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房猫说市

来自开普勒452b2020-12-21

谁买走了金地39峯?

总价约336万-457万的金地39峯卖完了。


这是一个只有8亩的青羊袖珍盘,全小区仅一栋楼。


(金地39峯位置示意)


从拿地到清盘,金地39峯仅用了不到一年的时间,中间还经历了漫长的新冠疫情。


项目发展历程时间轴

2019年12月10日,经过30多轮的举牌竞拍,最终金地以16200元/㎡的楼面地价成功摘得项目所在的青羊区灯笼街107号地块。


2020年5月7日,金地39峯获取建筑工程规划许可证。


2020年11月初,项目示范区亮相。


11月15日,亮相仅半月,金地39峯取证,一批次推出124套全部房源,户型建面约120㎡-153㎡,单价约29400元/㎡。


12月2日项目开盘,12月4日摇号结束。

(金地39峯项目实景)


当我们光看项目“外表”,哪一项单拎出来都不大能看出“高去化率”的面相。


地块袖珍,城市界面老旧,位于三条道路交汇处(万和路、灯笼街、王家塘),单价接近3万/㎡,总价不菲,2T4户,朝向还是东西(非正)……


但偏偏,这些看似的“劣势”全集中在了金地39峯,它反而就是长期位列青羊楼盘热门榜,去化率一不小心就100%。



1

强悍的“青二区”


难道,走狗屎运了吗?


NO!它生而就是“天选之子”。


金地39峯所在的灯笼街,可是大名鼎鼎的“青二区”


在2020年最新青羊区小学划片中,项目所在的灯笼街被划分到了成都东城根街小学,这个小学的直读是树德(东马棚)、树德(东区)、石室联合(陕西街)、蜀华中学。


(东城根街小学2020最新划片及直读中学)


其中,树德与石室联合是“三小联中”中的两所,另一所是锦江区的七中育才。


从往年的情况来看,这三所学校的重点班学生都有极高的概率被四七九3校7区录取。


在与置业顾问交谈过程中,小编了解到金地39峯的购房者,确实很大部分来源于追求学区的家长们(其实小编就知晓一位为了学区而来的购房者,但因她的小孩入学时间要早于金地39峯的交房时间,就放弃了)


虽然未交房的楼盘不能宣传自己学区房的概念,但金地39峯就读成都东城根街小学的概率相当大,它的高去化力,就如顺水推舟。


一直以来,“青二区”和“锦二区”就是成都优秀教育资源所在。


(“青二区”、“锦二区”2020年入读中学)


不仅所在的小学好,小升初划片也是直读“三小联中”,所以这两个区内的房价一直居高不下,这里的二手房也成为了许多家长眼中的香饽饽。



2

不要小看“老破小”


小编找了一对社区环境以及周边城市配套相差不大的“老破小”做比较——布后街8号院和天涯石南街1号院。


(两者位置示意)

(两者学区划分)


两个社区对应的小学分别为和平街小学和天涯石小学,后者的教育水平及对应中学均优于前者。


对比两者的二手房均价,教育资源较好的天涯石南街1号院二手房均价约29500元/㎡,布后街8号院二手房均价约17200元/㎡,差价明显。



实际上,布后街8号院的建成时间在2007年,天涯石南街1号的建成时间在1995年,两者有近12年的时间差,与地铁的距离也是前者短于后者。


但有优秀教育资源加持,天涯石南街1号院近两年的二手房价格一直居高不下。


(天涯石南街1号院二手房价格走势)


并且,在9月14日成都出台二手房新政——增值税征免年限2年调整到5年后,天涯石南街1号院的二手房价格直线上涨,从约21700元/㎡上涨至25700元/㎡,再至如今约29500元/㎡。



3

再好的片区,价差也明显


再以近几年的新盘为例。


如城南较知名的中海九号公馆,它位于万象南路199号,对口小学是成都“五朵金花”之一的泡桐树小学


泡小的直读中学是七中(锦城校区)、七中(天环校区),以及石室天府中学(交子校区),均是成都优等学府。


(泡小2020最新划片及直读初中)


中海九号公馆2016年最后批次售价约13500元/㎡,目前11月二手房参考均价约43860元/㎡,而它所在的金融城片区,目前同月二手房均价仅约31700元/㎡,超出了同区域约40%的水平


近一年来,九号公馆的二手房成交价格也一直处于上等水平。


(近一年九号公馆二手房成交价格走势)

(金融城二手房价格) 


而其他划片至泡小的小区,诸如西派国际、中海城南一号、中海城南华府、天府世家等,二手房均价均高于金融城平均水平。



4

 总有人愿意买单


学区房,是楼市中永远绕不开的话题。


早在2017年,知名经济学家高善文博士就曾研究过关于“教育资源影响城市房价” 的现象。


高博士通过大量的数据佐证了这样的观点:教育资源好的城市,其教育财政投入高,会引来较多的人口流入,导致了这些城市小学在校生人数的大幅增长,其房价上涨幅度最大。



文章里面有这么一个数据对比,让小编记忆深刻——


深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%,这些地区房价出现了非常猛烈的上涨;

西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,这些城市的房价涨幅非常有限。


往小了说,在同一个区域的二手房,教育资源好一点的学区总是要比那些差一点的学区房价贵。


金地39峯“开盘即售罄”的现象,也恰好说明了,不管市场所处淡季or旺季,房价涨or跌,拥有好的教育资源就是一张“金字招牌”,即便是老破小,即便除了教育资源外没有太大竞争力,也有人愿意为之买单。


—END—

图:未然|网络
编辑:未然

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