看点一

“赶场”式的土拍

还有6天，重庆房地产市场可以真正热闹起来，沉寂许久的土拍终于开张。跟以往不太一样的是，这次的模式发生了一些根本性的变化。

原来有点像“逛超市”的模式，每个月都有，大家来随意看，西，北，南区随意选自己缺什么就补什么，没补到的也别太着急，反正下个月还有，有点“丰俭由己”的含义在里面。

而现在得更像一种“赶场”的模式，属于“三年不开张，开张吃三年”，这次错过，下次就要等到7-8月份去了，而且货的质量还不保证，要么这次就买够货。

这样一来，玩法就完全变了，从原来的“自由选择”变成了有点“赶鸭子上架”的意思，原来时不时还可以看到流拍的情况，在新规则之下，不会出现。

看点二

“狼多肉少”，难免神仙打架

官方公告，这次主城区将会推出46块土地，如果算上之前1,2月份成交的数据。4月将会总共推出近50块土地。

如果平摊到前四个月来看，数量不算少了。但现在集中在一起就有意思了，

要知道重庆的开发商可不少，这么说吧，全国前50的开发商有40多家都进入了重庆

要知道，这还只是部分而已，还有诸如：荣安，天地源，海成等不容小觑。算下来，人均都还买不到一块地。在这样的局面下，多家竞争，神仙打架是在所难免！

看点三

重庆市场的无限看好

比起重庆二手房的万人唾弃，口诛笔伐，新盘市场的火爆是公认的事实（部分高总价的别墅，大平层不在讨论范围以内）。

重庆的新盘就是一块“香饽饽”，房产君帮你们统计了一组数据：

2018年，重庆新盘销售30.4万套，均价11444元/㎡

2019年，销售了24.77万套，均价11935元/㎡。

▲ 以上数据来源于克尔瑞

到了2020年，数据变成了17.1万套，12900元/㎡。

▲ 以上数据来源于铭腾

新盘市场是真的火爆，虽然量是越来越少，但是价格却实打实的涨上去了，在这样的大前提下，更是要开启“买买买模式”，小孩子才做选择，成年人是我全要。

看点四

不拿地，大家都只有等死

一家开发商，不管多么地牛皮，只要手上没有土地，就只是没牙的老虎，不足为惧。土地，就是开发商的“药”。不管前期口碑多烂，资金多紧张，只要有地，就存在着绝底翻盘的可能。

不巧的是，重庆整个市场都没什么货了，

▲ 图片来源于锐理

从市场来看，各家开发商都卖得不错，而土储却严重的不足。

用于俗话来讲，很多地主家里面都没有余粮，2020年重庆土储前10名加起来都不够2021年1季度的销售量。

现实中，很多开发商已经接近走到没货可卖的地步，这也不是什么好消息，再不拿地的话，估计下半年大家都可以提前下班回家过年了。

比如龙湖：在新任总经理的带领下，势必在这次的土拍中分一杯羹。要知道现在龙湖也没什么货在售了；

比如中海，这几年的动静十分平淡，也就只剩下：天钻，九龙壹号，十里长江了。虽然前段时间拿了块红旗河沟，但是远远不够；

比如金科：前几年重仓的蔡家也卖的7788了，剩下的都是一些合作项目，缺乏再度证明自身的一些机会；

又比如在如今高压红线之下，有着强大背景的国企，央企，会不会以势压人，靠着低廉的资金优势在这个土拍市场上频频出手（华润，中交等）。

这还是一些已经入驻重庆的开发商，上周，房产君接待了一个首次入渝的外地开发商的前期团队。一行9人专门来重庆看地，只看西区和北区。

前期的规划是争7保4。连续跑了2周的市场以后，已经把目标缩减到争5保2了。

这次的土拍，是一个最佳的时机。按照这个玩法的话，我多拿一块地，竞争对手就会少拿一块地。

重庆新盘市场非常好，但是土地供应却在逐年减少，开发商却越来越多，这次又来个“赶场式”的拍卖。这次的土拍，注定是一个腥风血雨的开始。

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关于土拍的几个大胆预测

🌆 多块地价格将创新高，联合拿地成为常态

这次土拍不乏一些非常优质的地块：观音桥，弹子石，中央公园，大杨石等，蔡家等。放在以往，每一个值得单独拿出来说道，但集中在一起，难免不会存在着互相抬价，最后价格达到一个新的高度。

联合拿地将会成为常态，在这样的场景下，任何一家开发商都不可能吃下来，只有强强联手，才有可能获得更大的份额。先把圈层做窄，筛掉足够多的对手！大家再来一起商量该怎么分配。

于是我们可以看到很多种组合，有类似之前的“龙湖+平安”（豪强和资方联手），有类似“中梁+海成”中梁+海成（新贵之间的抱团取暖），也有类似“金科+美的”的深层合作。

🌆 区域进一步被细化

这次的土拍，将进一步细分重庆的住宅市场格局，刚需集中于西区，南区，而北区则逐渐走上了刚改，改善的道路。

同时，核心区的上车门槛将会进一步刷新，从价格上来看整体市场价格将会趋于平均化，但价值端的差距却在进一步的扩大。

毕竟现在主流的就业，教育，医疗，休闲娱乐都集中于传统主城区。

🌆 属于中介渠道时代的来临

不难想象，属于渠道的时代即将来临，大家差不多时间拿地，差不多的时间修建开售，怎么才能在众多的竞争者中脱颖而出呢？少不得渠道的卖力吆喝。那问题来了，如何保证渠道只卖你的货，不卖你对手的呢？

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结论

🌇 房地产玩法或将发生根本性的变化

在国家的严格调控，政策打压之下，房地产逐渐走过了“黄金10年”，赛道变得越来越窄，从原来的重资金变得重运营，重操盘，重周期。

如何在当下的市场还能保持长盛不衰，对各大开发商而言，才是重中之重的任务。

🌇 高周转之下，房价的水涨船高

大概率而言，这次的土拍会刷新重庆土拍的平均价格，甚至不排除会打破之前卓越保持的记录。面粉贵了之后，面包大概率会涨价，虽然市场上不缺一些“高价地，保本（亏本）销售”的案例，但拉通整个市场来看， 房价会有一个合理幅度的上涨。

🌇 警惕期房，小心维权的再次发生

在当下，高周转是一个常态（拿地2-3个月开工，2-3年修建完成），而高周转在给开发商带来了大量的利润同时，也埋下了不小的风险。近年来维权事件频发，大多来源于开发商品质上的“缩水”。这点广大购房者尤其要注意。

以上，就是房产君对于这次土拍的一个大致的猜想，如果你有什么更好的建议，欢迎留言给我们。