上热搜的原因是据说重庆的二手房库存量已经突破了20万套，妥妥的全国第一。在重庆二手房库存上热搜的同时，重庆部分中介上调二手房中介费的新闻也被央视爆光。从今年春节之后开始，重庆部分中介公司（以贝壳系为主，包括链家、德佑、恩居、21世纪不动产等）就将二手房中介费从原有的2%（卖家免费、买家2个点）上调为3%（卖家1个点、买家2个点）。根据央视新闻中重庆贝壳市场负责人的说法，正是因为重庆的二手房库存已达到20万套，所以重庆的二手房市场已经变成了买方市场，所以才需要向卖方加收1个点的中介费来平衡市场供需关系。
打开贝壳或者链家的APP，点击“二手房”，系统显示的二手房挂牌量是164463套，其中还有不少是周边区县的房源。真正在主城的二手房挂牌量只有15万多套，只有20万套的75折。当然，并非所有的二手房源都会挂在贝壳或链家，所以总量20万套，也勉强可信。不要说挂牌价上涨不叫涨价，只有成交价涨价才算涨价。如果降价都卖不掉，怎么会有那么多神经病业主还会挂牌价越挂越高？今年以来，每成交一套二手房需要带看的次数明显下降。这样看起来，重庆的二手房市场正处在不断回暖的过程中，并没有挂牌量数据显示的那么糟，更没有到需要加收中介费来平衡市场的地步。既然市场并没有那么糟，那么上调中介费的理由似乎就不那么站得住脚了。事实上，这次贝壳系上调中介费的城市除了重庆之外，还有郑州。而贝壳系在上海、广州、深圳、成都等城市的中介费也一直都是按3%收取。很显然，这些城市的二手房市场并不是所谓的“买方市场”。并且，在多收卖家1%的中介费的同时，买家的中介费并没有减少。所以平衡市场供需是假，多赚中介费是真。这样看起来，这次贝壳在重庆上调二手房中介费更像是一次企业内部战略的调整，市场环境并不是决定性因素，至少不是全部因素。重庆的20万套二手房挂牌量，顶多是给贝壳的战略调整创造了一定的外部条件而已。这多出来的1个点的中介费明明是向卖家收的，为什么会增加买方的成本？经济学中有个概念叫“消费者剩余”。 是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。比如一双鞋，我愿意为它付出的成本是110元，而商家只卖100元，这个时候消费者剩余是10元，交易就能够达成。如果商家只卖100元，那10元的消费者剩余就全部归我；如果商家涨价5元，我仍然会买，这个时候商家和我一人分得5元；如果商家涨价10元，也许我还是会买，这个时候消费者剩余全部归了商家。中介费上调，不管向谁收取，实际上都是瓜分了本应属于买卖双方的消费者剩余而已。重庆人卖房历来都只谈“净收”。向卖家多收1%的中介费，就相当于让卖家再降价1%。如果你认为重庆的二手房卖家会乖乖就范，那就太天真了。因为二手房与开发商手中的新房有着本质属性上的区别，二手房并不是“必卖品”。不管市场好坏，不管开发商有多想赚取高溢价，开发商手中的房子始终都是要卖掉的。最多在市场好的时候捂几次盘，涨几次价，但终归是必卖的。在市场不好的时候，二手房挂牌量可能激增；但一旦市场由冷转热，或者某个区域突然出现重大利好，二手房业主极有可能坐地起价，甚至直接把房源撤下不卖了。比如最近我在关注约克郡汀兰的二手房，今年以来，有不少卖家都上调了价格，还有一些业主干脆给中介说暂时不卖了。原因是光环购物公园马上就要开业了，他们想等开业之后再看看。卖家卖房都只关心能净收多少，买家买房也只关心拿出去的总成本是多少。至于中介费名义上是向谁收，根本不重要。虽然中介费上调了，不过重庆贝壳方面表示，即便如此，买方的购房成本也可能不会提高。因为在以前的收费模式下，按揭贷款的购房人需要支付1.5％的贷款服务费，如今取消了。总价的1%和贷款金额的1.5%，算下来基本相当。所以的实际的中介费并没有增加。以后在二手房交易中，贝壳系会倾向于只收固定点数的中介费，而不再加收其它额外的服务费用。这样看起来，这次上调中介费就更像是一次企业内部的战略调整，而与市场好坏关系并不太大。但要知道，重庆除了贝壳系，还有许许多多的非贝壳系的中介。
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