摘要

■ 1-4月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，降幅收窄，海外新增债务归零。

■ 国内金融环境边际宽松，同时国内债券资产标准化运行初期，国内债市预期乐观。

■ 国内房企销售恢复超预期，随着房企加快施工及销售节奏，将对冲疫情期间的业绩下滑，随着销售回款的稳定回升，超短期融资与短期融资占比有望进一步下降。

■  受新冠疫情影响，穆迪将中国房地产展望调整为“负面”，投资人观望情绪保持高位，对中小房企冲击较大。

 周期数据观察

2020年4月已过，国内疫情接近尾声，在五一前夕，北京疫情防控等级下调至二级，人民生活生产秩序恢复常态化，房企加快建设与销售工作。根据观点网发布数据显示，2020年1-4月TOP100房企销售25992.9亿元，同比下降16.9%；4月单月TOP100房企总销售额为9193.1亿元，环比增长17.8%，同比下降6.6%，降幅较3月收窄7.3%，TOP100房企在疫情后的销售恢复效果好于预期。

与此同时，房企在融资市场表现活跃，主要体现在国内市场，海外债市受疫情严重，4月新增海外债发行归零。2020年1-4月房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%，延续2019年同期下降趋势，但降幅收窄10%。2020年前4月融资规模为2019年全年的41%，房企融资意愿强烈。

从发债结构分析，受4月单月无新增海外债券影响，2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13个百分点，为近十年第三低位。另一方面，国内债券市场环境呈边际宽松，同时在证监会发布的《关于公开发行公司债实施注册制有关事项的通知》以及发改委发布的《关于企业债券发行实施注册制有关事项的通知》后，自3月开始公开发行的公司债与企业债均实施注册制，注册制施行后，国内企业债、公司债的发行流程将进一步提速。

当期数据分析

01

融资总额

2020年4月单月，国内外债券融资总额发行约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%，海外融资归零。疫情海外大流行，防控向好形势仍不明朗，造成海外金融环境恶劣，内房股美元债遭抛售，预计5月海外债发行将保持低位。截至4月30日，有4笔美元债预告将在5月发行，涉及3家房企，分别为碧桂园、九龙仓、时代控股，计划发行14.5亿美元，能否顺利发行，目前尚未可知。

02

单笔规模

2020年4月国内债券融资发行106次，10亿元以下融资规模结构较3月有所变化，其中单次发行规模“1亿（含）以下”与“3-5亿”较3月分别提高8个百分点和7个百分点。

03

发行期限

境内债券融资发行期限“1年内”短债占比有2%的提升，整体上3年以下发行期限占比60%。短债的上升不利于房企债务结构优化，随着房企销售能力的恢复，市场信心回升，控制短期债务比重将是房企未来融资的方向。

04

债券类型

2020年4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点，成为4月主要融资类型。一季度较为抢眼的超短期融资与短期融资占比微降，公司债与企业债在新规范下尚未有明显表现。

05

票面利率

4月国内债券票面利率“3%以下”低利率占比提升5个百分点，“3%-5%”利率水平占比下降12个百分点，但仍为票面利率的主力区间。

债市重点关注

01

关于行业展望为“负面”

2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”。自2015年6月以来，穆迪对中国房地产行业展望一直保持稳定。本次调整展望主要由于新冠肺炎的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑，穆迪预计2020年全国房地产合约销售将同比下降5%-10%，库存将保持较高水平，境外融资环境仍存在不确定性。

行业展望负面，将会带来一系列的后续影响，为房企在海外融资带来更为消极的因素，预计上半年海外融资将大幅缩水。同时会进一步影响行业的估值水平，投资人观望情绪高涨，将增加后期融资难度，对于中小房企影响较大。

02

关于14家房企信用评价或展望下调

2020年1-4月，国际三大评级机构，对房企进行了26次评级或展望下调评价，共涉及14家房企。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，其中包含像金茂、禹洲这类房企，近几年迅速扩张，销售规模不断攀升，但合作项目权益占比不足，造成业绩上升但利润不及预期的情况；二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债能力较弱。

附：融资排行榜

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