联合开发已经逐渐成为成都房地产市场一股不可忽视的力量。

据四川知道不完全统计，目前成都在售热门楼盘及部分待入市项目中， 联合开发的楼盘达到36个，在此次统计口径的200个样本中占到了18%。

当前的成都楼市，联合拿地和合作开发的项目越来越多，各大企业都在积极寻求资源合作的伙伴。所谓联合开发，即两家或两家以上的房企共同合作进行项目开发，并按照股权比例和合作协议，履行相应义务同时享有相关权益。

越来越多的房企选择联合开发模式，不仅是风险共担，更是不同优势房企之间的互补。例如“你出地，*河蟹*盘”、“组成CP联合拿地”、“后期的股权出让”，都是常见的合作开发方式。

那么，成都地产界的房企们更倾向于哪一种合作方式呢？四川知道例举了以下四种典型合作模式：

1、房企成立联合体拿地，风险共担

关注成都土拍市场业界人士或许已经发现，组成联合体拿地的房企越来越多，尤其是新进成都的“外来”房企，积极拥抱合作伙伴拿地是其快速打开成都市场的重要方式。但拿地的一半几率要靠实力作底，另一半却要看运气。

从近一两年联合拿地成交的土地来看，如去年底，龙湖地产+兆信集团以10194元/㎡、47.83%的溢价拿下了成都天府新区鹿溪智谷35亩土地，项目由龙湖操盘，上个月取证后高层全部售罄，目前仅剩少量叠拼在售。这个案例，也能看出联合操盘的优势，共同出资拿地分担资金压力，一方企业开发实力足够，能让项目在一年内快速去化，实现资金回笼。

而面对一些土地规模大总价高和预期溢价高的地块，联合拿地不失为快速占有市场并分摊风险的好办法。例如今年3月，华夏幸福+花样年+大悦城联手拿下蒲江的177.85连襟地块，三家房企联合出资拿地，获得了规模可观的土地储备。

2、一方有土地，与合作伙伴资源互补

一方有地，一方出优势资源，是当前不少联合开发的主要合作模式。典型的房企要数近年来在成都高端市场迅速成名的德商，德商这家房企“专注高端”，成功打造了天玺系产品，并不断给天玺系产品注入新鲜血液，因此，德商的另一个难得之处还在于积极拥抱与实力强企合作，例如德商拿下的国宾板块地块，合作新希望，引进新希望锦麟系，联合打造了锦麟天玺，以及与朗诗合作的熙华天玺，引入朗诗的绿建科技体系，打造6G科技住宅。

另据四川知道最新获得消息，雪松2019年8月拿下的成都东客站180亩项目已牵手雅居乐合作开发，将于近期亮相。

3、房企战略层面的合作

在成都房地产市场上，如龙湖和首开、旭辉和华宇、城投和绿城等，都组成过CP，这主要针对具有较强的管理体系及产品输出力的品牌房企。他们在寻求资金方进行合作开发的同时，企业之间资源互换，有地的出地，有钱的出钱，有力的出力，经过一段时间磨合后，形成了比较稳定的合作方式，甚至形成新的产品系。

当然，成都市场上也有诸如宸光和悦这类由龙湖、万科、保利三家龙头房企共同开发的项目，三家企业轮流操盘，开发同一项目的不同地块这种联合开发模式。

4、通过一级市场股权出让

例如，成都天投此前在兴隆湖拿下的149亩土地曾在西南联合产权交易所公开出让股权，最终由中国铁建地产拿下出让权益，双方由此达成合作，并明确由中国铁建地产负责项目操盘，据悉项目将于年底入市销售。

另外，今年7月27日，西南联合产权交易所发布了一则关于成都天府新区广都轨道城市发展有限公司出让66%股权的交易公告。

最终保利以66%的股权入局，将与轨交集团联合开发昌公堰TOD项目。这意味着通过一级市场进行股权交易和重组，实力更强的房地产企业将会拥有更多参与合作开发优质资源的机会。

房地产开发企业的“相亲相爱”，恐怕还是应了那句老话，“没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有共同的利益”。

1、提高效率，抵抗内卷化

内卷化是今年被反复提及的一个关键词。过去很长时间，房地产开发企业竞争拿地，拿高价地，最后只能指望房价大涨，要不然没盈利空间；竞争融资，利息负担沉重，利润空间被大幅侵蚀。

企业唯恐掉队，惨烈竞争，且这种竞争并未带来任何行业进步，只是增添了行业整体风险。高度内卷化背后，是企业对政策多变的焦虑，对房价惯性上涨的持续幻想以及对传统赛道的机械性依赖，也是地产开发行业在二级市场低估值的根本原因。

联合开发，是行业发展到一定规模之后，企业之间自然形成的为减少同业恶性竞争，资源重组，提高效率，对抗行业内卷化的有效方式。

2、降低成本，控制风险

门槛高，配建多，拿地难成为趋势，随着成都房地产市场十多年来的发展和拿地成本的增加，留给企业进场的空间越来越小，不少中小房企不得不抱团发展，降低运营风险。

在“房住不炒”、“租购并举”的总基调下，过去的两年，是房企资金形势极为紧张的两年。企业的负债率和融资成本一直居高不下，开发商选择联合开发，以避免单个项目投入过多资金，降低金融风险。

3、资源共享 实现项目高周转

除了分摊风险因素外，开发商联手打造项目如果能够优势互补、取长补短，不仅可以提高项目品质，还可以提高项目周转效率。天下武功唯快不破，对于开发商来说，风险来临之前出货，加快资金回笼速度来降低资金成本，可以让企业的经营整体更安全。

当然，在联合开发过程中，不可避免地会遇到因为运营目标、考核体系甚至企业文化不一致，造成的操盘各方意见不统一，所以，市面上大多数的联合开发项目都推举一家品牌号召力更强的房企作为主力操盘手，但即便如此，还是存在很多因权属界定不清晰造成的问题。好产品需要的是持续地打磨和时间的沉淀，联合开发一个最大弊端就是难以将产品做到极致。

中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》指出，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

问：

随着近期房价的企稳，土地市场热度减退，前期因为高价地而选择抱团的房企会不会热情减退，回归到独立开发的状态呢？

我们先来看下成都市房地产市场上的“隐形土豪”们，据公开资料显示，2019年成都拿地成交金额排名前三的分别是成都轨交、成都城投、成都高投，按成交面积排名分别是成都轨交、成都城投、四川发展。不出意外的话，这些企业也会有部分会选择重组或者联合开发来吸引房地产企业进行资源互补。

▲图片来源：锦江统建《2019年成都房地产市场年报》

从金融形势来看，今年8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，为进一步落实房地产长效机制，提出三条红线。

这三条红线是：

1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2）净负债率大于100%；

3）现金短债比小于1倍。

除了三条红线，拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。随着融资新规逐步落地，房企回笼资金迫切性提升，拿地节奏将有所放缓，对房地产开发企业来说。现金流变得更加重要。

成都作为一二线城市，是调控监测的重点城市，房地产企业联合开发的趋势从中期来说可能还会有所增加。

至于联合开发会不会成为一种新常态？对房地产企业来说，不管选择联合开发还是独立开发，还是那句话，做好产品才是王道！

注：本文数据为不完全统计，不确保其完全准确性。