其实，深圳住建官网上的通知文件和解读文本，非常言简意赅，可以说“没有一句废话，甚至没有一个多余的字”，让人相当佩服，简直就是地方政府中的“超级直男”。

随后，还附上了3595个住宅小区的二手房参考价格pdf文件，据深圳当地的媒体和自媒体报道，这个参考价格大致相当于市场挂牌价的5-8折。

这事儿传开以后，网络上出现了各种反馈的声音，一是讨论“合法性”问题，政府部门凭什么对私人拥有的二手房进行价格限制？说好的市场经济原则呢？二是讨论“执行性”问题，深圳出台一个二手房成交价格参考，参考而已，又没有说如何具体执性，执行中是否会带有一定强制性？三是讨论政策的“有效性”问题，很多人举例“茅台的指导价是1499元，但实际根本不可能买得到”，来反驳政策解决不了二手房价格高的问题。四是讨论这个政策的“示范性”，不知道会不会被其他城市照搬或借鉴。

下面，我就说说我个人的看法。

首先，是关于深圳的“特殊性”问题。

深圳的楼市在三个方面，是比较特殊的。

一是2020年国家统计局的数据中，深圳的新房涨幅4.1%，二手房涨幅14.2%，应该说深圳在新房领域的调控还是比较好的，但是二手房没控制住，是所有一线城市中唯一一个涨幅超过10%的城市，在全国所有城市中也不多见。

二是深圳作为一个城市规模并不大的一线城市，新房市场规模比较小，二手房才是市场的主要力量。有媒体报道，2020年深圳商品房共成交14万套，其中新房成交4.5万套，二手房成交9.5万套，所以，深圳调控新房调控的再好，不调控二手房也是不行的。

三是深圳因为市场化程度比较高，楼市规模不大比较好控盘，再加上金融比较发达，因此深圳的房价每一次都似乎以中国房价龙头的形象出现。如今，市场上已经广泛形成了一种共识，即房价轮动理论：天下房价未涨而深圳先涨，深圳涨完轮动到上海、北京、广州；然后一线城市涨完就轮动到杭州、南京、武汉、成都、西安等系列新一线城市。

所以，结合1月底《住建部赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况》的新闻来看，此次深圳出台对二手房的“参考价”，既是对中央住建部门调控要求的一次回应；又是结合自身城市实际情况，打蛇打在了七寸上。

第二，是关于政策的“合法性”问题。

作为中国改革开放的前沿和市场经济最为发达的城市，深圳在政府执政这个环节一直是口碑相当好的，我曾经和一些久居深圳的朋友聊过，他们的感受是“深圳是一个‘小政府’，并不会过多的干涉市场，也不给企业和个人‘添麻烦’”。

此次，深圳出台二手房价格“参考”，本身是合法的。就像全国其他城市对新房的“限价”一样，要知道，在官方的表述中，从来没有“限价”的说法，而是叫“价格指导”。开发商可以根据政府的“指导价”，自行申报“预售价”，你可以申报的比指导价高，也可以申报的比指导价低，这个并不是强制的，但如果申报的比指导价高，预售证就慢慢等呗。所以，从程序和表述上来说，一定是合法的。

而深圳对二手房的“参考价”，显然比新房的“指导价”更温柔，你不可能说成交价超过参考价，你就不备案，或者不允许交易，只要买家愿意，理论上不管参考价是多少，最终都是买卖双方自己说了算。

但是，深圳希望干预二手房成交价，这个事实本身是成立的。这也说明了另一个问题，哪怕是深圳这样市场化程度极高的城市，房价也是露头就打，不管新房还是二手。

这里，大家可以想象一下在战场上，上级下了死命令，要求你死守阵地三天，那么哪怕你战斗到最后一兵一卒，你也不能撤退。对深圳来说，调控当然能用市场手段最好，但如果市场手段效果不佳，那对不起，行政手段也是手段，用什么手段不重要，重要的是结果。这背后，可见高层的决心。

第三，是关于政策的“执行性”问题。

如果深圳只是发布一个二手房的“参考价”，然后让买卖双方根据这个参考价去自行博弈，那么在“卖方市场”环境下，这个政策几乎毫无意义，买卖双方有很多办法可以破解它。

例如：房子原价1000万，现在指导价800万；那行，房子800万，装修家具200万单独签合同。

所以，政策的制定者是一定会在后续执行中，赋予政策一定的强制性的。其中，在《政策解读》的第四条，有一些端倪：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

这里至少透露了两个可能带有强制执行的信息：

一是“引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格”，这个可以通过约谈深圳当地所有二手中介结构，以“参考价”为锚，对超过“参考价”或超过“参考价一定比例”的房源全部下架，这会导致“价格虚高”的二手房源从市场消失，一方面是稳定了市场预期，二是不让虚高房源进入市场流通。

二是“引导商业银行合理发放二手住房贷款”，意思很明确，银行对二手房的贷款将以“参考价”为依据。过去，银行放贷会对二手房有一个评估价，现在就可以直接以政府“参考价”为依据，评估后放贷。我个人预计，应该是“参考价”和“评估价”，谁低，就以谁为准。

当然，政策文件上用的词是“引导”，但对于中介机构和属地银行来说，与政府达成一致，并不难。

第四，是关于政策的“有效性”问题。

深圳出台的这个二手房“参考价”，会不会产生效果？到底市场说了算，还是政策说了算？房价会不会越调越涨？茅台的指导价也只有1499，麻烦你给我买一瓶？指导价上的房子，麻烦也给我来一套。等等。

这个问题，的确会存在广泛的争议，而我个人的看法是，既要尊重市场客观事实，又要敬畏调控的力量。直接说结论吧：

我认为，深圳二手房“参考价”的政策一定会见效。这个见效，并不是让人可以用5-8折的价格买到深圳的房子，而是深圳的二手房价格不会再涨，并且部分虚高的房源价格会回落。

下面说说理由：

一是市场的预期变化了。本来你的房子挂1000万，有买家上门看房时，你就想试试挂1200万，贪心不足蛇吞象；但突然政府出台一个参考价800万，这个时候你或许会嗤之以鼻，心想800万打死不卖，但你的心思就不在挂1200万上了，而是琢磨如何才能合法的让房子以1000万卖出去。当你的心理预期发生了变化，调控的效果就起到了。同理，这个心理预期对买方也是一样的，买方虽然也知道参考价800万成交或许不现实，但他也只会在参考价和挂牌价之间取一个中间值来谈判，再也不会接受你挂牌价继续跳涨的可能了。如此一来，二手房价格就稳住了。

二是供需关系会变化了。如果高于参考价的房源会被下架，那么我估计深圳房东会选择参考价挂牌，但同时装修、家具家电会单独签一份合同，另外收钱，也就是1000万的房子，分拆为800万＋200万的方式来成交。但是，这会导致购房者的首付提高，无形中增加了购房门槛和成本，必然导致需求的减少，而一旦供需关系发生变化，二手房价就失去了上涨动力，部分虚高的二手房源价格就会回落。

最后，是关于政策的“示范性”问题。

很多读者会关心深圳关于二手房“参考价”政策，会不会传导到其他城市，尤其是成都，我个人觉得，要看情况。

一方面，中国各个城市之间，的确有互相取经，政策工具箱共享的传统。例如，成都之前的很多调控政策就被不少兄弟城市所借鉴，而成都在后期的政策补丁方面，也一定程度上会参考其他兄弟城市的政策工具箱。

所以理论上，深圳的二手房“参考价”政策是一次试验，如果疗效好，分分钟加入各个地方政府的调控政策工具箱中，随时拿出来用。

二方面，房价露头就打，这是中央和住建部的一贯态度，而此次深圳的政策，相当于补充了一句：房价露头就打，不管新房还是二手。这也算是把过去“二手房属于私人财产，不方便调控”这种比较敏感的问题给解决了。深圳都敢用，其他哪个城市还敢说自己的市场化程度比深圳高吗？

三方面，成都和深圳的显著不同，在于成都是一个以新房为主的市场，通过新房“限价”的政策，基本是可以钉死二手房的，至少整体市场翻不起大浪，所以目前来看，应该没有“引进”的必要。

但同时，也正如我在1月25日《追高二手房，谁买谁后悔》这篇文章结尾中说的那样：“强烈建议一些房东不要作妖，不要一天到晚没事就往枪口上撞”，一旦成都的二手房涨幅数据出现异常，那么“挨打”的一定是你们自己。