继渝太地产20700元/㎡拿地成都高新区后，上周，成都高新区新川板块新拍卖一宗地块，成交楼面价16600元/㎡，无偿移交比例14%，综合计算成交楼面价为20000元/㎡左右。
2020年，成都土地楼面价首次出现“两万级”土地，它将是成都土拍史上又一个标志性的关键年份，上一个标志性的关键年份，还是在7年前。
我们将观察标的设定为成都≥10000元/㎡ 楼面价拍卖成交土地，7年，恰巧是一个万元增长周期。由四川中原地产提供数据显示，2016年至今，成都累计拍卖成交了118宗“≥10000元/㎡” 楼面价土地。如前文所述，成都地价在2020年刚刚出现了一宗两万楼面单价的土地，需要强调的是，目前这还仅仅是一个个例，不代表成都地价全面进入两万+时代，毕竟成都二圈层楼面价破万的现象也才开始三年。但我们需要认识到，经济和城市都在向上发展，土地市场亦遵循这样的市场规律。以10000元为一个梯级，距离成都出现首宗10000元/㎡楼面价成交土地，如今已经有了7年之久。时间追溯至2013年，台湾远雄以4.8亿拿下红牌楼地块，楼面地价刚好达10000元/㎡，这是成都土拍史上的一个标志性的事件，由此，成都土拍史正式开启了“≥10000元/㎡” 楼面价时代。很快，成都第二宗万元地来了，同年，锦江区三官堂街与龙舟路交汇处地块以楼面地价10940元/㎡被成都晟丰置业拿下，溢价率94.7。项目打造为望江名门，因地处望江片区优质地段，它的商业性质不影响它的“壕宅级”定位。分析历史数据可以发现，2016年以前，成都“≥10000元/㎡”土地主要集中于城市中心位置，尤其是二环内如春熙路商圈、人民南路商圈、红牌楼等传统核心商圈，地段即决定了土地价值。2016年，成都万元地从春熙路商圈向外延区域发展至三环，这一年成交的5宗万元地均位于成都五城区，成交价较为平稳，平均成交楼面价为11388元/㎡。2017年，成都“≥10000元/㎡”土地从“个例”走向“普遍”。是年，成都累计成交了32宗万元及以上地块，其中TOP2的楼面价都出现在了武侯区，分别是金茂17160元/㎡拿下的武侯新城地块，以及东原17200元/㎡拿下的红牌楼地块。1.金茂就以17160元/㎡的楼面价进入成都，在金茂之后，中粮、保利、金科分别以12600元/㎡、12000元/㎡和13600元/㎡拿地武侯新城，因土地成本垫高门槛，武侯新城如今入市的项目平均销售均价已达到25000元/㎡，武侯区三环外的武侯新城，由此正式登上成都楼市的舞台；2.成都二圈层开始出现“≥10000元/㎡”楼面价土地，双流、龙泉、郫都、新都、温江五区先后出现破万楼面价地块，自此，成都“≥10000元/㎡”土地打破“主城区专属”，成都近郊土地价值攀升。2018年，成都累计成交18宗“≥10000元/㎡”楼面价土地。相比2017年的32宗，数量有了明显的下滑。这源于土地市场热度在2018年明显下降，开发商拿地热情出现明显的变化，不同于2017年的高溢价抢地，这一年房企们拿地更加理性。可以明显看到，2019年，房企拿地信心指数又上来了。全年累计成交37宗“≥10000元/㎡”楼面价土地，今年的前10个月，也成交了26宗，成都土地楼面价“≥10000元/㎡”已经是市场常态。甚至成都高新新川板块的一宗土地，已经首次出现20700元/㎡的“两万级”土地楼面价。一个有趣的现象是，成都每每出现“≥10000元/㎡”土地，便会引发行业一片唏嘘，惊叹地价高涨之余，业界人士根据地价推算未来项目入市价格，“利润堪忧”、“入市价格的市场接受不高”、“溢价难做”等诸如此类的观点是多数。如今，这118宗“≥10000元/㎡”土地已经有6成项目入市，他们正是当前改善市场的供应主力。倒回去看，这些曾经被业界深度担忧的土地，除了极个别的项目因企业本身资金问题陷入囹圄，其他的大部分如今似乎过得还不错，两万+的房价市场接受度提高了。当然，前两年中，越早入市的项目在市场大势下取得了不错的市场业绩。现在，越来越多的改善竞品入市，“改善为王”的市场背景下，去化压力也开始显现，谁能过的更好，取决于价格优势、地段、产品力的多重叠加。总的来看，早生几年的“烫手山芋”似乎没那么“烫”了。但只有操盘者才清楚，彼时万元地的操盘难度跟如今两万级土地项目的难度是一样的。他们共同面临的问题便是：在土地成本的核心制约下，如何做出受市场欢迎的产品并保证一定的利润，加上容积率的普遍降低，又如何做出差异化的项目和产品。的确如此，成都一二圈层土地楼面价已经是普遍的万元水准。但与一线城市相比，成都的土地价格差距仍然很大，譬如早在2015年，深圳就已出现8万/㎡地价，此后动辄超6万/㎡成交楼面价的土地更是频繁，而成都历时7年，土地楼面价增长了一倍，这个时间周期相比一线城市速度慢了很多，土地价格量级更是倍数差距，当然，不得不承认的一点是，成都与深圳相比，两座城市发展现状仍旧存在相当大的差距。但要注意的是，2015年，成都就已经出现了17073元/㎡的成交楼面价，此后的成都土地价格是波动式的，地段决定了大多数高价地的诞生。因此我们可以把当前“两万级”地块看作一个个例，不过，按照成都城市发展的速度和经济发展规律，地价房价稳步上扬是大势所趋，加上成都越发靠近一线城市，当前的时代，正是追赶一线的时代，城市未来潜力可期，楼市未来亦可期。
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