文章来源于重庆楼市，作者楼市钢铁侠

之前写的一篇二手房分析的文章在其它平台爆了，结果导致我悲剧了，很多粉丝反馈没看到，今天重新修改一下，发出来告诉大家重庆真实的二手房市场。新房没什么说的了，很多粉丝后台给我反馈，新房买不到，不好买。

新房今年的上涨已经是定局，对于重庆楼市，我常说一句话，光说新房，不谈二手房，就是耍流氓，所以，今天就要谈谈二手房，别看新房是稳了，可是二手房，变化也多。

重庆楼市能不能真的火，最后是要看你二手房卖出去的价格，新房涨价，都是几年后才能卖，卖的时候又是走二手房市场，所以二手房市场才是关键。

二手房，我们要考虑两个价格的走势，一个是成交价，一个是挂牌价，一般来说挂牌价反应的是当下业主对房价的预期，最近重庆的新房确实很火，这也导致部分才挂牌的二手房业主信心爆棚了。最近重庆二手房挂牌价涨得确实猛，少的，涨几万，多的，涨不少。

但是你也别慌，我们还是要提倡房住不炒，挂牌价的确是增长了，但除了极少个别案例成交价大涨，大部分二手房成交价格还是稳定的。

我告诉大家重庆二手房的真相：

1. 次新房挂牌价和成交价涨了；

2. 外地炒房客看重南滨路，江北嘴，北滨路的二手房涨价了；

3. 老破旧出了个别学区房涨了，还有拆迁几率大的涨了，其他都没动；

4. 核心区的二手房比较好成交，近郊新兴板块的二手房有点难卖；

5. 二手房的学区房涨幅比较厉害，这个原因，我们学区房的文章写过了；

6. 重庆大部分二手房业主都在观望，整个二手房市场成交均价没有涨。

光看个例是看不出太多问题的，我们还是要看数据，很多人后台说什么某家的数据不能代表重庆，说什么不准，要知道某家的二手房挂牌市场占据重庆主城区大半壁江山，二手房成交也占了几乎三分一的量，它的代表性，已经基本可以看出很多真实的趋势了，何况它的房源几乎都是真实有效的。

回到正题，我们看看某家的真实统计。

01二手房挂牌的趋势逆转

根据撸房价抓取的某家的数据，2021年2月出现了惊人的一幕，一周涨价的房源3569套，在最近几年内首次超过了降价的房源数量。过去2年重庆降价房源数量一直是比涨价房源数量多5倍以上。

来自撸房价

如果继续这种趋势，我都以为重庆二手房的大牛市来了，重庆二手房价要上演2017年-2018年奇迹了。但是等了一个月，截止到3.30号，重庆二手房的降价房源与涨价房源的比值，又涨到了3:1左右。

挂牌价上涨的趋势被打断，这里面可能涉及到某家内部调控，因为某家在2-3月间突然下架了几千套房源。

从这里大家可以发现，二手房实际上有一段时间涨价房源特别多，但是后来涌入的新房源，又把比值压下去。

不排除是下架了故意大幅度涨价炒作的房源。

但是从现在的数据看，涨价的房源数量明显比例是增加了。所以，今年重庆二手房的挂牌价上涨的趋势是被证明了。

但是很多人会问，成交价格上涨了吗？

02二手房交易人气

我分析楼市，不能像你们凭借感觉，因为感觉这东西不准，单纯从感觉上，因为我自己也买了房希望涨，最近又在看房，身边经常接触的都是小树，房老大，笋等这类投资客多，所以，我获得信息全是重庆二手房快速回暖，即将大涨的信息，连我很多朋友也在给我发消息，自己小区房价涨了，我也踩盘了各大新房的售楼部，大部分也是人气火爆。

所以，如果凭借个人感官，下的结论重庆二手房市场应该是很快要启动了，但是我写文章不能凭借自己的感觉，还是要看数据和现象。

首先我们在3月去了重庆多个不动产交易大厅，选取的时间都是上午10点左右，但从人气看，分化严重，部分区域火爆。

南坪交易大厅人多。

 出乎意料，江北区，看起来人不多。

渝中区的人气就更少，这个也可以理解，渝中区本来二手房交易了一直不大。

 九龙坡区的人气也不错，比去年强不少，座位都满了。

两江新区不动产交易大厅人气看起来也不错。

 主要是人手不足，渝北，沙坪坝和巴南区没有派人过去，但总的来说，二手房热门区的交易人气的确比去年强，但你要说整体达到2017年楼市启动前的水平，还是有很大差距。

03重庆二手房关注度高

重庆二手房市场的关注度高啊，连央视都专门做了一期节目，其实这期节目是增加了空军的自信心，毕竟是央媒，具有风向标的作用。

其中有多少重复的房源？多少挂着玩玩的？如果真有20万套的“必卖房源”库存，其中大部分人是为了改善性需求而卖房，特别是曾经重庆的筒子楼群体太多，老破旧比例高让很多人都有换房需求。

所以这个库存量对于重庆二手房市场的影响并不大，毕竟2019年和2020年一直都是维持在这个库存水平。我也算过某家主城区5年左右次新房的数量，也就在2.7万套左右，10年内房龄的6万套左右，当然，还要考虑某家的挂牌了，只占据重庆主城区大半不是全部，这个数据还要增加。但考虑重庆这几年二手房一年最高卖19万套，最差卖13万套的数据，还是不算太多，说句实话，我都搞不懂怎么这么多人来重庆买房，新房和二手房每年的交易总量真的大啊。

04近期二手房挂牌价上涨的真相

我翻看了某家最新的挂牌房源，有的照片都还没有补齐，但是明显价格高出正常的市场挂牌价和成交价不少，普遍贵几千一平。

我自己去买房，也发现了这个问题，问了几个业主，有下面几种论调：

1. 现在新房都这么贵了，我的二手房凭什么不涨价？

2. 先挂着，试着卖，不缺钱，看看市场反应。

这两类人特别多，尤其是第二种，如果他的挂牌价中介带看次数增加，他还会认为自己房子抢手，还要涨价。

这就是当下重庆二手房的真实现状，最近中介的二手房带看量也的确增加了，很大一部分原因是新房买不到合适的区位，因为现状核心区新房太贵了，所以很多人只能转向二手房。

05重庆二手房真能涨，还是一地鸡毛？

最后，大家关心的是重庆二手房会不会价格暴涨，总结一下：

1. 的确最近重庆大量新上市二手房挂牌价涨了，但是没有影响到均价，主要还是热门楼盘；

2. 个别案例，例如紫御江山等，出现了成交价某一套暴涨的情况，但是并不普遍，主要是几个热门盘，尤其是江景房，部分高成交价的二手房是外地客户买的；

3. 总的重庆二手房市场现在比较稳定，成交均价是微涨；

4. 重庆二手房的人气没有达到2017年启动前的水平，还需要后续的跟进观察；

5. 今年是大量次新房下证满2年的关键时间节点。

6. 从现阶段的数据现象看，部分热门板块的二手房价格的确大涨了，今年二手房会出现类似去年新房的局面，从稳定变成分化，就是热门板块涨，次新房涨，冷门板块跌或者不动，老房子跌。

现在这个时间节点非常微妙，如果小阳春火一把，会让很多二手房业主自信心爆棚，继续挂高价，但是后续如果没有多少接盘，结果又是一地鸡毛，所以，最关键的还是看二手房的成交量，如果小阳春二手房成交量暴涨，能支持挂牌价上涨，那行情就真来了，你觉得重庆二手房马上价格大涨吗？留言区告诉我。