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房妞

来自开普勒452b2021-4-6

近期重庆楼市的“唱涨”言论,这5条有猫腻!

文章来源于 重庆买房知识局,作者秦老师、sasa

最近一张图片在论坛和朋友圈被疯狂转载。

图里梳理了重庆楼市7条趋势和信号。言外之意:它们是重庆暴涨的前奏。

我仔细看了——劝人买房要讲武德哈。一条一条的聊。


图片来源于某中介朋友圈

01

“1.多家大型银行利率上浮”

我们向“四大行”中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行,求证最新的房贷利率情况。

目前主流房贷利率仍是首套房5.25%,二套房5.4%。

但有一说一,重庆楼市在变热,房贷利率确实有上调的可能性。而利率上调,会直接增加购房成本,进而抑制一部分非必要的购房需求,实际是利空。

02

“2. 契税改革从3个点上调到5个点”

这条是话只说了一半,契税不存在上调一说。

首先,去年通过的、将于今年9月1日施行的《中华人民共和国契税法》是将契税征收从过去的《中华人民共和国契税暂行条例》升级到法律层面。

而契税从“暂行条例”开始,就一直是3%-5%。立法之后,也还是3%-5%,没有变化。

信息来自证券日报
其次,我们现在缴纳的契税是优惠之后的。而“契税法”并没有涉及*河蟹*惠的调整。同时,每个城市可以根据实际情况差别确定税率。
也就是说,“契税法”开始施行之后,重庆大概率会因城施策,继续执行优惠后的税率。
除非,彼时的重庆楼市非常火,要让上头通过“原价”执行契税的方式给楼市降温。
03

“3. 大修基金即将从80元/平,上涨到120元/平”

大修基金上调目前仍是草案,暂未通过。如果上调,购房成本也不会增加太多。

2月月底,重庆住建委发布的是大修基金上调的「草案」。意思就是,我有这个想法但做不做、什么时候做,再议。

而大修基金上调的草案什么时候通过、什么时候正式颁布,目前完全没有相关消息透露出来,何来“即将”上调一说?

即便是上调,购房成本也不会增加太多。以100㎡的房子为例,上调后,大修基金只增加4000元。跟房价比起来,九牛一毛了。

信息来源于重庆市人民政府网


04

“4.重庆房源库存创至地票制度以来的新低”

重庆楼市新房的长期供应和库存仍然充足。但短期供应和库存,确实创了“新低”。

今年1月到3月,重庆主城区商品住宅供应量约279万方,成交量约458万方,明显供小于求。

商品住宅短期库存的存销比,确实降到了新低,约4.4个月。其中,高层约3个月、洋房约5.1个月。

图片来自铭腾
短期内,楼市供小于求、存销比低于7,确实会在一定程度上抬升房价。近期有买房计划的人,需要抓紧。
但长期来看,目前重庆商品住宅的中期库存有5450万方,大约需要3年才能卖完。近期无买房计划的人,完全不需要恐慌,看看就行了。

05

“5.重庆是土拍市场改革的第22个城市之一,每年集中三次土拍,意味着天量土地供应的日子一去不复返”

这一条真的是错误解读。

土地“两集中”改变的是供应方式和节奏:之前是不间断地的供应和出让土地,现在是土地的供应和出让一年只搞三次。

信息来自新浪财经
但这不代表重庆的“天量供应”就一去不复返了啊亲!
上周重庆才公布了《2021年国有建设用地供应计划》。里面明确提到,全市住宅用地供应保障充分、计划供应2292公顷。

信息来自华龙网
2292公顷,约等于34380亩、2292万方。拉通全国来看,重庆的供应量仍然是居高不下。
另外,这个供应对比去年的38700亩,是减少了12.57%左右。但对比2019年的34000亩、2018年的29000亩,它降低了吗?它没有。
06

“6. 重庆近150个楼盘已上调价格”

这个统计是我们2月份做的,但被“变形”传播、以偏概全了。

昨天我们已经更新了3月份调涨楼盘的数量,约120个。而且,楼盘调涨的因素很多,折扣变化、产品素质更好等因素都有可能造成价格调整。

点击图片,回顾3月调价楼盘信息
所以,这个数据可以作为掌握楼盘最新动态的参考,并从中观察一些市场变化。但不能以偏概全。

07

“7. 成渝双城经济圈效应(成渝城市群)纷纷落地,成都限购严重”

关于这一条,我只有一句话:冷静点、不至于。

第一,成渝地区双城经济圈的建设处于非常初级的阶段。重庆和成都还没有建立非常紧密的联系。在此之前,两个市场必然是相互独立的,需求流动就不会很充分。

第二,成都限购很久了,并且重庆很难满足他们持有三五年就卖掉赚一波的投资预期。

点击图片,回顾我们对成都新政如何影响重庆楼市的观点

换句话讲,哪怕成都上周刚出台了调控楼市的新政,在成渝仍是相互独立的市场时、重庆难以满足成都投资客的涨价预期时,尽管不排除会有部分投资需求被挤压到重庆,但短期内造成重庆楼市“异变”的可能性很小。


08

当你看到别人在传播“万事万物利好楼市”的情绪时,一定要理智看待,不是所有的信号都能变成涨价的“前奏”。

总结一下:

这2条是近期已买房和打算买房的朋友,需要注意的:

1.多家大型银行利率上浮——目前四大行暂无上调,但如果重庆楼市继续保持热度,不排除上调的可能性。近期已买房的朋友,尽快把贷款合同签下来。

4.重庆房源库存创至地票制度以来的新低——短期库存确实紧张,近期有买房计划的朋友,要加紧。没有购房需求的朋友,看个热闹就行。

这3条是话说一半、以偏概全:

2. 契税改革从3个点上调到5个点——契税没有调整,重庆大概率也会继续执行优惠税率。

3. 大修基金即将从80元/平,上涨到120元/平——上调大修基金的草案还没通过,目前没有“即将”上调一说。

6.重庆近150个楼盘已上调价格——可以作为掌握楼盘价格情况的参考,当个买房工具更实用。

这2条过度解读,不要慌:

5.重庆每年集中三次土拍,天量土地供应一去不复返——事实证明,重庆的供应量仍然充足。

7. 成渝双城经济圈效应(成渝城市群)纷纷落地,成都限购严重——的确会有一部分投资需求转移到重庆,但影响不大。

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