2020年开局，受疫情影响，全国范围内，各个城市的土地市场迅速进入冰冻期，未来房价会降还是会涨？市场会继续冷化还是会迎来回暖？市场分化下，哪些城市的库存压力巨大？哪些城市货量不足？
其实，以上这些大家最关心的问题都和一个因素密切相关——土地，今年土地市场的供销价表现，和新房库存叠加，和房企钱量叠加，这是未来2-3年房地产市场前端销售的根。
今天这篇文章，就是通过以上因素来分析、梳理、总结，有理有据地给大家提供一些入仓建议和抛售建议。

目录

1、疫情期全国土地市场表现：

1.1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？

1.2、地价涨了吗？

2、城市分化表现：

    2.1、一二三线城市，土地分化新特点？

    2.2、城市分化背后，释放了哪些重大信号？

    2.3、40个主要城市交易明细及分析；

3、政策表现：

    3.1、疫情后期救市，上层对土地市场的态度？

    3.2、各城市土地新政汇总梳理，供给端的调控、需求端的调控；

    3.3、融资监管放宽了吗？房企手里有钱吗？开发投资收缩严重吗？

4、 从库存较量，看未来2-3年的市场力：

    4.1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？

    4.2、2020年新增土地货量有多少？

5、 最后，入仓和抛售建议：

    5.1、几个城市未来楼市依然会非常强劲，可择机入仓；

    5.2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；

从数据来看，土地供应量、成交量双双下滑。

——数据来源：CREIS中指数据

如图，这是2020年2月份全国300个代表城市的土地市场交易情况。
先看供应量，2月份土地供应环比下滑幅度并不大，但同比下降19%，接近2成。
细化来看，本月全国300个城市共推出1613宗，土地面积6644万平方米。其中住宅类用地（包含住宅、商住用地，下文同）推出450宗，环比减少 22%，同比减少 14%；推出土地面积 2261 万平方米，环比减少 19%，同比减少 4%。
再来看成交量，2月全国 300 个城市共成交土地 1364 宗，成交土地面积 5193 万平方米。其中，住宅类用地315宗，环比减少29%，成交面积 1492 万平方米，环比减少 33%。
相比住宅来说，商业、工业、仓储等其他用地对于我们重点关注的商品房市场、房价走势的关联度并不高，所以住宅土地才是我们要关注的关键点。
而对楼市和房价影响重大的住宅类土地，2月份无论供应还是成交，都出现了2-3成的下滑，这会大大影响2020年接下来各城市的供地节奏、市场库存和房企拿地积极性。
◆1.2、大家最关心的地价，涨了吗？

——数据来源：CREIS中指数据

这说明什么？
即便在疫情期，在整个房地产市场都被按下暂停键的特殊期，住宅楼面价、溢价率依然非常坚挺，而且价格上升幅度高达2成以上。
现在的“面粉”，1-3年后都会成为市场上的“面包”。
如今来看，住宅类用地价格增长强劲有力，至少能说明，绝大多数地方政府对房地产的态度是足够积极的，对未来2-3年城市房价是有信心、有期望的。
这对普通买房人来说有何启示？
短期房价看房企着急程度，未来2-3年房价走势看拿地价格。如今地价已经陡然上升，这是未来2-3年入市楼盘的硬性成本，成本高了，房价必然要跟着上升一截儿。

如图，是2月份不同能级城市的土地市场数据汇总，表现突出数据已标红。

其次，二线城市的特点是地价明显降低，虽然单月平均楼面价环降近4成，降价幅度相当大，但溢价率却和一线城市相当，都是环比上升2个百分点。
最后，三四线城市的土地供销价齐跌，且环降幅度较大。
◆2.2、城市分化背后的信号
这些数据两极化的巨大差异，透露着一个非常重要的信号。
1、一线城市地价高，但溢价率低，说明土地挂牌起始价在悄悄抬升，诸如表现尤为突出的上海、北京，对房地产是寄予厚望的，增长势能也够强。
2、二线城市低价走低，但溢价率上升，这说明这类城市的土地挂牌起始价是在悄悄降低，城市信心不足，当然，二线城市情况不同，差异比较大，并不能一概而论。
3、三四线城市土地市场比较凉，土地供应少，成交量、价格都不高，房企布局比较谨慎，这也是一些地市不惜踩政策红线来急切刺激市场的主要原因。
◆2.3、40个主要城市交易明细；

依然只看住宅用地：
1、上海的土地市场最为活跃，单月成交住宅用地81万平方米；
2、北京的地价是全国最贵的，平均成交楼面价接近3万4；
3、深圳、武汉、苏州、无锡、济南、贵阳、合肥、银川、兰州、海口、北海等11个城市，受疫情影响没有土地成交。
对于普通买房人来说，如何挑选城市？
要想在今年的市场中，入仓赢面更大，那就要选土地市场活跃度越高、现在拿地价越高的城市。

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