今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。

（宗地位置示意）

宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。

最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。

今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。

截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。

但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。

譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。

下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。

（成都部分高地价地块统计）

地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。

高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。

值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。

以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。

建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。

（麓悦江城实景）

要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。

远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。

追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。

（花园城蔚蓝阁B区实景）

当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。

这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。

以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。

其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。

产品力在手，还怕销量？

目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。

未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？

我们先从他们的总图规划中窥探一二。

成都建信新川地块（24亩）

成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交

（成都建信项目位置）

项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。

（成都建信项目总图规划）

楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。

在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。

除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。

比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。

许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。

在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。

此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。

既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。

华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）

成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交

（华发D11项目位置）

项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。

作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。

项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。

首层均架空，架空面积约1188㎡。

（华发D11项目总图规划）

与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。

相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。

从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。

项目与青云阙相同，也为现房销售。

据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。

成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。

华宇新川地块（32.2亩）

成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交

（华宇项目位置）

这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。

项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。

下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。

（华宇项目总图规划）

一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。

可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。

而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。

金雁金沙地块（17.4亩）

成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房

项目推广名：锦绣金沙

（金雁项目位置）

金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。

项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。

（金雁项目总图规划）

古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。

豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。

现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。

融侨茶店子地块（40.4亩）

成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交

（融侨项目位置）

（融侨项目总图规划）

项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。

不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。

北京天恒新川地块（69.2亩）

成交楼面价：17100元/㎡

（天恒项目位置）

（天恒项目总图规划）

项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。

较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。

这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。

并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。

小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。

有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。

比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……

（武侯金茂府实景）

（麓湖实景）

2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。

项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。

后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。

在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。