自今年2月底“两集中”新政以来，土地市场进入“暗流期”，表面风平浪静，实际暗流涌动；

静的地方在于土地正式公告、交易停滞长达超过40天；

动的地方在于政府、土储以及房企有大量工作，包括土地梳理、资料准备、市场研判等；

根据土地预公告资料，首批次44宗地即将正式公告（预计4月7日），按照这个逻辑推演；

1、时间：拍卖时间暂定4月27日-4月30日之间，同一天完成44宗拍卖难度很大，因此通过2-3天来拍卖相对可行；

2、兜底：按照常规逻辑推演，44宗地都找到了兜底方，这样能够确保不流拍，不影响政府计划以及市场信心；

3、股开：过去供地坚持投后不能股开，这样合作就必须投前谈拢，经过集中供地所对应的资源博弈，是否能够放开投后，值得期待；

关于土地

从供应土地来看，我们还是能够看出一些规律或者特征；

第一、坚持，在指标控方面，依然坚持不平衡、限容、限高等；包括配建、装配式等问题；

第二、价格，整体来看还是市场定价法，即参考近期成交价，并未大幅折损地价；当然也会有一些价格分化，但静态来看，房地价空间依然不大；

第三、去产业化，参考2020年全年商住土地成交数据；

以土主板块为代表的多宗产业勾地让人印象深刻，在4月批次地块对产业引进力度整体偏弱；

假如以房地产开发经营为视角，产业本来就不应该与房地产开发关联甚至绑定；

市场化企业开发看重的是现金流或者是利润率，与产业的经营逻辑不同；

而产业必然要大量资金投入并需要通过一定周期与孵化的；

其次涉及领域不同，术业有专攻，本质上房地产企业，要么没有产业，要么产业难兑现；

过去房企拿地有些靠信息不对称或者产业愿景拿地，但如今在重庆市场已经越发困难，政府见多识广；

假若你的产业不能提升区域价值，带动经济与就业，要想拿到地是很难的；

换句话说想产业勾地不拿地真家伙或者投入是很难拿地的；

例如复地勾西站地块，商业占比高达43%同时需要引进老字号以及部分商业自持；

融创+传化勾土主地块，自持20%以上商业并要求打造现代物流基地，其余产业地块直接与产值挂钩等；

那么现在问题关键就是产业在实际应用的价值与意义；

我理解的产业本质还是通过投入带动产生的经济价值和就业问题，从城市发展角度来说，适当填充产业有助于完善板块的功能属性；

那么产业为何必须与房地产开发绑定呢？这是资源平衡的问题，从供方来说逻辑是合理的；

但是从买方来说是个问题，房企打造产业在重庆范围成功难度极大，基本也没有成功案例；

但是让供方纯投钱招商引资也是极大难度，毕竟财政并不宽裕；

从企业竞争来说，重庆不缺房地产开发商，而缺产业运营商，因此城市更需要真正的运营商或者经营商，而不是单纯的开发商或者打着某种名义的开发商；

有一个可能可行的办法，产业补贴，宅地高价，确定反哺比例，这个前提就在于资源调动和分配问题，当然这样的做法肯定也有难度；

从企业拿地来看，本质上就是个算账的问题，企业最终会寻找一个最佳的算账逻辑和方案。

关于市场

1、先发优势：4月份首批次集中供地的优势有几点：

第一、从开发与周转角度来说，大概率今年能够开盘入市并回笼一定资金；

第二、最快感受市场变动，4月土拍表现良好或者二季度市场上行，那么必将影响二批次7月供地价格；

第三、从常理来看，上半年是企业投资的窗口期，资金相对充裕；

2、狼多肉少：假定重庆市场有100家房企，很显然首批次44宗地是不够分配的；

当然一方面有部分房企不着急拿地，另外一方面基于对规模的追求，不可能只拿一块地；但总的来说肯定是供不应求的；

3、价值分化：44宗地从地价来看肯定存在极大分化，价格背后对应的是价值，对位到企业投资的预期判断；

不同企业的投资偏好与产品策略即同质也分化，但是重庆是较为透明的市场，而且大多数企业深耕多年，肯定存在一定规律；

比如核心区或者热点区，价值风口，供需良好，企业偏好并敢于给予高预期，必然造成大量企业参拍导致竞争激烈；

如大杨石、科学城等地，在一季度个别土拍中已经有所反应；

而二环或者外环周边，地段相对较差，例如龙兴、西彭等地，参与企业相对偏少，底价摘牌或者低溢价获取概率大；

4、市场对标：土地信息是公开的，地价和指标，配建等信息是确定的，对大企业来说，成本是刚性的，包括建安、两费以及财务费用；

相对不确定的就是价值评估以及价格预期，因此价格存在不确定性，价格问题取决于两点，产品策略以及价格对标参考；

就同板块而言，你参考区域什么段位就决定了你的举牌上限，按照过往的拿地举牌来看，举牌梯队分化明显；

对比板块静态价格上限为基准线，基本只有持平或者超越才有可能拿地；

5、产品策略：在公开市场所有条件都相同的情况下，动态组合来看产品与价格；

这个时候就看产品策略以及价格预期了，市场主流体现的就是精装溢价、业态溢价以及产品力溢价；

6、关注差异：企业拿地就是一门生意投资，要算账考虑赚钱，至于说怎么算账，如何赚钱是存在差异的；

第一、有些企业关注安全边际，这种策略偏向核心地块，核心地块价值彰显，安全边际高，但是竞争激烈，获取难度较大；

第二、有些企业关注地货比或者利润率，这样策略偏向房地价空间较大的区域，以内环以外新区居多；

但是新区的问题在于潜在供应极大，二级市场竞争激烈，价格被透资增长乏力；

第三、有些企业偏好快周转，这样需要良好的施工与报建条件，这样的企业多偏好内环以外新区，但问题在于竞争与利润问题；

第四、有些企业偏好投资回报率，包括资金占有率以及自有资金回报率，即静态价格实现以及利润看起来并不乐观；

但只要有资金杠杆或者其余财投，那么自有资金的收益依然可观；

总之不同企业投资逻辑对应了相应的市场判断及产品策略，最终都需要通过项目经营来真实演绎；

在重庆集中供地的玩法，大家都是第一次，都准备了这么久，我最关注的是能够给市场及企业带来怎样的变化！