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房妞

来自开普勒452b2020-7-14

成都“万元地”十年变迁:两年前的NO.1已排不进TOP10

2020年,“破纪录”“高价地”再次被推上话题中心。 7月2日,成都地价纪录更新至20700元/㎡;截至目前,今年成都已诞生20宗万元地块(涉宅地块,下同),其中,成交楼面价超15000元/㎡的占到10席,作为对比,土地市场“大爆”的2017年这个数据是4席。
“刷纪录”:从6年到1个月

据系统统计,近十年成都最高成交楼面价纪录(涉宅地块,下同)曾七度更新,从11009.61元/㎡到20700元/㎡,涨幅近100%。 

2010年至今成都涉宅地块最高成交楼面价更新情况)

2010年9月,天府广场一宗仅4亩的住兼商地块拍出,成交楼面价11009.61元/㎡,将成都地价首次带入“万元时代”

 而这一纪录保持了近6年。

 直到2016年3月,太行瑞宏以楼面价12000元/㎡拿下现在的金沙城用地,这一纪录才被打破。同一年,成都诞生了5宗万元地,溢价率全部超过100%,“限价熔断”机制登场。 真正的“分水岭”发生在2017年。

 延续2016下半年以来的火热态势,这一年成都市场迎来“爆发期”,共有32宗万元地块陆续问世,最高成交楼面价更新至17200元/㎡,近郊五区地价相继破万,多个外来房企敲开成都市场大门,人才公寓用地、竞移交租赁租房/人才住房等游戏规则登上历史舞台…… 

12140元/㎡到17200元/㎡,用时不过5个月。 

2019年则是“刷纪录”的一年。德商地块、禹洲地块、金雁地块、华发地块轮番问鼎地价TOP1。 

17200元/㎡到18400元/㎡,用了2年;从18400元/㎡到19800元/㎡,只用了2个月。

 一年后,20700元/㎡站在了成都地价的最高点,下一次“超越”会是什么时候?

当然,“刷纪录”不仅仅发生在纵向的时间上。

截至目前,2020年成都21区市县中,高新区、锦江区(加上7%的移交比例)、成华区、天府新区、新都区、龙泉驿区等多区最高成交楼面地价更新。

 如今,大成都地价前三甲区域依次为高新区、锦江区、青羊区,天府新区成功跻身第四位,近郊中龙泉驿区赶超双流区,以成交楼面价15950元/㎡登顶。

 截至目前,与去年相比,成都成交楼面价TOP10已经大幅洗牌,其中2020年诞生地块独占5席;而2017年的TOP1已只是现今前十梯队的门槛线。

 (成都成交楼面地价TOP10)

万元地:从一年5宗到半年20宗

地价不断摸高,万元地数量水涨船高。 锐理数据统计显示,2016年以来成都共诞生万元地块112宗受政策端与供应端影响,尤其是5·15限购“紧箍咒”落下,2018年地价相对“温和”,万元地块“产出”不多。
抛开这一点来看,成都每年“出厂”的万元地块数量呈上升趋势。2016年大成都全年共诞生5宗万元地,2020年仅半年,这个数据已达到20宗 

从万元地分布区域看,则是“冷热不均”,这与土地供应量有关,也反映着各区开发热度与市场预期程度。 

根据梳理,成华区以包揽20宗名列第一,天府新区以18宗紧随其后,高新区与青羊区则分别以14宗并列第三。
近郊中,双流区与龙泉驿区分别以8宗、6宗领衔,而这正与目前成都向南向东发展相匹配,温江区则以1宗垫底——2017年破万后,这个纪录一直保持至今。 

当然,如果将移交租赁/统筹住房等配建纳入地价成本,万元地的数量还应当再做加法。

 地价TOP5:门槛线从5000到17299

调取成都近十年各年度成交楼面价TOP5数据,锐理君发现:  

①以2016年为界正好形成两个周期。在此之前,楼面地价的计量单位是“千”,此后,则全部为“万”。十年时间,门槛线也由5000元/㎡“变身”为17299.47元/㎡。
②“登顶次数”最多的是武侯区,共4次,其次是锦江区,共3次。
③在榜单中,高新区出现次数较多,但直到2020年才以20700元/㎡高调问鼎。
④2020年高歌猛进的天府新区最终以17299.47元/㎡首次上榜,成为非主城区域中第一个入围者。
⑤2018年的最高成交楼面价15940元/㎡,甚至排不进2019年成交楼面价TOP5,也早排不进现阶段成都成交楼面价TOP10了。

 

拿地者:从头部房企到中小型房企

2020年成都土拍市场高潮迭起,参与者众,二三十家房企围猎一宗地的情形时有出现。
但有意思的是,选择拼进后半场的往往多是中小型房企、外来房企(主要以一线城市及东南沿海城市房企为主),而少见头部房企或成都深耕房企的身影。 

譬如分别以楼面价17299.47元/㎡、15937.76元/㎡拿下天府新区两宗地的德信,以楼面价17100元/㎡落子高新的北京天恒……都是今年高调入蓉“新军” 而这一现象同样适用于2019年,刷新成都地价纪录的禹洲、华发等均为首进成都。 

 

(部分拿地房企在蓉拿地价格与2019年全国销售额对比/销售数据来源于克而瑞)

 从企业规模上看,目前成都成交楼面价TOP10地块中,拿地房企2019年销售额(全国范围,下同)均未突破千亿。
实际上,根据克而瑞数据显示,2019年销售金额进入千亿规模的有34家(全口径下),但他们基本没有入账成都典型高价地(楼面价15000元/㎡+地块)。 

从这一层面看,成都市场新竞争格局正在形成。 

当然,这些房企敢于出价、激进拿地并非无缘无故。 一方面,现阶段融资环境宽裕,“有钱可花”,高价拿地固然存在风险,但有“粮”就有生机,不拿只能等着被“饿死”。 

另一方面,成都市场容量、城市潜力、向好预期给了房企极大的信心。譬如2019年成都GDP在大陆343个城市地区中排第七,并再次蝉联新一线城市榜首,人口流入量也在各大城市中名列前茅——自人才新政实施以来,已累计落户35万余人…… 

 写在后面 

 高价地是市场的产物,大量的高价地则是时代的产物。它们推动着市场进程,也催化着产品迭代升级;但稍有不慎也会成为“烫手山芋”,成为企业负重前行的大包袱。

高价地“成群结队”出现,竞争加剧是必然。 

统计显示,2016年至今大成都诞生的112宗万元地,公布案名的约62宗,其中入市的不足50宗。换言之,成都的万元地绝大部分还在入场的路上,它们的出路大概率仍是高端、TOP系;当竞品不断涌入,所谓的高端购买力势必会被分流,收割市场的难度只会有增无减。 

高价地对应高端产品,长开发周期是常态。

 众所周知,高周转模式一般不太适用于高端豪宅项目。过去一年多成功跑量的高改项目,如德商迎晖天玺、保利两河院子、恒大中央广场二期云门等,综合性价比较高是重要原因,而更多项目仍要经历较长开发及去化周期。 

曾做过统计,统计范围内的26个已入市万元地项目,从拿地到首次开盘,平均入市周期16个月,其中有20个项目入市周期超过1年,近三成入市周期超过20个月,最长入市周期长达28个月 资金久不回笼,对很多房企来说,难免出现“供血不足”。 

考虑到限价与购买力双重因素,利润大小是未知数。 

“地价效应”会传导至房价,但影响产品价格的因素却不只地价。 截至今年上半年,2019年以来成都共有177张预售证单价突破2万,其中15张预售证单价突破3万。从已入市万元地块来看,房地价差范围从几千到2万不等,但如果将移交配建成本、长周期运营成本纳入计算,利润大小可能只有房企“冷暖自知”。 有数据显示,2019年第四季度,恒大杭州一地价高达3万项目,最终首批次房源价格以3.85元/㎡入市,而此前有人计算的保本价是5万左右。
显然,房企为回笼现金流,出现亏本销售情况并非不可能。

无论愿意与否,“高价地”现象正逐渐成为常态,与之对应的是,住宅市场产品与价格生态体系也正在重构。

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