2020年即将收官，毫无悬念，又是史上最难的一年。

于购房者而言，成都限购持续加码，银行贷款利率上浮，购房成本无形增加。于房企而言，中央颁布三道红线，对现金流、资本实力提出更高要求。

回顾一下，今年成都楼市究竟发生了哪些大事？ 房猫找房对2020年成都楼市进行复盘，总结出了楼市十大关键词。

关键词一：直播卖房

2020年，有一个关键词不得不提，那就是“直播卖房”。

今年上半年，为了防控疫情，各地售楼处、中介门店相继关停，无数的房产经纪人、置业顾问停工待业，各地房企也因此面临工程停滞、现金回流难的困境。

比起凶猛的疫情，各家房企销售任务更残酷。在一季度资金压力下，成都各大房企纷纷推出直播卖房自救活动，一场全民直播大赛悄然兴起。

虽然这股直播热，只持续了两个月，效果也不尽如人意，但让我们深刻明白，房子终究不是快消品，更不适合网上售卖。就算换李佳琪、薇娅，效果也不一定能保证。

关键词二：撤县设区

今年，成都新增两个行政区域，新津区和东部新区。

与之前郫都、青白江不同的是，这两个区的成立，刚好契合了东进、南拓战略，在房地产开发速度上，明显更迅猛。

新津区作为成都首个通地铁的三圈层，未来将承担起城南刚需外溢的居住需求，同时，在生态环境上，传统牧马山板块已经崛起，土地价值将迎来新一轮飞跃。

而东部新区城市战略意义更重，国家大力发展成渝经济第四极，向东的历史意义明显高于向南，以至于今年东部新区的风头甚至盖过了天府新区，尤其是大运会的到来，更加确立了城市向东主题。

 关键词三：房贷利率

房贷利率，与每个购房者息息相关。

今年初，全国多家银行集体发布通知，要求在8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

意味着，如果不主动申请转换为固定利率，银行将会自动转换为LPR浮动利率，而2021年以后买房LPR模式将会成为所有人唯一选择。

到底固定利率好还是LPR好，目前尚无定论，但可以确定的是，目前整体房贷利率都在上浮，尤其是成都，位于全国之首，多家银行最高上浮25%。每月多还几百，短期影响生活质量，长期影响持有成本。

关键词四： 二手房满五年

9月，为扼制恶意炒房，规范市场交易，成都颁布15条楼市新政，其中，二手房交易满五年免征增值税成为热门话题。

从原先两年调整为五年，对中介来说无疑是晴天霹雳，影响的不只是二手房交易，间接也增加了购房者买房成本（增值税5.3）。虽然增值税的征收方是房东，但是最终这部分成本也会被房东考虑到房价当中去。

据统计，今年9月份大成都二手房成交套数约4000套，去年9月成交约10000套，同比下降60%，当然也有一部分疫情原因。

新房市场就要好很多，从近期网红盘报名人数就能看出，大部分人还是有“新房”情结的。

关键词五：无房优先

无房优先就是一枚为刚需购房者准备的彩蛋。

早在11月中旬，中建天府公馆、远大中央公园两个项目在其宣传海报上，首次出现“无房家庭优先”的字眼，所有人都知道会有大事发生，但是没有想到它来得这么快，来得那么猛。

近30个网红新盘在两周内连续取证，包括川发天府上城、光华壹号、华润24城9期等超级剪刀差神盘，看的购房者眼花缭乱，用一个字来形容当时的心情——“痒”。

从目前摇号结果来看，刚需第一顺位到第四顺位都有机会进入复核名单，只有个别楼盘，需要第一顺位才能买到，普通购房者基本无缘进入决赛，这个政策很好的限制了投机倒把的炒房行为，只是误伤了一批刚改换房者和因户籍与社保不一致而排在第三第四顺位无房户。

关键词六：双限地

今年高地价土地层出不穷，朋友圈多次被土拍刷屏，为防止土拍过热、地价涨幅出现过快势头，成都土拍再出新招“双限地”。

其实，早在成都市出台的“房产新政15条”细则中已经提到：建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。“限地价”+“限房价”的出台，正是对于细则的回应。

据房猫统计，2020年成都土拍共计11宗土地设置双限标准，万科、保利、新城控股、德商、电建地产等均有土地进账。

“双限”模式一经开启，对开发商来说难上加难，不过“双限地”限制的是“最高清水均价”，并没有限制成品房的价格，还是给开发商留了一线生机，所以，如果想有利润空间，必须在精装标准、车位、商业上“狠做功夫”。

关键词七：联合操盘

联合开发年年有，今年特别多，碧桂园、融创、金科、龙湖、大发、华宇、融信都有项目涉及，楼盘案名越来越长，越来越难记。

一方面，严苛的拿地政策和高地价，让中小房企拿地越来越难，不得不抱大腿；另一方面，中央发布三道红线，品牌房企为了缓解资金压力，增加土地储备，开始寻找破局之路。双方各取所长，最终达到双赢目的。

不过，从升值空间还是后期物业服务来看，单独操盘的项目或更有优势。

关键词八：三道红线

三道红线一直是摆在房企面前的三座大山，即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二：净负债率不得大于100%，红线三：现金短债比不得小于1倍。

目前对三道红线具体如何落地、落地的影响等并无预期。整体来看，企业拿地表现还未明显受到影响。对于市场来说，大家更多还是担忧未来的变化，但短期来说，它对市场带来的影响可能没那么大。

关键词九：TOD模式

对于成都人，今年听过最多的英语，可能就是TOD了。

TOD其实不是一个单词而是一个词组的缩写它的全拼是transit-oriented development，简单来说，就是借鉴日本的特色城市地铁商业发展模式。

今年，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点，此后，TOD项目的消息就一直不绝于耳，大家对它的关注不亚于地铁开通。

目前，成都有两个TOD住宅项目取得预售，分别是陆肖TOD、双凤桥TOD，均价超出两万每平，另外梓潼宫TOD、中环TOD也即将预售。四个明星项目都是由轨道交通独立操盘，另外部分TOD项目采取联合开发模式。

 关键词十： 深改时代

买房如果有等级之分，那刚需就是青铜，深改就是王者。

深改这个词在今年才开始流行，没有一个准确的定义，但至少是500万起。

今年，成都多个板块拍出高价地，以锦江三圣乡、高新新川板块为首，真实成交楼面价均超过两万每平，奠定了明年成都主城区房价30000元+的基调。

一方面说明经历了上十年的刚需大开发，成都的改善、豪宅需求有所释放，购买力增强；另一方面也说明日益增长的高端居住需求也在增加。

在豪宅林立的2021年，随着网红盘的消失，明年刚需或寸步难行，而高端住宅市场的竞争会更加激烈，市场回归买方市场将成为主旋律。