▲新川概念手绘

新川，2020太火了。

从3月新川调规增加约600亩住宅地，到直接将新川送上热搜的6000余古墓；5月，西南院与AECOM联合设计的新川科技园5G智慧城方案发布；再到7月新川32亩纯住地被港企渝太以20700元/㎡的成都目前最高楼面价摘得……新川，热度不减。

此外，作为高新区目前唯一可连片开发片区，新川今年的卖地速度较往常而言，相当于踩了个地板油，渝太、天恒、华宇、人居、龙湖、建信等均在今年上车。

房猫近来注意到，北京天恒（国企）于5月21日，以17100元/㎡楼面价囊获的约69亩纯住宅地块，在10月23日已获取建筑规划许可证，项目小高层＋别墅的规划布局，看点颇多。

▲北京天恒项目位置

1住宅与别墅混搭，户型视野佳

天恒项目北侧对过为高新南区人才公寓项目高投新悦府，地块总占地约69亩，为纯住宅项目，容积率2.0。

从总图规划来看，项目规划了7栋24-26F小高层住宅，以及12栋别墅。典型的拉高拍底手法，以追求货值最大化。

▲北京天恒规划总图及楼栋布局

其中，北侧1＃、2＃、3＃、8＃、9＃楼均为全南北纯板式；南侧15＃、16＃楼则为T字楼栋。

除8＃楼有两个单元，其余小高层板楼均为独栋独单元，这种楼栋的好处在于，每个户型可满足270度采光，取光面较多，通透性也会更佳。

北侧五栋小高层住宅，均有较好的南向景观视野，1＃、2＃、3＃楼与南侧的别墅楼栋退距最小约34m，最大约54m。即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题。

在总图规划中，也未见提及该项目有不满足日照、采光等规定的“公寓”类型住宅。

▲8＃、9＃楼南北景观规划

8＃、9＃楼则拥有最佳的景观视野。两者与南侧住宅楼栋退距均为约74m，与楼栋的高度比几乎达到了1:1。

总图规划显示，8＃、9＃楼北侧空地规划为公园绿地。南侧直面阔尺中庭，北面直面公园，两栋楼的视野简直无敌，或是以后项目的楼王所在。

别墅物业，均为地下1F、地上4F，总高约15m，或打造联排叠拼、合院产品。楼栋退距均约19m，与楼栋高度比大于1，保证了较好的私密性。

社区在西东两侧均设有出入口，且实现了人车分流，北侧则单独规划了一个人行出入口。

2规划中庭，小高层均有架空层

整个小区的总绿地面积约21亩，占据了项目占地的30%。

从总图上看，主要集中在两侧的小区入口。其中，东侧小区入口处的中庭景观尺度颇佳，房猫初略计算了一下，大约有6300㎡。

▲天恒项目技术指标

在小区配套设施方面，3＃楼南侧规划有约420㎡的室外全民健身场所。

每栋小高层住宅首层均有架空部分，共计约2011㎡，其中包括约827㎡的公共活动空间、798㎡的非机动车库，以及约385㎡的全民健身活动场地。

建议后期将非机动车库移至地下，会更显项目的高端调性。此外，非机动车放置架空层，有时还会影响业主出行，甚至会有一定的安全隐患。

 ▲天恒北京项目－天悦壹号

而在社区整体营造方面，天恒在各地产项目中，着力将大健康产品设计、大健康科技、大健康智能、大健康医疗等服务内容，融入到社区服务体系中，为具有生命力社区生态圈和智能健康社区提供支撑，这种模式也是近来高端社区生活营造的一个大方向。

3公园及学校环绕，配套优越

在交通方面，平时驱车出行，项目附近的规划道路基本形成，北侧新程大道可至梓州大道，但该路通往梓州大道的桥还未通，暂时无法直达。西侧为蒲东路。

▲天恒地块位置周边交通情况

若依靠交通工具出行，天恒项目北侧人行出口距离在建6号线蒲草塘站约600米（预计今年年底通车）；与地铁1号线五根松站直线距离约1km。

此外，根据总图显示，项目北侧道路新程大道，还规划有地铁14号线，不过该线路属于远期规划。

▲天恒地块位置周边配套

项目南侧为规划的六组团三幼、六组团二小，以及邻里中心7号，即社区综合体，满足日常购买需求。

▲新川科技园配套分布

依托新川科技园的小街区规划——片区将打造均布全园的学校、社区综合体、医疗及其他配套，构建15分钟生活圈，区域内的项目配套都比较齐全，只是兑现还需要一段时间。

4结语

长久以来，新川在市场的发声一直不多，但在今年，它的“表现欲”尤为强烈。目前，区域最高成交楼面价20700元/㎡，也是当下成都楼面价唯一破2的区域。

但是，纵然各项指标堪称TOP，产品却成了新川的痛点。新川缺乏一个具备极强产品力的房企，做一个能强打的高端项目，让市场直观感受到区域剑指金融城的实力。

看到北京天恒项目的总图规划，房猫看到了希望。一个项目是否是好产品，有的时候从总图就可以窥得一二。

无论是楼栋布局、较佳的楼栋退距尺度、可圈可点的景观视野，还是新川这个“金汤匙”，抑或国企品牌背书，天恒项目无疑是值得期待的，它也很有可能成为带领区域成功转型高端板块的领航者。

未来，房猫将持续关注项目进展。对于该项目有什么疑问，大家也可以先在留言区留言，房猫将逐一作答。

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图：未然｜网络

编辑：未然