在字典和大众的认知里，“TOP”也是代表着最好、顶级。成都首创禧瑞锦江在宣传上确实很“TOP”——

例如：成都首创禧瑞锦江，高举“TOP系，高端改善”的宣传大旗，以实际行动做到了宣传仅是宣传，宣传≠实际情况。

2、电梯间公区用材劣质，设计丑陋如公厕，不如刚需房甚至安置房。

天府新区市场监管局认为：相关法律法规中，没有关于“TOP”“高端改善”等词汇的具体解释与行业界定，所以不作为虚假宣传的判定依据。

诚然，“TOP系，高端改善”不论是在行业内，还是在法律法规中，确实没有明确的界定，也没有明确规定高端改善性楼盘的公区、内装、设施、用材等等必须要达到什么水准。

可于情于理，TOP标准也不能与安置房划等号！

（安置房往往按照法律法规的最低标准建造，而做为高端改善的首创禧瑞锦江再按照最低标准打造楼盘，怎能没有虚假宣传和诱导误导之错？）

【 高低配容积率 】的陷阱

什么是“高低配”？高低配是指开发商将楼盘的由两种品质不同的物业组成在一个小区，比如“高层建筑+洋房”或“高层建筑+别墅”。

开发商拿地时就决定了这块地的容积率，能建多少平米的房屋，这是提前被政府定好的事情。

高层建筑区域承担了大部分容积率，导致整个小区的绝大部分室外景观资源、公共活动空间都被有意无意的配置到洋房或别墅区，这就导致高层建筑住宅区公共绿地、公共活动空间等公共资源极度紧缺。

所以高低配的住宅项目，高层业主买房绝对不能听信容积率低的销售话术，原因在于：

1、物业可能在高层建筑和洋房（或别墅）之间，搭建一堵围墙，用于彻底隔开高层业主。例如：成都天府新区美城悦府。

2、在高层建筑和洋房（或别墅）之间，存在一条市政道路。这条市政道路是个天然的屏障，再加上地下车库高层与洋房（或别墅）之间不互通。导致高层业主即使承担了大部分的容积率，也无法轻易享受洋房（或别墅）的室外景观和活动空间。例如：成都天府新区首创禧瑞锦江（东区是高层，西区是叠拼，东西区隔着一条双车道的市政道路）。

首创禧瑞锦江东区实际的容积率高达3.1，宣传的2.0低密生活在哪里？

东区业主的合同里写着“容积率2.0”，成都首创却拿东西区合并计算的容积率说事，认为东西区容积率是统一计算的，完全无视东西区中间隔着一条两车道的市政规划道路。

在首创禧瑞锦江售卖早期，楼房主体还无法看得清楚的时候，有的业主购买了这个楼盘，容积率2.0的低密生活是他们决定购买的重要因素之一。

但万万没想到，随着楼体渐渐修建完成，高层区域特别密集，怎么看都不像容积率只有2.0，经业主咨询相关专业人士，计算出的高层容积率实际上是3.1，与宣传大相径庭。

提问：高低配越过市政规划道路合并计算容积率，是否合法合规？是否合理？是否存在容积率的诱导欺骗？

我们国家建筑行业的相关法律法规也在不停的实践过程中不断地修正和完善，在这个容积率问题的合法合规的判断标准上，是否应该更加精准？

【 等 】字的陷阱

2020年7月24日，部分首创禧瑞锦江东区的业主们参加了天府新区党工委领导牵头，规划局、房管局、规建局、质监站、市场监督局、成都首创参加的多方会谈。

在业主对市场监管局的判定决定书提出质疑之后，天府新区市场监管局现场答复业主，声称补充说明里即使没有提到“电梯间防火门”将会在镜像关系下有所改变，但罗列的事项后面有个“等”字，就代表了一切未提及的不利因素。

宣传单下方芝麻大小的补充说明提到：“户型结构示意图”的尺寸数据、面积、空间布局、墙体等标示并不完全准确，可能与房屋实际情况存在不一致。房屋内户型、装修布局、装修方案等展示不作为买卖双方交付条件。

在场的全体业主哗然！

一个简单的“等”字，就可以囊括了首创禧瑞锦江东区所有的不利因素？

电梯间的防火门不翼而飞和卧室变家政间的重大问题都可以用“等”字来逃脱责任，是否牵强且有失公平？

天府新区市场监管局抓住宣传单上“等”这个字的“救命稻草”为成都首创背书，无异于助纣为虐，推波助澜地帮首创挖了一个更深更大的“等”字陷阱，冷漠无视地看着业主们在深坑里生死挣扎！

若按天府新区市场监管局的理解，以后所有楼盘广告在讲述不利因素时，均可参考下图：

如此局面，业主们只能自救，只能据理力争！这种不公平不公正的歪风邪气应该得以遏制！

于是，我们来详细讲解下“等”字究竟何意？

“等”字既可以表示列举未尽，又可以表示列举后煞尾（列举到此为止）。

天府新区市场监管局可以单方面认为是列举未尽之意，那业主为何不可以认为是煞尾之意？其中理解，可有相关法律法规明确界定？

其次，补充说明附在宣传单的最底部，字体小如细砂粒，如此用心设计又是何意？

请问首创：宣传单页关键信息敢不敢写大点？

《反不当竞争法》中“一般注意力原则”明确提到：“商业宣传常常是向一般消费大众作出的，而一般消费大众欠缺仔细分析宣传内容的注意力，只以普通注意所得到的印象作为选购的基础，故应当以相关公众的一般注意力作为认定标准。

这一原则又可具体化为整体观察原则和比较主要部分原则。

前者主要指判断宣传内容是否引起误解，应从宣传的整体进行观察，对于宣传内容的解释不做文字上的剖析，而以宣传等在整体上是否会给消费者造成误解进行判断。

后者在于商业宣传等有主要部分与附属部分之分，主要部分是指宣传或广告中最醒目或最引人注意的部分，如果主要部分在外观、名称、观念上等使人陷入错误，即使附属部分真实，仍应认为属于引人误解的表示。

当然，在具体案件中，主要部分与附属部分的区分有时是困难的，需要统筹兼顾整体观察原则。

比如很多卖家做’全场两折起’的广告宣传，’全场两折’字体很大很醒目，“起”字却很小很不起眼，不注意就看不到，根据整体观察和比较主要部分原则，这类宣传就涉嫌欺骗、误导消费者。”

首创禧瑞锦江在宣传单上用彩色大户型图片向购房者描绘了A1、B1户型分别有三间卧室和四间卧室。同时用醒目的字号宣传“电梯入户“、”双玄关设计”，已经直接造成了购房者的误解；加之补充说明小之又小，毫不起眼，即使真实，也属于引人误解的排版方式！

如此明显的虚假宣传，天府新区市场监管局不仅不尊重《反不当竞争法》的一般注意力原则，反而拿巨小无比的补充说明说事，是不懂法律法规，还是和稀泥？

遇到以上问题的楼盘业主不在少数，此处不好点名其他品牌楼盘，就例举下首创的其它楼盘：

上海首创天阅滨江，宣传TOP定位，1400万起的豪宅，公区和内装问题千疮百孔，尽显首创制造2020的“精装“品质和 “赶工”速度。

破碎的大堂墙砖、全部开裂的室内大理石地板

上海首创特供的“双拼”地板

尴尬的停车位尺寸，停不下TOP高端定位楼盘的业主大车

由于上海首创业主没有在置业顾问介绍楼盘时录音，以致置业顾问口头宣传TOP楼盘的事实很难成为其保护自己合法权益的有利证据。

据了解，至今上海首创仍然置身事外，没有收到任何的责任追究和惩罚，上海首创天阅滨江业主们的维权之路举步维艰！

谨以此文呼吁和建议：

1、天府新区市场监管局——公平公正才是履行“为人民服务”宗旨的最优途径！

2、成都首创华府置业有限公司——练好内功才是生存发展的根基！

3、广大“TOP系，高端改善”房购房者——擦亮眼睛，多做对比，别被开发商的文案蒙蔽！

基本案情：

2016年10月8日，张家港市场监管局大新分局执法人员在微信朋友圈中发现题目为“**人，你的购房资格或已被取消！新政后想买房，这个消息必看！”的链接特别醒目火爆。

点开后发现，微信转发内容中含“苏州张家港中心区域，长三角最低价格洼地”、“张家港唯一高端住宅，不限购，超级配套”、“10分钟到张家港市中心，上海车程2小时全市游，苏州市中心60分钟”、“绿化率70%”、“1000套房源现房销售”等对张家港大新镇W楼盘的宣传存在涉嫌虚假及绝对化用语的内容。

后经执法调查，当事人与H置业有限公司（以下简称H公司）签订了楼盘销售代理合同后，为推动楼盘销售，当事人销售总监依据H公司提供的楼盘资料，自行制作了“W楼盘销售说辞”交由当事人公司销售人员背诵并向客户进行楼盘推荐。

判定结果：

当事人制作的楼盘销售说辞交由销售人员向客户宣传，口头宣传推销具有一定的宣传效果，但不宜简单扩大化将其列入《广告法》界定的“一定的媒介和形式”。

根据《反不正当竞争法》第九条的规定“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”当事人的宣传行为应当适用该法第二十四条的规定进行处罚。

因此本案最终认定当事人以“W楼盘销售说辞”内容向客户宣传推销楼盘，宣传内容违反了《反不正当竞争法》第九条的规定，属于不正当竞争行为。依据《广告法》和《反不正当竞争法》对当事人作出了罚款220000的行政处罚。