形成良性的内循环。

建设新城方面，开发商作用重大，首先拍地提供了大量新城建设资金，而开发商建设住宅楼的同时，普遍要配套建设一部分道路，桥梁、商业和学校，帮政府分担了城建压力。

正定新城的高规划高定位，放在楼市躁热的16、17年，必然会成为炒房客的乐园。

石家庄城五区限售五年，但对不限购的正定新城，拍地的同时加上了十年的限售，专打投资客的预期。

同时，由于限价，正定新城的新盘，金科博翠园和金辉优步大道对外统一销售价都是13800。

但开发商同步捆绑了四十多万的车位，折算下来每平米实际在17000左右。

即使捆绑之后的价格，对于新城的规划和预期，我认为也是不算高的，毕竟17000在老城区只能买到老破小。

然而，不限购的正定新区新盘销售却十分冷清。

究其原因，无非几点，一是十年限售的紧箍咒，二是整体楼市风向已变，三是人们对正定新区未来的信心并不很足。

正定新区未来能否成功?在此我不敢妄下断言。

石家庄政府推进新区建设的决心和力度是有的，资金投入也在尽量倾斜，新区的规格和定位都很高，远非老城区可比，现在规划已有了雏形，也有不少开发商盯上了这块宝地，这些都是优势。

但同时，正定新区生不逢时，进展缓慢，已错过了城市化进程的最佳红利期，亲妈石家庄的财力又捉襟见肘，能给到的支持实在有限，本想靠着土地财政获得部分建设资金，但偏偏限价又限售，现在又到了楼市下行期。

优劣势相比，正负几乎抵消。

因此，我对正定新区的基本判断是，开弓没有回头箭，已经耗费了巨大财力物力的新区建设不会停，但注定会是一个漫长的过程。

过去八年，新区建设走走停停，未来也一样是分阶段的，资金充裕时上马一些项目，资金不足时暂时蛰伏。

正定新区需要耐心等待，等待下一个地产和国运红利周期的来临，以及石家庄能否获得新的发展机遇。

另一方面，正定新区虽然起点和定位都很高，但从现实的角度来看，放低对新城未来的期望值才更明智。

虽然正定新区任重道远，但是从更长远的时间纬度来看，石家庄的城市中心外移却几乎是必然，至于会是高新区还是正定新区承接更多利好，还需要时间来验证。

最后肯定有人会问，正定新区的房子是否值得投资?

我认为，如果你是石家庄本地人，对新区未来充满了希冀和向往，又有足够的耐心愿意等待，十年限售就不算什么，说白了，十年限售反而是对购房者的一种保护，至少可以锁定新区价格不降。如果你是外地投资客，建议还是找找其他投资机会吧。

至于新区的未来，我们还需要等待下一个十年。