4月集中供地：规模最大的两宗地当属大渡口H分区（2号线建桥站），据了解兜底单位是龙湖；

两宗地合并指标：占地643亩，计容约85.6万方，商业约16.7万方，商业占比约20%；起拍总价约44.4亿，楼面价5196元/㎡；

规模之大，总价之高，商业之多非大企业不可，一般企业根本没法参与；

商业自持：商业计容约10.8万方，需自持40年，自持商业占整体比例约12.6%；自持占商业比值65%；

自持商业需2025年10月1日前开业；另需销售部分商业体量约5.9万方；

其他配建：2个9班幼儿园合计5400㎡，按照装配式建筑要求实施。

龙湖为何选择在这个时间点进驻大渡口？

首先我们肯定要，客观承认龙湖具有超强的品牌号召力和经营能力；

但从城市基本面来看，大渡口的投资价值无法与其他区相提并论；

我们看到近两年在大渡口的房地产领域的大笔投资整体并不乐观的，并没有太多正面参考；

这一点是否也代表只有大渡口才有这种大规模拿地机会或者大渡口这种条件拿地概率更大；

龙湖过去的发展逻辑，是紧跟城市发展步伐的，重仓北区和西区，这里的西区更多是西永、大学城；

而本来高新区科学城的发展红利，也跟大渡口关系不大；

那龙湖为何改变过去成功的投资逻辑？是企业变了还是时代变了，或者说时代变了倒逼企业转变；

按照这样的勾地条件，应该有其他企业能参与，但假如放在其他区，会引来更多竞争吗？

其他区的优势更多，比如沙坪坝的学区、九龙坡的经济与人口、两江新区的综合优势等；

龙湖的困境：当前主要体现在规模和土储，参考铭腾年报、月报统计的土储数据发现；

龙湖在存量结构以及去存周期来看，与其他头部房企相比处于相对劣势，而从保有规模和市场份额角度来说，龙湖压力山大；

土地市场：龙湖过去的优势和投资打法已经没有优势了，加之龙湖土地储备不足和对规模的追求；

而规模方面金科和融创不断下沉区县，参考大重庆的业绩排名，金科和融创领先优势明显；

假如龙湖顺利摘得大渡口该宗地，按照过去两年的新增储备来看，基本可以确定新增土储入围今年TOP3，甚至可以顺利夺得头筹。

龙湖如何摆脱这种局面，除了“天街”龙湖还有什么牌能够打？

大渡口万达广场经营并不算好，加之九宫庙商圈有传统优势和较大体量规模；

大渡口是否还需要这样规模的商业体？人口、消费力等是否足够支撑？

而北区、九龙坡等地的中高端商业是否会吸纳更多大渡口区域的消费外溢；

成本问题如何考虑：大量商业占比和自持，对资金占用要求严苛；

带PC的建安成本按照3300计算，商业自持部分按照地价和建安反补均摊，按照这个逻辑测算，则对应真实地价为大概在6400左右；

按照住宅建面清水1.5w计算叠加可售商业车位，预计全盘货值大概120亿，这个逻辑地货比是2.7；

考虑资金投入和占用的话，还有利润吗？

在不考虑商业占比与自持的背景下，楼面价5196静态来看也没有太大优势；

从现金流的角度来看：大渡口最为爆量的项目以低价刚需盘，金地自在城和荣盛城等为代表，而龙湖并不会选择在低端去爆量；

那么龙湖住宅的逻辑是什么？龙湖通常不会选择低端市场，那么就优先考虑中高端市场，大渡口当前的市场表现是缺乏高端支撑的；

或者说高端很难做，如中国铁建西派宸樾；

龙湖具备拔高的能力但是也会受限于大渡口基本面的支撑，而中端市场积累了大量的竞争；

假如龙湖考虑参考一江之隔的春江天镜成为板块的标杆项目，叫好又叫座，那么区域、价值、资源、包括市场条件等是否有支撑；

商业价值怎么考虑：龙湖的商业体从地块摆放来看，与万达广场正对，大渡口的基本面并不足以支撑中高端商业；

因此龙湖商业与万达无法形成差异，必将有直面竞争与分流，那这就让本不富裕的商业基础更加难堪；

换句话说为了拿到这么大的地块，拿这样的商业是否值得，这笔账该怎么算？

有效货值：商业与车位的货值怎么考虑，假设不考虑自持商业的货值；

5.9万方商业按照临街底商或者街区商业能否消化完？是否需要考虑商业塔楼（公寓或者写字楼等）？

68万方住宅按照6千个车位推算，那么可售商业和车位保守预计货值约17亿（商业按照单价2万，车位按照成本价9万/个推算）；

那这个有多少算作有效货值；还有就是商业车位去化周期的考虑；

最后将商业与住宅合并来看，商业能否成功并不重要；

商业的逻辑在于拿地需要并且通过商业打造提升整体价值；

而住宅规模达68万方，从近三年供地规律来看，基本可以定义为主城新第一大盘；

这样的规模本身具备复杂性，再考虑市场的复杂性，住宅是有潜力；

假设考虑住宅4-5年的销售周期，是否支撑全盘的投入，这笔账该怎么算；

从指标及用地条件来看，该宗地为商业勾地，即龙湖天街拿地；

重庆公开市场是非常透明的，价高者得，这样拼的是资金实力，龙湖不再具备特有的优势，因此我们看到过去两年龙湖在一手市场拿地并不太理想；

以个人对龙湖的了解来说，天街几乎是龙湖唯一能打的底牌了；

假如按照天街勾地的逻辑来说，跟万达广场、吾悦广场等逻辑是一样的，但是商业过剩或者经营困难的局面怎么考虑？

总之政策、市场或者趋势已经这样了，逼你把最后的底牌翻出来；

那么项目就不再只是单个项目了，而是解决企业发展问题的真实演绎；

至于谈论单项目能否成功，意义不大；因为就算不成功，又还能怎么办呢？