房地产市场，库存包括两个方面。
一是短期库存，即现有已开工可售房源货量，这关系到未来1年内的市场供给；
二是中长期库存，即土地库存，涉及土地供应量、成交量和价格，这和未来2-3年的市场供给是密切相关的。
◆4.1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？如图，这是截至 2020 年2月末，中指监测的主要城市新房库存，整体上库存总量环比下降 1.2%。
其中，杭州可售库存降幅较大，近-8%；苏州次之，降幅为 5.93%；另外上海、宁波和温州有小幅下降。仅福州、北京库存环比上升，幅度较小。

单看目前库存对城市货量判断并不够具体，我们把2010年以来几个城市的库存最高水平、最低水平和目前水平放在一起来看。
当前谁的库存压力较大？谁的库存余额不足？
首先，福州新房库存量几乎要冲破20年来的峰值，库存压力最大；
其次，北京、厦门库存量接近最高峰；
最后，杭州、深圳两个城市新房库存量最接近20年来最低水平，苏州、上海库存量都在中位数以下。

北京：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为60万平方米，目前可售库存约为1100万平方米，那么去化周期约为1100/60=18个月；
具体来看，2020年1-2月，受疫情影响，各地房产交易量严重下降，所以把这部分非正常数据刨除来看。
上海：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为116万平方米，目前可售库存约为750万平方米，那么去化周期约为750/116=6.5个月；
深圳：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为31万平方米，目前可售库存约为250万平方米，那么去化周期约为250/31=8个月；
广州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为78万平方米，目前可售库存约为780万平方米，那么去化周期约为780/78=10个月；
苏州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为56万平方米，目前可售库存约为400万平方米，那么去化周期约为400/56=7.1个月；

总结一下：

诸如广州，新增供地偏重南沙、增城，将成为未来2-3年置业重点区域；
2020年广州11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028公顷，其中住宅用地547公顷，商服用地383公顷。
值得注意的是，南沙万顷沙计划供地量近50万平方米，将成为新的热点区域；而黄埔香雪板块可供应面积22.8万平方米，占区域招拍挂供应量的44%；而老城区、番禺供应减少。
诸如北京，供地规模与去年持平，大兴、通州、顺义、昌平是重点。
今年北京土地供应总量3710公顷，与去年基本持平，其中住宅用地供应1000公顷，包括产权类住宅用地870公顷，租赁类住宅用地130公顷。这是北京首次将住宅用地供应计划，分类为产权类和租赁类。
住宅用地供应将新城作为供应重点地区，其中大兴区178公顷、通州区94公顷、顺义区87公顷、昌平区76公顷。
诸如青岛，住宅用地集中于市北和李沧。
青岛主城近几年供应如同挤牙膏，量少价不低。
2019年开始终于开了口子，尤其是市北，李沧接连出让。2020年主城区土地出让又加速。年度供地计划34宗，土地面积145.75万㎡，合计约2186亩，以商住地块为主，其中1宗位于市南还是商务地块，23宗位于市北，10宗位于李沧。
诸如合肥，滨湖、蜀山、包河供地降5-6成，新增供地向经开区转移。
合肥市区的库存原本就比较大，商品房存量约600万方，去化周期约11个月。
2020年合肥供地计划中，住宅用地为10185亩，环比下降约7%；滨湖区供地环比降幅最大为66%，其次为蜀山区54%、包河区44.9%.
相反，经开区新增供地最多，面积达552亩，将有效缓解经开区房荒的局面。
这里，也要提醒普通买房人一点：
在城市里选区域、选板块，一定要看新增土地都在哪儿？
主城有大量新增土地供应的，接下来就在主城里找机会，不要再去买郊区了。因为郊区市场热度会更低、价格、流通性都占不到优势。
新增土地供应大量分布在环主城区域的，要在城市发展重点轴线上，紧贴主城去找机会。

好，最后，我们从城市基本面、市场底子、住宅销售情况、新房库存以及土地库存和新增供应水平等6个因素，综合来判断一个城市的市场走势和机会，得出以下结论。

◆5.1、几个城市未来楼市依然会比较强劲，可择机入仓；
1、 未来一线城市的市场活跃度、增长势能都要远远优于二线城市，所以如果资金预算够，一定要优先努力找资格，加仓一线城市；
2、 北上广深4个一线城市中，最看好上海，广深次之、机会也不错，北京成本较高。
为什么最看好上海？
上海的城市实力在国内是不可多得的，基本面也不错，每年大量高精尖人才流入，住房需求增势非常强劲。
2月份全国疫情高峰期，上海土地市场不冷反热，甚至创造了几个新纪录。

住宅用地成交量环比增幅超2成，这是近一年来的最高水平；
徐汇区黄浦江南延伸段地块成交楼面价 28564 元/平方米，总价达 310.5 亿元， 这不仅是上海总价地王，还是大陆区域总价地王。

地价高、起价高、溢价率不高，更说明了当地政府对上海楼市的信心；
3、二线城市中的分化会加剧，杭州、苏州、郑州等城市，2020年仍有机会可入；
◆5.2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；
1、二线城市中，包括重庆、厦门、兰州、石家庄。
重庆、厦门的土地市场、住宅市场热度降得比较多。
单2019年上半年，重庆流拍了97宗地，总面积高达406万平方米，城市债务率高达555%。
2018年-2019年两年时间，重庆的土地流拍数量在二线城市中，一直高居第一位；兰州次之，兰州的土地流拍也相当严重。
2、市场凉了太久、且增长乏力的青岛、济南、安庆、宜昌、遵义等；
这些城市都有一个共同点，房地产市场热度持续低迷，缺乏亮点，二手房连续跌了10个月以上；
诸如青岛，二手房连续12个月都在跌，济南、安庆、宜昌、遵义，二手房连续跌了10个月之久，且毫无回温迹象和支撑力。
3、三四五线流拍重灾区城市，诸如驻马店、邢台、赣州、金华、遵义、潍坊、周口、平顶山、南阳、信阳等。
土地流拍严重，既说明了地方政府的信心不足、也说明了房企拿地积极性不高，甚至干脆放弃了这些城市的布局，买房投资，也要远离；如果已经入仓了，想办法今早抛售解套吧.

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