从去年开始，全国楼市逐渐复苏，从深沪涨到苏州成都，再到年初以来的严厉打压！我们几乎都感受到了一股资产潮正在涌来，面对泛滥的流动性压力，官方定性十足，快速出手，先从深圳上海入手，再次给杭州成都防微杜渐，加上西安等城市积极表态，似乎一根绳索已经将大家串联在了一起。但恐怖的苗头并没有彻底熄火，就在今年三月份，郑州又出现了四年以来的市场转暖，要知道从2017年以来，郑州市场从郊区凉到主城，竟然在今年三月份也出现了无房可买，特价房在迅速减少，市场在加速盘整，或是升级精装，或是优惠减少，这座曾经北方城市之中的“暴涨之王”，隐隐又有了上涨之势......那西安连涨59个月，究竟是谁在作祟？这一切还要从王石删掉的一条微博开始说起。
最近，王石发布的一条关于通货膨胀的微博引起了争议。虽然王石随后删掉了该条微博，但网友们还是在热烈讨论。
客观上来讲，这条微博并没有问题，但因为“委内瑞拉”这个国家几乎每年都有成百上千的通货膨胀率，只能说这个国家异常魔幻，盲猜或因此被删掉了，但有一个概念我们还是要注意——输入型通胀。什么是“输入型通胀”？顾名思义就是由于外部大量的货币投放，创造了国内的通货膨胀，其缘由和构成并不复杂，稍有经济学常识即可理解，我们直接说现象。现在各个国家都在加速印钞票，通过超发来刺激流动性，个别国家还经常发钱，寄希望于用“直升机撒钱”的方式，减缓经济影响带来的阵痛。但这绝对不是一个最好的方案，小国家市场小，没有办法拉开纵深，因此，印钞票是最后一招。我们的情况就有所不同，我们是一个全产业链的大国，虽然在微笑曲线的正下方，但我们市场够大，不会出现恶性通货膨胀。但有一点却是回避不了的，就是外部环境热钱涌入之后的通胀压力，因为在布雷顿森林货币体系崩溃之后，一直是三美霸权，如此，美联储无锚印钞，各国经济体跟着洪水泛滥。1.9万亿美元刺激计划之下，我们稍有耳闻的世界大城，无一例外，都涨了起来。
但在全球大流行和流动性泛滥的双重影响之下，房价涨幅已经成为一个社会问题。因为国内管控比较好，虽然输入型通胀压力巨大，但始终是顶着压力限制，通过成熟的管理方法来解决经济问题，只有上海、深圳、广州、东莞、杭州等城市在去年疯涨了一波，今年捎带着北京也有所上涨，但其他城市基本被摁倒在地。但再高超的管理手段始终还是要遵循市场规律，在我们国内房价涨幅过程中两个情况比较特殊：一个是主流城市学区房跟着大涨，另外一个是经营贷进入楼市。其一，学区房涨幅：众所周知，名校学区房是中国式家庭“寄希望于下一代”的泡沫，是教育资源垄断导致阶层固化的结果，在任何一个一二线城市都是标配。一个家庭可以没有路奔宝，但如果没有一套学区房，说明还是没有挤进城市核心圈子，学区房如同一个奢侈品，也是一个身份标签。其二，经营贷入市：这一轮楼市能上涨的核心原因是经营贷进入楼市，但政府工作报告中明确提及，2021年经营贷小微贷款要涨30%，所以总量还是会涨，必须防微杜渐。目前，个别城市对于经营贷的打击力度空前，此外，还有严查首付资金来源等等，但我们始终不能忘了银行也是盈利单位。其实，西安也是如此，虽然，经营贷情况在西安或许少一些，但西安学位房涨幅却达到了行业高度，典型如高新学位房!
但西安市场与其他城市略有不同，西安除了经营贷、学区房两个因素之外，还有一个刚性原因，就是库存量不足。西安的库存量可以分为两个，一个是隐性库存，一个是账面库存。其一，从隐性库存来看，从2017年以来摘地未入市的项目，至少有50家，仅万元楼面价的案例就超过30家。其二，从账面库存来看，西安新项目入市，罕有不需要摇号楼盘，几乎都是在入市之后，被抢售一空，账面库存十分有限。为什么会出现这种情况？其实，原因主要集中在“备案价”，前期摘地成本高，备案价达不到预期，不少项目都在等“十四运”之后，寄希望于限价政策能够略微放松一些，让这些高价地能够逐渐入市，但全运会之前房源紧张已经十分严峻！一大批房源无法备案，造成三个情况：其一，无法备案的项目拖着等价格备案，大量的项目无法入市销售，市场始终房源紧张；其二，即便是入市的项目也纷纷采用降标等手段降低成本，有些售楼部样板间都开了，最终，却被拆成一堆建筑垃圾。其三，更隐蔽的一点，是西安高层取证必须建到七层以上，但这个时候原材料价格又是一阵猛涨，成本太高。
在这种情况之下，西安不能放松限价，一旦放松限价，房价立马上涨。但如果不放松，供不应求的局面就会持续发酵，一直处于房源紧张状态！
文章来源于徐三刀评楼市，作者燕十三
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