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房妞

来自开普勒452b2020-4-22

全球“大放水”，房价会不会暴涨？

这个话题最近问我的人特别多，不仅仅是读者，也包括我身边的一些朋友，所以今天就抽时间给大家说说我的观点，仅供参考。

先说结论：

1、短期内肯定不会；

2、2-3年后不好说，取决于政府调控；

3、主要城市房价下跌的可能性更加渺茫，几乎为零。

接下来说说理由：

为了应对疫情和美股崩盘，“美联储零利率＋无上限QE（无限制印钱）＋2万亿美元财政刺激＋2.3万亿美元信贷计划”这事儿相信大家都有所耳闻，总之就是美国开启了疯狂的印钞机。

随后，G20峰会上公布了全球5万亿美元的经济刺激计划，世界主要国家也开始为市场注入流动性。

中国当然也不会例外，一方面是通过央行降准降息；另一方面也通过财政手段，向市场注入合理流动性，既抗击疫情，也恢复生产、保障就业。据外交部发言人耿爽3月28日接受《南华早报》记者采访时表示，“中国财政货币政策合计释放3441亿美元，其中财政领域1593亿美元，金融领域1838亿美元”。按当前汇率折算，大约为26500亿人民币，而这仅仅只是一个开始。

因此，某种程度上，说本轮世界范围的央妈＋财爸联手“大放水”，是事实确凿的。

这时候，可能会有很多读者认为，全球“大放水”一定会导致房价暴涨，再加上一些别有用心的舆论来推波助澜，难免产生恐惧焦虑的心理。但我认为，保持对宏观经济异动的敏感是好事，但也需要理性客观的分析结果。

第一、全球放水短期内不会影响房价。

如果说央妈放水，就会导致通货膨胀和房价暴涨，那么作为“放水王”的美国为什么没有通货膨胀？美国房价为什么也没有暴涨呢？要知道，它的利率可是零啊，借钱买房基本都不考虑利息的。

一方面，当前“放水”的重点还是在“抗疫”和“救命”。

不管是美国还是中国，或者全球其他国家，我们看到的信贷和财政支出方向，还是以抗击疫情和企业、居民自救为主。例如，中国一季度人民币贷款增加7.1万亿，同比多增1.29万亿，其中住户部门贷款增加1.21万亿；企事业单位贷款增加6.04万亿。可见，8成以上的贷款流向了企事业单位，用于抗疫自救。而在财政支出方面，英美加拿大等国是直接向居民发钱，中国也有部分城市发放了消费券，用于保障民生和刺激消费。

所以，从现阶段来看，无论是央行信贷还是财政支出，都是比较定向的，基本都以抗击疫情和企业自救、民生保障为主，短期内这一趋势不会改变。

二方面，中央重申“房住不炒”，没提“因城施策”。

4月17日，中共中央政治局会议上，再次重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。而这一次，没有提及“一城一策，因城施策”这句话，相当于再次表明了中央对房地产的态度，虽然一季度经济严重下滑，但中央并不打算再次启动房地产拯救经济，从宏观政策层面指明了方向。

当然，这句话本身也是比较中性温和的，尤其是“促进房地产市场平稳健康发展”，显然还是认可房地产在国民经济中的“压舱石”作用，需要它来为经济托底。

三方面，中国经济暂时无力支撑房价的再次暴涨。

不管是货币，还是政策，这些都是外在因素，真正起决定作用的，是中国的经济状况和居民收入这一内在因素。

4月9日，中共中央政治局常委会上强调了“面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形式，我们要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备”；4月17日，国家统计局公布中国一季度GDP同比下降6.8%；这些都说明中国经济在短时间内要重回过去的中高速增长还有很大难度。而中国经济的恢复，一是依靠新老基建，以工代赈，解决就业问题；二是依靠消费，通过刺激需求来扩大生产。但如果房价暴涨，必然形成对消费的“挤压效应”，人们掏空了6个钱包，又如何刺激消费？

而具体到部分行业和居民来说，餐饮、旅游、电影、交通运输、教育培训、外贸等行业受影响最大；停工、订单减少、失业等现象也必然会导致居民收入减少，对未来信心不足，从而缩减开支降低需求，无力支撑房价大幅度上涨。

第二、2-3年后不好说，取决于政府调控。

短期内，全球放水并不会导致房价直接暴涨，但2－3年以后，就不好说了，原因在于：

一方面，中国面临输入型通胀。

这一次的全球危机主要还是因为疫情导致的，就美国来说，它的经济基本面还是比较好的。所以，疫情总有过去的一天，或者等到疫苗的出现，到时候全球经济可能会进入复苏。而过剩的天量流动性，就必然选择一个既安全又回报可观的地方，中国显然是最值得投资的地方之一。

一旦大量的美元进入中国，中国就需要根据汇率印刷等量的基础货币，并逐步投放市场。市场上的人民币一多，就可能会形成通货膨胀，推高资产的价格。

二方面，中国自身的货币过剩。

对了应对美联储的QE，中国央行也必然QE，虽然我们比美国节制许多，但如果我们实际生产的财富并没有显著增多的情况下，我们超发的货币最终也一定会寻找一个出口。而按照中国人的财富习惯和历史的经验来看，楼市会是很多人的第一选择。届时，房价会不会大涨，就完全取决于政府调控了，只有在巨大的流动性和房地产之间竖起一道高墙，让“水”流不进这个“蓄水池”，房价才能保证平稳和健康。

这里，我们可以举一下深圳的例子。

最近，深圳房价的异动引发了全国范围的关注，很多人似乎嗅到了2015年深圳作为全国房价领涨龙头的味道。为此，我专门咨询了我一个深圳的朋友，大体如下：

1、深圳新房限价，二手房涨的比较厉害，但也只有部分区域上涨，有的区域并没有涨。我这个朋友刚刚买了一套南山区（深圳涨的最猛的区之一）的房子，新房价格买成8万元/平，但二手房价格在13万元/平，而小区的业主还有组织的朝着15万元/平哄抬。

2、关于深圳房价异动的原因，很多业内人士认为：第一是去年11月深圳取消了豪宅税；第二是深圳的金融政策比较灵活，一些消费贷、企业贷的利率比较低，甚至比刚需首套房的利率还低，所以杠杆加的比较大；第三是深圳的面积比较小，房少人多，供不应求，相比京沪，楼市的总盘子不大，容易被控盘，这一轮行情不排除炒房客拉高出货的可能。第四是深圳在所有一线城市中，相对房票比较容易获得，容易吸引全国的热钱。

3、当然，我并不认为深圳的这一轮行情会持续太久，这事儿闹的全国沸沸扬扬，显然地方政府是有压力的，需要有所动作；另一方面，我也不认为它会传导到全国，因为深圳是一个以二手房为主的特殊市场，它没有足够的限价新房来对冲二手房的异动，但像成都这种以新房为主要市场供应的城市来说，政府就有足够的控盘能力了。

由此可见，一旦“水龙头”打开，总有人会想方设法把“水”引入楼市，引发房价的上涨，这无异于“饮鸩止渴，杀鸡取卵”，所以，这更加需要政府部门加强监管，严格调控，真正把“房住不炒”落到实处。

第三、主要城市房价下跌的可能性更加渺茫，几乎为零。

一方面，还是钱不值钱了。

根据最新的统计结果，3月M2增速为10.1%，而上一次M2增速在两位数水平还要追溯到2017年3月。不管这个钱拿来干嘛了，对于手里有储蓄的人来说，肯定就亏了，因为手里钱的购买力被稀释了。所以，我们可以从新闻里看到，上海的富人买豪宅都“卑微”的排着长队。

当纸币以看得见的速度贬值的时候，摆在富人面前的只有两条路：一是现金为王等待抄底更便宜的资产；二是把现金换成更保值更增值的资产。所以，最近的国际金价也是突破了新高，而房地产，尤其是一二线主要城市核心地段的房地产，也是一个不错的具有防御性的保值增值资产。

因此，一二线主要城市的房价将在这一轮全球“放水”中获得支撑，如果说你认为之前的房价有泡沫，那么现在更大的泡沫来了，之前的泡沫就会被做实，房价下跌的可能性将变得更加渺茫，且几乎为零。这里，我用了“几乎”这个词，是希望排除掉战争、世界经济大萧条等不可控因素。

二方面，是政府债务压力。

根据《中国经济周刊》消息，截至3月10日，有25个省区市公布了未来的投资规划，2.2万个项目总投资额达49.6万亿元，其中2020年度计划投资总规模7.6万亿元。这被号称为中国版“50万亿救市计划”。

那么这么大一笔钱从哪里来？

主要还是依靠社会投资为主，但政府多多少少还是要投一点的，主要起带动、示范、拉动民间投资的作用，其中专项债、政策银行金融债可能是主要来源。但不管怎么说，地方政府花钱的地方一定是变多了，在近年来经济下行压力和减税降费的大背景下，地方财政必然更加吃紧。

而卖地，是大多数中国地方政府财政收入的主要来源。